Cumplimiento de este -horrible- 2020

Este año 2020 nos atacó un cisne negro. A todos. Pero dimos una respuesta rápida y (en la medida de lo posible) acertada. Y además, tuvimos algo de fortuna, que siempre es bienvenida. Así que, más o menos y con sus dificultades, conseguimos cumplir lo diseñado a principio de año.

Aunque fue un año de m***da, la empresa respondió muy bien.

Año 2020.

El año pasado publicamos tres objetivos generales para 2020 (teníamos alguno más, interno, que no os conté).

Por un lado se plantearon una serie de Mejoras en Anfitriona: mejoras en calidad y cantidad de apartamentos gestionados; y mejoras en los servicios a huéspedes y propietarios. Por otro, preveíamos la apertura de una nueva Delegación en Nigrán y Bayona, para ofrecer gestión de apartamentos turísticos en el Valle Miñor. Y, por último, queríamos continuar y profundizar en nuestra apuesta por el #protech y la digitalización.

– Mejoras en cantidad y calidad.

Nos proponíamos acabar este año 2020 manteniendo el número de apartamentos totales en gestión en Vigo. Consideramos que entre 50 y 60 apartamentos en gestión es una cifra mínima para ofrecer un servicio de calidad profesional a un precio competitivo. Por debajo de eso tienes que bajar la calidad del servicio, subir la tarifa o no hacerlo profesionalmente. Somos profesionales, y no queremos hacer ninguna de las dos cosas. Eso ya se lo dejamos a nuestra competencia.

Esos 50-60 apartamentos significaban una cuota de mercado algo superior al 20%, que parecía razonable. Anfitriona gestiona cinco veces más apartamentos que nuestro principal competidor. Y mucho más que los siguientesEsta diferencia de volumen nos permite ofrecer un servicio muy superior a un precio más bajo, lo que nos facilita mantener nuestro liderazgo con cierta comodidad.

Así que queríamos mantener ese 20% de cuota de mercado, mejorando el ratio de calidad de nuestros apartamentos. Es decir, a principios de 2020 nos veíamos obligados a dejar de gestionar algunos -los que tenían peores calificaciones y peor rendimiento- y buscar aquellos apartamentos que mejoraran estos ratios.

Y lo conseguimos. Mantenemos ese 20% de cuota de mercado, con algo más de 50 apartamentos en gestión. Algunos de nuestros apartamentos y casas tienen una calidad increíble y cuentan con valoraciones fabulosas.

Otros, sencillamente, son los mejores de las Rías Baixas.

– Nuevos servicios a huéspedes y propietarios.

En este aspecto la pandemia trastocó algo nuestros planes. Algunos de los nuevos servicios estaba previsto desarrollarlos en primavera, para aprovechar el potencial de la época estival… pero el confinamiento y la situación de la hostelería trastocó nuestros planes. ¡Este año retomaremos!

Aunque algunos nuevos servicios a propietarios sí los ofrecimos, con gran éxito. Anfitriona se está constituyendo casi en un Club de Compra Privada. Tener cincuenta apartamentos nos permite convertirnos en grandes clientes para determinados proveedores. Y eso, obviamente, redunda en beneficio de los propietarios.

También conseguimos poner en marcha nuestro servicios de amueblamiento y gestión del menaje.

Gestión de apartamentos turísticos en Nigrán y Baiona.

En el año 2020 fue realmente difícil crecer. La prensa reseñaba un cierto trasvase de alquiler turístico a tradicional, pero en Vigo no lo percibimos. Aunque sí que notamos una cierta dificultad para crecer.

Sobre todo a nuestra apuesta por el Valle Miñor le ha costado empezar. Abrimos en marzo, pero el confinamiento trastocó nuestros planes. Y empezar a captar en verano quizás no favoreció; y el COVID, evidentemente, tampoco.

Aún así ya gestionamos seis apartamentos turísticos en Nigrán y Baiona. Este veranos esperamos contar con una veintena de viviendas de uso turístico en la zona.

¿Te apuntas? Es una gran opción y nos ocupamos de todo.

Digitalización.

