Airbnb cambia a una nueva política de tarifas de servicio. En el post que escribí hace unos días creí que era para todos, pero es solo para anfitriones conectados con otro software -Channel Manager o equivalente- a partir del 7 de diciembre de 2020. Por cierto… ¡Qué bien funcionan los grupos de Facebook para estas cosas de ayudarnos entre anfitriones! Puedes consultar el de Vigo y su Área. O este a nivel general.
En la nueva estructura de precios simplificada no hay una tarifa de servicio visible para el huésped. La tarifa de servicio ahora es del 15% y la paga el propietario.
Si usas Channel Manager y no has cambiado las tarifas hazlo hoy mismo. A partir de ahora ese 15% te lo cobrarán a ti como propietario, así que si no subes ese 15% a la tarifa base (ojo, a Limpieza también hay que subirle), pasarás a ingresar un 15% menos. Y tus huéspedes a pagar un 15% menos.
Tú no usas Channel Manager ¿Debes cambiarte?
A partir de hoy, todos los que accedemos desde un Channel Manager -somos multitud- y muchos de los usuarios nuevos -es la opción por defecto ahora-, tendremos la tarifa simplificada.
A partir de hoy en una gran parte de anuncios no hay una tarifa de servicio visible para el huésped. Por eso creo que todos deberíamos cambiarla. Si un anuncio tiene tarifa de servicio y otro no, aunque ambos al final sumen la misma cifra, creo que el huésped optará por el primero. A todos nos molesta que nos cobren «una comisión». ¿No?
¿Tú que opinas? ¿Vas a cambiar o seguirás cobrándole comisión al huésped?
Como habrás escuchado -desde AirBnB nos han enviado varios emails-, Airbnb está cambiando la estructura de tarifas de su plataforma. Como recordarás AirBnB te daba la posibilidad de cobrar al huésped un porcentaje alto, entre el 12-18% del valor de la reserva y a ti, como propietario, otro porcentaje aunque más pequeño, alrededor del 3-6%.
A partir del 7 de diciembre cambia su política y pasa a una nueva estructura de precios simplificada: le cobra exclusivamente al propietario un 15% del pago total.
El dinero va “desde la cartera del huésped a la tuya”… así que definir quién paga es una cuestión meramente formal… si cambias las tarifas.
¡¡Cambia las tarifas!! Si no, perderás un 15% con cada reserva.
Si antes, de una reserva que marcabas de 100 euros tú recibías 97 y el huésped pagaba 112 -aproximadamente-, debes cambiar los precios para que el huésped pague 115. Es más algo formal que otra cosa. Lo único es que ahora la factura de la comisión de AirBnB estará íntegramente a tu nombre, y la podrás desgravar.
Ten cuenta que ahora la comisión se aplicará también a la limpieza, así que deberás subir un 18% el precio noche del alojamiento, y un 15% el precio de la limpieza.
¿Cuánto pagan mis invitados por quedarse en mi casa?
Esta era una pregunta sin respuesta con la estructura de comisiones que tenía Airbnb. Poníamos el precio de nuestra propiedad y Airbnb ponía una tarifa de servicio sobre ese precio. Los anfitriones nunca sabíamos cuánto pagaba el huésped por quedarse en nuestra casa. La tarifa del huésped de Airbnb varíaba entre el 12 y el 18%, y venía determinada por varios factores como la duración de la estancia, el precio total, el país del viajero y más que, al menos nosotros, desconocíamos.
Con la nueva estructura de precios simplificada, como anfitriones tenemos control total sobre lo que pagará el huésped en total.
Alquiler de temporada.
Antes, en reservas más largas (más de 28 días), la tarifa de servicio de Airbnb se reducía aproximadamente al 10%. Ahora eso representará una desventaja ya que la tarifa del servicio de host está fijada en un 15% para la nueva estructura de precios. No se ajusta con la duración de la estancia por ahora. Nosotros estamos apostando fuerte por el alquiler de temporada, así que esperemos que lo hagan pronto.
Airbnb afirma que durante la fase de prueba, los anuncios con la nueva estructura de precios tenían un 17% más de reservas en comparación con los anuncios con tarifa de servicio tradicional. Puedes echar un vistazo a la hoja de información de Airbnb sobre los precios simplificados.
Personalmente no me lo creo mucho… y desde luego nuestros datos no reflejaban eso.
Realmente, da lo mismo. Ahora todos trabajaremos con las mismas tarifas, y es la única manera de hacerlo. Así que mejor pensemos en las ventajas.
Tenemos el control de lo que pagan los huéspedes.
Se elimina esa linea adicional en el precio que pagaba el huésped, y que a veces generaba fricciones innecesarias.
