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Categoría: AirBnB

Las evaluaciones en AirBnB

Las evaluaciones en AirBnB son un tema recurrente para muchos hosts de AirBnB. Y es que muchas evaluaciones son curiosas. Supongo que las evaluaciones en otras plataformas como TripAdvisor, HomeAways o Windu también lo serán… pero las evaluaciones en AirBnB desde luego se llevan la palma.

Quizás tiene que ver con el modo de valoración de AirBnB, o con la importancia de las evaluaciones en esta plataforma. Yo antes no le daba importancia… pero una vez que eres SuperHost de AirBnB en Vigo, te fijas más. 🙂

 

Evaluaciones de AirBnB: todo perfecto, pero…

Había leído en algún foro de hosts de AirBnB como algún compañero había recibido una evaluación cinco estrellas en todo: cinco estrellas en veracidad, en llegada, en limpieza, en comunicación, en ubicación, en calidad… y cuatro estrellas en la evaluación general. Y comentaba que tener cinco estrellas en todo excepto en «general» era algo así como el mítico: “No eres tú, soy yo. Pero quedamos como amigos”

En aquel foro se preguntaban que pasaba por la cabeza de un huésped que valora el alojamiento como perfectamente limpio; fantásticamente ubicado; con la calidad máxima; que considera que el anfitrión es una persona con comunicación cinco estrellas; que tiene establecido un proceso de llegada óptimo; y que además reconoce que el anuncio era un perfecto reflejo de la realidad; pero que, aunque todo fue excelente, su experiencia general no lo fue. La evaluación general es de tan solo cuatro estrellas.

¿Iba acompañado/a y no le gustó la compañía? ¿Llovió ese día? ¿Comió mal en un restaurante? Difícil saberlo, porque esas cosas son “externas” al apartamento y somos incapaces de controlarlas. Pero las causas externas no debían ser valoradas. ¿No?

La verdad es que no lo se… pero molesta bastante cuando pasa.

 

Mis evaluaciones en AirBnB.

Y doy fe que molesta, porque me acaba de pasar. Una huésped ha realizado una evaluación en AirBnB sobre unos de nuestros apartamentos, en concreto ha valorado nuestro trabajo y el fantástico apartamento que tenemos sobre el Arco de Quirós en Vigo. Nos ha valorado cinco estrella en todo, excepto en la suma: en la evaluación general le da un cuatro. Increíble. Es la imagen acompaña este post y que repito aquí por si no se ve bien.

evaluacion airbnb

Y los comentarios no dejan lugar a dudas. Es “El mejor lugar para conocer Vigo” y a mí me da las gracias expresamente por mi amabilidad. Pero la experiencia general es de tan solo cuatro estrellas. ¿Por qué SOLO CUATRO ESTRELLAS? Me molesta un poco.

Bueno, sinceramente cuatro estrellas no está mal. Pero no se qué más puedo hacer para conseguir las cinco: soy sincero, el proceso de llegada es óptimo, todo está perfectamente limpio, estoy siempre disponible, la ubicación es perfecta y la calidad del apartamento es la mejor posible… pero la experiencia general no es óptima. Quizás llovió. O puede que el vuelo se retrasara. O… “no eres tú, soy yo… pero quedamos como amigos”

La evaluaciones en AirBnB: un misterio.

 

 

 

Superhost de AirBnB en Vigo

La verdad es que ser SuperHost de AirBnB en Vigo era un tema del que nunca me había preocupado. No le había prestado la debida atención a la posibilidad de ser SuperHost por dos razones. Una era que en los foros de AirBnB muchos SuperHosts comentan que no solo no les beneficia esta distinción, si no que incluso les penaliza esta calificación como SuperHost. Y otra -quizás la más importante- es que la segunda evaluación que recibí fue de “una estrella”, y el huésped me dijo que «creyó que una estrella era lo mejor”. Como hasta hace unos días creía que el requisito era tener un 4.8 de puntuación media, pensaba que era casi imposible que yo consiguiera “levantar” ese uno en un espacio de tiempo razonable. ¡¡Debería tener veinte calificaciones de cinco estrellas consecutivas para lograrlo!!

