¿Alquilas tu propiedad en AirBnB? (yII)

Hace unas semanas escribía sobre alquiler de tu propiedad en AirBnB. Como siempre, cuando hablo de AirBnB hablo genéricamente de este tipo de plataformas (AirBnB, TripAdvisor, Booking, etc). Y escribía sobre mi pequeña experiencia. Esta es la segunda parte. Si alguna vez has sentido abrumado con tener tu alojamiento en AirBnB, te voy a dar algunas pistas más para mejorar el desempeño, para ahorrarte dinero y tiempo, y así mejorar y hacer crecer la comunidad de hosts de AirBnB en Vigo y Galicia.

¿Alquilas tu propiedad en AirBnB?

Decíamos lo primero que debes hacer es crear y mantener un registro de las tareas que realizas para así analizar en cuales gastas la mayor parte del tiempo. Esto parece una obviedad pero seguro que no lo haces, y es la única manera de identificar donde puedes optimizar. Aquí están las principales categorías de tareas que estás haciendo como host de Airbnb.

  • Comunicación con los huéspedes (pre/post reserva).
  • Limpieza.
  • Registros de entrada / salida / espera.
  • Escritura de revisiones y recomendaciones.
  • Compras y Suministros.
  • Mantenimiento general de la propiedad.
  • Actualización de Anuncios / Calendarios / Precios / Plataformas.

Las tres primeras estaban analizadas en el post anterior.

  • Escribir comentarios en Airbnb.

No hay muchas maneras de hacer que esto vaya más rápido, ya que tienes que personalizar cada crítica para cada huésped. ¿Esperamos que los huéspedes hagan lo mismo, no? Mi consejo es que se escribas las opiniones rápidamente, después de los clientes salgan: Tendrás la experiencia de la visita fresca y podrás escribirla más rápido. Además, le llegará un email al inquilino diciendo que tú has escrito, lo que le incentivará a dejar también una evaluación tuya.

  • Suministros, compras.

Hay ciertas cosas que necesitas comprar periódicamente para ofrecer a tus huéspedes: artículos de tocador, snacks, productos de limpieza, pack de bienvenida, etc… Ir a comprar todas las semanas es una pérdida de tiempo, pero ir comprar «por anticipado» es un gasto financiero… y además hay que acopiar y quizás no dispongas de espacio. Mi consejo es que utilices algún servicio de compra online, con una lista predefinida, y que te la envíen a casa justo en el momento que estás haciendo la limpieza. Es lo más rápido… y no hay que ser muy organizado. Definir una listas, agendar la entrega, y… ¡¡listo!!

Acuérdate de no mezclar estos artículos con los que de uso personal, si tienes recibos/facturas separadas podrás aprovechar las deducciones fiscales. ¿Necesita ayuda con los impuestos Airbnb? Es un tema complicado, pero lo hemos estudiado a fondo. Si tienes dudas, ponte en contacto con nosotros.

  • Mantenimiento de la propiedad

Mi experiencia con los inquilinos de Airbnb es óptima. Tratan mis propiedades casi como si fueran suyas. Pero de evidente ese «casi». Piensa que tu propiedad será utilizada más como un hotel que como un hogar.

Y eso no se si es malo pero sí se que es lógico, así que asúmelo: Los huéspedes podrán poner tu hogar «a prueba», por lo que ser proactivo en el mantenimiento de su apartamento es crucial. Si coges un problema antes de que sea un problema, te ahorrarás tiempo y dinero. Ten en cuenta la teoría de las ventanas rotas, ¡también afectará a tu vivienda!

Mi consejo es que crees una lista de elementos que inspeccionar cada vez que entre un nuevo cliente, y otra para temas que inspeccionar una vez al mes. Incluye cosas tales como grifos, puertas, interruptores de luz y bombillas, cerraduras, calefacción / aire acondicionado, cocina/horno, y, en resumen, todo lo que se mueve…

  • Actualización de Anuncios / Calendarios / Precios / Plataformas.

Actualizar los anuncios es importante. Tu perfil debe actualizarse con nuevos servicios, nuevas fotos, nuevos idiomas, nuevas estrategias a medida que vas aprendiendo lo que los clientes valoran más de ti y de tu apartamento. Seguro que cada vez que hablas con un cliente averiguas una nueva clave. Se sistemático con esto: hay que anotarla y guardarla en una lista.

Luego, una vez por semana, destina 30 minutos de editar y actualizar su perfil. El posicionamiento de tu anuncio te lo agradecerá… tus ingresos te lo agradecerán.

Actualizar el calendario de Airbnb y los precios es clave. Hay diferencias de doble o mitad, no puedes permitirte no hacerlo. Pero esto, que lleva tiempo y «talento»  puedes hacerlo de dos maneras.

La primera forma es ir manualmente actualizando la disponibilidad y el precio a diario. Para conocer el precio óptimo, necesitas estar al tanto de los próximos eventos y días festivos (también en otras comunidades). Esto te puede llevar mucho tiempo, y sobre todo te puedes dejar dinero sobre la mesa. En este sentido es posible que hayas visto el programa de precios inteligente de Airbnb. Es su propio servicio integrado y a mi me propone precios en un 20-30% inferiores a los que utilizo finalmente, porque yo trato de ofrecer experiencias de alto valor añadido… pero eso ya depende de cada uno. La otra opción es automatizarlo con alguna otra herramienta.

Actualizar las plataformas. Acabamos de hablar de actualizar calendario y precios… y es un esfuerzo de gestión, ¿verdad? Se puede hacer a mano o de manera automática si solo son calendarios y precios de un apartamento y en una plataforma… pero si tienes varios apartamentos y en varias plataformas solo hay una opción: automatizarlos con alguna herramienta. Pronto escribiré un post sobre ellas: ¡he probado casi todas!
Estas son mis pequeñas reflexiones sobre la experiencia de alquilar mis propiedades en AirBnB. ¡Espero que te ayuden!

 

 

 


 

 

¿Por qué AirBnB no es bienvenida en las ciudades?