Tener una estructura de precios similar todos los propietarios, lo que nos permite una comparación más sencilla.
Yo ya he modificado los precios un 15% más… ¿Y tú?
Juanjo Bande es compañero Arquitecto, especialista en AirBnB, y amigo… es normal que coincidamos a menudo. Como está el tema difícil para verse, me invitó hace unos días a tomar una caña virtual, y como es un experimentado youtuber, grabó esa cervecita compartida.
Hablamos, como no, de nuestra gestora de viviendas turísticas, Anfitriona. Hablamos de Vigo, y su capacidad para recibir turistas. Y hablamos de nuestros planes de expansión -estamos buscando equipo-… pues como bien apunta Juanjo, «como comparación podemos decir que en la ciudad de A Coruña, que se compara muchas veces con Vigo en muchos aspectos, no cuenta con una empresa similar a esta.»
Hablamos, como no, de tecnología, de datos, de Adarajas, de negocio…. Bueno, aquí está el vídeo.
Espero que os guste:
¡¡Muchas gracias, Juanjo Bande!! A mi me ha encantado, a ver si repetimos…
En estos últimos días muchos de nosotros hemos hablado sobre la respuesta de AirBnB al Coronavirus. Algunas de sus actuaciones y decisiones fueron discutidas por la comunidad de hosts. Bajo mi punto de vista no sin razón… pues muchas veces la plataforma apoya en exceso a los huéspedes, penalizando a los propietarios en exceso. Supongo que es lógico, pero desde mi punto de vista de propietario -o gestora de propiedades en AirBnB, como es mi caso-, es así.
Pero, para fraseando a Mateo «A Dios lo que es de Dios, y a Brian lo que es de Brian»: Hace un momento me llegó -imagino a todos los hosts españoles nos habrá llegado o estará llegando- una carta de Brian Chesky, CEO de AirBnB, donde explica las nuevas medidas que la plataforma va a tomar… algunas de ellas muy llamativas en apoyo a la comunidad de propietarios. Y esta sí es la respuesta de AirBnB al Coronavirus que algunos esperábamos.
Algunos dirán que son «cara a la galería». A otros nos parecerán bien. Seguro qeu a todos nos gustaría «más». Pero juzgad vosotros mismos. Esto nos dice Chesky:
Hola, Pablo:
Queremos compartir contigo una serie de iniciativas que hemos ideado para superar esta crisis juntos.
Aquí te explicamos los detalles. Estos últimos dos meses han sido una auténtica debacle para todos. Al igual que muchos de vosotros, me despierto a diario lejos de mis amigos y compañeros de trabajo sin saber muy bien qué nos depara el futuro. Veo las noticias y sufro por todos aquellos países, comunidades y familias que están sobrepasados por la magnitud y el impacto de esta crisis. Ante esta situación, la industria de los viajes se ha detenido en seco en todo el mundo. Las fronteras están cerradas y los aviones se quedan en tierra. La mayoría de nosotros, incluidos los viajeros, estamos en cuarentena, encerrados en casa para cumplir con las recomendaciones de los Gobiernos. La idea de viajar tal y como la hemos concebido siempre ahora es casi un imposible. El 11 de marzo, la Organización Mundial de la Salud declaró una pandemia y nosotros nos vimos entre la espada y la pared. Sabíamos que permitir a los viajeros cancelar sus reservas y recibir un reembolso supondría un duro golpe para vuestros ingresos. Sin embargo, no queríamos que ni anfitriones ni viajeros os sintierais obligados a seguir adelante con ellas, pues os habría puesto en riesgo y, al mismo tiempo, habría supuesto un peligro para la salud pública. Así que decidimos que teníamos que permitir que los viajeros cancelaran y recibieran un reembolso total, incluidas todas nuestras tarifas. Nos parece importante incidir en que no tomamos esta decisión por motivos empresariales, sino pensando en velar por la salud pública. Aunque creo que hicimos bien en poner por delante la salud y la seguridad de toda la comunidad, quiero pediros disculpas por haber comunicado esta información a los viajeros sin haberos pedido vuestra opinión. Somos conscientes de que deberíamos haberos consultado antes, porque así es como trabajan los equipos. Nos habéis hecho llegar lo que pensáis al respecto y sabemos que os hemos decepcionado. Aunque tal vez no lo haya parecido, os consideramos uno más. Cuando vuestro negocio atraviesa un mal momento, nosotros también pasamos el mal trago. Sabemos que para muchos esta es una época difícil y que las palabras de apoyo se quedan cortas. Por eso, hemos ido un paso más allá y os traemos medidas concretas. Para que todos podamos salir de esta crisis lo antes posible, hemos ideado una serie de iniciativas que nos van a ayudar a capear el temporal. Vamos a destinar 250 millones de dólares a ayudar a los anfitriones