¡Qué decir! Estar completamente digitalizados nos permitió resistir el ataque del COVID… incluso crecer. De esta digitalización nacieron nuevos proyectos y colaboraciones, como la web de análisis de mercado inmobiliario Adarajas; y la apuesta rápida y decidida por el Alquiler de Temporada.

¡Y en 2021, más!

Alquiler de temporada en Vigo.

El ataque del Cisne Negro nos obligó a repensar y planificar nuestra estrategia, apostando fuerte por el alquiler de corta duración y alquiler de temporada en Vigo. Apostando “más fuerte”.

Creamos una página web específica para el alquiler de temporada en Vigo, y también una propuesta de Valor tanto a huéspedes como a propietarios. Y resultó.

Con esta nueva estrategia mantuvimos -incluso aumentamos ligeramente- la ocupación media, y aunque la facturación total bajó ligeramente, el alquiler turístico y de temporada continuó siendo la mejor opción para los propietarios y huéspedes. Más si cabe, en este entorno tan cambiante.

Objetivos 2021.

Nuestra apuesta por el alquiler de temporada se mantendrá en 2021. Pero para el 2021 tenemos más objetivos… ¿Nos ayudas a conseguirlos?

Nuevas tarifas en AirBnB

Airbnb cambia a una nueva política de tarifas de servicio. En el post que escribí hace unos días creí que era para todos, pero es solo para anfitriones conectados con otro software -Channel Manager o equivalente- a partir del 7 de diciembre de 2020. Por cierto… ¡Qué bien funcionan los grupos de Facebook para estas cosas de ayudarnos entre anfitriones! Puedes consultar el de Vigo y su Área. O este a nivel general.

En la nueva estructura de precios simplificada no hay una tarifa de servicio visible para el huésped. La tarifa de servicio ahora es del 15% y la paga el propietario.

Si usas Channel Manager y no has cambiado las tarifas hazlo hoy mismo. A partir de ahora ese 15% te lo cobrarán a ti como propietario, así que si no subes ese 15% a la tarifa base (ojo, a Limpieza también hay que subirle), pasarás a ingresar un 15% menos. Y tus huéspedes a pagar un 15% menos.

Tú no usas Channel Manager ¿Debes cambiarte?

A partir de hoy, todos los que accedemos desde un Channel Manager -somos multitud- y muchos de los usuarios nuevos -es la opción por defecto ahora-, tendremos la tarifa simplificada.

A partir de hoy en una gran parte de anuncios no hay una tarifa de servicio visible para el huésped. Por eso creo que todos deberíamos cambiarla. Si un anuncio tiene tarifa de servicio y otro no, aunque ambos al final sumen la misma cifra, creo que el huésped optará por el primero. A todos nos molesta que nos cobren “una comisión”. ¿No?

¿Tú que opinas? ¿Vas a cambiar o seguirás cobrándole comisión al huésped?

Cambio en las comisiones de AirBnB

Como habrás escuchado -desde AirBnB nos han enviado varios emails-, Airbnb está cambiando la estructura de tarifas de su plataforma. Como recordarás AirBnB te daba la posibilidad de cobrar al huésped un porcentaje alto, entre el 12-18% del valor de la reserva y a ti, como propietario, otro porcentaje aunque más pequeño, alrededor del 3-6%. 

A partir del 7 de diciembre cambia su política y pasa a una nueva estructura de precios simplificada: le cobra exclusivamente al propietario un 15% del pago total.

El dinero va “desde la cartera del huésped a la tuya”… así que definir quién paga es una cuestión meramente formal… si cambias las tarifas.


¡¡Cambia las tarifas!! Si no, perderás un 15% con cada reserva.

Si antes, de una reserva que marcabas de 100 euros tú recibías 97 y el huésped pagaba 112 -aproximadamente-, debes cambiar los precios para que el huésped pague 115. Es más algo formal que otra cosa. Lo único es que ahora la factura de la comisión de AirBnB estará íntegramente a tu nombre, y la podrás desgravar.

Ten cuenta que ahora la comisión se aplicará también a la limpieza, así que deberás subir un 18% el precio noche del alojamiento, y un 15% el precio de la limpieza.

