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Cumplimiento de este -horrible- 2020

Este año 2020 nos atacó un cisne negro. A todos. Pero dimos una respuesta rápida y (en la medida de lo posible) acertada. Y además, tuvimos algo de fortuna, que siempre es bienvenida. Así que, más o menos y con sus dificultades, conseguimos cumplir lo diseñado a principio de año.

Aunque fue un año de m***da, la empresa respondió muy bien.

Año 2020.

El año pasado publicamos tres objetivos generales para 2020 (teníamos alguno más, interno, que no os conté).

Por un lado se plantearon una serie de Mejoras en Anfitriona: mejoras en calidad y cantidad de apartamentos gestionados; y mejoras en los servicios a huéspedes y propietarios. Por otro, preveíamos la apertura de una nueva Delegación en Nigrán y Bayona, para ofrecer gestión de apartamentos turísticos en el Valle Miñor. Y, por último, queríamos continuar y profundizar en nuestra apuesta por el #protech y la digitalización.

– Mejoras en cantidad y calidad.

Nos proponíamos acabar este año 2020 manteniendo el número de apartamentos totales en gestión en Vigo. Consideramos que entre 50 y 60 apartamentos en gestión es una cifra mínima para ofrecer un servicio de calidad profesional a un precio competitivo. Por debajo de eso tienes que bajar la calidad del servicio, subir la tarifa o no hacerlo profesionalmente. Somos profesionales, y no queremos hacer ninguna de las dos cosas. Eso ya se lo dejamos a nuestra competencia.

Esos 50-60 apartamentos significaban una cuota de mercado algo superior al 20%, que parecía razonable. Anfitriona gestiona cinco veces más apartamentos que nuestro principal competidor. Y mucho más que los siguientes… Esta diferencia de volumen nos permite ofrecer un servicio muy superior a un precio más bajo, lo que nos facilita mantener nuestro liderazgo con cierta comodidad.

Así que queríamos mantener ese 20% de cuota de mercado, mejorando el ratio de calidad de nuestros apartamentos. Es decir, a principios de 2020 nos veíamos obligados a dejar de gestionar algunos -los que tenían peores calificaciones y peor rendimiento- y buscar aquellos apartamentos que mejoraran estos ratios.

Y lo conseguimos. Mantenemos ese 20% de cuota de mercado, con algo más de 50 apartamentos en gestión. Algunos de nuestros apartamentos y casas tienen una calidad increíble y cuentan con valoraciones fabulosas.

Otros, sencillamente, son los mejores de las Rías Baixas.

– Nuevos servicios a huéspedes y propietarios.

En este aspecto la pandemia trastocó algo nuestros planes. Algunos de los nuevos servicios estaba previsto desarrollarlos en primavera, para aprovechar el potencial de la época estival… pero el confinamiento y la situación de la hostelería trastocó nuestros planes. ¡Este año retomaremos!

Aunque algunos nuevos servicios a propietarios sí los ofrecimos, con gran éxito. Anfitriona se está constituyendo casi en un Club de Compra Privada. Tener cincuenta apartamentos nos permite convertirnos en grandes clientes para determinados proveedores. Y eso, obviamente, redunda en beneficio de los propietarios.

También conseguimos poner en marcha nuestro servicios de amueblamiento y gestión del menaje.

Gestión de apartamentos turísticos en Nigrán y Baiona.

En el año 2020 fue realmente difícil crecer. La prensa reseñaba un cierto trasvase de alquiler turístico a tradicional, pero en Vigo no lo percibimos. Aunque sí que notamos una cierta dificultad para crecer.

Sobre todo a nuestra apuesta por el Valle Miñor le ha costado empezar. Abrimos en marzo, pero el confinamiento trastocó nuestros planes. Y empezar a captar en verano quizás no favoreció; y el COVID, evidentemente, tampoco.

Aún así ya gestionamos seis apartamentos turísticos en Nigrán y Baiona. Este veranos esperamos contar con una veintena de viviendas de uso turístico en la zona.

¿Te apuntas? Es una gran opción y nos ocupamos de todo.

Digitalización.