a sufragar los costes de las cancelaciones debido al coronavirus. Cuando una persona cancele la reserva de un alojamiento por algún motivo relacionado con el virus, siempre y cuando la fecha de llegada esté comprendida entre el 14 de marzo y el 31 de mayo, os abonaremos el 25 % de lo que recibiríais si se aplicase vuestra política de cancelación habitual. Esta medida se aplica de forma retroactiva a todas las cancelaciones de las reservas incluidas en ese periodo que estén relacionadas con el COVID-19. Airbnb cubrirá estos importes íntegramente y empezará a abonarlos en abril. Los viajeros con reservas realizadas hasta el 14 de marzo podrán cancelarlas igualmente y recibir un reembolso estándar o crédito de viaje equivalente al 100 % del importe que abonaron. Visita airbnb.es/250Msupport para obtener más información. Vamos a crear un fondo de ayuda de 10 millones de dólares para los Superhost. El objetivo será apoyar a los Superhost que alquilan su propia vivienda y que necesitan ayuda para pagar el alquiler o la hipoteca, así como a los anfitriones de experiencias con una larga trayectoria en la plataforma que necesiten un impulso para seguir adelante. Fueron nuestros empleados quienes pusieron en marcha este fondo contribuyendo con donativos hasta alcanzar un total de 1 millón de dólares. Joe, Nate y yo aportaremos los otros 9 millones. A partir de abril, los anfitriones podréis solicitar subvenciones por un importe máximo de 5000 dólares que no tendréis que devolver. Entra en airbnb.es/superhostrelief para obtener más información. Vamos a dar la posibilidad a los viajeros que has recibido hasta ahora de ayudarte económicamente. Muchos de ellos nos han comentado que están muy agradecidos por la flexibilidad de los anfitriones en Airbnb y nos han comunicado que les gustaría apoyaros con una aportación económica. Para ello, podrán enviar una nota y un donativo a los anfitriones que los han recibido en sus alojamientos. Nuestra intención es poner en marcha esta iniciativa en abril. Sabemos que en medio de esta situación tan difícil cada granito de arena cuenta. Hemos trabajado codo con codo para lograr que el Gobierno de Estados Unidos incluya a los anfitriones en su programa de incentivos económicos relativo al COVID-19. Ahora los anfitriones en EE. UU. podrán solicitar muchas de las ayudas económicas recogidas en esta ley, incluidos préstamos y subvenciones para PYMES y subsidios de desempleo. Estamos muy agradecidos de que hicierais llegar a los miembros del Congreso más de 105 000 llamadas y correos electrónicos. ¡Lo hemos conseguido! Estamos preparando más iniciativas. Os enviaremos más información al respecto en las próximas semanas, pero os avanzamos que estamos colaborando con epidemiólogos y expertos para redactar las pautas de limpieza necesarias para garantizar tu seguridad y la de tus huéspedes. También estamos trabajando en un seguro de viajes para todos los miembros de la comunidad y en programas para ayudaros a levantar vuestro negocio. Tengo el firme compromiso de recuperar el vínculo profesional que nos unía. Cuando trabajamos juntos, somos mejores y tenemos más fuerza; lo hemos demostrado hace poco al unir nuestros esfuerzos para ofrecer alojamiento a quienes están en primera línea de la lucha contra el coronavirus. Juntos vamos a dar alojamiento gratuito o subvencionado a más de 100 000 profesionales sanitarios, trabajadores especializados y miembros del personal de emergencias. Más de 40 000 anfitriones ya os habéis presentado voluntarios para contribuir con la causa. Si todavía no te has apuntado, entra en airbnb.es/covid19relief para unirte a la iniciativa. La confianza es la base de cualquier equipo y se consolida con el paso del tiempo. Sabemos que tendremos que esforzarnos mucho para que vuelvas a confiar en nosotros como antes, pero nos hemos propuesto conseguirlo. Cuando las puertas del mundo se abran de nuevo, y lo harán, recibiremos juntos a los millones de huéspedes que volverán a viajar.
Te puede gustar más o menos, pero pensando que hoy es uno de abril, que es un plataforma «no cotizada», y, sobre todo, que es una multinacional con sede en San Francisco…. la respuesta a la crisis del Coronavirus me parece, como poco, de las mejores que he visto en estos días.
Como siempre, esperemos que las medidas se implementen de manera correcta, rápida, equitativa… No hay por qué dudar que así será.
Hay una pregunta que siempre me hacen los propietarios de los apartamentos cuando me encargan gestionarlos en alquiler turístico. «¿A cuanto se alquila una noche? ¿Cuál es el precio para un apartamento turístico?».