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Aunque en un anuncio tengo ya tengo 54 valoraciones de 5 estrellas, me quedó en el subconsciente que llegar a ser SuperHost en Vigo era tan poco interesante y tan difícil, que ni siquiera me lo planteaba.

 

Ser SuperHost es una agradable sorpresa.

Pero hace unos días me levanté con una agradable sorpresa. Recibí un email en el que me comunicaban que sí, que era SuperHost de AirBnB en Vigo. Y lo más importante, que algunos de mis clientes -y amigos- también lo eran gracias a mi.

SuperHost en Vigo

Descubrí que para ser SuperHost no necesitas un 4.8, si no un 80% de valoraciones cinco estrellas. Es decir, si tienes ocho valoraciones de cinco estrellas y dos de una estrella, tendrás una valoración media baja -de 4.2-; pero un 80% de valoraciones de cinco estrellas y podrás optar a SuperHost -y si cumples los otros requisitos, lo serás-.

En mi caso fue así… bastantes más de un centenar de valoraciones entre los diferentes apartamentos que gestionamos, y más de un 80% de valoraciones excelentes, de cinco estrellas.
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Ser SuperHost en Vigo es un orgullo.

Ser SuperHost de AirBnB fue una sorpresa. Y ser SuperHost de AirBnB en Vigo es un orgullo.

Soy consciente que ser SuperHost no tiene mayor importancia -influyen muchas cosas ajenas a la persona- pero sí que es un pequeño reconocimiento a un trabajo bien hecho. Como leí a alguien por ahí, “una persona que no es SuperHost puede ser un fantástico anfitrión, pero un SuperHost seguro que es un buen anfitrión”.

Vanidades a parte, en Vigo no somos muchos los SuperHost que ofrezcamos casa completas. Tampoco en Galicia hay muchos SuperHosts de AirBnB. De hecho somos muy pocos. Quizás, como siempre, “en Vigo es más difícil”. No lo sé. Pero se que ser SuperHost en Vigo, ser SuperHost de AirBnB en Galicia, me gusta.

Porque como no podía ser de otro modo me gusta que la gente valore bien mi trabajo. Y también me gusta que la gente salga satisfecha de los apartamentos en alquiler que gestionamos en Vigo, pues eso significa que Vigo les ha gustado.

 

Mi experiencia como SuperHost.

Espero poder rectificar a los que dicen que este “honor” les ha perjudicado. Por ahora:

Ser SuperHost de AirBnB en Vigo ha sido una agradable sorpresa y un gran orgullo.

 

 

 

 

Las normas de AirBnB

Muchas veces he leído a anfitriones y propietarios quejándose de que AirBnB prioriza a los usuarios frente a los propietarios. Gestionamos bastantes pisos en alquiler en Vigo, así que mi experiencia con AirBnB es amplia. Hasta ahora no he tenido ninguna queja de su funcionamiento, pero es cierto que puede parecer que AirBnB favorece a los usuarios frente a los anfitriones según algunas de sus normas… Por lo demás, las normas de AirBnB hasta ahora no me han parecido del todo injustas, para que engañarnos.

 

Mi experiencia con las normas de AirBnB, y la atención al cliente.

Bueno, hasta hace unos días esa era mi visión. Algo parecido a “estoy muy agradecido a AirBnb pues me permite hacer cosas importantes… y aunque tiene algunas normas que favorecen a los huéspedes frente a los anfitriones, no me parece injustas y las acepto de buena gana.”

Respecto a la atención al cliente -al anfitrión y propietario-, siempre me había parecido muy buena. Las pocas incidencias que he tenido fueron resueltas con extrema amabilidad y diligencia.

Pero ayer me pasó una cosa extraordinaria. Me topé con una de esas «normas de AirBnB» que favorecen a los huéspedes, una que dice que en caso de “desastre natural” el huésped podrá cancelar su reserva en cualquier momento y recibiendo el importe íntegro.

Como decía, esa norma no me parece injusta, al fin y al cabo ¿qué culpa tiene el huésped de un desastre natural? Pero penaliza al anfitrión, pues al fin y al cabo ¿que culpa tiene el anfitrión de ese desastre?