¡Qué decir! Estar completamente digitalizados nos permitió resistir el ataque del COVID… incluso crecer. De esta digitalización nacieron nuevos proyectos y colaboraciones, como la web de análisis de mercado inmobiliario Adarajas; y la apuesta rápida y decidida por el Alquiler de Temporada.

¡Y en 2021, más!

Alquiler de temporada en Vigo.

El ataque del Cisne Negro nos obligó a repensar y planificar nuestra estrategia, apostando fuerte por el alquiler de corta duración y alquiler de temporada en Vigo. Apostando «más fuerte».

Creamos una página web específica para el alquiler de temporada en Vigo, y también una propuesta de Valor tanto a huéspedes como a propietarios. Y resultó.

Con esta nueva estrategia mantuvimos -incluso aumentamos ligeramente- la ocupación media, y aunque la facturación total bajó ligeramente, el alquiler turístico y de temporada continuó siendo la mejor opción para los propietarios y huéspedes. Más si cabe, en este entorno tan cambiante.

Objetivos 2021.

Nuestra apuesta por el alquiler de temporada se mantendrá en 2021. Pero para el 2021 tenemos más objetivos… ¿Nos ayudas a conseguirlos?

Objetivos 2020

Por estas fechas siempre hacíamos un resumen de la situación del mercado de viviendas de uso turístico, de las tendencias y/o del mercado inmobiliario en Vigo. Pero este año todos hemos visto noticias sobre las viviendas de uso turístico y del mercado inmobiliario. Ya sabemos que es un mercado que crece, de manera estable, y que es un beneficio para una ciudad que los necesita -por más que de vez en cuando salten de vez titulares negativos-.

En un ejercicio de transparencia vamos a comentar algo más interesante -si cabe-. En vez de objetivos y tendencia de AirBnB y de las viviendas de uso turístico, -que ya lo hace mi amigo JuanJo Bande– vamos a comentar los objetivos de Anfitriona para este 2020.

Con ello vamos a seguir en la línea que nos marcamos cuando creamos esta pequeña empresa: ser transparentes en un mundo bastante poco transparente.

 

Crecimiento de Anfitriona.

En este momento tenemos alrededor de un 25% de cuota de mercado. En una mercado totalmente atomizado, esta cifra nos hace líderes indiscutibles en Vigo. La competencia existente no tiene los mismos objetivos que nosotros, ni cualitativos ni cuantitativos. Difícilmente la competencia que está naciendo podrá alcanzar nuestra capacidad de gestión en los próximos años: por ahora nadie más que Anfitriona alcanza la cifra mínima para ofrecer un servicio adecuado a los clientes en Vigo. Esto nos da un cierto margen en nuestra gestión.

Una vez alcanzada por Anfitriona esa cifra mágica de apartamentos que nos permite optimizar nuestros recursos para obtener el máximo rendimiento para los activos de nuestros clientes y, además, ofrecer el mejor servicio tanto a nuestros huéspedes como a la ciudad -que era uno de nuestro objetivos iniciales-, buscaremos, manteniendo esa cuota de mercado, optimizar nuestro desempeño.

– Mejoras en Anfitriona.

Y optimizar nuestro desempeño es igual a mejorar. Nuestra valoración en AirBnB es máxima -somos SuperHost de AirBnB hace ya muchos meses-, pero buscaremos mejorar, más si cabe, la calidad de nuestra propuesta tanto para los propietarios, como para los huéspedes, como para la propia ciudad de Vigo.

  • Eliminaremos de nuestro portfolio los apartamentos que generen un peor desempeño y tengan peores evaluaciones. Los cambiaremos por apartamentos de mayor calidad, en aras de ofrecer la mejor versión de nuestra ciudad.
  • Ofreceremos a nuestros huéspedes -más de 6.000 al año- servicios con mayor valor añadido, apoyándonos en socios locales de prestigio.
  • Ofreceremos a los propietarios que confían en nosotros para gestionar sus viviendas de uso turístico mejores servicios: mantenimiento preventivo y mejora de sus activos, mejores oportunidades de inversión y venta, nuevos tipos de alquiler, etc.

