Estrategia de precios para este verano 2022.
Nuestra estrategia de precios para el verano. Por si puede ayudar a otros anfitriones locales de Vigo.
Etiqueta: consejos
¿Cuáles son las características de mi casa de vacaciones?
Qué piensa un huésped cuando piensa “estas son las características que busco para mi casa de vacaciones”? Responder adecuadamente a esa pregunta es clave.
El precio para un apartamento turístico.
Hay una pregunta que siempre me hacen los propietarios de los apartamentos cuando me encargan gestionarlos en alquiler turístico. «¿A cuanto se alquila una noche? ¿Cuál es el precio para un apartamento turístico?».
Y como soy gallega -de Vigo- no puedo contestar otra cosa que no sea: «Depende«. La realidad es que no importa el precio, no importa que sea alto o bajo. Importa el mix entre ocupación y precio.
¿Es bueno el precio recomendado para un apartamento turístico?
Todos los que somos anfitriones de AirBnB hemos recibido mensajes de AirBnB que nos «recomienda» bajar el precio. Y da igual el precio que tengas, ¡¡siempre recomienda bajarlo más!!
A veces me parece que los propietarios entablamos una batalla de precios contra AirBnB. AirBnB quiere que pongamos el precio más barato posible -no se bien porqué-. Y nosotros queremos el precio más alto para nuestro apartamento turístico -tampoco se bien porqué-.
La pregunta es…. ¿Es positivo usar ese precio recomendado?
En Vigo, los precios de los apartamentos turísticos son los más bajos de España.
Si entras en los diversos foros de hosts de AirBnB, verás que todos comentamos lo mismo: «AirBnB me recomienda bajar el precio por noche de mi apartamento.» Da igual que esté en Murcia, en Madrid, o en Vigo. Y eso que Vigo tiene la media de precios/noche más baja de la grandes ciudades de España.
Por cierto: deberemos investigar porqué. Pero en Vigo los precios medios son sensiblemente más bajos que ciudades similares -Valladolid, Gijón, Santander, Logroño- y también en ciudades cercanas, más pequeñas, como Pontevedra y Ourense, donde la comparación debería ser favorable a Vigo. Quizás es que Vigo es, por norma general, una ciudad barata. Pero deberemos investigar por qué los precios de los apartamentos son, de media, sensiblemente más bajos que en ciudades comparables.
Aún así, aunque los precios sean bajos, parece que AirBnB siempre recomienda precios aún más bajos… aunque no siempre tenga justificación económica.
Un precio más alto para un apartamento turístico no significa más ingresos.
Todos conocemos la ley de la oferta y la demanda. Es evidente que un precio más bajo producirá más reservas…. pero lo que no debe ser evidente para algunos es que más reservas a un precio más bajo no es equivalente a más ingresos.
Y cuando digo que no es evidente para «algunos» me refiero a tres grupos de personas. Y son tres grupos que tiene mucho interés para mí.
- Propietarios-Clientes. A mis propietarios-clientes les importa mucho el «precio por noche». Muchas veces sin valorar la diferencia de precio entre temporada alta o baja; de un noche o de siete noches; etc. En mi opinión lo importante son los ingresos anuales, no lo del día, semana o mes en curso.
- Propietarios de Vigo. En general todos -me incluyo- tenemos precios más bajos que la media de otras ciudades similares. Eso es algo que deberíamos analizar y sobre lo que hemos escrito.
- El algoritmo de AirBnB. Apuesta siempre por una bajada de precio. Siempre. Aunque económicamente no sea lo más razonable.
Cuando el precio para un apartamento turístico significa más rentabilidad…
Hoy recibo uno de esos emails diarios en los que AirBnB me recomienda bajar el precio de uno de mis apartamentos. En concreto me recomienda bajar el precio de esta maravilla de apartamento que tenemos en Bouzas. Y me explica, como vemos en la imagen, que «El precio de mi anuncio es más alto», y me da un Consejo: Prueba a bajar el precio para conseguir más reservas.