¿Cuánto pagan mis invitados por quedarse en mi casa?

Esta era una pregunta sin respuesta con la estructura de comisiones que tenía Airbnb. Poníamos el precio de nuestra propiedad y Airbnb ponía una tarifa de servicio sobre ese precio. Los anfitriones nunca sabíamos cuánto pagaba el huésped por quedarse en nuestra casa. La tarifa del huésped de Airbnb varíaba entre el 12 y el 18%, y venía determinada por varios factores como la duración de la estancia, el precio total, el país del viajero y más que, al menos nosotros, desconocíamos.

Con la nueva estructura de precios simplificada, como anfitriones tenemos control total sobre lo que pagará el huésped en total. 

Alquiler de temporada.

Antes, en reservas más largas (más de 28 días), la tarifa de servicio de Airbnb se reducía aproximadamente al 10%. Ahora eso representará una desventaja ya que la tarifa del servicio de host está fijada en un 15% para la nueva estructura de precios. No se ajusta con la duración de la estancia por ahora. Nosotros estamos apostando fuerte por el alquiler de temporada, así que esperemos que lo hagan pronto.

Por si acaso, ya publicamos los precios de alquiler de temporada en nuestra web.

¿Será bueno? ¿Qué ventajas tiene?

Airbnb afirma que durante la fase de prueba, los anuncios con la nueva estructura de precios tenían un 17% más de reservas en comparación con los anuncios con tarifa de servicio tradicional. Puedes echar un vistazo a la hoja de información de Airbnb sobre los precios simplificados.

Personalmente no me lo creo mucho… y desde luego nuestros datos no reflejaban eso.

Realmente, da lo mismo. Ahora todos trabajaremos con las mismas tarifas, y es la única manera de hacerlo. Así que mejor pensemos en las ventajas.

  • Tenemos el control de lo que pagan los huéspedes.
  • Se elimina esa linea adicional en el precio que pagaba el huésped, y que a veces generaba fricciones innecesarias.
  •  Tener una estructura de precios similar todos los propietarios, lo que nos permite una comparación más sencilla.

Yo ya he modificado los precios un 15% más… ¿Y tú?

Pablo Conde Barreras & Anfitriona de Vigo, by JuanJo Bande.

Juanjo Bande es compañero Arquitecto, especialista en AirBnB, y amigo… es normal que coincidamos a menudo. Como está el tema difícil para verse, me invitó hace unos días a tomar una caña virtual, y como es un experimentado youtuber, grabó esa cervecita compartida.

Hablamos, como no, de nuestra gestora de viviendas turísticas, Anfitriona. Hablamos de Vigo, y su capacidad para recibir turistas. Y hablamos de nuestros planes de expansión -estamos buscando equipo-… pues como bien apunta Juanjo, “como comparación podemos decir que en la ciudad de A Coruña, que se compara muchas veces con Vigo en muchos aspectos, no cuenta con una empresa similar a esta.”

Hablamos, como no, de tecnología, de datos, de Adarajas, de negocio…. Bueno, aquí está el vídeo.

Espero que os guste:

¡¡Muchas gracias, Juanjo Bande!! A mi me ha encantado, a ver si repetimos…

La otra agencia de alquiler, en Vigo.

Sí. Está claro que la agencia de alquiler turístico de Vigo es Anfitriona. Bueno, ahora en Vigo, Nigrán y Baiona.

Anfitriona es la líder en gestión de alquiler turístico y de temporada a día de hoy. De hecho, creo que la única agencia que se dedica al alquiler turístico de manera profesional en Vigo. Pero algunos de nuestros clientes nos piden que hagamos gestión de alquiler tradicional en algunos de sus activos. Así que estamos pensando en abrir lo que sería la otra agencia” de alquiler.

Si en Vigo la agencia de alquiler turístico es Anfitriona; la otra agencia de alquiler sería la que se dedicaría a alquiler tradicional. ¿Se podría llamar Alquilerly? ¡Nos parece buen nombre! Modernito.

Alquilerly. La otra agencia de alquiler en Vigo.