Mis inversores me llaman preocupados. Los medios de comunicación dan a entender que AirBnB no es bien recibida en las ciudades, y solo escuchan y leen noticias contrarias a este tipo de turismo.

¿Por qué AirBnB no es bien recibida en las ciudades?

Leo mucho sobre ello, porque se escribe mucho y porque mucha gente me pregunta y me expresa sus miedos. Pero es falso: AirBnB es bien recibida en la mayoría de las ciudades. De hecho, yo defiendo que mi ciudad, y tantas otras, deben apostar por este tipo de turismo. Aunque parece que los medios están en mi contra: Solo aparecen noticias que inducen a pensar lo contrario. En las últimas semanas salta la alarma: Además de en Barcelona, Airbnb está en medio de una batalla legal con el estado de Nueva York para combatir una nueva ley contra los alquileres a corto plazo.

En estas noticias siempre hay tres lugares comunes.

Sin pagar impuestos. Un mantra que se repite allá donde salta una noticia negativa. Alucinante que alguien no pague impuestos cuando todos los pagos son electrónicos. Y por si los periodistas no lo saben: de los pagos electrónicos queda registro. Pero es que además no es difícil conocer cuanto ha ingresado un determinado apartamento en AirBnB en el pasado, AirBnB y muchas otras herramientas proveen este servicio. Si yo, vuestra humilde servidora, conozco cuanto ingresa toda mi competencia… el Sr. Montoro con seguridad también lo conoce. Ojo, es muy fácil: intenta hacer una reserva en un apartamento, apunta los días que está ocupado y multiplica por el precio: tendrás una buena aproximación.

Demonizar. Muchas las noticias tienen a demonizar AirBnB, es casi un deporte de moda. Cada poco tiempo aparece una noticia que cuenta algo malo de AirBnB. «Alquila una casa en AirBnB y encuentra un cadaver», «Alquila su apartamento en AirBnB y lo encuentra convertido en un lupanar», «Duerme en una apartamento de AirBnB y lo abducen los extraterrestres»… cosas de este estilo leemos a diario. Pero AirBnB alquila más de un millón de noches al día… normal que pasen cosas -buenas y malas-. Y como siempre dice mi abuelita: «La noticia es que el hombre muerda al perro».

Acciones legales. La noticia siempre es que una determinada ciudad «toma acciones legales contra AirBnB», aunque la realidad es que las ciudades/gobiernos «crean leyes y ordenanzas contra AirBnB». Llevo tiempo leyendo sobre el tema, para tranquilizar a mis inversores y porque las acciones legales se publicitan mucho en la prensa… es fácil encontrarlas. Pese a las muchísimas noticias, no creo que sea el estilo de AirBnB… no creo que «demandar a los gobiernos» sea un buen sistema para tener éxito en todo el mundo.

En todo lo que he leído, creo que con las excepciones de Barcelona y Berlín, Airbnb ha sido acogida en todo el mundo con los brazos abiertos. Es cierto, que en algunos casos, AirBnB hace buenas donaciones para que esos brazos estén «bien abiertos»; también es cierto que casi siempre -por no decir siempre- AirBnB llega a un acuerdo, pero este acuerdo es poco difundido por la prensa… ¿En Nueva York han llegado a una acuerdo? ¿En Barcelona ha ganado finalmente AirBnB? ¿Y en Paris?

 

Al revés.

Creo que es al revés. Las autoridades locales y las comunidades locales -en resumen: las ciudades- deberíamos acercarnos a AirBnB y el resto de plataformas para colaborar. Los funcionarios, los políticos, y los anfitriones deberíamos comenzar a trabajar juntos por el éxito de la ciudad, y de paso tratar de mejorar la propuesta de AirBnB, colaborar con ellos, y aprovechar su potencial. AirBnB tiene muchos datos que aportar para mejorar el turismo de cualquiera de las ciudades en las que opera. Y viceversa.

Muchas ciudades han demostrado que esta colaboración no solo es posible, también es muy ventajosa. En Londres, por ejemplo, Airbnb proporciona información sobre el crecimiento del turismo en los barrios de la ciudad para ayudar a la Oficina de Turismo a difundir los beneficios económicos que el turismo atrae por toda la ciudad, en lugar de mantener a los turistas en el centro. En otras ciudades como París o Amsterdam, la asociación de AirBnB con las autoridades locales se ha vuelto mucho más formal, con Airbnb empezando a cobrar el impuesto turístico de sus usuarios en nombre de las autoridades locales. Como veíamos antes… muchos millones de euros al año.

Airbnb también es conocido por devolver a la comunidad. Como parte de su objetivo de tener una relación «win-win» con la comunidad local, por ejemplo, Airbnb organiza eventos regulares para los anfitriones. Les proporciona información y les ayuda con una variedad de temas – desde la seguridad o los impuestos, hasta cómo proporcionar un mejor servicio a los huéspedes-.

Pero además es que AirBnB nos ayuda a llegar a final de mes. En mi caso, nunca le estaré suficientemente agradecido. 🙂

 

Seguro que AirBnB hace cosas malas, como todos en la vida… pero hay que ver también las buenas. Y parece que para algunos eso no es in. Sin duda, para ciudades como Vigo apostar por AirBnB no sería ninguna tontería. Como no lo es para casi ninguna ciudad del mundo…

 

 

 

 

Mejoras para alquilar fuera de temporada.

Parece increíble pero el larguísimo verano de este año se acaba. Y con él la temporada en que teníamos ratios espectaculares de ocupación. Entramos en ese valle que llamamos «fuera de temporada».

Alquilar fuera de temporada es un reto, así que pongámonos a hacer cambios y mejoras para alquilar fuera de temporada.

Ya entrado el otoño y el invierno, venir a Galicia parece que a algunos les da pereza… No saben lo que se pierden, pero tenemos fama de que en invierno aquí no hay buen clima. Dado que la ocupación y el interés baja, debemos adaptar nuestros precios y nuestras expectativas de ingresos a esta dura época de días cortos y quizás lluviosos. Y ya de paso, podemos adaptar nuestra vivienda y la imagen de ella (adaptar el anuncio) a las necesidades de los viajeros de esta época del año.

