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¿Existe un trasvase del alquiler turístico al alquiler tradicional?

Estos días se está hablando sobre si existe un cierto trasvase del alquiler turístico y al alquiler tradicional. Sería más correcto hablar de un trasvase del alquiler de corta duración al alquiler de larga duración… pero para entendernos, hablaremos de alquiler turístico y alquiler tradicional.

Nuestra opinión y experiencia es que no. No está existiendo ese trasvase en absoluto. Y además, sería ilógico que existiera en este momento de confinamiento y alarma sanitaria. Sería pan para hoy -y no mucho-, y hambre para mañana.

En todo caso, hasta el lunes 11 -aquí en Galicia- ni siquiera era posible, porque las agencias inmobiliarias no estaban trabajando.

Las noticias sobre el (supuesto) trasvase de alquiler turístico a alquiler tradicional.

Seguro que has visto alguna, ¿no? Las noticias sobre el alquiler turístico con casi una plaga. también ahora.

Primera cosa que observamos.

Lo primero que observamos es que aparecen bastantes noticias en la prensa sobre el tema del supuesto trasvase. Podríamos decir que muchas noticias. Quizás, incluso, podríamos pensar que las noticias aparecen de manera exagerada. EuropaPress, El País, El Confidencia, El Mundo, El Diario, El Español… uff. No sigo: todos han sacado la misma noticia. Casi parece que había «necesidad» de sacar esa noticia.

Sin ir más lejos, hoy El Español, El Periódico, Hostelur y muchos otros titulan «El 40% de los pisos turísticos de Barcelona se reconvierten al alquiler residencial». Una noticia difundida por la agencia EFE, pero en el cuerpo de la noticia no encontramos de donde sale esa cifra. Apartur no hace referencia en su página…

Segunda cosa que observamos.

La segunda es que en esas noticias detectamos que, en muchas las ocasiones, hay aspectos cuestionables. Vemos que la primera vez que apareció una noticia hablando del supuesto trasvase de alquiler turístico a alquiler tradicional fue el martes 17 de marzo. La lanzó EuropaPress solo tres días después de la declaración del estado de alarma. No nos había dado tiempo a salir a aplaudir al balcón ni dos veces, y ya muchos, muchísmos, muchisísisisimos (es ironía) propietarios habían cambiado su viviendas de alquiler turístico a tradicional. Lo habían hecho tantos y tan rápido como para que la noticia saliera en El País.

Otras veces hemos visto como las opiniones que se vierten en esas noticias son sesgadas, por no decir interesadas. Habla el CEO de una gran compañía hotelera, o el director e una agencia especializada en alquileres tradicionales, o…. Otras veces el titular dice una cosa y el cuerpo de la noticia otra.

Otras noticias son, sencillamente, de risa floja. En esta, por ejemplo, detallan que «durante el estado de alarma solo se han dado de alta 72 viviendas turísticas» en Andalucía. ¿En la parte más dura del confinamiento y solo 72 altas? Me parecen suficientes.

Parece que hay ganas de lanzar una noticia así. Parece que las fake news no son solo noticias políticas.

Tercera cosa que observamos.

Lo tercero que observamos es que las tres grandes diferencias que presenta el alquiler turístico sobre el tradicional, se mantienen pese a la situación de emergencia.

– El alquiler de corta duración, en general, sigue generando unos ingresos superiores. Es evidente que no podemos pensar en los ingresos generados en unas semanas o unos meses del confinamiento. Sería absurdo. En esas semanas hay pocos ingresos en alquiler de corta duración, y moratorias o impagos en los de larga. Mal momento para todos.

– En el alquiler de corta duración sigue existiendo la capacidad de cambiar. No hay contratos a cinco o siete años, según la normativa actual; podemos varias precios en tiempo real… y podemos cambiar de idea, si la normativa o la situación cambia.

– En el alquiler de corta duración puedes disponer de tu apartamento. Puedes venderlo, prestárselo a un amigo o al personal sanitario que lo necesita. O dedicarlo a alquiler tradicional, si la coyuntura así lo indica.

No. No percibimos que los propietarios consideren que es una buena opción. Pero supongo que hay de todo….

Durante la situación de emergencia, no pudo existir este trasvase.

Pero además es que durante la situación emergencia no pudo existir este supuesto trasvase. O, al menos, fue muy complicado.

La Agencias de la Propiedad Inmobiliaria no están trabajando; la gente no puede salir de su casa más que a labores esenciales; el Gobierno solicita a los propietarios moratorias… En resumen, estamos en una situación de total incertidumbre donde el alquiler, como cualquier otra actividad está paralizada, o casi.

No. No hubo trasvase. Y probablemente, no lo habrá.

No. Durante estos primeros días no ha habido un trasvase del alquiler turístico al alquiler tradicional.

