HomeBlogPage 7

Cómo redactar un anuncio en AirBnB

Ya sabemos que en AirBnB son muy importantes las fotografías, a veces lo único importante. Hemos hablado mucho de como hacer estas fotografías bien. Indudablemente si las fotografías no han conseguido que el potencial huésped entre en el anuncio y lea la descripción, no conseguirás una reserva. Pero si lo has conseguido, deberás haber redactado un buen anuncio. Y cuando hablo de AirBnB, como siempre, hablo del genérico de las plataformas de alquiler turístico o de corta duración. Redactar un buen anuncio es absolutamente necesario para cerrar una reserva.

Cómo redactar un anuncio en AirBnB, y hacerlo bien.

Redactar un buen anuncio para AirBnB no es fácil. Incluso hay gente que se dedica exlucisamente a ello. Fíjate Airspruce, ¡¡se dedican exclusivamente a redactar anuncios!! Si llegar tan lejos, podemos analizar la maner de redactar un buen anuncio haciendo benchmark de la gente que sabe. Hecha un vistazo a buenos anuncios: https://www.airbnb.es/rooms/1972955, https://www.airbnb.co.uk/rooms/2371027. O este, que a nosotros nos gusta especialmente: https://www.airbnb.es/rooms/13541459 🙂

Pasos para redactar ese (buen) anuncio para alquiler turístico.

Las pautas que marca la propia AirBnB para la redacción del anuncio son muy coherentes. Te plantea el anuncio como una una cbolla: por capas. Un resumen, si le interesa más al potencial huésped le ofrece una descripción más larga; y para los que tengas dudas, una descripción muy detallada. Además, una serie de items concretos sobre los cuales filtrar esos anuncios.

1.- Resumen

No más de 500 caracteres. En ellos muestra los principales valores de tu espacio, lo que llama la atención. Dale una razón al potencial huésped para seguir leyendo… Por ejemplo, si está en un barrio pintoresco: «En el barrio marinero de Bouzas del Ayuntamiento de Vigo, te propongo (…)». Si estás entre entre dos ciudades, «Situados entre Bolonia y Florencia». Si el espacio tiene algo que lo haga diferente: «un moderno duplex para que (…)». Haz un resumen para que el potencial huésped quiera saber más. Se concreto pero no ofrezcas datos que puedan generar rechazos al potencial huésped: «Un espacio amplio, moderno, con todos los servicios, y en una de las zonas con más personalidad de la ciudad».

2.- Descripción.

2.1.- Características Generales.

Una vez has ofrecido las primeras pinceladas, y una vez que el potencial huésped ha mostrado interés, explica con más detalle. Con todo detalle. El huésped que ha llegado hasta aquí, ya tiene mucho interés: no le falles.

Empieza por ampliar información sobre las pinceladas iniciales. Si tu inmueble está entre Bolonia y Florencia, indica las distancias; si es un duplex, habla de las escaleras; si está en un barrio especial, explica sus características.

Aprovecha esta descripción mas detallada para mostrar las características más específicas de tu alojamiento. Indica el tamaño de la cama, los utensilios de cocina disponibles, como es el acceso, o cualquier otra cosa que pueda ser útil.

2.2.- Zonas a las que tienen acceso los huéspedes

Indica a los huéspedes las zonas compartidas de la casa que pueden utilizar, pero ten en cuenta que si son espacios comunes es recomendable haber avisado a los vecinos. Por ejemplo: si tiene el jardín o piscina común, o una terraza compartida. Si ofreces una habitación dentro de tu vivienda, habla de la cocina, el salón o cualquier otro espacio al que puedan acceder.

2.3.- La relación con los huéspedes

Algunos anfitriones están siempre disponible, otros dan más libertad a los viajeros, otros incluso «dejan las llaves» y ni siquiera aparecen. Personalmente, me encanta el trato con los huéspedes porque me apasiona explicar mi ciudad, los mejores lugares para visitar y orientar al viajero. Porque #vigomola. Describe cómo será tu trato con tus huéspedes.

2.4.- Localización.

Una descripción del barrio, de lo que se van a encontrar al salir a la calle. Yo, aquí, hago una descripción más general, y luego en el email de bienvenida ofrezco más detalles.

 

Y luego ya solo queda cumplimentar el resto de items que cada plataforma te indica. Se riguroso, suele ser lo que utilizan para los filtros de búsqueda, y un engaño o exageración ahí llevará a error a los huéspedes.

¿Cuántos alojados hay en AirBnB en tiempo real?

Te presento una herramienta realmente curiosa. Y bella. Es un mapa del mundo donde puedes ver cuántos alojados hay en AirBnB en tiempo real. Cuántos alojados, cuántos registros, cuántos huéspedes viajando…

AirBnB hace las cosas bien.