Seguro que ya has revisado tus precios, pero también revisa y cambia la descripción y las imágenes. Viste tu vivienda para la lluvia y el frío: realiza cambios y mejoras para alquilar fuera de temporada. Cambia esa imagen “fresca y de verano” por imágenes «acogedoras».

  • Colores. Como siempre, y antes la duda, apuesta por los blancos. Pero si hay maderas y pieles, quizás es el momento de destacarlas. El blanco es una apuesta segura. Es un color frío para el verano, pero con unas pocas alfombras, un toque de madera y unas cuantas mantas, podrás convertirlo en un moderno y cálido refugio. Y si enciendes la chimenea…que te voy a decir si eres el afortunado poseedor de un piso con chimenea: no dudes un instante en encenderla y mostrarla en las fotos bien visible. Pero ten cuidado al combinar chimenea-televisión… suele dar problemas.
  • Paredes de piedra vista (o madera). Depende de cómo se utilice, pero una pared de piedra vista puede ser a la vez elegante y clásica, rústica y hogareña, e incluso moderna. Su textura y color son una oportunidad única para ponerlas en valor. Busca la imagen de la piedra fresca para verano… pero recuerda conseguir que esa piedra sea cálida en invierno. Es fácil.
  • Decoración. Intenta que se vena algunas alfombras, cojines, cortinas y mantas. Trata de convertir el espacio en algo acogedor que nos proteja del frío exterior. Además de con la calefacción -que es cara y no se percibe en las fotografías- es posible transmitir el calor con una decoración y/o luz basada en colores cálidos, luces acogedoras o ropa de cama mullida. Pero mantén la línea minimalista que hablamos en anteriores post, no aproveches ahora para llenar la casa de “todos los trastos que te sobran”.
  • Radiadores. Si tienes un buen sistema de calefacción, haz que se vea. Los radiadores, cubiertos o no, deben ser visibles y notorios en la vivienda para mejorar la rentabilidad en estos meses. Intenta que se vean en las fotos, pero también que se conviertan en elementos decorativos.
  • Terraza. Si tienes terraza, seguro le has sacado un buen partido en verano. Pero es importante sacarle partido también en invierno… ¡y es posible! Seguro habrás optado por un mobiliario fijo que aguante bien a nuestro clima y no se degrade fácilmente con la humedad. Recúbrelo con algunas mantas, viste la mesa y pon una taza de café o te, con la correspondiente tetera o cafetera, añade unas velas y unos libros y haz la foto al atardecer… y verás como luce.

Consejo-ahorro. Si a los anfitriones nos da pánico la factura de la luz por el aire acondicionado en verano… ahora temblamos por la calefacción. Seguro que tienes un buen termostato, como te recomendamos, pero no olvides poner alfombras, mantener las persianas bajadas, y revisar grietas y rendijas y taparlas con burletes ayuda a mantener el calor. Ah!! Y llena la casa de mantas limpias y acogedoras. ¡¡Verás el ahorro que notas!!

Confió en que estas pequeñas mejoras para alquilar fuera de temporada aplicadas a tu anuncio te ayuden a atraer más turistas a Vigo. ¡Falta nos hace!

 

 

 


 

¿Cuál es la cosa más excitante de la inversión inmobiliaria?

¿Cuál es la cosa más excitante de la inversión inmobiliaria? ¡La tecnología!

¿Tú que crees? Yo que sí: te voy a mostrar la parte más excitante de la inversión inmobiliaria.

Si piensas en ello, la inversión inmobiliaria no ha cambiado mucho en las últimas décadas. Y no era muy excitante.

Los fundamentos son los mismos: buscas propiedades inmobiliarias disponibles, compras la que consideras más apropiada, si acaso la arreglas un poco, y/o la alquilas o vendes. Habitualmente, primero la alquilas y luego la vendes. Actualmente esto está muy de moda, pues todos consideramos que en pocos años podremos vender nuestras propiedades de alquiler con un buen beneficio. Es lo que siempre ha sido la inversión inmobiliaria.

Nota: Mucha gente confunde inversión inmobiliaria con especulación inmobiliaria y esto les lleva a hablar de burbuja inmobiliaria. Nosotros hablamos -y escribimos- para los que entienden la diferencia.

Pues como decíamos, la inversión inmobiliaria parece que no ha cambiado mucho en las últimas décadas pese a que ahora tenemos algo que nuestros padres y abuelos y bisabuelos ni siquiera podía soñar: la Tecnología.

Si hablamos de inversiones inmobiliarias: sitios web, plataformas, aplicaciones móviles, todo es muy nuevo y ha transformado el mundo de la inversión inmobiliaria casi sin darnos cuenta. Housers, Privalore, UrbanDataAnalytics, Madiva; también AirBnb, TripAdvisors o Booking; y Nest, August… y tantos y tantos otros. Todas estas nuevas tecnologías y herramientas deben ser usadas por los inversores de bienes raíces, y si no las usas, estás fuera de juego. Recordamos que las hojas de cálculo revolucionaron la inversión inmobiliaria cuando los ordenadores se volvieron accesibles a los inversores. Pero esto fue hace un par de décadas. Juego Serio, le llamó Michael Schrage en su fantástico libro. Las hojas de cálculo están obsoletas ahora… la tecnología avanza.

Ahora se puede crear una calculadora de propiedades de inversión, que te dará muchas más opciones y flexibilidad que una hojas de cálculo estándar.

¿No te lo crees? Veamos en detalle por qué debes olvidarte de las hojas de cálculo convencionales y pasar a una calculadora de propiedades de inversión.

Para empezar, ¿Sabes qué es una calculadora de propiedades de inversión?