Le llamamos Alquilerly porque nos dedicamos a eso: a alquilar tu piso o apartamento en Vigo y lo hacemos con un estilo moderno, digital… ofreciéndote el servicio que tú necesitas. Si Anfitriona lo que hace es ser anfitrión de AirBnB y gestionar tu apartamento en alquiler turístico; Alquilerly hace lo mismo: alquila tu apartamento en las diversas plataformas, y gestiona tu apartamento en alquiler tradicional.

Porque el alquiler tradicional, igual que el turístico, requiere gestión. Hay que buscar el inquilino adecuado, hay que hacer contratos, hay que realizar un seguimiento, hay que gestionar unos cobros, y hay que atender las necesidades de los inquilinos mientras son nuestros huéspedes, hay que minimizar impagos y problemas… Y eso requiere trabajo. Diferente que el alquiler turístico, pero trabajo.

Así que con nuestro know-how y parte de nuestro fantástico equipo hemos decidido crear esta otra agencia diseñada, específicamente, para gestionar tu alquiler tradicional o de larga estancia.

Esperamos ofrecerte unos servicios al menos, igual de buenos, que en Anfitriona.

Estudio de precios para el Puente de la Constitución, en Vigo.

Como viene siendo habitual, publico mi pequeño estudio de precios para las fechas más señaladas, por si a la comunidad de anfitriones de apartamentos turísticos de Vigo y Galicia les puede ser de utilidad.

El año pasado publiqué los precios que estimaba para el Puente de la Constitución… y también publiqué que mi estrategia había sido equivocada: ¡me equivoqué con los precios, debía haber puesto precios más altos!

Este año a ver si no me equivoco.

Para contrastar le he pedido un estudio también a nuestros hermanos de Adarajas. y publican un extracto aquí.

El estudio de Adarajas.

No les pedía algo tan concreto como los precios para el Puente de la Constitución, si no algo más genérico sobre tipologías, tamaños, tendencias. Pero, claro, también quería el estudio sobre precios.

Su estudio es realmente interesante... aunque, como bien publican, no es fácil encontrar las relaciones entre tamaño, valoraciones y precios. Lo que parece evidente que es que a mayor tamaño mayor precio, no lo es tanto… Aunque cuando profundizas, sí que se encuentran. ¿Tú lo ves?

Nosotros utilizamos otra metodología para extraer y analizar datos. Pero los resultados son muy similares a los que nos cuentan en Adarajas. ¡No esperábamos otra cosa!

Si hacemos una gráfica de todos los apartamentos libres en el centro para el Puente de la Constitución en Vigo, los ordenamos por precio, añadimos las valoraciones, el número de camas y la capacidad… la relación no se hace evidente. ¿Tú la ves?

Desde luego la gráfica que nos provee Adarajas. de todos los apartamentos de Vigo, y la nuestra de los apartamentos en el Centro, son muy similares.

Precios para el Puente de la Constitución.

El análisis concreto sobre los precios para el Puente de la Constitución, también coinciden. En este momento hay menos de 100 apartamentos libres en Vigo para el Puente. Si el COVID lo permite, y esperemos que sí, tendremos otra vez un 100% de ocupación todos los fines de semana previos a Navidad, como el año pasado.

La ciudad de Vigo hace un esfuerzo muy importante para lucir atractiva en Navidad, un esfuerzo que debe ser puesto en valor.

Ya hemos hablado en muchas ocasiones sobre los precios medios en Vigo. Los precios medios para alojarse en Vigo son más bajos que en ciudades similares, y también más bajos que en los municipios de su Área. También en el Puente de la Constitución. Mira el estudio y el gráfico de Adarajas que refleja precios medios por noche de Vigo y municipios limítrofes.

No tiene mucho sentido que Cangas, Moaña, Baiona… o A Coruña y Ourense tengan precios más altos para el Puente de la Constitución que Vigo.

¡Tenemos la mejor iluminación de Navidad del Mundo!

Abel Caballero. Alcalde de Vigo.

Precios en Vigo-Centro.

Si nos centramos en los precios en Vigo-Centro vemos que hay apartamentos desde 123 euros las cuatro noches del Punete. Y ese de 123 euros es un bonito apartamento de un dormitorio, en la zona de Progreso. Perdón, pero: No tiene sentido 30 euros la noche en el Puente de la Constitución. No lo tiene.