La verdad es que AirBnB, pese a que determinados diarios se empeñan dar visibilidad a noticias negativas, hace las cosas bien. O por lo menos las hace realmente atractivas. Esta herramienta propia de AirBnB, https://www.airbnb.es/map además de un bonito vídeo de introducción, te permite observar los alojados que hay en el mundo en a través de esta plataforma.

Y la verdad que nos ofrece una buena perspectiva, por lo menos en dos ámbitos. Uno de ellos la responsabilidad social; y otro la capacidad y llegada de AirBnB.

Responsabilidad Social de AirBnB.

La verdad es que la responsabilidad social de AirBnB no solo se deja ver en esta herramienta. Continuamente están dando muestras de ello: Ofrecen empleo a afectados por el veto Trump; Rechazan públicamente (y maravillosamente) las nuevas políticas migratorias de su país; Ofrece alojamiento a refugiados… y tantas y tantas otras. Muchos pensarán que no es más que otra estrategia de marketing, porque siempre hay malpensados. Pero incluso los más malpensados, incluso los mayores haters de AirBnB, convendrán que ojalá todas las compañías hicieran campañas de marketing tan bellas, tan responsables, y tan bien realizadas.

En esta herramienta, jugando con el hastag #OneLessStranger y con el lema «sentirse como en casa», te permite compartir -y conocer- experiencias en este sentido.

Capacidad de AirBnB.

La verdad es que es una herramienta que te ayuda a tomar perspectiva. ¿Sabes cuántos alojados hay en AirBnB en Galicia en este momento? En el mapa lo puedes ver.

Quizás pienses que no es temporada, o que el clima, o que… y de un vistazo lo puedes comparar con territorios similares. ¿Irlanda? ¿Bretaña? ¿Calabria? ¿Burdeos? Recuerda, son datos en tiempo real, así que la climatología será similar, y la temporada también. Creo que nos ofrece una interesante perspectiva sobre un tema que ya hemos hablado. La necesidad de que Vigo y galicia apuesten por AirBnb.

 

 

 

Decreto que regula las viviendas de alquiler de uso turístico en Galicia. (II)

El 10 de febrero se publicaba el Decreto que regula las viviendas de uso turístico en Galicia. Puedes consultarlo aquí. Obviamente me he estudiado la normativa a fondo, pues afecta directamente a mi quehacer profesional. Si eres anfitrión o anfitriona en Galicia tú también debes conocerla a fondo. Este es la segunda parte del esquema de los aspectos más importantes que tiene este Decreto que regula las viviendas de uso turístico en Galicia.

¿Cuales son los requisitos mínimos?

El Decreto describe unos requisitos mínimos que, en mi opinión, son perfectamente asumibles. Espacios amueblados, limpios, dotados de los necesario para su utilización inmediata, y con calefacción (si vas a alquilar en invierno).

También exigen un número de teléfono de atención al usuario 24horas; así como un servicio de atención y mantenimiento, libro de Registro y de Reclamaciones. Estos últimos requerimientos son quizás algo engorrosos, sobre todo si tienes solo un apartamento.

¿Es necesario darme de alta en Hacienda o solicitar licencia de apertura de actividad en el Ayuntamiento?

No, en principio no en el caso de “viviendas de uso turístico” si eres persona física.

¿En qué consiste el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Xunta de Galicia?

Las “viviendas de uso turístico” solamente requieren de su registro ante la Administración turística. Debe comunicarse el inicio de actividad al área provincial de la Agencia de Turismo de Galicia utilizándose el formulario oficial, y adjuntar la información que el Decreto que regula las viviendas de alquiler de uso turístico en Galicia estipula. Además pagar las tasas, que son alrededor de 60,00€.

Un poco tedioso -por lo menos para mi, que no me gustan los tramites administrativos-, pero bueno si el sector se regula y normaliza.

¿De qué documentación debe disponerse por si se le requiere?

Creo que no me olvido de nada…

  • Documento identificativo del solicitante.
  • Título -o contrato- que pruebe la disponibilidad de la vivienda para este uso, por parte del titular.
  • Titulo suficiente por parte de la persona o empresa que la comercialice, en caso que así sea.
  • Seguro de responsabilidad civil que cubra los daños causables a los usuarios. Si no lo tienes, deberías hacerlo inmediatamente.
  • Documentación de que la vivienda está legalmente constituida (en principio debería valer uno de éstos):
    • Licencia de primera ocupación.
    • O Cédula de habitabilidad.
    • O Certificado final de obra.
    • O un Certificado municipal que acredite que la vivienda reúne las condiciones técnicas y urbanísticas necesarias.
    • O un Informe del órgano municipal o autonómico acreditativo de que no se adoptaron medidas de reposición de la legalidad urbanística o ambiental (este último, si quieres que sea sincera, no se a que se refiere)
  • Y además, para poder alquilar cualquier vivienda, es necesario contar con el Certificado de Eficiencia Energética. Así que lógicamente se necesitar ese Certificado, aunque el Decreto no lo estipula directamente.