Y como soy gallega -de Vigo- no puedo contestar otra cosa que no sea: «Depende«. La realidad es que no importa el precio, no importa que sea alto o bajo. Importa el mix entre ocupación y precio.
¿Es bueno el precio recomendado para un apartamento turístico?
Todos los que somos anfitriones de AirBnB hemos recibido mensajes de AirBnB que nos «recomienda» bajar el precio. Y da igual el precio que tengas, ¡¡siempre recomienda bajarlo más!!
A veces me parece que los propietarios entablamos una batalla de precios contra AirBnB. AirBnB quiere que pongamos el precio más barato posible -no se bien porqué-. Y nosotros queremos el precio más alto para nuestro apartamento turístico -tampoco se bien porqué-.
La pregunta es…. ¿Es positivo usar ese precio recomendado?
En Vigo, los precios de los apartamentos turísticos son los más bajos de España.
Si entras en los diversos foros de hosts de AirBnB, verás que todos comentamos lo mismo: «AirBnB me recomienda bajar el precio por noche de mi apartamento.» Da igual que esté en Murcia, en Madrid, o en Vigo. Y eso que Vigo tiene la media de precios/noche más baja de la grandes ciudades de España.
Por cierto: deberemos investigar porqué. Pero en Vigo los precios medios son sensiblemente más bajos que ciudades similares -Valladolid, Gijón, Santander, Logroño- y también en ciudades cercanas, más pequeñas, como Pontevedra y Ourense, donde la comparación debería ser favorable a Vigo. Quizás es que Vigo es, por norma general, una ciudad barata. Pero deberemos investigar por qué los precios de los apartamentos son, de media, sensiblemente más bajos que en ciudades comparables.
Aún así, aunque los precios sean bajos, parece que AirBnB siempre recomienda precios aún más bajos… aunque no siempre tenga justificación económica.
Un precio más alto para un apartamento turístico no significa más ingresos.
Todos conocemos la ley de la oferta y la demanda. Es evidente que un precio más bajo producirá más reservas…. pero lo que no debe ser evidente para algunos es que más reservas a un precio más bajo no es equivalente a más ingresos.
Y cuando digo que no es evidente para «algunos» me refiero a tres grupos de personas. Y son tres grupos que tiene mucho interés para mí.
Propietarios-Clientes. A mis propietarios-clientes les importa mucho el «precio por noche». Muchas veces sin valorar la diferencia de precio entre temporada alta o baja; de un noche o de siete noches; etc. En mi opinión lo importante son los ingresos anuales, no lo del día, semana o mes en curso.
Propietarios de Vigo. En general todos -me incluyo- tenemos precios más bajos que la media de otras ciudades similares. Eso es algo que deberíamos analizar y sobre lo que hemos escrito.
El algoritmo de AirBnB. Apuesta siempre por una bajada de precio. Siempre. Aunque económicamente no sea lo más razonable.
Cuando el precio para un apartamento turístico significa más rentabilidad…
Hoy recibo uno de esos emails diarios en los que AirBnB me recomienda bajar el precio de uno de mis apartamentos. En concreto me recomienda bajar el precio de esta maravilla de apartamento que tenemos en Bouzas. Y me explica, como vemos en la imagen, que «El precio de mi anuncio es más alto», y me da un Consejo: Prueba a bajar el precio para conseguir más reservas.
Me dice que mi precio es alto, 7 euros más que la referencia. Y que por lo tanto las reservas son bajas, un 35% menos que la referencia. Ley de la Oferta y la Demanda: Más precio = menos reservas. Hasta aquí, bien.
Porque es evidente que a un precio más bajo, por norma general, conseguirá más reservas. Pero esto no significa que sea lo mejor. Veamos:
Mi apartamento: Mi tarifa por noche, 33€ (entre 31-35) x 30 días x 30% (ocupación) = 297 euros.
Recomendación: Tarifa por noche, 24,5€ (entre 24-25) x 30 días x 46% (ocupación) = 343 euros.
Bajando precios un 25% (la diferencia entre 33 y 24,5) habría ingresado 46 euros más y habría tenido ocupado el apartamento 5 días más. ¿vale la pena?
Vale la pena tener un precio más alto para un apartamento turístico: ¡SÍ!
Claro, esa es la pregunta. ¿Vale la pena cinco días más alquilado por solo 46 euros? ¿Cinco días, cuarenta y seis euros? Mi respuesta es clara y rotunda. NO. En este caso concreto no vale la pena alquilar 5 días por 46 euros. Pero creo que ninguno de nosotros pensamos que alquilar 5 días a 46 euros vale la pena.