En ese sentido, nuestro crecimiento en Vigo será más cualitativo que cuantitativo, y eso se verá reflejado en la mejora de nuestras dos sedes, la física y la virtual. Y también en nuestra oferta.

 

Expansión de Anfitriona.

Donde buscaremos en crecimiento cuantitativo no será en Vigo, como decimos. Pero sí lo será en otras localizaciones. Vigo ha sido un pequeño éxito tanto personal como profesional, y apetece probar en otras zonas para tratar de replicarlo. Bayona y Nigrán son nuestra primera etapa.

Pero pronto habrá más. Nos estamos asociando con profesionales del sector para replicar nuestro modelo de éxito en otras ciudades. Los modelos que proponemos y utilizamos son variados… así que si te apetece mostrar tu ciudad a algunos visitantes, y te encaja que colaboremos: ¡Ponte en contacto con nosotros! Estaremos encantados de colaborar.

 

Digitalización.

Anfitriona es 100% digital. De hecho, Anfitriona nació digital… nació como una empresa #proptech con ánimo de apalancarse en las tecnologías existentes para optimizar el desempeño y maximizar el valor de los activos.

Y seguro que lo estamos consiguiendo. Porque cuando hablo con otros propietarios de apartamentos turísticos que gestionan ellos mismos sus activos, me doy cuenta del alto valor añadido que ofrece Anfitriona. Un mejor posicionamiento, una mejor estrategia de precio, un mayor control… y también, por qué no decirlo, un 20-25% más de reservas, que es lo que nuestra página web está consiguiendo.

Pero debemos seguir en esta línea… Apoyarnos en la tecnología nos permite hacer cosas increíbles, mantener unos procesos rápidos y controlados. Pero podemos mejorar el análisis de los resultados que nuestros más de medio centenar de apartamentos ofrece, potenciarnos como marca única, optimizar todavía más precios y ocupaciones. Y también mejorar nuestros procesos internos. En ellos estamos, y mucho de ello lo compartimos. Aunque a veces nos equivoquemos.

Mejorar, de manera permanente, nuestro software de gestión y análisis y nuestro proceso digital es fundamental para nosotros, y una grandísima ventaja competitiva.

 

Nuevos negocios de Anfitriona.

Uy. Pese a que seamos muy transparentes, de eso hoy todavía no voy a decir nada. Pero mola… iremos informando.

 

¡Feliz 2020!

 

 

 

¿Por qué hacemos gestión de alquileres turísticos en Vigo y Galicia?

Siempre le cuento a los propietarios que empiezan a trabajar con nosotros cual es la razón por la que hacemos gestión de alquileres turísticos en Vigo. Y la verdad es que creamos esta pequeña estructura llamada Anfitriona para dar servicio a nuestros propios inmuebles.

Luego decidimos compartir la estructura con otros clientes y amigos, nosotros les hacemos un favor y ellos nos ayudan a compartir gastos. Pero la gestión de alquileres turísticos en Vigo y Galicia no es nuestro negocio principal. Ni siquiera nuestro negocio secundario.

Las cuentas de la gestión de alquileres turísticos en Vigo -y Galicia-.

Un apartamento tipo genera en Vigo unos 10.000 euros; nosotros cobramos unos 2.000 euros. Para el propietario suele ser una buena cosa: por un lado le saco un problema del medio; y por otro lado le generamos más ingresos que cuando lo hace el propietario por si mismo -estamos muy encima de SEO, de precios, de reservas, de optimizaciones, de los eventos de Vigo, etc-  El propietario gana más con menos esfuerzo. Y nosotros también ganamos algo. Así que todos contentos!!

Dos mil euros es mucho en valor absoluto. Pero si pensamos en términos empresariales y mensuales, no es tanto. Después de gastos generales, de impuestos y demás, lo que restan son algo más de 100 euros al mes. Y con esos 100 euros debemos gestionar las reservas -suponen 20, 30 40 emails al mes-, ir a entregar llaves -3,4 o 5 al mes-, establecer correctamente precios, reponer consumibles, gestionar las incidencias y una largo etcétera. Hacer todo eso por unos 100 euros estaría muy al límite de ser un negocio rentable. Pero esta estructura nos permite gestionar nuestros apartamentos de la mejor manera y por eso lo hacemos.