En una frase: una calculadora de propiedades de inversión es una herramienta en la que tú como inversor inmobiliario puedes calcular los costos asociados con cualquier propiedad en alquiler y que a su vez te genera los retornos esperados y beneficios para esta propiedad en concreto.

¿Qué calcula una calculadora de propiedades de inversión?

Hay muchas, muchas cosas que una calculadora de propiedades de inversión puede calcular. Pero aquí están algunas de las que nosotros consideramos como más importantes:

– El flujo de caja, que es el efectivo que entra y sale de una propiedad cada mes, la diferencia entre el ingreso mensual y el gastos mensual. Debe ser positivo porque de lo contrario significaría que estás perdiendo dinero, y eso no es lo que queremos.

– La tasa de capitalización, que es el ingreso neto de explotación (NOI) sobre el precio de la propiedad. Esta tasa ignora la forma en que se paga una propiedad. Como norma general debe ser de alrededor del 10% o más para que cualquier inversor considere invertir en una propiedad, si dejamos argumentos no económicos a parte.

– El “cash on cash”, es igual al ingresos neto de explotación (NOI) sobre la inversión en efectivo total, lo que significa que puedes diferenciar entre si se pagó por la propiedad en efectivo o con un préstamo. Los expertos recomiendan un retorno de al menos 7% para asegurar una buena rentabilidad en efectivo.

– El Retorno de la inversión (ROI) que es simplemente la proporción de los ingresos anuales de alquiler sobre la inversión total en efectivo.

– El Ingreso neto de operación, que es la diferencia entre todos los ingresos que genera su propiedad menos todos los gastos operativos necesarios.

Si has llegado hasta aquí probablemente estás pensando, «Entonces, ¿que me está contando la Anfitriona? Todos estos números y muchos más me los calcula mis hojas de cálculo. Es verdad, a primera vista, una calculadora de propiedades de inversión no producirá nada significativamente diferente de lo que tus hojas de cálculo pueden hacer. Sin duda las hojas de cálculo tiene ventajas, sobre todo una gran ventaja: siemprelohemoshechoasí, pero también tienen desventajas.

¿Cuáles son las desventajas de las hojas de cálculo?

  1. Las hojas de cálculo consumen mucho tiempo. Sé que algunos estaréis gritando «¿¡¿¡qué!?!?», ya que sabes que la recopilación de datos y el análisis utilizado lleva mucho, mucho más tiempo que hacer las hojas de cálculo. Y los demás edad estaréis gritando «¿¡¿¡QUÉ!?!?» recordando lo que llevaban antes las cosas, antes de que hubiera hojas de cálculo. Pero lo que quiero decir es que, incluso con las hojas de cálculo, la recopilación de datos y la entrada de los mismos habitualmente lleva más tiempo que el análisis de los datos. Y eso no tiene sentido. ¿A ti no te lleva tiempo? Eres afortunado…
  2. Las hojas de cálculo no permiten el cambio. El mercado de inmobiliario es dinámico, y en estos últimos años es casi caótico: es de vital importancia tener la capacidad de ver y responder a los cambios de inmediato y las hojas de cálculo no te permiten hacer eso. Una vez que has metido los números y cifras, estarán así hasta que los cambies. ¿Eso no te preocupa? Pues debería…
  3. Las hojas de cálculo multiplican errores. ¡¡No me digs que no te ha pasado!! Somos humanos y cometemos errores. Especialmente cuando se trata de introducir grandes cantidades de datos en una hoja de cálculo. Y en lugar de ser capaz de capturar este error y corregirlo, las hojas de cálculo multiplican el efecto de los errores de datos debido a las transferencias a través de fórmulas y copias de celdas. A veces te das cuenta (sobre todo cuando al final aparece un resultado desorbitado), y a veces no. ¿Tu crees que siempre te has dado cuenta de tus errores? Ya…
  4. Las hojas de cálculo no permiten una cooperación y colaboración eficientes. Si está trabajando con socios o mentores o cualquier otra persona que necesite tener acceso a sus datos y análisis, es difícil hacerlo con hojas de cálculo. Las hojas de cálculo no permiten el acceso a todos y la documentación adecuada en una sola ubicación compartida. Es cierto que Google Docs y este tipo de herramientas han facilitado esta tarea pero, ¿todo tu equipo las maneja con soltura? No te creo…
  5. Las hojas de cálculo no permiten el acceso móvil. Los inversores sabemos que un ordenador de escritorio o un portátil no es suficiente para tener éxito en nuestro negocio en la actualidad. Necesitamos la movilidad y la libertad que ofrecen las aplicaciones para móviles. Las hojas de cálculo no permiten esta flexibilidad. ¿Alguna vez ha intentado mirar una hoja de cálculo desde tu teléfono inteligente? Espero que no hayas tenido la necesidad…

 

Esas son las desventajas de utilizar una hoja de cálculo como herramienta de inversión. ¿Y cuáles son las ventajas de una calculadora de propiedades de inversión?

  1. Una calculadora de propiedades de inversión ahorra tiempo y energía. Debido a que no tienes que introducir los datos manualmente, destinarás el tiempo en el análisis de los datos, y así podrás decidir con mejor criterio cuál es la mejor propiedad de inversión para tus intereses.
  2. Una calculadora de propiedades de inversión es dinámica. Una vez más, porque no tiene que introducir todos los datos a mano, con una calculadora de propiedades de inversión puedes disfrutar de una experiencia mucho más dinámica que te permite reaccionar rápidamente a cualquier cambio importante en el mercado inmobiliario.
  3. Una calculadora de propiedades de inversión es probable que produzca estimaciones más precisas. Debido a que una calculadora de propiedades de inversión utiliza datos comparativos e históricos, el análisis que realiza es más probable que conduzca a cálculos precisos que un inversor utilizando sus propias hojas de cálculo.
  4. Una buena calculadora de propiedad de inversión no habla solo de los números. La forma en que una buena calculadora de propiedades de inversión está programada no tiene en cuenta sólo los números, sino que debe medir lo bueno que cada barrio y de cada ciudad para la inversión inmobiliaria -incluso para una inversión específica- y basarse en otros aspectos más subjetivos, pero también más humanos. Por lo tanto, una calculadora debe añadir datos externos, y dar una puntuación global de la operación, pero también desagregada, lo que permitirá a los inversores compararlo con otras inversiones no solo mediante los números.

