Antes del descubrimiento de Australia todoelmundo creía que todos los cisnes eran blancos. Era una creencia irrefutable. Todos decíamos: “Los cisnes son blancos”.

Pero entonces, los que nos considerábamos todoelmundo “descubrimos” Australia. Y comprobamos que había más mundo que nosotros, y que en Australia, concretamente, los cisnes también eran negros.

Este hecho da pie a Nassim Nicholas Taleb para hablarnos de una limitación característica del aprendizaje que se hace desde la observación y la experiencia. Por lo tanto, de lo frágil que es a veces nuestro conocimiento. De repente aparece un ave negra y tira por tierra todo en lo que creíamos sobre las aves.

Taleb define un Cisne Negro como un suceso que:

1. Es una rareza que está fuera de las expectativas normales;
2. Produce un impacto tremendo;
3. Pese a su condición de rareza, la naturaleza humana hace que nos inventemos explicaciones de su existencia después del hecho, con lo que, erróneamente, se hace explicable y predecible.

Esto viene a cuento porque, evidentemente, esto del COVID-19 ha sido, es, un Cisne Negro. 

1. Es una rareza.
2. Ha producido un impacto tremendo. 
3. Y como somos humanos y está en nuestra naturaleza, estamos intentando explicar porqué ha pasado, y buscando predecir lo que va a pasar.

Desde Anfitriona solo te podemos dar ánimos y esperar que te encuentres bien. Tú, y los tuyos.

No podemos ayudarte a predecir el futuro. 

Pero que no podamos predecir no significa que no debamos estar atentos a lo que se avecina. Debemos tratar de convertir esta terrible crisis en una oportunidad. 

Debemos ser conscientes de nuestros límites, pero podemos tratar de manejar la impredecibilidad. O al menos tratar de surfearla.

Taleb aportaba una serie de ideas, que me parecen relevantes en este momento.

1.- Combinar sabiamente “aventura” y “seguridad”. Esta es una de las ideas que me parece más aplicable -al menos a nuestra posición como especialistas en alquiler turístico y de larga duración-. 

Somos conscientes de nuestra exposición a los Cisnes Negros, y más todavía en la situación actual.. Por lo tanto, aceptamos que la mayor parte de las “medidas de riesgo” que vamos a tomar son incompletas, o decididamente equivocadas, debido a nuestra dificultad para entender “el presente”. Por ello, nuestra estrategia debe mostrarnos tan hiperconservadores e hiperagresivos como podamos. 

Nosotros, por ejemplo, a nuestros socios e inversores inmobiliarios no proponemos un supuesto “riesgo medio” que nadie puede decir con seguridad lo que es (¿es en estos momentos el alquiler tradicional menos riesgoso que el de temporada? ¿es vender inmobiliario menos riesgoso que comprar oro?). Nosotros les proponemos un 85-90% en continuidad,  el restante 10-15 % en una apuesta extremadamente arriesgada, casi especulativa -entendido especulativa como idea no fundada, sin base real-.

Es un momento que, en vez de buscar un riesgo medio, deberíamos correr un riesgo elevado por un lado, y ninguno por el otro. El objetivo es una exposición segura y potencialmente positiva al Cisne Negro.

Por nuestra parte, en la zona hiperconservadora trabajamos en Alquilerly, nuestra marca para ayudarte en la gestión del alquiler tradicional en Vigo. Tenemos la estructura, el conocimiento, y la base de trabajo para convertirnos también en referentes en alquiler de larga duración en Vigo. Personalmente creo que el alquiler turístico y de temporada seguirá siendo la mejor opción en los próximos meses (¿sabes cómo va a evolucionar la legislación del alquiler tradicional?), pero es un servicio que algunos potenciales clientes nos demandaban. 

La zona aventurera la estamos cubriendo juntando a un grupo de pequeños inversores, que nos juntaremos para abordar compras inmobiliarias, que con seguridad aparecerán en las próximas fechas. Y como no queremos/podemos arriesgar mucho… lo haremos en grupo.

2.- Estamos en un momento que “nadie sabe nada”. Pero todos sabemos que lo impredecible puede reportar grandísimos beneficios. Muchos negocios de enorme éxito son aquellos en los que se supo trabajar con la impredecibilidad. E incluso explotarla.

Es evidente que hay negocios donde la poca predictibilidad no es buena. Banca, seguros… evidentemente si trabajas en el ejército o la sanidad (y esto lo estamos descubriendo con un enorme dolor) son negocios donde la predictibilidad es fantástica. En esos casos los Cisnes Negros son malos. Y hoy estamos descubriendo que incluso dramáticos.

Pero hay negocios donde el Cisne Negro puede ser positivo. La edición, la creación, la investigación científica, el capital de riesgo. En estos negocios, uno pierde poco para ganar mucho. Aprovechemos nuestro talento, quizás es un buen momento.

En Anfitriona. Por nuestra parte estamos aplicando más tecnología, si cabe, a Anfitriona. En un próximo post hablaremos del profundo análisis que estamos realizando sobre ocupación, precios y rentabilidad. Creo que os resultará muy interesante. 

Y con la capacidad de análisis de datos que la tecnología nos aporta, podemos abrirnos a otros actores. ¿Banca? Hoteles? ¿Propietarios?… Se abren bastantes posibilidades. Y pueden ser realmente interesantes.

3.- Y tres ideas que se resumen en “exponte y permanece atento.”

– Maximizar la serendipia que nos rodea -mejor sin enfadarnos, mejor sin tirar cosas-. Forcemos, en la medida de lo posible, los accidentes positivos.

Para mostrar esta idea, Taleb cuenta la historia del pintor griego Apeles. Apeles era incapaz de pintar la espuma de la boca del caballo. Después de intentarlo varias veces, se rindió y, presa del enfado la tiró la esponja de limpiar los pinceles contra el cuadro. La esponja consiguió la representación perfecta de la espuma. No se si la historia es cierta… pero es bella e ilustra a la perfección la idea.