Y no es una excepción… puedes pasar cuatro noches en el Puente por 123 euros, y también por 132, 141, 144… todos apartamentos en el centro. No tiene lógica.

Mi visión es: En Vigo hacemos un gran esfuerzo por tener las mejores luces de Navidad del Mundo. ¡¡Pongámoslo en valor!!

Esta es la gráfica de los apartamentos que hay libres a día de hoy en el centro de Vigo para el Puente de la Constitución, y el precio por cuatro noches.

Elige tú donde sitúas tu precio.

Yo lo tengo claro: Va a haber un 100% de ocupación.

Reservas en apartamentos turísticos, en julio y agosto.

Hablaba ayer con dos directivos de Aliseda sobre el alquiler turístico en Vigo; en concreto sobre las reservas en los apartamentos turísticos en Julio y Agosto. También hablamos sobre la vida, sobre el COVID, y sobre la potencial crisis económica.

Nota al margen: apuntar que todos en la mesa opinábamos que no será muy larga ni muy profunda; cierto es que todos nos dedicábamos al mercado inmobiliario.

Hablábamos también, y es lo que viene al caso, de la importancia de los datos en el mercado inmobiliario. La importancia de los datos, y la importancia de que el análisis no te lleve a la parálisis.

La parálisis por el análisis.

Mi abuelo decía “los números no mienten pero ayudan a mentir“. Con los datos pasa un poco igual… con datos puedes justificar prácticamente todo. Puedes utilizarlos para no moverte. Puedes utilizarlos para justificarte. Puedes utilizarlos para avanzar.

Durante esa amena charla, pasó cerca el propietario de uno de los más importantes hoteles de la ciudad. Le saludamos y preguntamos por su negocio. “Fatal, fatal… solo un XX% de reservas en Julio“, nos contestó. Le preguntamos sobre ese mismo porcentaje, el año pasado. Nos contestó que no lo sabía… pero que seguro sería superior.

Fue algo parecido a:

– Tengo muchas menos reservas que el año pasado. Solo un XX%.

– ¿Cuantas tenías el año pasado por estas fechas?

-No sé cuantas tuve el año pasado. Pero este año tengo menos.

La importancia de los datos en el mundo actual es más que evidente. Pero hay que tener datos fiables… y saber utilizarlos.

El porcentaje de reservas en los apartamentos turísticos de Anfitriona, en julio y agosto.

Me gusta pensar que Anfitriona está basada en datos. Y que esos datos nos ayudar a decidir, a movernos, a avanzar. Por eso invertimos muchos recursos -esfuerzo, talento, tiempo, dinero- en tener datos accesibles, rigurosos, actualizados. Con ellos podemos trabajar.

Somos capaces de hacer una búsqueda rápida, precisa… y casi inmediata.

Por ejemplo, en esa conversación comprobamos algo con lo que no contaba, porque personalmente también creía que habría menos reservas este año 2020 que en el 2019. Pero curiosamente comprobamos que ayer teníamos dos reservas más para Julio y una menos para Agosto que el día de San Juan de 2019.

A día de hoy ocupación similar o superior, y precios algo más bajos en 2020 que en 2019. Curioso, ¿no? Pero es la realidad.

Si todo sigue igual, el verano se plantea bastante bien en las viviendas de uso turístico de Vigo. Porque parece evidente que este año las reservas se produzcan más cercanas al día de llegada que en anteriores temporadas.

Desde Anfitriona habíamos previsto rebajar ligeramente los precios en esta campaña… pero estamos revisando esta suposición.

Un regalo.

Aquí te dejo la gráfica de precios para la tercera semana de Julio´20 en Vigo por si deseas también reformular tu estrategia. El número de cada columna refleja el número de camas disponibles.

¡Suerte!

Precios del alquiler turístico en Vigo, en verano.

Este verano es especial. Por eso, establecer los precios para nuestros apartamentos de alquiler turístico será más difícil que nunca. Aún así, desde Anfitriona seguimos tratando de ser muy transparentes, y colaborar con la comunidad de anfitriones de apartamentos turísticos… Aquí mi análisis de los precios del alquiler turístico en Vigo, en verano.