Me dice que mi precio es alto, 7 euros más que la referencia. Y que por lo tanto las reservas son bajas, un 35% menos que la referencia. Ley de la Oferta y la Demanda: Más precio = menos reservas. Hasta aquí, bien.
Porque es evidente que a un precio más bajo, por norma general, conseguirá más reservas. Pero esto no significa que sea lo mejor. Veamos:
- Mi apartamento: Mi tarifa por noche, 33€ (entre 31-35) x 30 días x 30% (ocupación) = 297 euros.
- Recomendación: Tarifa por noche, 24,5€ (entre 24-25) x 30 días x 46% (ocupación) = 343 euros.
Bajando precios un 25% (la diferencia entre 33 y 24,5) habría ingresado 46 euros más y habría tenido ocupado el apartamento 5 días más. ¿vale la pena?
Vale la pena tener un precio más alto para un apartamento turístico: ¡SÍ!
Claro, esa es la pregunta. ¿Vale la pena cinco días más alquilado por solo 46 euros? ¿Cinco días, cuarenta y seis euros? Mi respuesta es clara y rotunda. NO. En este caso concreto no vale la pena alquilar 5 días por 46 euros. Pero creo que ninguno de nosotros pensamos que alquilar 5 días a 46 euros vale la pena.
La respuesta espero que además de clara y rotunda sea también convincente: Ni este ni en ningún caso vale la pena bajar tanto los precios.
Fijémonos: AirBbB me ofrecía esos datos hoy, para previsiones de mes siguiente… Así que, ¡¡¡a 33 euros puedo todavía alquilar 20 noches que tenía libres!!!
Y si nos fijamos en datos pasados vemos que… !!ups¡¡ La propuesta de AirBnB me habría reportado 24,5 x 30 x 44% y por la que yo opté me reportó 33 x 30 x 100%. 323 frente a 990.
323 euros frente a 990. No hay color.
Esos 46 euros por cinco días -que no valen la pena ni estimados como más vale 46 euros que nada- se ven totalmente fuera de lugar si pensamos que en un mes hemos logrado más de 600 euros de diferencia…
Demostrado: Vale la pena tener el precio ADECUADO para un apartamento turístico. Y ese no siempre es el más bajo.
¿Tú que opinas? ¿Usas los precios recomendados?
Si usas los precios recomendados, te recomendamos que hables con nosotros… Si nos dejas tu apartamento en gestión te demostraremos porqué muchos de nuestros clientes dicen: «Ingreso mucho más dinero con Anfitriona que antes que lo hacía yo… ¡¡y ahora ellos se ocupan de todo!!»
Las precios para Semana Santa (II)
Escribía la semana pasada -faltaba una semana para Semana Santa- el modo en que establecía los precios para mis apartamentos en Semana Santa en Vigo. Hoy, sábado previo al Domingo de Ramos, podemos analizar que ha sucedido.
Comentaba los apartamentos que en aquel momento quedaban, y donde situaba yo los que yo gestionaba. Podemos retomar aquella reflexión.
Pero antes: Vigo presenta los precios medios más bajos de España en AirBnB.
También hacía hincapié en un tema que me preocupa: los precios de los apartamentos vigueses en AirBnB son los más baratos de España -en promedio, obviamente-. Madrid y Barcelona, están en otra liga. Sevilla, Valencia, San Sebastián, Bilbao o Málaga, también. Pero ciudades similares como Santander, Valladolid, Gijón o Salamanca tienen precios medio sensiblemente superiores -entre el 30% y el 50%-. Incluso ciudades de nuestro entorno, como Moaña, Cangas, Bayona o La Guardia, o La Coruña, Lugo y Ourense presentan precios medios superiores. Y Logroño, Guadalajara, Soria, Cuenca… Debemos reflexionar sobre ello. Y desde Anfitriona los primeros, dado que somos líderes indiscutibles en gestión de apartamentos turísticos en Vigo.
El precio de los apartamentos en Semana Santa, una semana antes.
Al caso: Hacíamos una reflexión previa sobre la climatología prevista y, por lo tanto, sobre la ocupación esperada. Del medio centenar de apartamentos que estaban libres para los días santos en aquel momento, preveíamos que se ocuparan algo más de la mitad.