 

Algo extraordinario.

Este pasado fin de semana una terrible serie de incendios asoló el sur de Pontevedra y cercó Vigo, mi ciudad. Las noticias del domingo eran realmente alarmantes… y supongo que algunos huéspedes decidieron cancelar sus reservas.

Una de esas personas que decidió cancelar había reservado en uno de los apartamentos que gestionamos desde Anfitriona. Llegaba el pasado lunes y canceló la reserva tan solo dos horas antes de entrar. Según mi política de cancelaciones debería abonar, por lo menos, ese día. Pero decidió acogerse a una de esas normas  de AirBnB, una que dice que en caso de “desastre natural” se procederá al reembolso íntegro.

Vanesa -un encanto- del servicio de atención al cliente de AirBnB me llamó para comentármelo. Mi opinión al respecto es clara:

  • Primero la ola de incendios no es un “desastre natural” si no un “desastre humano”, pues han sido -al menos en su mayor parte- producidos por el hombre.
  • Segundo, me da lástima que además del desastre humano, ecológico, medioambiental, social y económico producido por los desalmados que incendiaron nuestra tierra, se produzcan réplicas en forma de cancelaciones de reservas o pedidos a nuestras empresas.
  • Y tercero y más importante, y así se lo hice saber a Vanesa, esta es una de las normas de AirBnB que yo acepto. Si AirBnB considera que es un “desastre natural” y que el huésped está en su derecho de cancelar su reserva el mismo día con un reintegro total, yo lo acepto.

 

La sensibilidad de AirBnB.

La contestación -por escrito- de AirBnB me dejó totalmente asombrado. Me dijo que, evidentemente, el huésped no tenía culpa de los incendios, que la información era alarmante y que podía producir miedo, y que el miedo haría que su experiencia no fuera positiva. Así que lo normal es que pudiera cancelar con el reintegro total de su reserva.

Y me dijo que, evidentemente, yo tampoco era culpable de los incendios, y que no sería justo que el miedo de una persona impidiera que yo la alojara, pues veían por mi perfil que trataba muy bien a los huéspedes y que seguro que conseguiría que su experiencia en Vigo fuera totalmente satisfactoria pese a todo.

Así que consideraban que lo justo era que el huésped recibiera el reembolso íntegro de su reserva. Y también era justo que nosotros también recibiéramos el pago íntegro de la reserva. Y tomaron una decisión “mejor que salomónica”. Le devolvieron el total de su reserva al huésped y a nosotros también nos ingresaron el total de la reserva. Increíble.

 

Increíble la respuesta de AirBnB a una de sus normas.

Increíble. No tanto por la cuantía económica si no por el detalle, por la sensibilidad, por la responsabilidad… ¡¡por todo!!

No se como agradecérselo. Solo se me ha ocurrido escribir este post; donar ese dinero para ayudar a una buena reforestación de nuestros bellos montes; y difundir este enorme: ¡¡GRACIAS!!

 

¡¡GRACIAS AirBnB!!

 

 

 

 

Conocer a la competencia en AirBnB

Ya hemos hablado de la necesidad de conocer a la competencia en AirBnB en otras ocasiones. Es importante pues, aunque los host de AirBnB nos ayudamos más de los que competimos, es necesario saber como está tu espacio relacionado con la competencia. Y es cierto que los Anfitriona coopetimos (competimos pero cooperamos), es un mercado naciente en el que todos estamos aprendiendo. Y cuanto mejor lo hagamos, será mejor para todos. Por lo menos por ahora.

Pero excepto en fecha indicadas, con altísima ocupación, el huésped escogerá uno u otro en función de sus intereses. Así que…

Preocúpate en conocer a la competencia en AirBnB.

En Anfitriona hacemos un análisis exhaustivo y riguroso del entorno en AirBnB y otras web de alquiler turístico, más si cabe ahora que colaboramos con inversores y debemos optimizar su rentabilidad. Para nosotros es muy importante. Además al tener bastantes pisos ya en alquiler en Vigo, el esfuerzo nos vale muy mucho la pena.