Si hasta aquí, significa que te puede interesar, o por lo menos estás considerando hacer un primer movimiento. Entonces, no seas arcaico y colabora con nosotros. ¡¡Hagamos innovación abierta!!

Estamos creando nuestra propia calculadora para realizar inversiones inmobiliarias en alquiler. ¿Quieres probar un avance?

Si quieres saber más, ponte en contacto con nosotros, estamos aplicando seriamente la tecnología en inversiones inmobiliarias en Vigo y Galicia.

 

 


 

¿Alquilas una propiedad en airbnb?

¿Ya alquilas tu propiedad en Airbnb?

¡Estupendo! Estarás comprobando que es rentable, y muy divertido.

Pero a veces parece que Airbnb está dirigiendo tu vida… ¿no te lo parece a ti? Puede ser un montón de trabajo: investigar el mercado, probar nuevas aplicaciones y plataformas, sincronizar calendarios, comprobar la idoneidad de los huéspedes, hacer el check-in y el check-out, atender sus necesidades y, ¡¡como no!! el mantenimiento y la limpieza del piso.

Todo esto es en la parte mala de tratar de vivir tu vida y a la vez hacer algo bueno por tu ciudad. Bueno, y de tratar de disfrutar del dinero que estás ganando y de la ciudad que estás mostrando.

Si alguna vez has sentido abrumado con tener tu alojamiento en AirBnB, te voy a dar algunas pistas para que esto mejor, voy a tratar de ahorrarte dinero y tiempo, y así mejoraremos y haremos crecer la comunidad de hosts de AirBnB en Vigo y Galicia.

Lo primero es lo primero.

Si deseas ahorrar tiempo como host de Airbnb, lo primero que debes hacer es crear y mantener un registro de las tareas que realizas para así analizar en cuales gastas la mayor parte del tiempo. Esto parece una obviedad pero seguro que no lo haces, y es la única manera de identificar donde puedes optimizar.

Aquí están las principales categorías de tareas que estás haciendo como host de Airbnb.

  • Comunicación con los huéspedes (pre/post reserva).
  • Limpieza.
  • Registros de entrada / salida / espera.
  • Escritura de revisiones y recomendaciones.
  • Compras y Suministros.
  • Mantenimiento general de la propiedad.
  • Actualización de Anuncios / Calendarios / Precios / Plataformas.

¿Quieres saber cuanto cobras por hora? Yo no te lo recomiendo porque quizás te desmoralice, pero si realmente quieres saberlo lo primero es anotar el número de horas que pasas gestionando cada uno de estos items.

Lo más sencillo será que lo evalúes por semana y que multipliques estas entradas de horas semanales por 4,2 de manera que obtengas el valor por meses. Ahora, averigua lo que ingresas por mes y haz la cuenta. ¿Triste? Piensa que hacemos esto para mostrar las maravillas de Vigo, nuestra ciudad, ¡no para ganar dinero! En todo caso, quizás hayas pasado muchas horas, pero seguro que ha sido divertido, seguro que has conocido gente increíble, que les has hecho la vida más agradeble… y eso es muy importante. Además, aunque sean muchas horas, el ingreso final es interesante… ¿no?
Ahora que ya sabes dónde estás gastando tu tiempo te voy a dar algunos consejos de cómo reducir el tiempo dedicado a cada categoría de las principales tareas Airbnb. A mi me funcionan.

  • Comunicación con los huéspedes.

Muchos de los huéspedes de Airbnb se preguntan las mismas cosas, tales como:

¿Donde se encuentra el apartamento? ¿Como visitar las Islas Cíes? ¿Se puede fumar o llevar mascotas? Si encuentras una pregunta que surge a menudo, prueba a contestarla en tu perfil.

Es cierto que algunos usuarios no leen mucho los perfiles, y preguntan cuestiones que están contestadas ya en ellos. Si esto te pasa a menudo, quizás sea una cuestión de formato o redacción: mejóralo. Y prueba a llevar esta cuestión más cerca de la parte superior del anuncio.

¿Todavía te hacen un montón de preguntas? Prueba el truco de copiar / pegar. Toma las respuestas a las 10 preguntas más frecuentes que recibes y almacénalas en un documento de Word, o incluso en el propio buzón de AirBnB.

Nota: seguro que tendrás que hacer un poco de personalización para tu copia / texto dependiendo de la pregunta, pero te ahorrará mucho tiempo. 

  • Limpieza.

La limpieza puede ser agotadora… y si como a mi, el tema de la limpieza te aburre muy rápido, considera la posibilidad de tener un servicio de limpieza autónomo. Yo lo realizo con una persona de mi confianza, que lo hace realmente bien. Es caro pero mantengo un alto standard.

Te recomiendo que hagas lo que yo: buscar una empresa. Un limpiador propio puede enfermar, su niño puede enfermar, o puede tener otro trabajo de limpieza. Esa es la ventaja de trabajar con una empresa, que te enviará otro limpiador si el habitual no puede hacerlo.

Y no te olvides de dar el respaldo que necesita a la empresa de limpieza. Si por cada huésped tienes solo un juego de ropa de cama y toallas, darles «una vuelta» para cada huésped puede causar una presión innecesaria. Y más con el clima húmedo que tenemos en invierno por estos lares. En lugar de tener sólo 1 o 2 juegos de sábanas y toallas, compra 6 u 8 conjuntos, y evitarás esa presión. No tienes que correr y lavarlas antes de que cada huésped llegue, así que podrás lavar la ropa por lotes para ahorrar tiempo, agua, jabón… y dinero.

  • Registros de entrada / salida de espera.