La respuesta espero que además de clara y rotunda sea también convincente: Ni este ni en ningún caso vale la pena bajar tanto los precios.
Fijémonos: AirBbB me ofrecía esos datos hoy, para previsiones de mes siguiente… Así que, ¡¡¡a 33 euros puedo todavía alquilar 20 noches que tenía libres!!!
Y si nos fijamos en datos pasados vemos que… !!ups¡¡ La propuesta de AirBnB me habría reportado 24,5 x 30 x 44% y por la que yo opté me reportó 33 x 30 x 100%. 323 frente a 990.
323 euros frente a 990. No hay color.
Esos 46 euros por cinco días -que no valen la pena ni estimados como más vale 46 euros que nada- se ven totalmente fuera de lugar si pensamos que en un mes hemos logrado más de 600 euros de diferencia…
Demostrado: Vale la pena tener el precio ADECUADO para un apartamento turístico. Y ese no siempre es el más bajo.
¿Tú que opinas? ¿Usas los precios recomendados?
Si usas los precios recomendados, te recomendamos que hables con nosotros… Si nos dejas tu apartamento en gestión te demostraremos porqué muchos de nuestros clientes dicen: «Ingreso mucho más dinero con Anfitriona que antes que lo hacía yo… ¡¡y ahora ellos se ocupan de todo!!»
Hace un año que en Anfitriona somos SuperHost en Vigo de la plataforma AirBnB. La primera vez que me nombraron SuperHost, no me lo esperaba. Luego, lo buscaba. Y ahora, no serlo, la verdad es que sería una pequeña decepción.
Ultimamente desde AirBnB no me avisan que me han renovado como SuperHost… Pero el otro día vi un GIF muy simpático, me acordé, revisé, y veo que ya hace mucho tiempo que soy SuperHost en Vigo. Y la verdad es que es un orgullo. Como bien dicen en AirBnB: los anfitriones que son SuperHost, tienen su propio estilo, pero seguro que lo hacen bien. Y hacerlo bien, me gusta.
Reconocimiento y recompensa de ser SuperHost.
Es evidente que a todos nos gusta que nos den una palmadita en la espalda y nos digan «lo estás haciendo bien». El reconocimiento por un trabajo bien hecho es, sin lugar a dudas, importante. Sobre todo cuando trabajas de cara al público y es el huésped el que lo valora. El reconocimiento siempre es positivo y agradable.
Pero, además de esta recompensa anímica, AirBnB nos provee de algunas mejoras importantes -y promete más cada día-. La verdad es que para mi, la atención preferente en Atención al Cliente, el multicalendario y las reglas de asignación me están beneficiando muchísimo. Y a mis clientes también.
Beneficios a los propietarios.
Porque lo mejor de ser SuperHost es que beneficio a mis clientes, que además de los huéspedes que visitan Vigo son los propietarios de apartamentos a los que ayudo en la gestión de AirBnB.
La herramientas que AirBnB nos provee nos permiten optimizar los resultados, y obtener unos rendimientos algo superiores. Además, para un huésped, alojarse con un SuperHost siempre tiene valor. Sobre todo, cuando te presenta un apartamento sin valoraciones, o con escasas valoraciones. Por eso muchos propietarios de apartamentos turísticos en Vigo me dicen que vale la pena colaborar con nosotros… además de eliminar los problemas que les genera la gestión, obtenemos mayores ingresos. ¡¡Todo sin ventajas!! Ser SuperHost, sin duda, ayuda.
Es muy curioso. Algunos propietarios cuando hablan de la gestión de un apartamento turístico en AirBnB hablan de «dar las llaves en AirBnB» como si la gestión de un apartamento turísticos fuese solo eso: dar las llaves, recibir a los huéspedes.
En algunos casos más que curioso es sorprendente. Porque que un propietario que nunca lo ha alquilado crea que dar las llaves es la principal labor de gestión de un alquiler turístico, entra dentro de lo normal. Que un propietario que han tenido su piso en alquiler de corta duración o incluso que ha trabajado con nosotros opine eso entra dentro de lo sorprendente. O quizás si ha trabajado con nosotros y opina eso es por otra razón… quien sabe.
Bueno, estas son mis dos últimas experiencias sobre «dar las llaves».
1.- Ya tiene «quien le de las llaves».
Ayer un amigo me decía que iba a poner su piso en AirBnB.