¿Inspeccionar la vivienda?

Sí. Al menos deberían hacerlo.

¿Puede la comunidad de vecinos del edificio oponerse al alquiler como USO turístico de una vivienda?

El Decreto estipula que para ello debería estar recogida en los estatutos la prohibición. Si no lo está, para poder cambiar los estatutos debe iniciarse un proceso en la comunidad que es largo y tedioso… y que no suele ser fructífero. Y aunque no soy de Leyes, creo que una comunidad no podría prohibirlo.

 

¿Es recomendable registrar la vivienda si se tiene pensado alquilar como uso turístico?

Es imprescindible. ¡Hazlo ya!

Bueno, si quieres, nosotros nos ocupamos de todo. Envíanos un correo a anfitriona(arroba)anfitriona.es

 

Puedes leer la primera parte de este análisis del Decreto que regula las viviendas uso turístico aquí.

 

 

 

Decreto que regula las viviendas de Uso Turístico en Galicia.

El 10 de febrero se publicaba el Decreto que regula las viviendas de uso turístico en Galicia. El nombre exacto es DECRETO 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia. Puedes consultarlo aquí.

Conozco esta normativa a fondo, pues nos afecta de manera muy directa. Si eres anfitrión o anfitriona de AirBnb en Galicia tú también debes conocerla a fondo. Léela y compréndela. Por mi parte voy a esquematizar los aspectos más importantes que tiene este Decreto que regula las viviendas de uso turístico en Galicia.

Viviendas turísticas, apartamentos turísticos, viviendas de uso turístico.

La diferencia es importante, pues los requisitos que tienen que cumplir las viviendas turísticas y los apartamentos turísticos son mucho más restrictivos y exigentes que los de la nueva categoría de viviendas de uso turístico. Como norma general, si tienes una vivienda que alquilas para turistas, en periodos de cota duración, tienes una vivienda de uso turístico.

La definición concreta es: Son viviendas de uso turístico las cedidas a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de corta duración, amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características previstas en este decreto.

En ese mismo párrafo, el Decreto detalla: La cesión de este tipo de viviendas será de la totalidad de la vivienda, sin que se permita la cesión por estancias (…). Y esa frase es muy importante: Este Decreto impide expresamente el alquiler de habitaciones, que es una práctica habitual en AirBnB. Por poner un ejemplo, en Vigo, más de cien anfitriones han optado por alquilar una habitación… y están fuera de este Decreto.

En el Decreto detalla que estas viviendas podrán ser gestionadas por el propietario, por personas físicas o jurídicas que las representen, o por empresas turísticas reguladas. Y eso está bien, porque la actividad de Anfitriona se ve perfectamente respaldada y regulada por este Decreto.

¿Qué se considera alquiler de corta duración?

Es el alquiler por periodos de tiempo inferiores a 30 días. Los alquileres por temporadas superiores a 30 días se regirán por la Ley De Arrendamientos Urbanos.

¡Ah! Para que sea obligatorio el registro de la vivienda, para que te afecte este Decreto que regula las viviendas de Uso Turístico en Galicia, debes alquilar la vivienda dos o más veces al año.

¿Qué tipos de viviendas se incluyen en el Decreto?

Bajo mi punto de vista, es una de las partes más débiles del Decreto que regula las viviendas de Uso Turístico en Galicia. En principio, como viviendas de uso turístico puede alquilarse cualquier tipología de inmueble siempre que esté legalmente constituida y cumpla la legislación urbanística.

El Decreto deja en manos de los Ayuntamientos (Concellos) parte del trabajo, también la posibilidad de establecer limitaciones en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio o por sector. La mayor parte de los Concellos gallegos han dicho que no establecerán limitaciones, pero tanto en la tipología, como la legislación urbanística y de accesibilidad aplicable, me parece que el Decreto deja fuera determinados aspectos importantes, o presenta ciertas lagunas en casuísticas que pueden llegar a ser comunes.

Lo que es más importante ¿qué debe hacerse para realizar esta actividad de forma legal?

A partir del 10 de mayo de 2017 para poder alquilar una vivienda particular en alquiler de corta duración:

  • Debe de inscribirse en el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Xunta de Galicia (con lo que ello conlleva).
  • El propietario debe contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra las incidencias que puedan surgir (deberías tenerlo ya).
  • Comunicar a la Guardia Civil (si la vivienda está en el rural) o a la Policía (si está en medio urbano) la identidad de los inquilinos.
  • Cumplir las obligaciones impuestas en la Ley 7/2011de Turismo de Galicia y con las de este Decreto que regula las viviendas de uso turístico.

¿Tiene que encargarse el propietario de todo?