Conocemos cual es la cómo hacer para salir primero en las búsquedas de nuestro apartamento; conocemos cual es el desempeño de los otros apartamentos; cuales son las fechas clave… en definitiva, monitorizamos la actividad de AirBnB en Vigo y llevamos un control bastante exhaustivo de la situación. Y compartimos lo que sabemos.

Si gestionas el apartamento tú solo y no deseas que nosotros lo hagamos por ti, una buen herramientas para conocer a tu competencia en AirBnB es https://hyperbnb.com/

Ten en cuenta que la valoración no es la propia de AirBnB, es una valoración que ha diseñado la propia HyperBnB y que te puede ayudar a comprender la posición de tu apartamento en la mente de un huésped potencia. No es mala herramienta para conocer a la competencia en AirBnB.

¿Quieres conocer más a fondo a la competencia en AirBnB en Vigo? Comparte en el grupo de Facebook de Viviendas Turísticas de Vigo.

Primera posición en AirBnB

Hace unos días hablábamos de como salir primero en los resultados de AirBnB. Antes ya habíamos hablado del posicionamiento, y cuales eran las claves para mejorarlo. Sin duda un tema que nos preocupa a todos, porque nos hace generar más ingresos. Y puse algunos ejemplos de inmuebles que gestionaba y estaban en la primera posición en AirBnB. Y algunos me comentasteis que solo ponía resultados de los que estaban en primera posición en AirBnB. Pero no es verdad. Ni puse solo esos ni es importante la primera posición en sí misma.

¿Primera posición en AirBnB?

Sí. No es relevante estar en primer o en segunda posición… si es relevante estar entre los primeros. El usuario busca el mejor apartamento acorde a sus necesidades, y no suele quedarse con el primero que ve. Además, el proceso de búsqueda suele formar parte del viaje, es incluso divertido. Pero toda búsqueda tiene un límite, por eso es importante estar arriba.

¿Como se hace para estar arriba en el posicionamiento?

Ya hemos hablado de ello. Y os di mi secreto para estar arriba entre los anuncios de AirBnB… ¡¡trabajar duro!! Algunos habéis comentado -en público y privado- que expuse las gráficas mejores. No es cierto, expuse las que consideré oportunas para explicar como trabajo… pero tampoco tenemos ningún reparo en exponer todas las demás más. Somos muy transparentes y compartimos muchos datos.

Gestionamos varios apartamentos, trabajamos mucho, y conseguimos buenos resultados a base de esfuerzo y talento. Y podemos decir sin rubor que muchos de nuestros apartamentos se sitúan en las primeras posiciones. Ya lo vimos con anterioridad… y no había expuesto los mejores resultados: Estos apartamentos que gestionamos también están en la primera posición en AirBnB. O casi.

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  • Un estudio, con parking. Normal que tenga buenas valoraciones y éstas nos hagan subir. Todavía no está de primero en AirBnB… pero le falta poco.

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  • Sorprendente. Tiene parking, lo que lo hace ser valorado. Además, está limpio, muy bien adecuado, y los anfitriones… ¡¡que decir!! Pero es un estudio, y no está muy céntrico. Más bien nada. Y aún así… está casi de primero en AirBnB en su categoría.

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Había mostrado resultado de otros apartamentos. Ahora muestro más. Es importante conocer porqué te sitúas más o menos arriba. Porque las primeras posiciones en AirBnB generan más ingresos… ¡¡y estoy convencido que somos capaces de generar más de un 20% más de ingresos con una buena gestión!!

¿Cómo hago para salir de primero en AirBnB?

Hace tan solo unas semanas me lo preguntaba un cliente y amigo que acababa de poner un piso ¿Cómo hago para salir de primero en AirBnB?. Realmente es una pregunta recurrente entre todos los que tenemos apartamentos turísticos en corta duración, todos queremos conocer las acciones que debemos realizar para salir en los primeros puestos de AirBnB.

¿Cómo hago para salir de primero en AirBnB?

Ya hemos hablado de como mejorar la posición en AirBnB en algún otro post, no es una pregunta fácil de contestar.