– Aprovecha cualquier oportunidad. Incluso aprovecha cualquier cosa que te parezca una oportunidad. La oportunidades no son comunes, y hay un primer paso obligatorio: estar expuesto a ellas.

Es común no darte cuenta de una oportunidad o de un golpe de suerte cuando estás expuesto a ella, solo te das cuenta “después”. Así que trabajemos en algo que no sea pesado, repetitivo, mecánica: persigamos una oportunidad, o varias, y la exposición a ellas. 

– No busques algo concreto. Abre tu mirada, trabaja duro, y permite que la contingencia entre en tu vida profesional. No debes invertir el tiempo en intentar predecir Cisnes Negros, de hecho “por definición no puedes hacerlo”. Debes invertir el tiempo en estar preparado para aprovechar la contingencia cuando pase.

Estas recomendaciones, estas ideas que no aporta Taleb tienen una cosa en común: aprovechar la asimetría. 

Debemos pensar, diseñar o atraer situaciones donde las consecuencias favorables sean mucho mayores que las desfavorables. 

Así que… a por ello. Pasemos a la acción.

Ahora que las diferencias entre alquiler turístico y alquiler tradicional están más en boga que nunca, un potencial cliente me preguntó sobre las características del alquiler turístico.

Me comentó que tenía varias propiedades que históricamente alquilaba en alquiler tradicional, y otras cuantas paradas por diversos problemas. Y me pidió que le explicara las características del alquiler turístico en dos palabras.

También me pidió que usara otras dos palabras para contarle «que debía hacer si quería poner sus activo en alquiler turístico».

Y yo, le escribí este email.

Dos pinceladas sobre las características del alquiler turístico.

Estimado XX, adjunto envío dos pinceladas sobre las características del alquiler turístico. Y aprovecharé para enviarte dos pinceladas sobre nuestra empresa, Anfitriona / Gestora de Viviendas.

El Alquiler de corta duración (o Turístico) en dos -o tres- palabras.

Las tres características más importantes del alquiler turístico sobre el de larga duración, que en mi opinión podríamos considerar «ventajas del alquiler turístico» sobre el de larga duración serían:

• 1.- Mayores ingresos brutos y netos. En general, en apartamentos pequeños y bien situados (luego hay que estudiar cada caso concreto) genera unos ingresos sensiblemente superiores al tradicional.

Ejemplo.

Un apartamento, céntrico, bonito, bien amueblado, y medianamente nuevo, genera unos 9.000/10.000 euros por alquiler en corta duración en Vigo. Los gastos de gestión son un 20% y los gastos del “propietario” (agua, energía, comunidad, seguro, IBI, Lixo, etc…) son aproximadamente otro 20%. Así que, netos, resultan sobre 5.500 o 6.000.

Ese mismo apartamento, céntrico, bonito, bien amueblado, y medianamente nuevo, en larga duración, se podría alquilar por 425-475 euros al mes. Es decir, entre 5.100 y 5.700. Descontamos gastos de propietario (un mes de agencia, mes sin alquilar cada dos años, seguros, mantenimiento, impuestos, etc) que calculamos en un 12,5%. Así, quedarían entre 4.500 y 5.000 netos. 

Entre 500-1.000 euros, que no es mucho… pero no están nada mal. EN Vigo, los ingresos netos son aproximadamente un 20% superiores en alquiler turístico que en alquiler tradicional.

Hsta cierto punto es lógico, pues un esfuerzo superior se traduce en unos ingresos superiores.

• 2.- Menor riesgo de impago. Por un lado la legislación no favorece la aparición de okupas e impagos. Por otro, y creo que es una razón de peso, los pagos son “por adelantado”, con tarjeta, y se presenta el DNI a la entrada. Lo que dificulta enrmemente los impagos y okupaciones.
  
• 3.- El apartamento “vuelve a ser tuyo”. El inmueble puedes usarlo cuando quieras, puedes reservarlo para ti, para tus familiares o amigos… puedes cambiar de modo de alquiler en cualquier momento, venderlo… No estás atado a un alquiler de 5 o 7 años.

Siempre es agradable tener una mayor rentabilidad, pero podría decirte que el 90% de los propietarios a los que gestiono sus apartamentos lo que más valoran es minimizar riesgos y no estar «atado» tanto tiempo.

Anfitriona, en otras dos palabras.

Aprovecho para contarte algo más de mi empresa. Gestionar un apartamento no es complicado, pero puede ser un poco “coñazo”. Si me permites la expresión. Los inquilinos llegan en fin de semana, a cualquier hora, hay que limpiarlo y mantenerlo… y demás. 

Pero además, gestionarlo “bien” requiere de cierto expertise. Para conseguir los mejores resultados -buen posicionamiento, optimización de precios, respuestas rápidas y adecuadas, etc.-

Por eso creamos Anfitriona (www.anfitriona.es). Nos encargamos de “todo”: ponemos el anuncio en las diversas plataformas, administramos reservas y pre-reservas, gestionamos checkin y checkout, limpieza, mantenimiento, etc…- y cobramos un 20% de los ingresos por alquiler.

En este momento gestionamos alrededor de 50 apartamentos en Vigo. Y nuestros clientes están contentos y nos recomiendan a sus amigos, como has podido comprobar.

Los huéspedes, que nos consideran “superhost” en AirBnB. Superhost es la calificación más alta de un anfitrión en esta plataforma) desde hace ya mucho tiempo… ni recuerdo cuantos.

Confío en que mi propuesta sea de interés.

Y también confío en que las características del alquiler turístico en dos palabras os hayan ayudado.