Nota: Por cierto, al alquiler de corta duración ya le llamamos «poner el piso en AirBnB». Como a las galletas rellenas de chocolate le llamamos galletas del Príncipe, o al fibrocemento le llamamos Uralita. Esto no está del todo bien, pero es tema de otro post. Este se llama dar las llaves en AirBnB 🙂
Como decía, un amigo iba a poner un apartamento en alquiler de corta duración. Y me preguntaba, no sin cierto reparo, algunos detalles de como lo hacíamos nosotros. Y yo, sin ningún reparo, le cuento todo lo que se. Todo el mundo lo sabe. No es que cuente todo a los amigos… es que incluso publico nuestros estudios y análisis en este blog y en el grupo de Viviendas Turísticas de Vigo en Facebook.
Cuento todo lo que se de la gestión de pisos turísticos.
Cuento todo lo que se de AirBnB y la gestión de inmuebles en general por varias razones.
La primera es que me gusta hablar de lo mío, como a casi todo el mundo.
La segunda es que cuanto mejor le vaya a los anfitriones en Vigo, mejor nos irá a nosotros.
Y la tercera es egoísta: somos un equipo muy, muy bueno. En este momento ya somos seis personas muy cualificadas trabajando, pensando, innovando en esto de la gestión de pisos turísticos en Galicia: lo que comparta hoy mañana estará atrasado, y pasado mañana completamente desfasado. Yo comparto un fotograma pero esto es una película: hay que verla en continuidad. Si no tienes la continuidad, estás fuera.
No tengo ningún miedo a contar lo que se, porque es bueno para mi. No es el primer propietario que después de contarle lo que hacemos y como lo hacemos, enseguida nos contrata. Ten en cuenta una cosa: todos los días dedicamos un tiempo a comprobar y optimizar los precios; y todos los días dedicamos un tiempo a posicionar bien nuestros anuncios… ¿por qué te crees que siempre que entras en AirBnB está alguno de los pisos que gestionamos?
Nuestra propuesta tiene mucho valor para el propietario: Más de lo que cuento.
Optimizamos los precios e ingresamos con ello un poco más. Gestionamos muy bien el checkin/out y el mix de estancia larga/corta y conseguimos una mayor ocupación. Y además, somos Superhost en Vigo -con las ventajas que ello conlleva-; tenemos nuestras propias herramientas tecnológicas; tenemos convenios con empresas; hacemos venta cruzada de apartamentos a clientes… somos capaces de ingresar mucho más que ese 20% que le cobramos al propietario.
Así que, al propietario le eliminamos los problemas y le generamos más ingresos… una oferta mafiosa: de esas que no se pueden rechazar.
Como se ve, de nuestra propuesta «dar las llaves» es, sin duda, o menos importante. Aunque eso también lo hacemos muuuuuuy bien.
2.- El propietario nos valora porque «damos las llaves».
Eso es más complicado. Cuando un propietario dice que lo que hacemos es «dar las llaves» suele ser un mal cliente. Quizás tiene que ver con cierto clasismo mal entendido. O quizás «dar las llaves», como no es un bullshit work, genera lo que genera. No lo se.
Pero las dos veces que he dejado de trabajar con un cliente me ha dicho «pues ya buscaré a otro que entregue las llaves». La primera clienta con la que dejamos de colaborar ya se ha arrepentido. La segunda fue esta semana: ya os contaré.
Lo que pedimos a los propietarios.
Como hemos hablado en más de una ocasión, a los propietarios solo les pedimos dos cosas:
1.- Que estén 100% satisfechos con nuestra labor y 2.- que valoren nuestro trabajo.
Si percibimos que un propietario no está satisfecho al 100% dejamos de trabajar con él. Si no valora nuestro trabajo o nuestro tiempo, también. ¿No es lo mejor?
Y cuando oímos «lo que necesito es que des las llaves», observamos que no valoran nuestro trabajo… y dejamos de colaborar.
En un post anterior hablábamos de las cuatro partes en las que descomponíamos la gestión de pisos turísticos. Y describíamos las dos primeras de esas cuatro partes: comercialización y gestión de check-in. Nos faltaba la descripción de la estancia y la gestión de proveedores. Aquí va.
Gestión de la estancia.
Una vez que el huésped llega no suele pasar nada… hasta que pasa. Y hay que estar ahí. Según mi humilde estadística: una vez de cada diez es una consulta por correo o whatsapp; pero una vez cada veinticinco es necesaria una visita.Se necesita un buen local para comer marisco o conocer que Vitrasa lleva al Pabellón de las Traviesas. Falla la caldera o la conexión a Internet. Poca cosa generalmente… pero que marca la diferencia.
Nosotros esa gestión la forzamos. Preguntamos a los huéspedes si necesitan algo en el apartamento, o si necesitan algo en Vigo. No en vano, en la gestión de un piso turístico lo que buscamos es su mejor experiencia en la ciudad. Buscamos que disfruten Vigo.