Esto puede ser una parte dolorosa de alquilar tus propiedades en AirBnB, y más si no tienes un buen sistema. Habrás observado que los huéspedes suelen decir que llegarán un buen rato antes de la hora real de llegada, lo cual es lógico porque no quieren llegar y estar de puerta afuera en una ciudad no conocen, cansados tras el viaje. Y tú, que eres un anfitrión responsable, seguro que habrás llegado un buen rato antes de la hora que ellos te han dicho, pues no deseas que tus huéspedes lleguen a una ciudad que no conocen, cansados tras el viaje, y se encuentren de puerta afuera. Así que estarás mucho tiempo esperando la llegada de tus huéspedes. Un buen libro es una opción.

Otra es hacerte con una cerradura electrónica. Hay miles de sistemas y el funcionamiento de todas es más o menos similar: Los huéspedes escriben un código y la puerta se abre, cuando están listos para salir tan sólo se marchan.

Nota: Si no quieres cambiar la cerradura en este momento, puedes hacer lo mismo con la cerradura del buzón -más económico-, y dejar las llaves allí.

 

Y la próxima semana más… por ahora, haz la lista y empieza a contar horas.

 

 

 

 


 

Como financiar una vivienda para alquilar.

Hablo con amigos y clientes estos días sobre inversiones en bienes inmobiliarios, porque -como está el patio- invertir en el mercado inmobiliario parece ser una decisión inteligente. Creo que es innegable, que todos lo hemos hecho y que todos podemos estar de acuerdo en que, en general, invertir en inmuebles para alquilar puede ser considerada una buena inversión. Pero hay una decisión muy importante en esta inversión…

¿cómo debemos financiar una vivienda para alquilar?

Indudablemente hay muchas y muy variadas opciones para financiar una propiedad de alquiler y hay que saber cual es la mejor manera teniendo en cuenta los recursos, el tiempo y la aversión al riesgo de cada uno. En todo caso, no es difícil financiar una propiedad para alquiler.

Veamos algunas de las diferentes opciones disponibles para financiar una propiedad para alquiler, y algunas ideas sobre cuando es mejor utilizar cada una de ellas.

1. Efectivo
Esta es la forma más sencilla de financiar una propiedad -o cualquier cosa-. Si eres como yo quizás no sepas que significa comprar en efectivo, pero por si no lo sabes, dicen que es cuando compras y cierras el negocio usando dinero de tu propio bolsillo. Yo no se que es eso, pero supongo que si tienes el dinero es una opción muy interesante. Si lo haces así, las rentabilidades son altas y con gran expectativa de crecimiento; y el riesgo es bajo, como tradicionalmente observamos en el mercado inmobiliario.
El uso de dinero en efectivo es interesante, pero estarás perdiendo las ventajas de apalancamiento financiero. Si no está aprovechando el apalancamiento financiero (es decir, si no estás utilizando el dinero de otros para financiar tu propiedad para alquilar), el retorno de la inversión será menor.

Es la mejor manera de financiar una propiedad de alquiler… si tienes ingresos altos o una buena herencia. Busca buenas oportunidades para hacer pequeñas compras cuando tengas oportunidad. Si no puedes acceder a comprar un inmueble tú solo, o si deseas dividir el riesgo de tus inversiones, júntate con otros para hacerlo. Housers.com es una opción innovadora en este aspecto.

2. Préstamo hipotecario.
Seguro que estás familiarizado con un préstamo bancario convencional. Con aval de una propiedad inmobiliaria, el pago inicial puede estar entre el 20% y el 30%, y te financian el restante. Si es para alquilar, y encuentras a un bancario que escuche y no se limite a seguir lo que le mandan, un buen extra que puedes encontrar es que el banco incluya la renta de alquiler estimada de la propiedad para ayudar a tus ratios de deuda-ingreso. Lo escucharán especialmente si el inquilino ya está en la propiedad de alquiler y consigues convencerles que es un inquilino «a largo plazo». Intenta hablar de esto con tu prestamista. Es difícil, porque los bancarios suelen pensar poco y prestar mucha atención al manual, pero por intentarlo que no quede.
Tu calificación de crédito, tu historial, y tus ingresos son importantes para un préstamo bancario convencional. También el inmueble sobre el que recae la hipoteca. Ellos determinan tu capacidad para ser aprobado y el tipo de interés de la hipoteca. Y casi seguro te pedirán -por si acaso- un aval personal. Es decir, responderás con todos tus bienes presentes y futuros.
Es lo malo de los préstamos, que hay que devolverlos 🙂 Pero es la manera más rentable y más “normal” de financiar una propiedad para alquiler.

3. Opciones innovadoras.
Hablábamos antes de Housers.com. El Crowdfunding, cada vez más arraigado, es una buena opción. Valóralo.
Si piensas en alquilar a través de AirBnB y este tipo de plataformas, dado que los ingresos son superiores a los del alquiler tradicional, podrías hacer un alquiler con opción a compra, y con los ingresos obtenidos por AirBnB pagar el alquiler e ir ahorrando para comprar en el futuro.
Otra opción, dado que compras para obtener una rentabilidad, es asociarte con el dueño del inmueble, y gestionarle algunos de los alquileres.
Si no tienes dinero y no eres financiable… ¡intenta ser buen negociador!

No está escrito en piedra cual es la mejor maneara de financiar un inmueble. Simplemente depende de tus recursos, del tiempo y del porqué se está invirtiendo.

 

Así, invertir en inmuebles para alquilar puede ser considerada una buena inversión. Pero hay una decisión muy importante en esta inversión… ¿cómo debemos financiar una vivienda para alquilar?
Y la otra cuestión importante es ¿como vamos a alquilar el bien para obtener la máxima rentabilidad? Yo lo tengo  claro, pero esa es otra historia…

 

 

Competencia de AirBnB

Alguno de mis clientes y amigos me han preguntado por la competencia de AirBnB. Desde luego, hay mucha y muy buena.

Que yo conozca, podríamos listar:

Pero el mercado mundial parece estarse consolidando en tres grandes grupos.