El gráfico de hace una semana, era este:
Marcaba con una elipse la zona donde colocaba los apartamentos que gestionaba… en el entorno de los 260-280 euros. Muy claramente por encima de los 160-200 euros en los que colocaban sus apartamentos un tercio de los hosts vigueses.
El precio de los apartamentos libres, el día que comienza la Semana Santa.
Descontando los barcos que se alquilan, quedan libres tan solo 18 apartamentos para los días santos en Vigo. De los que gestiona Anfitriona, solo uno.
La gráfica de precios a día de hoy es la prevista. Se han alquilado la práctica totalidad de apartamentos que decíamos que tenían un precio extremadamente bajo la semana pasada, incluso en aquel momento me atrevía a decir que «un precio confundido». Y el tiempo me dio la razón: Por debajo de 200 euros solo quedan dos apartamentos… que viendo las fotografías, además, me imagino que no se alquilarán.
Del grupo que formábamos los que situábamos nuestros apartamentos entre los 260 y 300 euros, se han alquilado prácticamente todos. Quedan sin alquilar alrededor de diez… que quizás se alquilen en los días que quedan. Creo que sí.
En nuestro caso, solo nos queda un apartamento de Anfitriona libre.
La estrategia de alquilar a alrededor de 90-100 euros la noche no fue equivocada. Conseguimos una altísima ocupación, y nos permite mantener un alto standard de calidad. Además, en ese ratio de 90-100 euros la noche tan solo quedan ocho apartamentos libres en Vigo. ¿No crees que se alquilarán de última hora?
Y tú, ¿a qué precio alquilaste Semana Santa?
Más fechas a tener en cuenta para mejorar los ingresos en AirBnB
Después del post anterior, donde indicaba algunas fechas que tengo en cuenta para mejorar los ingresos en alquiler turístico, muchos me habéis dado ideas, o preguntado por más fechas a tener en cuenta para mejorar los ingresos en AirBnB. De hecho es una pregunta recurrente: muchos de mis clientes y amigos me preguntan como hago para, día a día, mejorar los ingresos en AirBnB.
Y en realidad, para mejorar mis ingresos en AirBnB hago muchas cosas que voy contando en este blog… entre ellas, estar atento al calendario es una de las más importantes. Hay fechas clave que te ayudarán a optimizar tus ingresos si te dedicas al alquiler turístico. Ya hemos visto algunas para lo que queda de 2017. Estas son algunas de las fechas que debes tener en cuenta, en Vigo, en el próximo año.
Fechas que debes conocer para mejorar los ingresos en AirBnB (si tienes un apartamento en Vigo).
Viernes 5 de Enero 2018 – Domingo 7 de Enero 2018. Sí, ya se que es el Día de Reyes… pero también es el fin de semana que juega el Real Madrid aquí. Suele atraer a gente.
Viernes 16 de Marzo 2018 – Lunes 19 de Marzo 2018. San José. En comunidades como Madrid disfrutarán de un día festivo, y solemos tener visitantes madrileños, ¿no? Comprueba la meteorología para esos días. Será clave. La semana Santa tan cerca no nos favorece… pero no por ello debemos dejarlo pasar.
Domingo 25 de Marzo 2018 – Domingo 1 de Abril 2018. Semana Santa. ¿Te descubro algo?
Viernes 27 de Abril 2018 – Miércoles 2 de Mayo 2018. Estamos seguros de que muchos turistas elegirán el alquiler turístico como modo de alojamiento para estos 6 días de vacaciones… en la comunidad de Madrid. Los demás, solo cinco… o también seis, si somos optimistas. No aceptes la primera reserva que te llegue por asegurarte una reserva y ahorrar tiempo. Si hace buen tiempo tendremos un 100% de ocupación.
Más cosas para mejorar tus ingresos del alquiler en AirBnB.
