Cumplimiento de este -horrible- 2020

Este año 2020 nos atacó un cisne negro. A todos. Pero dimos una respuesta rápida y (en la medida de lo posible) acertada. Y además, tuvimos algo de fortuna, que siempre es bienvenida. Así que, más o menos y con sus dificultades, conseguimos cumplir lo diseñado a principio de año.

Aunque fue un año de m***da, la empresa respondió muy bien.

Año 2020.

El año pasado publicamos tres objetivos generales para 2020 (teníamos alguno más, interno, que no os conté).

Por un lado se plantearon una serie de Mejoras en Anfitriona: mejoras en calidad y cantidad de apartamentos gestionados; y mejoras en los servicios a huéspedes y propietarios. Por otro, preveíamos la apertura de una nueva Delegación en Nigrán y Bayona, para ofrecer gestión de apartamentos turísticos en el Valle Miñor. Y, por último, queríamos continuar y profundizar en nuestra apuesta por el #protech y la digitalización.

– Mejoras en cantidad y calidad.

Nos proponíamos acabar este año 2020 manteniendo el número de apartamentos totales en gestión en Vigo. Consideramos que entre 50 y 60 apartamentos en gestión es una cifra mínima para ofrecer un servicio de calidad profesional a un precio competitivo. Por debajo de eso tienes que bajar la calidad del servicio, subir la tarifa o no hacerlo profesionalmente. Somos profesionales, y no queremos hacer ninguna de las dos cosas. Eso ya se lo dejamos a nuestra competencia.

Esos 50-60 apartamentos significaban una cuota de mercado algo superior al 20%, que parecía razonable. Anfitriona gestiona cinco veces más apartamentos que nuestro principal competidor. Y mucho más que los siguientesEsta diferencia de volumen nos permite ofrecer un servicio muy superior a un precio más bajo, lo que nos facilita mantener nuestro liderazgo con cierta comodidad.

Así que queríamos mantener ese 20% de cuota de mercado, mejorando el ratio de calidad de nuestros apartamentos. Es decir, a principios de 2020 nos veíamos obligados a dejar de gestionar algunos -los que tenían peores calificaciones y peor rendimiento- y buscar aquellos apartamentos que mejoraran estos ratios.

Y lo conseguimos. Mantenemos ese 20% de cuota de mercado, con algo más de 50 apartamentos en gestión. Algunos de nuestros apartamentos y casas tienen una calidad increíble y cuentan con valoraciones fabulosas.

Otros, sencillamente, son los mejores de las Rías Baixas.

– Nuevos servicios a huéspedes y propietarios.

En este aspecto la pandemia trastocó algo nuestros planes. Algunos de los nuevos servicios estaba previsto desarrollarlos en primavera, para aprovechar el potencial de la época estival… pero el confinamiento y la situación de la hostelería trastocó nuestros planes. ¡Este año retomaremos!

Aunque algunos nuevos servicios a propietarios sí los ofrecimos, con gran éxito. Anfitriona se está constituyendo casi en un Club de Compra Privada. Tener cincuenta apartamentos nos permite convertirnos en grandes clientes para determinados proveedores. Y eso, obviamente, redunda en beneficio de los propietarios.

También conseguimos poner en marcha nuestro servicios de amueblamiento y gestión del menaje.

Gestión de apartamentos turísticos en Nigrán y Baiona.

En el año 2020 fue realmente difícil crecer. La prensa reseñaba un cierto trasvase de alquiler turístico a tradicional, pero en Vigo no lo percibimos. Aunque sí que notamos una cierta dificultad para crecer.

Sobre todo a nuestra apuesta por el Valle Miñor le ha costado empezar. Abrimos en marzo, pero el confinamiento trastocó nuestros planes. Y empezar a captar en verano quizás no favoreció; y el COVID, evidentemente, tampoco.

Aún así ya gestionamos seis apartamentos turísticos en Nigrán y Baiona. Este veranos esperamos contar con una veintena de viviendas de uso turístico en la zona.

¿Te apuntas? Es una gran opción y nos ocupamos de todo.

Digitalización.

¡Qué decir! Estar completamente digitalizados nos permitió resistir el ataque del COVID… incluso crecer. De esta digitalización nacieron nuevos proyectos y colaboraciones, como la web de análisis de mercado inmobiliario Adarajas; y la apuesta rápida y decidida por el Alquiler de Temporada.

¡Y en 2021, más!

Alquiler de temporada en Vigo.

El ataque del Cisne Negro nos obligó a repensar y planificar nuestra estrategia, apostando fuerte por el alquiler de corta duración y alquiler de temporada en Vigo. Apostando “más fuerte”.

Creamos una página web específica para el alquiler de temporada en Vigo, y también una propuesta de Valor tanto a huéspedes como a propietarios. Y resultó.

Con esta nueva estrategia mantuvimos -incluso aumentamos ligeramente- la ocupación media, y aunque la facturación total bajó ligeramente, el alquiler turístico y de temporada continuó siendo la mejor opción para los propietarios y huéspedes. Más si cabe, en este entorno tan cambiante.

Objetivos 2021.

Nuestra apuesta por el alquiler de temporada se mantendrá en 2021. Pero para el 2021 tenemos más objetivos… ¿Nos ayudas a conseguirlos?

Nuevas tarifas en AirBnB

Airbnb cambia a una nueva política de tarifas de servicio. En el post que escribí hace unos días creí que era para todos, pero es solo para anfitriones conectados con otro software -Channel Manager o equivalente- a partir del 7 de diciembre de 2020. Por cierto… ¡Qué bien funcionan los grupos de Facebook para estas cosas de ayudarnos entre anfitriones! Puedes consultar el de Vigo y su Área. O este a nivel general.