No es necesario. Las viviendas de uso turístico pueden ser comercializadas por sus propietarios, por empresas turísticas, o la persona física o jurídica que los represente. Por ejemplo por Anfitriona. Somos una buena opción, porque al ser profesionales sabemos como ahorrar costes, maximizar la ocupación y los precios; y como cobramos un porcentaje de lo ingresado obtendrás más ingresos y no tendrás que hacerlo tú. Todo son ventajas. 🙂

 

 

Podrás leer la segunda parte del análisis Decreto que regula las viviendas de Uso Turístico en Galicia aquí.

 

 

 

Anfitriona es PropTech

Hace pocos días conocí y comencé a utilizar el término PropTech. Lo conocí a través de la iniciativa www.proptech.es que lanzan Aguirre Mewman y Finnovative. Estuve buscando definiciones, parámetros comunes e ideas alrededor del concepto PropTech: me parecía interesante ya que pronto descubrí que Anfitriona es PropTech. No solo eso, algunas de las empresas con las que trabajo también lo son.

Anfitriona es PropTech.

Cuando descubrí el término pensé «otra etiqueta más». Pero la verdad es que es una etiqueta que se adecua enormemente a lo que nosotros hacemos. Porque Anfitriona es PropTech. No lo digo tanto por la definición de PropTech, ni siquiera se si realmente me importa mucho ser o no ser PropTech. Pero estamos trabajando duro sobre las tendencias que se publican sobre PropTech en 2017 en el portal de Aguirre Newman que se está revelando como el líder en la unión entre Real State y Tecnología en nuestro país. En todo caso, si trabajas en el mercado inmobiliario, debes prestar atención a lo que dicen desde Aguirre Newman. ¿No?

Tendencias PropTech 2017.

Aguirre Newman publica estas  5 previsiones para PropTech para el 2017.

  1. Democratizando la inversión.
  1. Optimización en la distribución.
  1. Desintermediación.
  1. Tecnologías para una mayor sostenibilidad.
  1. Colaboración en lugar de la competencia.

Líneas de trabajo de Anfitriona en 2017.

La digitalización, la tecnología, conlleva inevitablemente la optimización de procesos, el traslado de la decisión al centro de datos, y la desaparición de algunas partes de la cadena. Y Anfitriona trabaja en el entorno digital, completamente apalancada en la tecnología, por lo tanto está viviendo esos procesos en primera persona. Y trabajas sobre las tendencias que indican desde Aguirre Newman:

  • Nos basamos en datos. Sería presuntuoso llamarle BigData. Pero conocemos los ingresos de todos los apartamentos de uso turístico de nuestra zona, así que somos capaces de conocer los ingresos que generarán determinados activos con mucha precisión. Eso nos permite prever los recursos que se obtendrán, -y ayudar a obtenerlos-. Anfitriona, y la tecnología, nos permiten a todos y cada uno de nosotros obtener rentas de nuestras propiedades, incluso de esas propiedades que usamos periódicamente.
  • Nuestros procesos son 100% digitales. Somos capaces de conocer ocupaciones, usos y gastos en cada momento. Por lo tanto somos capaces de optimizar nuestros recursos -precios, trabajo, financiación- para adecuarnos a las necesidades reales de los huéspedes. Optimizando los procesos y precios obtenemos mayores rentabilidades sin importar la ubicación. Como sabemos, con el PropTech el location, location, location pierde algo de sentido.
  • Nos apalancamos en plataformas existentes por lo que somos capaces de modificar el proceso de intermediación, resultando inversiones mucho más rentables para el propietario gracias a la tecnología.
  • Nos apoyamos en la tecnología, y a través de ella y nuestro conocimiento optimizamos los gastos -energéticos, de gestión, financieros- para ser más sostenibles y eficientes. Ello no solo redundará en una mayor protección del medio ambiente mediante análisis de residuos y emisiones de CO2, y mediante la optimización del ahorro energético, si no que el uso de dispositivos y aplicaciones inteligentes hace la estancia de nuestros inquilinos muchos más placentera, más respetuosa, y genere un menor impacto energético y de consumos.
  • Somos digitales, nos gusta compartir. Debido a la crisis y a los cambios constantes de estos últimos años, la transformación digital será gestionada mediante la colaboración más que la competición. Más si cabe en el entorno Real State. No queda más remedio.

Esta es la previsión de tendencias PropTech, y como ves nosotros trabajamos en ellas. ¡Permaneceremos atentos!

Rentabilidad del alquiler de corta estancia.

En los últimos años Airbnb se ha posicionado como una alternativa a los hoteles. Para los viajeros que quieren el espacio y la comodidad que una casa puede proporcionar es una alternativa mucho mejor, con una diferente propuesta de valor (pese que el el lobby hotelero trata de demonizar este servicio). Esta posición como alternativa real y de gran crecimiento abre la puerta a inversores que buscan mejorar la rentabilidad que ofrecen sus inmuebles en el creciente mercado de alquileres a corto plazo. La rentabilidad del alquiler es una cuestión de cifras. Y las cifras revelan que la rentabilidad del alquiler de corta estancia es superior a la del alquiler de larga duración.