Ahora que ya sabes las fechas, no creas que por el simple hecho de que haya más ocupación vas a poder pedir un precio superior. Deberás tener un buen anuncio, buenas valoraciones, un elevado ratio de compromiso… Esos son los apartamentos que primero se ocupan. Pero además, unos días antes:
- Hacer seguimiento a la competencia, y fíjate como están funcionando las reservas.
- Mejora algo tu anuncio. Pequeños cambios harán que te sitúes «más arriba» lo que te dará mayores opciones para ser el elegido.
- Ya lo habrás notado. Ocurre en todos los lugares, pero más en Vigo porque arrastramos mala e inmerecida fama de mal tiempo. El simple hecho de que den previsión de buen tiempo será motivo de un aumento de demanda.
- Evidentemente, eso no es todo: permanece al tanto de otros posibles eventos que tengas lugar en estas fechas.
Para acabar y atendiendo mi cultura del buen servicio, te recomiendo que busques recibir un cliente de mayor poder adquisitivo, aplicando un precio más alto y ofreciendo mejores servicios: lo que se traduce en otra oportunidad de mejorar los ingresos del alquiler turístico.
Si no tienes tiempo o no quieres, lo podemos hacer nosotros por ti. Estamos seguros que mejoraremos tus ingresos en más de un 20% 🙂
Primera posición en AirBnB
Hace unos días hablábamos de como salir primero en los resultados de AirBnB. Antes ya habíamos hablado del posicionamiento, y cuales eran las claves para mejorarlo. Sin duda un tema que nos preocupa a todos, porque nos hace generar más ingresos. Y puse algunos ejemplos de inmuebles que gestionaba y estaban en la primera posición en AirBnB. Y algunos me comentasteis que solo ponía resultados de los que estaban en primera posición en AirBnB. Pero no es verdad. Ni puse solo esos ni es importante la primera posición en sí misma.
¿Primera posición en AirBnB?
Sí. No es relevante estar en primer o en segunda posición… si es relevante estar entre los primeros. El usuario busca el mejor apartamento acorde a sus necesidades, y no suele quedarse con el primero que ve. Además, el proceso de búsqueda suele formar parte del viaje, es incluso divertido. Pero toda búsqueda tiene un límite, por eso es importante estar arriba.
¿Como se hace para estar arriba en el posicionamiento?
Ya hemos hablado de ello. Y os di mi secreto para estar arriba entre los anuncios de AirBnB… ¡¡trabajar duro!! Algunos habéis comentado -en público y privado- que expuse las gráficas mejores. No es cierto, expuse las que consideré oportunas para explicar como trabajo… pero tampoco tenemos ningún reparo en exponer todas las demás más. Somos muy transparentes y compartimos muchos datos.
Gestionamos varios apartamentos, trabajamos mucho, y conseguimos buenos resultados a base de esfuerzo y talento. Y podemos decir sin rubor que muchos de nuestros apartamentos se sitúan en las primeras posiciones. Ya lo vimos con anterioridad… y no había expuesto los mejores resultados: Estos apartamentos que gestionamos también están en la primera posición en AirBnB. O casi.
- Este es una joya. Me encanta este apartamento. Lo pusimos en alquiler en mayo, y subió como la espuma en un entorno muy competitivo. Pero es que es un apartamento que vale la pena. Normal que esté de primero en AirBnB.
- Un estudio, con parking. Normal que tenga buenas valoraciones y éstas nos hagan subir. Todavía no está de primero en AirBnB… pero le falta poco.
- Sorprendente. Tiene parking, lo que lo hace ser valorado. Además, está limpio, muy bien adecuado, y los anfitriones… ¡¡que decir!! Pero es un estudio, y no está muy céntrico. Más bien nada. Y aún así… está casi de primero en AirBnB en su categoría.
Había mostrado resultado de otros apartamentos. Ahora muestro más. Es importante conocer porqué te sitúas más o menos arriba. Porque las primeras posiciones en AirBnB generan más ingresos… ¡¡y estoy convencido que somos capaces de generar más de un 20% más de ingresos con una buena gestión!!