Gestión de proveedores.
Algunos anfitriones subcontratan la limpieza, otros el planchado de la ropa blanca, o el mantenimiento o incluso el check-in de los huéspedes. Y eso está bien: reduce costes que podemos aplicar en mejorar la experiencia del huésped. Pero a estos proveedores… hay que gestionarlos.
Nosotros subcontratamos contadas operaciones. En el caso típico de la limpieza es evidente que es más económico subcontratar a una empresa y desentenderte… pero eso conlleva unos riesgos. Pero es que además, las cosas no quedarán como tú quieres. Nosotros sabemos qué queremos ofrecer en nuestros apartamentos y cómo queremos hacerlo. Sabemos cómo queremos que queden las cosas -las toallas, los cubiertos, los útiles de cocina…- y también queremos saber si los pisos se deterioran o no, y en que medida. Por eso para nosotros la limpieza es un proceso clave e interno: Creemos que la limpieza es una parte importantísima dentro de la experiencia de usuario. Por contra, subcontratamos el lavado y planchado de ropa blanca. Aunque es un «must», entendemos que ahí no aportamos ningún valor.
En la gestión de un piso turístico es importante estar encima de estas labores. Pero no solo de estas, que son las más inmediatas. Todos los elementos que tenemos subcontratados: energía, comunicaciones, agua, seguro, comunidad… todos ellos deben ser gestionados. O impresionaría conocer los ahorros que implementamos en algunos de los apartamentos que gestionamos. La buena gestión de un piso turístico también tiene que ver con suministros, ahorro energético, compras colaborativas… Y en eso el volumen es clave.
Gestión post-reserva.
La gestión posterior a la salida del huésped no la he incluido entre las cuatro labores clave porque para la mayoría de nosotros no es importante. El cliente no va a volver. Para muchos de nosotros la gestión post-reserva solamente es hacer una evaluación del huésped… y como mucho enviarle un mensaje de agradecimiento para que corresponda con la evaluación.
Eso es así en la mayoría de los casos. Pero cuando gestionas muchos apartamentos te encuentras con que al año alojas a varios miles de visitantes -nosotros, el año pasado pasamos holgadamente de mil-. Y que muchos de ellos repiten año a año, o quizás tienen amigos que quieran visitar la ciudad.
Por nuestra parte tenemos un mínimo CRM que envía, de manera muy esporádica, ofertas y rebajas a los clientes o a sus amistades. Eso nos permite mejorar los ratios y los ingresos en los apartamentos de nuestros clientes. Una vez más, es más rentable la gestión de un piso turístico cercana e individualizada, pero profesional como la que ofrece Anfitriona. Nuestros clientes mejoran sus ingresos, y además dejan de ocuparse de todo.
La para la gestión de un piso turístico, Anfitriona es una oferta mafiosa… de esas que no puedes rechazar. 🙂
Ponte en contacto con nosotros, si quieres saber más.
Muchas veces tengo que explicar a mis clientes, nuevos o potenciales, las cuatro partes que integran la gestión de pisos turísticos, y como aportamos valor en cada una de ellas.
Por un lado la comercialización, la gestión del piso hasta que el huésped reserva; por otro la gestión del check-in, que son las labores que hay que hacer hasta que el huésped llega y se cumplen las obligaciones legales; por último la estancia, hasta que el huésped se va; y durante todo el proceso, la gestión de los proveedores y recursos. Alguno añadiría a esto la gestión post-estancia, y es cierto… nosotros la hacemos, por eso tenemos clientes recurrentes. Pero eso es otro capítulo, porque no es una parte indispensable en la gestión de pisos turísticos si no tienes un volumen suficiente.
Comercialización de pisos turísticos.
Que el anuncio sea el idóneo, las fotografías atractivas, el precio el adecuado… y todo esté coordinado en las diversas plataformas. Es muy importante, y una de las claves para obtener la máxima rentabilidad.
Algunos de nuestros clientes antes hacían esta gestión ellos mismos, y me dicen que ahora están obteniendo muchos más ingresos. Incluso después de pagarnos. Y eso está bien, ganan más haciendo menos.
Porque la gestión de precios es fundamental. Hay que estar al tanto de si, por ejemplo, se juega el Campeonato de España de Balonmano en una fecha determinada, porque muchos padres viajarán con sus hijos. Y ya sabemos que viaje de padres más hijos es igual a reserva en AirBnB.
Solo con una adecuada gestión de los precios, se puede ganar entre un 15% y un 25% más al cabo del año. Pero si además eso lo mezclas con una gestión estratégica de la disponibilidad y optimizas el calendario, la diferencia es muy muy importante.