Nuestros apartamentos, a día de hoy.

Hemos gestionado casi cuarenta apartamentos en el entorno de Vigo -muchos más si contamos el resto de España-. Esto nos da una amplia visión de la actividad del alquiler turístico. Y como decía, por eso lo hacemos.

Pero somos una empresa, además de dar un buen servicio y tener una amplia visión que nos ayude en nuestra actividad principal… nuestras cuentas deben cuadrar. Y a veces observamos como algunos -pocos- inmuebles nos hacen perder dinero; y también observamos como algunos -pocos- clientes no están 100% satisfechos con nuestro quehacer. Curiosamente, suelen ser los mismos.

Si un propietario no está 100% satisfecho o si no valora nuestro trabajo, dejamos de  trabajar con él. Las cuentas están tan al límite, que no vale la pena atender a un propietario que no valora nuestro tiempo.

Dar las llaves.

Porque nos encontramos a veces -muy pocas veces- con clientes que se creen que nuestro trabajo es «dar las llaves de su piso». Y además esos -pocos, muy pocos- clientes consideraran que el trabajo de «dar las llaves de su piso» es un trabajo de segunda categoría, que somos trabajadores poco cualificados a los que tienen que «enseñarnos». Esa es una sensación curiosa. Pero eso es harina de otro costal.

Si un propietario cree que lo más importante que hacemos para él es entregar las llaves al huésped, enseguida dejamos de colaborar con él. Son propietarios que no valen la pena.

La gestión de alquileres turísticos es mucho más que dar las llaves. De hecho, «dar las llaves» no supone ni el 30% del esfuerzo que hacemos. Pero…

 

 

 

 

 

¿Anfitrión o Propietario en AirBnB?

Propietario o Anfitrión en AirBnB.

Algunos me habéis preguntado estos días si “vuestro espacio” sirve para AirBnB. Pero lo que me importa a mi, como Anfitriona de Vigo, no es ¿cómo es tu espacio y cuánto puedes ganar alquilando en AirBnB? Si no ¿cuál es la experiencia que quieres proponer?

 

La experiencia de ser anfitrión en AirBnB.

Porque según sea la experiencia que quieres transmitir, así serán tus invitados. Si tienes un espacio pequeño y compartido: alojarás a viajeros extrovertidos, con un peculiar sentido de la privacidad, que buscan experiencias compartidas, cercanas; si ofreces una vivienda familiar, con piscina, en las afueras y cerca de las playas, alojarás a viajeros que busquen sol, verano y descanso familiar. Esto lo puedes extrapolar a muchos otros parámetros.

Por ejemplo, si alquilas un espacio sucio, lo más probable es que tus viajeros sean sucios y no lo cuiden excesivamente.

 

Parámetros importantes en AirBnB.

Hay algunos parámetros importantes en AirBnB. Uno de ellos es la interacción con el viajero. Tu decides cual es la que deseas tener… ¿Nula-Limitada-Intensa? Esta intereacción tiene que ver contigo y con tu espacio; tiene que ver con tu carácter y personalidad, y con el carácter y personalidad del espacio en alquiler.  Busca que deseas y muéstralo donde puedas. Muestralo en los amenities que dispensarás a los viajeros, con los espacios que  compartas y con los uqe mantengas privados; muéstralo en la información que ofreces… ten en cuenta que cada invitado busca una cosa, y el objetivo es que el viajero tenga la experiencia que desea.

 

Los detalles, importan en la vida y en AirBnB.

Piénsalo. Los detalles importan. Si al viajero como detalle de bienvenida le dejas un vino gallego fresquito, en la nevera, con una lata de nuestro mejores mejillones en conserva para reponerse del viaje, el viajero se sentirá diferente a si le dejas una cerveza -también gallega y también fresquita- y unas patatas fritas, y le explicas que aquí le llamamos patatillas. No es mejor ni peor, pero es diferente.

Un buen anfitrión debes conocer que es lo que su invitado espera. ¡Dáselo y se buen anfitrión!