Cómo redactar un anuncio en AirBnB
Ya sabemos que en AirBnB son muy importantes las fotografías, a veces lo único importante. Hemos hablado mucho de como hacer estas fotografías bien. Indudablemente si las fotografías no han conseguido que el potencial huésped entre en el anuncio y lea la descripción, no conseguirás una reserva. Pero si lo has conseguido, deberás haber redactado un buen anuncio. Y cuando hablo de AirBnB, como siempre, hablo del genérico de las plataformas de alquiler turístico o de corta duración. Redactar un buen anuncio es absolutamente necesario para cerrar una reserva.
Cómo redactar un anuncio en AirBnB, y hacerlo bien.
Redactar un buen anuncio para AirBnB no es fácil. Incluso hay gente que se dedica exlucisamente a ello. Fíjate Airspruce, ¡¡se dedican exclusivamente a redactar anuncios!! Si llegar tan lejos, podemos analizar la maner de redactar un buen anuncio haciendo benchmark de la gente que sabe. Hecha un vistazo a buenos anuncios: https://www.airbnb.es/rooms/1972955, https://www.airbnb.co.uk/rooms/2371027. O este, que a nosotros nos gusta especialmente: https://www.airbnb.es/rooms/13541459 🙂
Pasos para redactar ese (buen) anuncio para alquiler turístico.
Las pautas que marca la propia AirBnB para la redacción del anuncio son muy coherentes. Te plantea el anuncio como una una cbolla: por capas. Un resumen, si le interesa más al potencial huésped le ofrece una descripción más larga; y para los que tengas dudas, una descripción muy detallada. Además, una serie de items concretos sobre los cuales filtrar esos anuncios.
1.- Resumen
No más de 500 caracteres. En ellos muestra los principales valores de tu espacio, lo que llama la atención. Dale una razón al potencial huésped para seguir leyendo… Por ejemplo, si está en un barrio pintoresco: «En el barrio marinero de Bouzas del Ayuntamiento de Vigo, te propongo (…)». Si estás entre entre dos ciudades, «Situados entre Bolonia y Florencia». Si el espacio tiene algo que lo haga diferente: «un moderno duplex para que (…)». Haz un resumen para que el potencial huésped quiera saber más. Se concreto pero no ofrezcas datos que puedan generar rechazos al potencial huésped: «Un espacio amplio, moderno, con todos los servicios, y en una de las zonas con más personalidad de la ciudad».
2.- Descripción.
2.1.- Características Generales.
Una vez has ofrecido las primeras pinceladas, y una vez que el potencial huésped ha mostrado interés, explica con más detalle. Con todo detalle. El huésped que ha llegado hasta aquí, ya tiene mucho interés: no le falles.
Empieza por ampliar información sobre las pinceladas iniciales. Si tu inmueble está entre Bolonia y Florencia, indica las distancias; si es un duplex, habla de las escaleras; si está en un barrio especial, explica sus características.
Aprovecha esta descripción mas detallada para mostrar las características más específicas de tu alojamiento. Indica el tamaño de la cama, los utensilios de cocina disponibles, como es el acceso, o cualquier otra cosa que pueda ser útil.
2.2.- Zonas a las que tienen acceso los huéspedes
Indica a los huéspedes las zonas compartidas de la casa que pueden utilizar, pero ten en cuenta que si son espacios comunes es recomendable haber avisado a los vecinos. Por ejemplo: si tiene el jardín o piscina común, o una terraza compartida. Si ofreces una habitación dentro de tu vivienda, habla de la cocina, el salón o cualquier otro espacio al que puedan acceder.
2.3.- La relación con los huéspedes
Algunos anfitriones están siempre disponible, otros dan más libertad a los viajeros, otros incluso «dejan las llaves» y ni siquiera aparecen. Personalmente, me encanta el trato con los huéspedes porque me apasiona explicar mi ciudad, los mejores lugares para visitar y orientar al viajero. Porque #vigomola. Describe cómo será tu trato con tus huéspedes.
2.4.- Localización.
Una descripción del barrio, de lo que se van a encontrar al salir a la calle. Yo, aquí, hago una descripción más general, y luego en el email de bienvenida ofrezco más detalles.