No se si este, realmente, existirá cuando la situación de emergencia sanitaria pase… pero si quieres poner tu apartamento en alquiler tradicional, ¡ya sabes!

Y i lo tienes en alquiler turístico y quieres mejorar tus resultados… ¡cuenta con nosotros!

Rentabilidad del alquiler de corta estancia.

En los últimos años Airbnb se ha posicionado como una alternativa a los hoteles. Para los viajeros que quieren el espacio y la comodidad que una casa puede proporcionar es una alternativa mucho mejor, con una diferente propuesta de valor (pese que el el lobby hotelero trata de demonizar este servicio). Esta posición como alternativa real y de gran crecimiento abre la puerta a inversores que buscan mejorar la rentabilidad que ofrecen sus inmuebles en el creciente mercado de alquileres a corto plazo. La rentabilidad del alquiler es una cuestión de cifras. Y las cifras revelan que la rentabilidad del alquiler de corta estancia es superior a la del alquiler de larga duración.

 

Principales factores que afectan a la rentabilidad del alquiler de corta estancia.

Cuando hablamos de bienes raíces -aunque sea para alquilar en corta estancia-, hablamos de location, location, location. La historia lo dicta así, aunque la irrupción del #proptech esté cambiando este mantra. Según un breve estudio que he leído en Investopedia, en algunas ciudades estadounidenses los inmuebles son capaces de generar multiplicadores de por cuatro, por cinco o incluso por seis la rentabilidad del alquiler convencional. En otros lugares lógicamente la rentabilidad por alquiler de corta estancia es más baja -aunque en todo caso superior al alquiler tradicional-. Una serie de factores explican esas diferencias entre ciudades.

Capacidad hotelera.

Si la ciudad tiene una capacidad hotelera relativamente pequeña, los precios de Airbnb tenderán a ser algo más elevados. Y por contra, donde los hoteles son abundantes y asequibles, los propietarios de viviendas de uso turístico tienen menos opciones de mantener tarifas altas. Personalmente creo que el usuario de viviendas turísticas -alquiladas a través de AirBnB o de cualquier otra manera- no es potencial cliente de hotel, pues busca otra cosa. Pero no solo eso, mi experiencia dice que una vez que usas AirBnB ya no vuelves nunca a un Hotel, al igual que una vez que tienes un teléfono móvil dejas de usar el teléfono fijo. Pero si es cierto que, hasta que te conviertes en usuario fijo de AirBnB tiendes a comparar, y no olvidemos que pese a sus escandalosas cifras y su espectacular crecimiento, AirBnB -sobre todo en España- está empezando.

Nota: Yo uso AirBnB cuando viajo por vacaciones con mi familia: Evito el desayuno del hotel a la hora que el hotel decide; evito la cena en el restaurante cercano con los niños ya cansados; evito el espacio muy pequeño para «vivir» con la familia, para «con»vivir en familia. Y uso el hotel cuando voy a otra ciudad a trabajar y estoy una o dos noches. Para mi son dos propuestas de valor radicalmente diferentes.

Coste de la vivienda.

El coste de la vivienda es la otra gran parte de la ecuación. Lugares donde los inversores pueden alquilar o comprar con relativa facilidad y a unos precios moderados son lugares óptimos para obtener una buena rentabilidad por alquiler de corta estancia.

 

Ranking de las ciudades estadounidenses.

Utilizando los números proporcionados por Investopedia, analizamos las mejores y peores ciudades para obtener altas rentabilidades por alquiler en corta estancia. Este ranking estaría encabezado por Palm Springs, California, que se beneficia de los turistas de invierno que buscan un destino cálido y soleado, y posiblemente de dos grandes festivales de música: Coachella y Stagecoach. Lahaina, Hawaii, situado en la isla de Maui, es otra ciudad caracterizada por el clima templado durante todo el año y se sitúa en el segundo lugar. Lahaina es un lugar caracterizado por el lujo, que ha abierto un enorme mercado a las viviendas ofertadas por Airbnb, con una diferente propuesta de valor, sin duda más asequible. Ambas ciudades mantienen ingresos medios de 75.000$ anuales por alquiler de corta duración, para valores medios de vivienda de 333.000$ y 618.000$.

Davenport en Florida, Bend en Orlando serían la tercera y cuarta ciudad; Nashville, Tennessee, el centro de música country es la quinta. Estas tres ciudades tienen ingresos medios que rondan los 50.000$ por vivienda. Eso sí, el valor de la vivienda en estas ciudades es también muy inferior a las comentadas, por lo que la rentabilidad final es similar.

La rentabilidad bruta en las principales ciudades de Estados Unidos supera holgadamente el 20%. ¿Te impresiona como a mí?

Alquiler de corta duración en grandes ciudades y en ciudades turísticas.