 

Principales factores que afectan a la rentabilidad del alquiler de corta estancia.

Cuando hablamos de bienes raíces -aunque sea para alquilar en corta estancia-, hablamos de location, location, location. La historia lo dicta así, aunque la irrupción del #proptech esté cambiando este mantra. Según un breve estudio que he leído en Investopedia, en algunas ciudades estadounidenses los inmuebles son capaces de generar multiplicadores de por cuatro, por cinco o incluso por seis la rentabilidad del alquiler convencional. En otros lugares lógicamente la rentabilidad por alquiler de corta estancia es más baja -aunque en todo caso superior al alquiler tradicional-. Una serie de factores explican esas diferencias entre ciudades.

Capacidad hotelera.

Si la ciudad tiene una capacidad hotelera relativamente pequeña, los precios de Airbnb tenderán a ser algo más elevados. Y por contra, donde los hoteles son abundantes y asequibles, los propietarios de viviendas de uso turístico tienen menos opciones de mantener tarifas altas. Personalmente creo que el usuario de viviendas turísticas -alquiladas a través de AirBnB o de cualquier otra manera- no es potencial cliente de hotel, pues busca otra cosa. Pero no solo eso, mi experiencia dice que una vez que usas AirBnB ya no vuelves nunca a un Hotel, al igual que una vez que tienes un teléfono móvil dejas de usar el teléfono fijo. Pero si es cierto que, hasta que te conviertes en usuario fijo de AirBnB tiendes a comparar, y no olvidemos que pese a sus escandalosas cifras y su espectacular crecimiento, AirBnB -sobre todo en España- está empezando.

Nota: Yo uso AirBnB cuando viajo por vacaciones con mi familia: Evito el desayuno del hotel a la hora que el hotel decide; evito la cena en el restaurante cercano con los niños ya cansados; evito el espacio muy pequeño para «vivir» con la familia, para «con»vivir en familia. Y uso el hotel cuando voy a otra ciudad a trabajar y estoy una o dos noches. Para mi son dos propuestas de valor radicalmente diferentes.

Coste de la vivienda.

El coste de la vivienda es la otra gran parte de la ecuación. Lugares donde los inversores pueden alquilar o comprar con relativa facilidad y a unos precios moderados son lugares óptimos para obtener una buena rentabilidad por alquiler de corta estancia.

 

Ranking de las ciudades estadounidenses.

Utilizando los números proporcionados por Investopedia, analizamos las mejores y peores ciudades para obtener altas rentabilidades por alquiler en corta estancia. Este ranking estaría encabezado por Palm Springs, California, que se beneficia de los turistas de invierno que buscan un destino cálido y soleado, y posiblemente de dos grandes festivales de música: Coachella y Stagecoach. Lahaina, Hawaii, situado en la isla de Maui, es otra ciudad caracterizada por el clima templado durante todo el año y se sitúa en el segundo lugar. Lahaina es un lugar caracterizado por el lujo, que ha abierto un enorme mercado a las viviendas ofertadas por Airbnb, con una diferente propuesta de valor, sin duda más asequible. Ambas ciudades mantienen ingresos medios de 75.000$ anuales por alquiler de corta duración, para valores medios de vivienda de 333.000$ y 618.000$.

Davenport en Florida, Bend en Orlando serían la tercera y cuarta ciudad; Nashville, Tennessee, el centro de música country es la quinta. Estas tres ciudades tienen ingresos medios que rondan los 50.000$ por vivienda. Eso sí, el valor de la vivienda en estas ciudades es también muy inferior a las comentadas, por lo que la rentabilidad final es similar.

La rentabilidad bruta en las principales ciudades de Estados Unidos supera holgadamente el 20%. ¿Te impresiona como a mí?

Alquiler de corta duración en grandes ciudades y en ciudades turísticas.

Seguro que habrás percibido la ausencia en esta lista la ausencia de las principales ciudades como Nueva York, Los Ángeles o Chicago. Quizás es debido, en gran parte, a que esos lugares tienden a estar saturados de anuncios de Airbnb. La saturación de anuncios ejerce presión a la baja sobre los ingresos de Airbnb, lógicamente.

Ubicaciones soleadas y muy turísticas como Miami Beach en Florida o Venice en California, parecen ser lugares perfectos para invertir. Pero según los datos no son lugares perfectos para buscar la rentabilidad del alquiler de corto plazo en este momento. El gran culpable: los precios de las casas. El valor medio de una vivienda en Miami Beach son 862.000$; en Venice sobrepasa el 1.500.000$; y todo para unos ingresos, suculentos, pero que rondas los 40.000$ y 65.000$ respectivamente.

A fondo.