 

Porque se trata de eso… de ser anfitrión de los viajeros que llegan a Vigo, y no de ser propietario de un espacio para alquilar en AirBnB. Si no es así… no cuentes conmigo.

Yo soy la anfitriona de Vigo.

La buena anfitriona en AirBnB

La buena anfitriona en AirBnB. Podríamos decir el buen anfitrión o la buena anfitriona… y elegimos anfitriona porque la cosilla de poner arroba con la palabra anfitrión, no funciona bien… Anfitrión@ queda más que raro.

 

Así que os daré algunos consejos como la buena anfitriona de AirBnB que soy.

La premisa básica para ser buen anfitrión, -o buena anfitriona- es sentirte seguro con los huéspedes. AirBnB tiene una capa importantísima de confianza.

Personalmente lo creo así: La gente es, por naturaleza, buena. Pero no está de más adoptar algunas medidas que te hagan sentirte más seguro.

– Interactúa mucho con los usuarios, y siempre a través de la plataforma.

 

Comunícate y que te paguen siempre a través de la plataforma. AirBnB, además, valora que contestes y que contestes rápido a través de su propio sistema. Pero es que además todas esas comunicaciones estarán en manos de AirBnB, y, frente a futuras reclamaciones serán una prueba clave.

– Paga a través de la plataforma.

Con los pagos sucede lo mismo. Si es cierto que “pagando por fuera” podrías ahorrarte una pequeña comisión… pero ¿que credibilidad tiene el huesped que te lo pie o el host que lo acepta? Personalmente las comisiones de AirBnB no me parecen excesivas para el fantástico servicio que me prestan. Algo similar me sucede con el resto de plataformas.
Ten en cuenta que AirBnB cuénta con un buen seguro de protección, con una importante cobertura por incidentes frente a reclamaciones realizadas por terceros, derivados de una estancia con Airbnb. Si algo sucede, estarás encantado de haber utilizado la plataforma.

– Consulta los perfiles, las evaluaciones, las verificaciones y las referencias de los interesados.

Comprueba que han verificado sus números de teléfono, sus correos y las redes sociales que tienen conectadas a su cuenta. Muchas veces la gente no ha verificado por pereza o desconocimiento. Yo a muchos huéspedes le pido que se verifiquen, les explico los motivos, les ayudo a hacerlo. Yo me quedo más tranquila y ellos me lo agradecen enormemente.
Estoy alquilando mi casa y la de gente a la que aprecio, viviendas que nos cuesta mucho mantener en perfecto estado… cualquier verificación es poca. Todo el mundo lo entiende; y además, en este tipo de plataformas la seguridad, la confianza y la ayuda mútua es clave.
Sigue tu olfato: si huele mal, no aceptes.

– Completa las normas y la guía de tu apartamento.

Así los huéspedes sabrán que se vana a encontrar, y cómo deben comportarse, y que se espera de ellos. Debes incluir toda la información que un huésped deba conocer antes de reservar tu casa, ¿está permitido fumar? ¿pueden montar una pequeña fiesta? ¿tener animales de compañía? ¿hay zonas a las que no podrán acceder?.

Incluye requisitos de reserva en tu anuncio, si te hace sentir más seguro.

Puedes establecer las verificaciones que deben tener tus huéspedes. También otras características, como edad y demás. Investiga, y si te hace sentir más seguro, habilita la verificación previa antes de poder hacer una reserva en tu alojamiento.
Ah… no te olvides de introducir un depósito de seguridad.

– Completa las instrucciones de seguridad, y dota de las elementos necesarios.

No está de más tener algunos elementos de seguridad mínimos en tu vivienda. Un pequeño extintor o manta apaga fuegos, detectores de humos y gases… y un pequeño botiquín.
Señala y enseña a los huéspedes donde están las llaves de paso más importantes, y pon en un lugar visible los teléfonos de emergencia.
Si un huésped se encuentra en una situación de emergencia, es importante que sepa a quién puede llamar, el lugar al que debe dirigirse y qué debe hacer.

Visita la página en la que AirBnB explica cómo ser un anfitrión responsable.