Seguro que habrás percibido la ausencia en esta lista la ausencia de las principales ciudades como Nueva York, Los Ángeles o Chicago. Quizás es debido, en gran parte, a que esos lugares tienden a estar saturados de anuncios de Airbnb. La saturación de anuncios ejerce presión a la baja sobre los ingresos de Airbnb, lógicamente.

Ubicaciones soleadas y muy turísticas como Miami Beach en Florida o Venice en California, parecen ser lugares perfectos para invertir. Pero según los datos no son lugares perfectos para buscar la rentabilidad del alquiler de corto plazo en este momento. El gran culpable: los precios de las casas. El valor medio de una vivienda en Miami Beach son 862.000$; en Venice sobrepasa el 1.500.000$; y todo para unos ingresos, suculentos, pero que rondas los 40.000$ y 65.000$ respectivamente.

A fondo.

Si vas a invertir en  propiedades para obtener rentabilidad por alquiler de corta duración no busques en los destinos habituales. Algunas ciudades que parecen ser grandes lugares turísticos pueden no ofrecer la rentabilidad máxima si los precios de las casas son demasiado altos o hay una amplia oferta de hoteles o de espacios en AirBnB a precios asequibles. Como la lista estadounidense deja claro, algunas de los mejores son lugares que no tienen un enorme renombre turístico. Ah! No te olvides de comprobar el coste de administrar la propiedad, especialmente si no lo vas a hacer tú. Nosotros te podemos ayudar.

Mi amigo Juanjo Bande, gran conocedor del mundo AirBnB, publica datos sobre rentabilidad de la inversión alquilada en AirBnB en España: Málaga, Canarias, Levante están en el Top5. La lectura es muy similar a la que podemos hacer en Estados Unidos: Lugares con buen clima, turísticos, pero sin gran «nombre». San Luis de Sabinillas, Santa Lucía de Tirijana, Estepona, Telde, Alcoi… son buenos ejemplos.

Personalmente creo que Vigo es una fantástica ciudad para invertir y obtener una buena rentabilidad por alquiler en corta estancia. Por lo menos a mí me da buen resultado. Sin duda, una buena gestión convierte Vigo en un lugar perfecto, con una alta rentabilidad.

Estoy convencido que Vigo se encuentra entra las ciudades de España más rentables para comprar y alquilar en corta duración. Lo investigaré.

 

 

 

Alojarse en un apartamento en Galicia

¿La gente no busca alojarse en un apartamento en Galicia?

Pues eso es lo que parece decir el análisis del perfil del viajero en España de Rastreator. Yo, la noticia la leí hace unos días en Hosteltur, y no dejo de darle vueltas…

¿Por qué los viajeros no buscan alojarse en un apartamento cuando vienen a Galicia?

La verdad es que no lo sé, pero los datos son significativos. Un 30,7% respecto al 53,6% de Canarias o el 51,2% de Madrid. Y la verdad es que no he encontrado datos de como ha sido la realización de ese análisis del perfil del viajero, pero dándolos por válidos, observamos que en Galicia la gente lo que busca es alojarse en casa de un familiar -lógico- pero no en un apartamento… y eso ya no lo veo tan lógico.

Un supuesto es que el gallego es muy celoso de su intimidad, por lo menos eso dicen de nosotros; pero también somos un pueblo generoso, que nos gusta compartir y enseñar las maravillas de nuestra tierra. Otro supuesto es que en Galicia hay menos «segunda residencia» que en Canarias 53,9% o Aragón 50% de visitantes en apartamento turístico. Esas dos comunidades, que lideran el ranking, posiblemente tengan un mayor porcentaje de segundas residencias que sean susceptibles de ser alquiladas, y presentan, sobre todo las Islas Canarias, un desarrollo del sector turístico muy superior.

Un rápido vistazo a los listados de AirBnB dice que tanto en Vigo como en La Coruña hay algo más de 300 apartamentos en alquiler… cifras similares a los que se ofrecen en Jaca, con una población veinte veces menor, o en Maspalomas, con una población alrededor de diez veces inferior a las de Vigo y La Coruña. ¿Quizás sea eso? ¿Quizás los viajeros buscan alojarse en apartamentos pero no tenemos suficientes en alquiler?

Mi experiencia dice que sí, que los viajeros buscan alojarse en buenos apartamentos turísticos en Galicia… y que les encanta hacerlo. En todo caso ¡seguiremos trabajando para mejorar!

 

 

 

 

 

Tendencias del mercado inmobiliario en Vigo.

Publicaba hace unos días mashvisor un artículo que hablaba las tendencias en el mercado inmobiliario en el 2016. Si duda, la perspectiva de Mashvisor es más avanzada que lo que en Vigo y su entorno está viviendo ahora mismo pero eché un vistazo, tratando de estar al día. Estas eran las cuatro tendencias básicas que ahí se describían:

1.- El alquiler de viviendas en arrendamiento a corto plazo aumentará.