La clave para «hacerlo bien» es tener el volumen suficiente para dedicarle al talento y la atención necesaria; y también contar con los recursos tecnológicos adecuados -fundamentalmente, las mejores herramientas de software-.
Así que a nuestros clientes, además de conseguirles mayores ingresos, les evitamos estar siempre pendientes de las comunicaciones y reservas.
Gestión del check-in en los pisos turísticos.
Desde que el huésped reserva hasta que llega suelen producirse dos tipos de comunicaciones. Una vinculada a la estancia, donde nosotros les recomendamos lugares que visitar, locales donde comer o cenar, planes para hacer; y otra vinculada a la llegada.
La primera, si no se produce, la forzamos. Porque en la gestión de pisos turísticos ¡Nuestro objetivo es que la gente disfrute al máximo!
La segunda es más complicada. Es la comunicación donde quedamos para darle las llaves y las indicaciones oportunas a los huéspedes. Los huéspedes vienen de viaje, no conocen la ciudad ni lo que tardarán en llegar y, sobre todo, no quieren estar solos, en la puerta, esperando por nosotros con las maletas. Así que, por norma, dicen que llegarán antes de lo que tienen previsto, para no tener que esperar.
Suelen valorar la mejor de las opciones. El huésped piensa: «el avión aterriza a las 18:55, el taxi tardará unos 15 minutos, así que a las 19:10 puedo estar«. Y dice: «A las 19:00 en el portal«. La realidad es que el avión aterriza a las 18:59, entre que uno baja y recoge su maleta son las 19:20. Entre que busca y sube al taxi son las 19:30, y llega a las 19:50. Total que como nosotros somos unos fantásticos anfitriones hemos llegado 10 minutos antes por si acaso. La espera ha sido de una hora.
Aportando valor en la gestión de pisos turísticos.
El anfitrión que solo tiene un piso no suele valorar esta espera porque no la percibe… le ocurre ocasionalmente y lo considera algo accidental. Considera «dar la llave es un minuto». Pero cuando tienes muchos pisos, esta gestión es clave. En su optimización trabajamos duro.
Esta entrega, a su vez, es lo que el cliente «cree» que paga. Casi todos nuestros clientes, inicialmente, creen que la gestión de pisos turísticos se limita a limpiar y a «dar las llaves». Hasta que empiezan a trabajar con nosotros. Eso es lo menos importante de lo que hacemos. 🙂
Y las otras dos partes de la gestión de pisos turísticos… en el próximo post.
Hemos decidido ampliar el mercado y abrir Anfitriona en el Val Miñor. Vigo está funcionando muy, muy bien, y creemos que el Val Miñor, en concreto Nigrán y Bayona, también funcionarán muy bien.
AirBnB en Nigrán.
El mercado de AirBnB en Nigrán todavía es un mercado inmaduro, donde los datos no son suficientemente estables como para establecer previsiones fiables.
Pero con estos datos todavía incipientes, observamos que el crecimiento de apartamentos en alquiler es muy interesante: la oferta se duplica año a año. Y lo que es mejor: los ingresos totales se multiplican por tres, año a año. De 51K en agosto de 2016, a 153K en agosto de 2017; de 35K en julio de 2016, a 83K en julio de 2017; y de 8K en septiembre 2016, a 35K en septiembre 2017.
En esta situación de mercado emergente y disruptivo, cualquier pretensión de predecir el futuro es un esfuerzo vano, más si cabe en un mercado absolutamente estacional como es el mercado de alquiler vacacional en Nigrán.
Ocupación y Demanda de AirBnB en Nigrán.
Fijémonos en el gráfico de ocupación de apartamentos de uno a tres dormitorios, y que se encuentran en el 90% y el 50% del percentil de desempeño por ingresos. Las diferencias son abismales.
En verano «se alquila todo» -incluso los peores tienen un 100% de ocupación». Pero en temporada media y baja está la clave, los mejores tienen ratios de ocupación que rondan el 50%…
Ingresos.
Hay pocos inmuebles en alquiler, por lo tanto pocos datos. Y con pocos datos es difícil establecer cuánto ganará un determinado apartamento… aunque si podemos definir cuánto ha ganado.
Los apartamentos situados en el 75% del percentil -podríamos pensar en uno de cada cuatro-, en los últimos doce meses, han ingresado una media de 11.930 euros.
¿Podemos prever un crecimiento mínimo de un 10-15% el año que viene? Supongo que sí. Si gestionamos tu inmueble, nosotros pelearemos porque sí sea. ¿Te animas a obtener más de 12.000 euros por tu inmueble en el Nigrán?
Si quieres despreocuparte y que nosotros nos encarguemos, ponte en contacto con nosotros.