Y también vemos como aparecen actores nuevos, como el histórico Booking (booking.com) o el nuevo agregador HundredRooms (hundredrooms.com)

Como vemos, una serie de plataformas que pueden llegar a hacer la gestión de los anuncios algo realmente complejo, pues cada una de las plataformas tiene un sistema de comisiones diferente, y también políticas en cuanto a reservas, cancelaciones, seguros, etc, diferentes. En mi caso, AirBnB funciona realmente bien -por ahora- y supone un tanto por ciento elevado de las reservas, pero no desprecio los demás, porque el objetivo es atraer turistas a Vigo, y no todos los que desean visitarnos están en AirBnB, ¿no?

 

Modelo de los competidores de AirBnB.

Si hacemos un mínimo de historia, vemos que el modelo de ingresos para los sitios web de alquiler de vacaciones había sido el misma hasta que llegó AirBnB. Los dueños de propiedades (hosts o anfitriones) compraban suscripciones fijas periódicas a los sitios web de alquiler de vacaciones para poder añadir los anuncios. Generalmente, si pagabas más tenías más visibilidad e incluso algunos otros beneficios. Algunas plataformas prometían con estos anuncios premium hasta «4 veces más reservas».

AirBnB ha introducido un cambio muy importante. Airbnb entró en el mercado y vio una manera de captar una cuota de mercado grande y rápida ofreciéndote un anuncio gratuito y cobrando tasas sólo cuando se confirmaron las reservas. Además, no puedes pagar para tener más visibilidad, debes conseguirlo por otros medios -de los cuales hablaremos a su debido tiempo-. Así, AirBnB introduce un cambio importante en el mercado: Por ejemplo, ahora, un anuncio con HomeAway cuesta un fijo de 229€ o una comisión del 8% por reserva, tu eliges.

Veamos una rápida comparación de las estructuras de tarifas para los cinco sitios más grandes:

Airbnb, no cobra nada por poner el anuncio,  cobra un 3% al propietario y una cifra variable -y algo confusa- al huésped que se sitúa en el entorno de 6-12% de la reserva.

FlipKey no cobra nada por poner el anuncio, cobra un 3% al propietario y una cifra entre 5-10% al huésped. Pero en España todavía no podemos utilizarla, así que habrá que esperar.

HomeAway puedes elegir entre un fijo de 229€ anual o una comisión del 8% por reserva; VacationRentals puedes elegir entre un fijo de 349$ anual o una comisión del 8% por reserva; y VRBO puedes elegir entre un fijo de 349$ anual o una comisión del 10% por reserva.

Como vemos, diferentes estrategias y diferentes precios, que nos obligan a estar atentos. Pero las diferencias en las comisiones no son las más significativas, para nosotros los anfitriones.

¿conoces la política de reservas y cancelaciones de la competencia de AirBnB?

En otro momento la estudiaremos a fondo. Porque en eso si que hay diferencias significativas…

 

Alojarse en un apartamento en Galicia

¿La gente no busca alojarse en un apartamento en Galicia?

Pues eso es lo que parece decir el análisis del perfil del viajero en España de Rastreator. Yo, la noticia la leí hace unos días en Hosteltur, y no dejo de darle vueltas…

¿Por qué los viajeros no buscan alojarse en un apartamento cuando vienen a Galicia?

La verdad es que no lo sé, pero los datos son significativos. Un 30,7% respecto al 53,6% de Canarias o el 51,2% de Madrid. Y la verdad es que no he encontrado datos de como ha sido la realización de ese análisis del perfil del viajero, pero dándolos por válidos, observamos que en Galicia la gente lo que busca es alojarse en casa de un familiar -lógico- pero no en un apartamento… y eso ya no lo veo tan lógico.

Un supuesto es que el gallego es muy celoso de su intimidad, por lo menos eso dicen de nosotros; pero también somos un pueblo generoso, que nos gusta compartir y enseñar las maravillas de nuestra tierra. Otro supuesto es que en Galicia hay menos «segunda residencia» que en Canarias 53,9% o Aragón 50% de visitantes en apartamento turístico. Esas dos comunidades, que lideran el ranking, posiblemente tengan un mayor porcentaje de segundas residencias que sean susceptibles de ser alquiladas, y presentan, sobre todo las Islas Canarias, un desarrollo del sector turístico muy superior.

Un rápido vistazo a los listados de AirBnB dice que tanto en Vigo como en La Coruña hay algo más de 300 apartamentos en alquiler… cifras similares a los que se ofrecen en Jaca, con una población veinte veces menor, o en Maspalomas, con una población alrededor de diez veces inferior a las de Vigo y La Coruña. ¿Quizás sea eso? ¿Quizás los viajeros buscan alojarse en apartamentos pero no tenemos suficientes en alquiler?

Mi experiencia dice que sí, que los viajeros buscan alojarse en buenos apartamentos turísticos en Galicia… y que les encanta hacerlo. En todo caso ¡seguiremos trabajando para mejorar!

 

 


 

 

 

AirBnB atrae a demasiados turistas.

Estamos asistiendo a un hecho que nos resulta curioso:

AirBnB atrae a demasiados turistas. ¿Eso es cierto?

No es cierto, pero es lo que se desprende de las noticias que estos días estamos viendo en la prensa y de las medidas que determinados Gobiernos están tomando. Nadie desea pisos ilegales: ni AirBnB, ni Booking, ni HomeAway, ni Windu, ni ninguna otra, y mucho menos los anfitriones. Tampoco nadie quiere inquilinos «indeseables», ni AirBnB, ni Booking, ni HomeAway, ni Windu, ni ninguna otra… ni muchísimo menos el propietario del piso quiere que sus huéspedes sean unos vándalos, unos guarros, que destrocen el piso, o que hagan fiestas en él y molesten al resto de propietarios. Obviamente. Así que mejor buscar una alianza que ir en contra de los ciudadanos.

no es que en algunas ciudades haya demasiados turistas, es que en algunas ciudades hay turistas demasiado malos, ese turismo malo es el que la prensa llama «turismo de borrachera«. Pero el problema del «turismo de borrachera» no radica, evidentemente, en la existencia de AirBnB, Windu, Booking o HomeAway. No hay ni que profundizar en ello: estas plataformas están presentes en todas las ciudades del mundo y solo en una pocas existe este problema. Sin duda es fácil y efectista decir que es culpa de AirBnB. Incluso parece fácil ponerles una multa. Pero decir que el turismo de borrachera es culpa de AirBnB es como decir que el turismo de borrachera es culpa de Estrella Damm o los accidentes de coche culpa de SEAT. Evidentemente no es así.