Nos centramos en los precios del alquiler turístico de apartamentos especiales para verano: en la playa o alrededores.

Apartamentos turísticos en Samil.

Este es el diagrama de precios de apartamentos turísticos en Samil o cercanías, para la primera semana de Agosto.

He aquí porqué.

¿Te parecen precios altos o bajos para una semana? Aquí puedes ver los precios de los apartamentos que yo gestiono. No se si mi competencia establece precios altos o bajos… pero no creo que los precios de mi competencia estén bien analizados.

Las barras muestran apartametos en la playa de Samil. Las marcadas en azul son casas o apartamentos en Samil, en general. Pero las barras amarillas corresponden a apartamentos turísticos situados todos en el mismo edificio.

Las barras amarillas son apartamentos de un dormitorio, en primera línea de playa de Samil, con una pequeña terraza. Todos con superficies iguales y en un estado similar: solo cambia la decoración y el mobiliario en cada uno de ellos. Los puntos negros corresponden al número de personas que pueden ser alojadas.

Así que cuando digo que considero que el análisis está equivocado, pienso por ejemplo ese apartamento primero -y más económico -, ese “apartamento en 1º línea de playa” con dos camas y para cuatro personas, que se alquila por unos 650 euros la primera semana de agosto. Y no lo pienso en el frente al más caro, quizás más “beautiful”, en inglés, y -sobre todo- para más personas. Pero el segundo más caro, también es “primera línea de playa“, también para cuatro, en el mismo edificio y prácticamente igual… por casi 1.000 euros la semana. Un 50% más.

Diferentes precios en los apartamentos de Samil, en verano.

No tiene lógica que dos apartamentos similares -por no decir iguales- tengan una diferencia de precio de un 50%. Echemos un rápido cálculo.

Si un apartamento cuesta 650 euros por 7 días, el precio medio será alrededor de 92 euros. Si cuesta 1.000 euros, el precio medio será 142 euros. Cuatro personas, en primera línea, y en agosto: ambos precios son realmente competitivos.

  • El apartamento primero podría ingresar un máximo de 2.700 euros, si estuviera alquilado los 30 días del mes -cosa imposible hoy en día, pues entre cada entrada y salida hay que dejar pasar al menos 24 horas, por normativa-. Con cuatro o cinco reservas de cinco o seis días, ingresará 2.200 euros. Es la cifra que le estimo ingresará este mes de agosto.
  • El apartamento segundo ingresará estos 2.200 euros en tan solo quince días. Tres reservas, o dos si hay suerte. Un 50% de ocupación e ingresará esos 2.200 euros.

Como vemos, precios sin pensar. Sin analizar.

Aunque es cierto que es un momento que cualquier predicción se antoja difícil de hacer, parece evidente pensar que la ocupación será alta -medio país busca playa y apartamento en zonas no masificadas-. O quizás la ocupación sea nula. Esperemos que no pase, pero llegado ese supuesto los precios no tendrían especial relevancia.

Precio de una casa con piscina.

Todavía no puedo poner el link… en unos días estará aquí, con todos nuestros apartamentos en Vigo y Valmiñor. Pero vamos a poner en alquiler la mejor casa de las Rías Baixas… Piscina, jardín, cuatro dormitorios y unas vistas increíbles.

¿Sabes el precio? Las casas de este tipo, con piscina, más caras se sitúan alrededor de los 7.000 euros la semana. Si no tienen piscina, en el entorno de los 4.000. En otra ocasión las analizaremos en profundidad estos datos.

Como vemos, tampoco 4.000 o 5.000 euros para una casa por una semana parece un precio abusivo, si la dividimos entre las diez o doce personas que pueden alojar… Pero en otra ocasión las analizaremos en profundidad estos datos.

Por ahora…

Si tienes un apartamento en primera línea de playa: estudia bien el precio. Realizar una buena gestión de precios puede significar unos ingresos un 50% superiores. O más.

¿Hablamos? ¿Sabes cuánto puedes ingresar?