Si vas a invertir en  propiedades para obtener rentabilidad por alquiler de corta duración no busques en los destinos habituales. Algunas ciudades que parecen ser grandes lugares turísticos pueden no ofrecer la rentabilidad máxima si los precios de las casas son demasiado altos o hay una amplia oferta de hoteles o de espacios en AirBnB a precios asequibles. Como la lista estadounidense deja claro, algunas de los mejores son lugares que no tienen un enorme renombre turístico. Ah! No te olvides de comprobar el coste de administrar la propiedad, especialmente si no lo vas a hacer tú. Nosotros te podemos ayudar.

Mi amigo Juanjo Bande, gran conocedor del mundo AirBnB, publica datos sobre rentabilidad de la inversión alquilada en AirBnB en España: Málaga, Canarias, Levante están en el Top5. La lectura es muy similar a la que podemos hacer en Estados Unidos: Lugares con buen clima, turísticos, pero sin gran «nombre». San Luis de Sabinillas, Santa Lucía de Tirijana, Estepona, Telde, Alcoi… son buenos ejemplos.

Personalmente creo que Vigo es una fantástica ciudad para invertir y obtener una buena rentabilidad por alquiler en corta estancia. Por lo menos a mí me da buen resultado. Sin duda, una buena gestión convierte Vigo en un lugar perfecto, con una alta rentabilidad.

Estoy convencido que Vigo se encuentra entra las ciudades de España más rentables para comprar y alquilar en corta duración. Lo investigaré.

 

 

 

Mejorar la posición del anuncio en AirBnB

Hablábamos el otro día del posicionamiento en AirBnB. Y aunque mi opinión es que aparecer en las primeras posiciones no es clave, si es cierto que no conviene estar en las últimas. La propia AirBnB nos ofrece unos consejos que, siendo absolutamente lógicos, nos invitan más a pensar en el huésped que en el posicionamiento. Y yo estoy de acuerdo con ellos… además que lo considero lógico: AirBnB colocará en las mejores posiciones los mejores anuncios, y los mejores anuncios serán los que dejen más satisfechos a los huéspedes. Así que antes de preocuparte por el SEO en AirBnB, preocúpete de mejorar tu anuncio. Mejorar la posición del anuncio en AirBnB no es lo importante, ¡lo importante es conseguir más ingresos!

Y, además, lo curioso es que si consigues más ingresos mejorarás la posición de tu anuncio.

Si quieres mejorar la posición de tu anuncio en AirBnB, solo hay un consejo para conseguirlo: ¡haz que guste más a los huéspedes potenciales!

Y tus huéspedes buscarán un alojamiento de calidad, que tenga una descripción detalladas, cuidada, sin errores ortográficos. Preocúpate de cubrir todo el anuncio y ser claro en las explicaciones. También buscarán anfitriones que les ofrezcan buenas expectativas para su viaje.

Completa todos tu anuncio.

Incluye información detallada sobre tu vivienda. Los huéspedes se harán una mejor idea sobre lo que pueden esperar de tu alojamiento y así no se llevarán sorpresas. Una de las pocas cosas que dependen 100% de ti es la veracidad del anuncio. Asegúrate de ser sincero y compartir la máxima información:

  • Describe tu espacio: el título y la descripción deben ser atractivos, pero nunca falso: busca ser detallado e informativo. ¿Que es lo primero que encontrará tu huésped? Muestra qué es lo que convierte a tu alojamiento en algo único, y no defraudarás a nadie: especifica que ofreces, que no ofreces, y tus normas.
  • Imágenes de alta calidad: ya hemos hablado de las fotografías en AirBnB. Es clave. Todas son clave, pero no olvides que la primera impresión que tienen los huéspedes de tu anuncio es a través de la miniatura. Quizás la única impresión.
  • Fija expectativas: Tengo un amigo que dice que el infierno son las expectativas: y yo estoy de acuerdo. Se claro mostrando que pueden esperar los huéspedes.
  • Y actualiza, actualiza, actualiza. Las actualizaciones periódicas te ayudarán a mejorar la posición de tu anuncio en AirBnB.

Utiliza tus evaluaciones para mejorar tú. Y también para mejorar la posición de tu anuncio.

Busca que tus huéspedes te valoren. En público y en privado. Las privadas te resultarán de interés…. pero las públicas mucho más. La cantidad y la calidad de las evaluaciones publicadas afectan a tu posicionamiento en AirBnB (al menos eso dicen desde AirBnB) pero sobre todo afecta a la percepción que tienen los clientes de tu espacio. Además debes aprovechar esta inmejorable  información para mejorar.

Facilita el proceso de reserva a los huéspedes. Más reservas significarán una mejor posición del anuncio en AirBnB.

Responde con rapidez, seguro que has visto que AirBnB valora mucho esto. Y lo valora porque los huéspedes lo valoran… Vivimos en la cultura del a inmediatez, y sea esto bueno o malo, tú podrás mostrar a los huéspedes que eres un anfitrión atento y acogedor. Es lo que buscamos, ¿no?

Si puedes, activa la reserva inmediata.