Y luego ya solo queda cumplimentar el resto de items que cada plataforma te indica. Se riguroso, suele ser lo que utilizan para los filtros de búsqueda, y un engaño o exageración ahí llevará a error a los huéspedes.
Alquilar fuera de temporada en Vigo
Como sabéis soy una enamorada de AirBnB. Me encanta alojar gente en mi apartamento y también en los apartamentos de los clientes que confían en mi, por eso «difundo» el mensaje y hablo de esto… y muchos de vosotros -los que no usáis la plataforma- me preguntáis como es alquiler fuera de temporada de Vigo.
Alquilar fuera de temporada en Vigo es, igualmente, muy interesante.
De hecho, creo que es más interesante alquilar en temporada baja. Los viajeros vienen con otros intereses y no buscan exclusivamente visitar las Islas Cíes. -Y no es broma, creo que el 100% de los visitantes que tuve en los apartamentos en verano visitaron Cíes.- Visitar Cíes y las playas de los alrededores de Vigo es normal, yo les animo a que lo hagan… pero en invierno hay muchas otras cosas que hacer, y para conocerlas y proponerlas debo ser más imaginativa: Y eso me gusta.
El apartamento en la temporada invernal debe estar acondicionado de otro modo. Y como también me gusta preparar las cosas para que la gente esté a gusto en mi casa, que disfruto mucho de ser Anfitriona de AirBnB fuera de temporada.
Ocupación y precios en temporada baja.
Quizás las dudas orbiten más por la parte de la ocupación y los ingresos… Y ya sabéis que no es mi principal preocupación, pero evidentemente los ingresos de AirBnB suponen una ayuda para llegar a fin de mes. Así que diré que la ocupación en diciembre/enero ha sido más alta de lo esperado, rozando el 60% entre el puente, los fines de semana, las vacaciones de Navidad y algún viajero de negocios intermedio. Desde luego, diciembre/enero es buen mes, y los ingresos deben duplicar los ingresos respecto a un alquiler tradicional. Veremos que sucede en Febrero, pues Carnavales y Semana Santa se retrasa mucho este año… Marzo estará asegurado, pero seguro que alguien querrá visitar Vigo en Febrero. El turismo de Vigo es estacional, como en todos lados, pero Galicia tiene mucho que ofrecer durante todo el año, ¿no?
¿Alquilas tu propiedad en AirBnB? (yII)
Hace unas semanas escribía sobre alquiler de tu propiedad en AirBnB. Como siempre, cuando hablo de AirBnB hablo genéricamente de este tipo de plataformas (AirBnB, TripAdvisor, Booking, etc). Y escribía sobre mi pequeña experiencia. Esta es la segunda parte. Si alguna vez has sentido abrumado con tener tu alojamiento en AirBnB, te voy a dar algunas pistas más para mejorar el desempeño, para ahorrarte dinero y tiempo, y así mejorar y hacer crecer la comunidad de hosts de AirBnB en Vigo y Galicia.
¿Alquilas tu propiedad en AirBnB?
Decíamos lo primero que debes hacer es crear y mantener un registro de las tareas que realizas para así analizar en cuales gastas la mayor parte del tiempo. Esto parece una obviedad pero seguro que no lo haces, y es la única manera de identificar donde puedes optimizar. Aquí están las principales categorías de tareas que estás haciendo como host de Airbnb.
- Comunicación con los huéspedes (pre/post reserva).
- Limpieza.
- Registros de entrada / salida / espera.
- Escritura de revisiones y recomendaciones.
- Compras y Suministros.
- Mantenimiento general de la propiedad.
- Actualización de Anuncios / Calendarios / Precios / Plataformas.
Las tres primeras estaban analizadas en el post anterior.
- Escribir comentarios en Airbnb.
No hay muchas maneras de hacer que esto vaya más rápido, ya que tienes que personalizar cada crítica para cada huésped. ¿Esperamos que los huéspedes hagan lo mismo, no? Mi consejo es que se escribas las opiniones rápidamente, después de los clientes salgan: Tendrás la experiencia de la visita fresca y podrás escribirla más rápido. Además, le llegará un email al inquilino diciendo que tú has escrito, lo que le incentivará a dejar también una evaluación tuya.