En la nueva estructura de precios simplificada no hay una tarifa de servicio visible para el huésped. La tarifa de servicio ahora es del 15% y la paga el propietario.

Si usas Channel Manager y no has cambiado las tarifas hazlo hoy mismo. A partir de ahora ese 15% te lo cobrarán a ti como propietario, así que si no subes ese 15% a la tarifa base (ojo, a Limpieza también hay que subirle), pasarás a ingresar un 15% menos. Y tus huéspedes a pagar un 15% menos.

Tú no usas Channel Manager ¿Debes cambiarte?

A partir de hoy, todos los que accedemos desde un Channel Manager -somos multitud- y muchos de los usuarios nuevos -es la opción por defecto ahora-, tendremos la tarifa simplificada.

A partir de hoy en una gran parte de anuncios no hay una tarifa de servicio visible para el huésped. Por eso creo que todos deberíamos cambiarla. Si un anuncio tiene tarifa de servicio y otro no, aunque ambos al final sumen la misma cifra, creo que el huésped optará por el primero. A todos nos molesta que nos cobren “una comisión”. ¿No?

¿Tú que opinas? ¿Vas a cambiar o seguirás cobrándole comisión al huésped?

Cambio en las comisiones de AirBnB

Como habrás escuchado -desde AirBnB nos han enviado varios emails-, Airbnb está cambiando la estructura de tarifas de su plataforma. Como recordarás AirBnB te daba la posibilidad de cobrar al huésped un porcentaje alto, entre el 12-18% del valor de la reserva y a ti, como propietario, otro porcentaje aunque más pequeño, alrededor del 3-6%. 

A partir del 7 de diciembre cambia su política y pasa a una nueva estructura de precios simplificada: le cobra exclusivamente al propietario un 15% del pago total.

El dinero va “desde la cartera del huésped a la tuya”… así que definir quién paga es una cuestión meramente formal… si cambias las tarifas.


¡¡Cambia las tarifas!! Si no, perderás un 15% con cada reserva.

Si antes, de una reserva que marcabas de 100 euros tú recibías 97 y el huésped pagaba 112 -aproximadamente-, debes cambiar los precios para que el huésped pague 115. Es más algo formal que otra cosa. Lo único es que ahora la factura de la comisión de AirBnB estará íntegramente a tu nombre, y la podrás desgravar.

Ten cuenta que ahora la comisión se aplicará también a la limpieza, así que deberás subir un 18% el precio noche del alojamiento, y un 15% el precio de la limpieza.

¿Cuánto pagan mis invitados por quedarse en mi casa?

Esta era una pregunta sin respuesta con la estructura de comisiones que tenía Airbnb. Poníamos el precio de nuestra propiedad y Airbnb ponía una tarifa de servicio sobre ese precio. Los anfitriones nunca sabíamos cuánto pagaba el huésped por quedarse en nuestra casa. La tarifa del huésped de Airbnb varíaba entre el 12 y el 18%, y venía determinada por varios factores como la duración de la estancia, el precio total, el país del viajero y más que, al menos nosotros, desconocíamos.

Con la nueva estructura de precios simplificada, como anfitriones tenemos control total sobre lo que pagará el huésped en total. 

Alquiler de temporada.

Antes, en reservas más largas (más de 28 días), la tarifa de servicio de Airbnb se reducía aproximadamente al 10%. Ahora eso representará una desventaja ya que la tarifa del servicio de host está fijada en un 15% para la nueva estructura de precios. No se ajusta con la duración de la estancia por ahora. Nosotros estamos apostando fuerte por el alquiler de temporada, así que esperemos que lo hagan pronto.

Por si acaso, ya publicamos los precios de alquiler de temporada en nuestra web.

¿Será bueno? ¿Qué ventajas tiene?

Airbnb afirma que durante la fase de prueba, los anuncios con la nueva estructura de precios tenían un 17% más de reservas en comparación con los anuncios con tarifa de servicio tradicional. Puedes echar un vistazo a la hoja de información de Airbnb sobre los precios simplificados.

Personalmente no me lo creo mucho… y desde luego nuestros datos no reflejaban eso.

Realmente, da lo mismo. Ahora todos trabajaremos con las mismas tarifas, y es la única manera de hacerlo. Así que mejor pensemos en las ventajas.

  • Tenemos el control de lo que pagan los huéspedes.
  • Se elimina esa linea adicional en el precio que pagaba el huésped, y que a veces generaba fricciones innecesarias.
  •  Tener una estructura de precios similar todos los propietarios, lo que nos permite una comparación más sencilla.

Yo ya he modificado los precios un 15% más… ¿Y tú?

Pablo Conde Barreras & Anfitriona de Vigo, by JuanJo Bande.

Juanjo Bande es compañero Arquitecto, especialista en AirBnB, y amigo… es normal que coincidamos a menudo. Como está el tema difícil para verse, me invitó hace unos días a tomar una caña virtual, y como es un experimentado youtuber, grabó esa cervecita compartida.

Hablamos, como no, de nuestra gestora de viviendas turísticas, Anfitriona. Hablamos de Vigo, y su capacidad para recibir turistas. Y hablamos de nuestros planes de expansión -estamos buscando equipo-… pues como bien apunta Juanjo, “como comparación podemos decir que en la ciudad de A Coruña, que se compara muchas veces con Vigo en muchos aspectos, no cuenta con una empresa similar a esta.”

Hablamos, como no, de tecnología, de datos, de Adarajas, de negocio…. Bueno, aquí está el vídeo.

Espero que os guste:

¡¡Muchas gracias, Juanjo Bande!! A mi me ha encantado, a ver si repetimos…