Fija tarifas competitivas.

Evidentemente la tarifa es clave. Esto da para otro post… pero si te hago una recomendación: ¡actualízala! ¡piensa en ella! Nosotros obtenemos mejoras superiores al 30% en el rendimiento de muchas viviendas solo por dedicarle una horas al precio.

Aprende.

Intercambia consejos. Aprende de otros. Compara diferentes plataformas. Déjate asesorar.

Muchas veces, una gestión profesional y dedicada podrá duplicar tus ingresos… y ¡te sacará muchos problemas de encima!

 

 

 

Posicionamiento en AirBnB

Mucha gente me pregunta como hacer para que su anuncio tenga buen posicionamiento en AirBnB. Consideramos, por defecto, que aparecer en las primeras posiciones en las búsquedas es clave.

Pero… ¿Es clave el posicionamiento en AirBnB?

Sin duda lo es. En cualquier listado, salir en los primeros puestos te asegura visibilidad. Pero también es cierto que en el caso de AirBnB, como podríamos decir el de Booking a la hora de buscar hotel, no lo es tanto. Estamos muy condicionados por las búsquedas en Google, donde estar en las primeras posiciones te asegura muchísimas visitas, y estar más allá de la primera página te condena a la irrelevancia.

Pero el posicionamiento en AirBnB no es tan importante. Para la mayoría de nosotros el viaje comienza antes del viaje. El proceso de decisión, de búsqueda, de compartir con los amigos y resto de compañeros, es un proceso gozoso y al que le dedicamos cierto tiempo y energía. Ser «el primero» en el listado de AirBnB, tampoco es la mejor opción.

¿Como valoras tú el posicionamiento en AirBnB?

Piénsalo. No sueles elegir el primero de las lista que te ofrece AirBnB… siempre buscas y analizas varios antes de decantarte por uno. No es lo mismo que con Google, que el primer resultado casi obligatoriamente recibe un «click». En este caso no es así.

Si te fijas, el primer listado que aparece si analizas una ciudad, es bastante caótico. Prueba a poner en Google: AirBnb y el nombre de una ciudad, o teclea: www.airbnb.es/s/CIUDAD y verás que ese primer listado es podríamos decir que raro. Cuando escribo estas líneas, analizando el caso de Barcelona (ejemplo imprescindible si hablamos de AirBnB en España) vemos que el primer inmueble tiene muchísimas evaluaciones positivas, por encima de 250; el segundo solo una decena; y el quinto es «Nuevo» por lo que no tiene ninguna evaluación. Algunos tienen precios altos (70 euros para una habitación privada); otros muy económicos (12 euros para una habitación privada). Algunas son habitaciones compartidas, otras privadas, otras casas completas. Unos son superhost; otros son absolutament novatos. Los mismo sucede en AirBnB Vigo. Y en cualquier otra ciudad.

Los visitantes dedican tiempo a buscar: te recomiendo que no te obsesiones con tu posicionamiento, en este caso no es lo más importante.

¿Cómo puedo hacer que mi anuncio tenga un mejor posicionamiento en AirBnB?

Evidentemente AirBnB buscará su mayor beneficio, y su mayor beneficio pasa porque los huéspedes encuentren alojamientos que les interesen, y los reserven en esta página. Por lo tanto, se supone que colocarán en las mejores posiciones los anuncios que presenten mejores ratios y clientes más satisfechos. Pero también es cierto que necesita «enganchar» a los nuevos. Es decir, si tienes un apartamento y lo quieres alquilar en AirBnB estás de enhorabuena: estarás en las primeras posiciones rápidamente.

También tengo una noticia mala… esta alta posición será eventual, solo por un tiempo determinado. El algoritmo verá como «funciona» tu anuncio, y lo recolocará. Nuestro consejo es que seas profesional desde el primer día: mejor, se más profesional el primer día.

Si quieres que tu anuncio tenga un buen posicionamiento en AirBnB, solo hay un consejo para conseguirlo: ¡haz que guste a los huéspedes potenciales!

 

 

El lobby hotelero contra AirBnB

Mucha gente me dice que AirBnB no va a triunfar en España (¿?) porque está el lobby hotelero contra AirBnB. La verdad es que no entiendo el argumento en ninguna de las dos proposiciones: AirBnB ya ha triunfado (sería la tercera compañía hotelera del mundo por valor), el lobby hotelero -de existir- no tiene fuerza suficiente y no necesariamente está en contra.

El lobby hotelero contra AirBnB.

El llamado lobby hotelero no es tal. Hay algunos hoteleros que tratan de influir en los legisladores para poner puertas al campo, pero muchos otros ven en AirBnB y este tipo de plataformas una gran oportunidad. El tipo de hoteleros que intenta influenciar a los legisladores en favor de sus intereses suele actuar de manera más o menos individual, pues las artes que utilizan no suelen ser bien vistas por la sociedad, por los otros hoteleros, e incluso por la Ley. Por eso, más que lobby, son lobos solitarios… aunque es cierto que algunos todavía mantienen una influencia considerable en los legisladores.