- Suministros, compras.
Hay ciertas cosas que necesitas comprar periódicamente para ofrecer a tus huéspedes: artículos de tocador, snacks, productos de limpieza, pack de bienvenida, etc… Ir a comprar todas las semanas es una pérdida de tiempo, pero ir comprar «por anticipado» es un gasto financiero… y además hay que acopiar y quizás no dispongas de espacio. Mi consejo es que utilices algún servicio de compra online, con una lista predefinida, y que te la envíen a casa justo en el momento que estás haciendo la limpieza. Es lo más rápido… y no hay que ser muy organizado. Definir una listas, agendar la entrega, y… ¡¡listo!!
Acuérdate de no mezclar estos artículos con los que de uso personal, si tienes recibos/facturas separadas podrás aprovechar las deducciones fiscales. ¿Necesita ayuda con los impuestos Airbnb? Es un tema complicado, pero lo hemos estudiado a fondo. Si tienes dudas, ponte en contacto con nosotros.
- Mantenimiento de la propiedad
Mi experiencia con los inquilinos de Airbnb es óptima. Tratan mis propiedades casi como si fueran suyas. Pero de evidente ese «casi». Piensa que tu propiedad será utilizada más como un hotel que como un hogar.
Y eso no se si es malo pero sí se que es lógico, así que asúmelo: Los huéspedes podrán poner tu hogar «a prueba», por lo que ser proactivo en el mantenimiento de su apartamento es crucial. Si coges un problema antes de que sea un problema, te ahorrarás tiempo y dinero. Ten en cuenta la teoría de las ventanas rotas, ¡también afectará a tu vivienda!
Mi consejo es que crees una lista de elementos que inspeccionar cada vez que entre un nuevo cliente, y otra para temas que inspeccionar una vez al mes. Incluye cosas tales como grifos, puertas, interruptores de luz y bombillas, cerraduras, calefacción / aire acondicionado, cocina/horno, y, en resumen, todo lo que se mueve…
- Actualización de Anuncios / Calendarios / Precios / Plataformas.
Actualizar los anuncios es importante. Tu perfil debe actualizarse con nuevos servicios, nuevas fotos, nuevos idiomas, nuevas estrategias a medida que vas aprendiendo lo que los clientes valoran más de ti y de tu apartamento. Seguro que cada vez que hablas con un cliente averiguas una nueva clave. Se sistemático con esto: hay que anotarla y guardarla en una lista.
Luego, una vez por semana, destina 30 minutos de editar y actualizar su perfil. El posicionamiento de tu anuncio te lo agradecerá… tus ingresos te lo agradecerán.
Actualizar el calendario de Airbnb y los precios es clave. Hay diferencias de doble o mitad, no puedes permitirte no hacerlo. Pero esto, que lleva tiempo y «talento» puedes hacerlo de dos maneras.
La primera forma es ir manualmente actualizando la disponibilidad y el precio a diario. Para conocer el precio óptimo, necesitas estar al tanto de los próximos eventos y días festivos (también en otras comunidades). Esto te puede llevar mucho tiempo, y sobre todo te puedes dejar dinero sobre la mesa. En este sentido es posible que hayas visto el programa de precios inteligente de Airbnb. Es su propio servicio integrado y a mi me propone precios en un 20-30% inferiores a los que utilizo finalmente, porque yo trato de ofrecer experiencias de alto valor añadido… pero eso ya depende de cada uno. La otra opción es automatizarlo con alguna otra herramienta.
Actualizar las plataformas. Acabamos de hablar de actualizar calendario y precios… y es un esfuerzo de gestión, ¿verdad? Se puede hacer a mano o de manera automática si solo son calendarios y precios de un apartamento y en una plataforma… pero si tienes varios apartamentos y en varias plataformas solo hay una opción: automatizarlos con alguna herramienta. Pronto escribiré un post sobre ellas: ¡he probado casi todas!
Estas son mis pequeñas reflexiones sobre la experiencia de alquilar mis propiedades en AirBnB. ¡Espero que te ayuden!