 

AirBnB atrae a más turistas, y a turistas que buscan otra cosa.

Es cierto que estas plataformas atraen a más turistas y además atraen a turistas que buscan «otra cosa». Pero es la ciudad la que debe definir esa «otra cosa» y también definir los límites.

Si definimos esos límites y lo que la ciudad ofrece a los turistas -y también a los anfitriones-, estas plataformas pueden ser una enorme oportunidad para algunas ciudades que no vean la presencia de turistas por sus calles como una amenaza, si no como una inmensa oportunidad. Y Vigo podría ser una de ellas. Hay que aprovechar esta oportunidad.

 

¿AirBnB atrae a demasiados turistas a Vigo? No. Por ahora AirBnB podría atraer a más turistas a Vigo.

Publicaba AirBnB en su blog, hace un año, el impacto positivo de la presencia de AirBnB en Madrid. Si duda, los datos millonarios -como lo de cualquier otro estudio realizado por las propias empresas para justificar lo bien que lo hacen y lo buenas que son- son susceptibles de ser puestos en duda. Pero lo que no cabe duda es que en ciudades como Vigo, los turistas vienen a buscar otra cosa, y los Anfitriones de AirBnB -o cualquier otra plataforma- se lo podemos dar.

Ya escribimos en otras ocasiones sobre la oportunidad que atraer turistas a Vigo representa, pero las noticias de estos días, los datos que unos y otros se arrojan a la cara, nos tienen que hacer reflexionar. ¿No debería Vigo aprovechar esta enorme oportunidad?

Intentaré, con los datos que ya tenemos, analizar el impacto positivo de la presencia de AirBnB en Vigo.

 

Todo lleno en Vigo. ¿Demasiados turistas en Vigo?

Vimos este verano noticias muy positivas de ocupación hotelera. En Vigo, rozando el 100%. También los alojamientos que nosotros gestionamos hemos llegado al 100%, y muchos de otros anfitriones con los que tenemos contacto nos ofrecen cifras similares. Pero eso no significa que haya demasiados turistas… esos significa que no hay más plazas en Vigo, y que serían necesarias: Vigo necesita más turistas y los pisos de alquiler son una magnífica solución. ¿Porque no pruebas a alquilar tu vivienda? No solo obtendrá unas ingresos extra, es que además será una experiencia fantástica. Tu piso no solo atraerá a visitantes hacia otros barrios de Vigo, si no que atraerá visitantes con otros intereses, con otras expectativas. Y por lo tanto atraerá a visitantes que gastarán su dinero de otra manera. Atraerás turistas que buscan hacer un turismo diferente. Por suerte, en Vigo, de eso tenemos muuuuuuucho. Además, será una experiencia fantástica, te lo aseguro.

 

Porque como ya explicamos y demostramos, esos turistas dejan ingresos en la ciudad. Y dejan ingresos a los anfitriones. ¿No es eso bueno para Vigo?

Para nosotros si lo está siendo, desde luego. Unos meses con esta ocupación significan ingresos significativos para los anfitriones. Y eso es bueno.

Ingresos de AirBnB, Booking, Windu, Homeaway

Sí. No ponemos nuestros pisos en alquiler para buscar ingresos en AirBnB, Booking, Wimdu o Homeaway, pero la realidad es que atraer turistas a nuestras ciudades nos reporta unos pequeños ingresos extra. Y eso es bueno, ¿no?

Dicen que estamos en crisis, aunque yo creo que tras tantos años es el estado natural de las cosas. Así que una pequeña ayuda viene bien. Y, si lo haces bien, los ingresos pueden ser significativos. Para que te hagas una idea… un piso en Madrid de un dormitorio puede reportar al anfitrión algo más de 22.500 euros al año. Algo más en Barcelona; algo menos en Sevilla.

¿En Vigo? Un apartamento de un dormitorio puede reportar Algo más de 15.000 euros, si lo haces bien. 

Pero para llegar a estas cantidades, tienes que «hacerlo bien». Y eso genera gastos… Además, si lo haces bien no lo harás por los ingresos, si no por lo mucho que se disfruta invitando a los huéspedes a conocer la ciudad. La verdad es que es un vicio.

Fíjate lo que dicen otros anfitriones en la comunidad de AirBnB.

  • «Invierto un 15 % de mis ganancias en realizar algunas mejoras que me sugieren los huéspedes». (Allison, Michigan)

  • «Yo utilizo ese dinero extra para pagar la hipoteca. ¡Estoy seguro de que no soy el único!». (Andrew, Nueva York)

  • «Reinvertimos un 10 % de los ingresos en la casa y dividimos el resto en cuatro cuentas: una para mi plan de pensiones privado, otra para el de mi marido, una cuenta de ahorros para adquirir propiedades nuevas y otra destinada a pagar nuestros viajes».(Danielle, Río de Janeiro)

  • «Donamos una parte de los beneficios a organizaciones locales, como el Parque Natural de la Selva Negra Meridional». (Claudia, Zúrich)

 

No está mal, como ves hay de todo… pero lo que más hay es el propio disfrute de hacerlo. Lee en la comunidad, y lo verás. Es igual en AirBnB que en Booking, Windu o HomeAway.

 

¡¡Anímate y Anfitriona Vigo!! Obtendrás algunos ingresos -¿quieres saber cuánto?- y lo disfrutarás. ¿Tú que vas a hacer con ese dinero?