2.- El precio del alquiler subirá.

3.- Las casas ecológicas ganarán popularidad.

4.- Tecnología.

 

Leí el artículo con interés, y estoy muy de acuerdo con ellos:

Vaticino que esas serán las tendencias del mercado inmobiliario en Vigo en tan solo unos meses.

Tendencia del mercado inmobiliario en Vigo # 1: El alquiler de viviendas en arrendamiento a corto plazo aumentará.

Airbnb sigue creciendo -a un ritmo anual escalofriante- y tiene solo ocho años de edad, así que la previsión es que ese crecimiento se mantenga. La compra de una segunda casa con un propósito específico para alquilar a corto plazo se está convirtiendo en muy popular, por sus buenas rentabilidades en un contexto bastante… inestable.

En Vigo, dada la peculiar situación de la legislación urbanística, y el crecimiento que en materia de turismo está experimentando la ciudad, esta opción abre unas posibilidades muy interesantes.

Muchas personas ya usamos Airbnb para tener algún ingreso adicional y alquilamos una habitación libre o la totalidad de un apartamento de nuestra propiedad, pero es que comprar una propiedad con el único propósito de ponerla en alquiler turístico es una opción realmente rentable, y todavía poco explotada en nuestra ciudad.
Airbnb, VRBO, HomeAway, Booking y otros sitios web como estos hacen que sea cada vez más fácil y rentable alquilar una propiedad a corto plazo, y empresas como nosotros hacen que cada vez sea más sencilla y económica la gestión.


Tendencia del mercado inmobiliario en Vigo # 2: El alquiler subirá.

Quizás no tanto subirá en el sentido estricto de subir los precios, pero si en el conjunto del interés de la inversión. El Gobierno, consciente de que el mercado de alquiler en España no está en línea con el de su entorno, está dado pasos importantes para regular y potenciar ese mercado.  

Si a estas nuevas leyes e instrumentos fiscales les añadimos el escaso interés de los milenials por la “propiedad de bienes raíces”, nos encontramos un futuro donde el alquiler será -ojalá- algo más habitual, más profesionalizado y con un menor riesgo.


Tendencia del mercado inmobiliario para Vigo # 3: Las casas ecológicas se ganarán en popularidad.

Ser ecológico es una nueva tendencia del mercado inmobiliario. Por fortuna. Y también por fortuna ser ecológico no solo es una tendencia en el mercado inmobiliario, sino en cualquier tipo de mercado.

Cada vez más compradores de vivienda están buscando características ecológicas como paneles solares, termostatos inteligentes y certificados energéticos. Si bien este tipo de instalaciones pueden costar más al principio, la gente de todas las edades se están dando cuenta poco a poco la importancia de ello para el mundo, y porqué no decirlo,, también estamos empezando a ser conscientes del importante ahorro que representan en el largo plazo.

Hay una larga lista de ideas y aparatos que pueden costar más a corto plazo, pero que valen la pena ambiental y financieramente, y también para el promotor pues construirá productos con un mayor interés para el cliente.


Tendencia del mercado inmobiliario en Vigo # 4: Tecnología.

La tecnología invade todo. También el mercado inmobiliario. Grandes fotos o 3D de una propiedad ya no son suficientes para venderla. Ahora ya se presentan recorridos de video dando a los compradores potenciales una sensación real de la casa.

Lo mismo ocurre con la financiación, donde herramientas como el crowdfunding o las microinversiones, ya compiten abiertamente con la tradicional financiación bancaria.

Por último, la gente va a depender más datos y herramientas en línea antes de tomar decisiones de inversión. Plataformas como la propia Mashvisor ofrecen a los inversores proyecciones de ingresos de alquiler, dinero en efectivo a la entrega, tasa de ocupación Airbnb, etc. Anfitriona también lo hace para Vigo.

Estas herramientas proveen además de visualizaciones fáciles de leer para cualquier perfil inversor, lo que amplía el abanico de potenciales interesados.

 

Estas tendencias apuntadas por Mashvisor se darán en Vigo en tan solo unos meses. Afortunadamente las expectativas del mercado inmobiliario son buenas, y observamos ya muchos signos post-recesión, incluso observamos un importante crecimiento sostenido en ciudades como Madrid. Y no nos olvidemos que la realidad económica viguesas suele ir alrededor de 12 meses por detrás.

 

Indudablemente, -por lo menos eso esperamos- el mercado ya no es el mismo que en 2007. Ahora no solo “hay que hacerlo”, ahora “hay que hacerlo bien”.

Quizás esa podría ser la quinta y más importante tendencia del mercado inmobiliario: Hay que hacerlo bien.