Mejoras para alquilar fuera de temporada.
Parece increíble pero el larguísimo verano de este año se acaba. Y con él la temporada en que teníamos ratios espectaculares de ocupación. Entramos en ese valle que llamamos «fuera de temporada».
Alquilar fuera de temporada es un reto, así que pongámonos a hacer cambios y mejoras para alquilar fuera de temporada.
Ya entrado el otoño y el invierno, venir a Galicia parece que a algunos les da pereza… No saben lo que se pierden, pero tenemos fama de que en invierno aquí no hay buen clima. Dado que la ocupación y el interés baja, debemos adaptar nuestros precios y nuestras expectativas de ingresos a esta dura época de días cortos y quizás lluviosos. Y ya de paso, podemos adaptar nuestra vivienda y la imagen de ella (adaptar el anuncio) a las necesidades de los viajeros de esta época del año.
Seguro que ya has revisado tus precios, pero también revisa y cambia la descripción y las imágenes. Viste tu vivienda para la lluvia y el frío: realiza cambios y mejoras para alquilar fuera de temporada. Cambia esa imagen “fresca y de verano” por imágenes «acogedoras».
- Colores. Como siempre, y antes la duda, apuesta por los blancos. Pero si hay maderas y pieles, quizás es el momento de destacarlas. El blanco es una apuesta segura. Es un color frío para el verano, pero con unas pocas alfombras, un toque de madera y unas cuantas mantas, podrás convertirlo en un moderno y cálido refugio. Y si enciendes la chimenea…que te voy a decir si eres el afortunado poseedor de un piso con chimenea: no dudes un instante en encenderla y mostrarla en las fotos bien visible. Pero ten cuidado al combinar chimenea-televisión… suele dar problemas.
- Paredes de piedra vista (o madera). Depende de cómo se utilice, pero una pared de piedra vista puede ser a la vez elegante y clásica, rústica y hogareña, e incluso moderna. Su textura y color son una oportunidad única para ponerlas en valor. Busca la imagen de la piedra fresca para verano… pero recuerda conseguir que esa piedra sea cálida en invierno. Es fácil.
- Decoración. Intenta que se vena algunas alfombras, cojines, cortinas y mantas. Trata de convertir el espacio en algo acogedor que nos proteja del frío exterior. Además de con la calefacción -que es cara y no se percibe en las fotografías- es posible transmitir el calor con una decoración y/o luz basada en colores cálidos, luces acogedoras o ropa de cama mullida. Pero mantén la línea minimalista que hablamos en anteriores post, no aproveches ahora para llenar la casa de “todos los trastos que te sobran”.
- Radiadores. Si tienes un buen sistema de calefacción, haz que se vea. Los radiadores, cubiertos o no, deben ser visibles y notorios en la vivienda para mejorar la rentabilidad en estos meses. Intenta que se vean en las fotos, pero también que se conviertan en elementos decorativos.
- Terraza. Si tienes terraza, seguro le has sacado un buen partido en verano. Pero es importante sacarle partido también en invierno… ¡y es posible! Seguro habrás optado por un mobiliario fijo que aguante bien a nuestro clima y no se degrade fácilmente con la humedad. Recúbrelo con algunas mantas, viste la mesa y pon una taza de café o te, con la correspondiente tetera o cafetera, añade unas velas y unos libros y haz la foto al atardecer… y verás como luce.
Consejo-ahorro. Si a los anfitriones nos da pánico la factura de la luz por el aire acondicionado en verano… ahora temblamos por la calefacción. Seguro que tienes un buen termostato, como te recomendamos, pero no olvides poner alfombras, mantener las persianas bajadas, y revisar grietas y rendijas y taparlas con burletes ayuda a mantener el calor. Ah!! Y llena la casa de mantas limpias y acogedoras. ¡¡Verás el ahorro que notas!!
Confió en que estas pequeñas mejoras para alquilar fuera de temporada aplicadas a tu anuncio te ayuden a atraer más turistas a Vigo. ¡Falta nos hace!