La mayor parte de los hoteleros, por lo menos los que a mi me parece que tienen una mayor y mejor visión, piensan en clave diferente sobre AirBnB y este nuevo tipo de alojamiento. AirBnB también desmonta los argumentos del «sector lobbista»

Un servicio complementario.

El argumento principal de Airbnb al defender su posición como «complementario» en lugar de «en oposición» a los hoteles es que el anfitrión promedio proporciona este servicio en el hogar en el que viven y sólo cuando están ausentes. No se si es cierto o no -parece que sí lo es, por los datos- pero es el argumento principal que esgrime AirBnB. Yo creo que, sea o no sea válido este argumento, la oposición del lobby hotelero no tiene ningún fundamento. Son pataletas de perdedor.

Si ir más lejos, hace unos días un importante hotelero mallorquín decía que «el sabía que se iban a acabar las licencias para AirBnB porque el lobby hotelero era muy potente». Palabras textuales de lobbista. Es ¿era? un hotelero realmente importante en Mallorca -pasa holgadamente del millar de camas en las islas-, en su momento fue lo que llamamos un visionario, pero ahora ya con una edad avanzada busca mantener su posición dominante. Nada nuevo bajo el sol. Su comentario me hizo gracias pues no veía -o no quería ver- que muchos de sus compañeros de lo que él consideraba el lobby hotelero de Mallorca -de lo que él considera SU lobby hotelero- están invirtiendo en viviendas turísticas en vista de lo que se venía encima. Aunque como buenos lobbistas negaban la situación… todos sabemos de la capacidad de negar la evidencia de los lobbistas.

Economía compartida.

Algunos consideran que AirBnB no es economía compartida, otros dicen que sí. No entro en esa discusión. En una encuesta reciente que desarrollaron conjuntamente entre la Universidad de Warwick y el Imperial College en el Reino Unido, examinaron las actitudes de los individuos hacia la economía compartida utilizando una gran muestra representativa de la población británica. Así lo cuenta Pinar Ozcan en un artículo en Independent. Sus resultados confirman que la mayoría de los usuarios y proveedores de economía compartida en el Reino Unido tienen un ingreso promedio por debajo de £ 40,000 y usan u ofrecen estos servicios una vez cada pocos meses. AirDna, una herramienta muy útil -y que uso habitualmente- confirma lo mismo. ¿Es economía compartida por estar por debajo de un salario medio?

Personalmente no veo un problema excesivo en que los resultados fueran otros… incluso me gustaría que todos los anfitriones ingresáramos más de 40.000 libras anuales. ¿Que problema habría? ¿No sería eso positivo? Desde luego yo busco atraer turistas a Vigo, pero también que mis ingresos sean los máximos. ¿En que punto deja de ser economía colaborativa?

Nota: Por cierto, si quiere conocer cuanto ingresaría tu apartamento, pues verlo aquí.

Anfitriones de AirBnB y el lobby hotelero.

No. No somos especuladores tratando de evadir impuestos como muchas veces escuchamos que dicen los legisladores o sus influencers, los lobbistas. Somos gente honrada, que nos gusta compartir, que nos gusta traer turistas, mostrarles lo mejor de nuestras ciudades, conocer gente nueva y, ¿por qué no? ganar dinero con ello. Y por supuesto que pagamos nuestros impuestos. Las noticias que llegan de Nueva York (pocos días antes de las elecciones), de Barcelona (no solo tratan de prohibir AirBnB, también los hoteles tradicionales), o de Berlín son noticias raras. AirBnB opera en 190 paises y más de 34.000 ciudades… y tiene problemas en tres o cuatro.

La experiencia de Airbnb en Nueva York también pone de manifiesto que el grado de fricción que enfrenta también depende de la medida en que los hoteles lanzan una ofensiva contra estos nuevos servicios. En Nueva York, por ejemplo, la Asociación de Hoteles de Nueva York anunció en 2015 que Airbnb causó una pérdida de US $ 2 mil millones a sus negocios, instando a sus miembros a emprender acciones colectivas contra la compañía. Esto ha resultado en una tremenda presión sobre los funcionarios de la ciudad para prohibir el servicio.

El lobby hotelero en Vigo.

En Vigo, que somos bastante originales, hacemos ofertas de hoteles según las estrellas: 55€ los de 5; 44€ los de cuatro; 33€ los de tres… Una campaña con éxito sin precedentes: alcanzó 30 reservas en agosto. Treinta. Treinta. Increíble cifra de turistas que el lobby hotelero vigués ha conseguido atraer a la ciudad.

Sin duda, para ciudades como Vigo apostar por AirBnB además de por su lobby hotelero no sería ninguna tontería. Como no lo es para casi ninguna ciudad del mundo…