Lo importante es ser consciente que no es tan importante salir de primero en AirBnB, como estar entre los primeros. Esto no es como las posiciones  en el ranking de Google, donde el primero se lleva casi todos los «clicks». El SEO en AirBnB es tiene una importancia diferente. A la hora de buscar un apartamento turístico para alquilar, los usuarios buscan más y con mayor profundidad: el propio proceso de búsqueda es una parte interesante y divertida del viaje. Pero sin duda es importante salir entre los primeros si deseas optimizar las oportunidades de ser el elegido.

No es fácil saber cuales son los atributos que te hacen destacar. Como bien decía mi amigo uno de mis pisos siempre salía el primero, y en cambio el suyo salía muy pocas veces en la primera página y casi siempre en la número diez -o más-.

Nota: Se debe tener en cuenta que el anuncio que sale de primero lleva muchos meses con una gran tasa de reservas y con unas magníficas valoraciones, y el suyo lo acababa de poner. ¡¡Me parecería mal que el suyo saliera siempre en las primeras posiciones!!

¿Cual es el criterio que utiliza AirBnB los anuncios?

Para ser sincero, no lo sé. He detectado que las posiciones no son muy rigurosas, varían bastante sin un criterio muy definido. Ellos dicen que varían «según las preferencias del huésped». Pero esta aleatoriedad es más destacada, si cabe, inicialmente. Cuando subes un apartamento, su posición es bastante aleatoria.

Desde el punto de vista de la plataforma tiene mucho sentido, incluso avisan en su apartado de ayuda que lo hacen. Inicialmente quiere comprobar «cómo se comporta» el nuevo anuncio y darle oportunidad de ser alquilado. Una vez los apartamentos llevan más tiempo, las posiciones son más estables.

El criterio utilizado no es conocido en detalle, aunque AirBnB da algunas pistas para salir de primero, o entre los primeros:

Valoran la calidad del anuncio. Y dentro de esa calidad, valoran dos cosas:

  • El atractivo del anuncio, es decir, si los huéspedes hacen clic de forma frecuente en tu anuncio para verlo en profundidad y luego reservarlo. Para ello, la miniatura y descripción inicial es clave.
  • Evaluaciones, tienen en cuenta tanto el número como la calidad de las evaluaciones. Y estoy seguro que también los huéspedes las tienen en cuenta 🙂

Valoran la facilidad para reservar. Y dentro de esa facilidad, valoran dos cosas:

  • El ratio y el tiempo de respuesta, cuanto mayor sea la rapidez y la frecuencia con la que respondas, mejor será el posicionamiento de tu anuncio en AirBnB. También explican que si rechazas a muchos viajeros o si no respondes, pierdes posiciones.
  • Cancelaciones: si cancelas la reserva de un huésped, esto tendrá un efecto negativo sobre la posición en los resultados de búsqueda de tu anuncio.

Son cuatro parámetros muy evidentes. AirBnB busca la máxima satisfacción de sus clientes, que no son otros que los huéspedes que tú alojas. A mayor satisfacción de ellos, mayores ingresos para AirBnB… y mejor posicionamiento de tu anuncio. Lógico y sensato.

También valoran, como dijimos, las preferencias del huésped.

Y dentro de esas preferencias, la ubicación es clave. Un factor determinante. Pero hay más factores, aunque no están claramente definidos, ellos hablan de «las preferencias y características de los viajes de los huéspedes. Por ese motivo, los resultados pueden variar en función de cada persona o de los elementos específicos del viaje.»

Y doy fe que es verdad, en función de la persona que busque, los resultados son unos u otros.

 

Nuestra experiencia personal.

Mucha. Muchas experiencia y mucho trabajo detrás. Como hemos trabajado en varias empresas de internet, el tema de SEO y afines nos es cercano. Y sabemos que lo que no se mide no se gestiona, así que tenemos una herramienta que, de manera periódica, analiza la posición de todos nuestros anuncios de manera automática. Así, probamos diferentes acciones y vemos como impactan en los resultados.

¿Os contamos nuestro secreto? ¿Sabéis como hacemos para que nuestros apartamentos salgan los primeros en AirBnB? ¡¡Trabajando duro!! 🙂 Mira algunos de nuestros gráficos de las últimas semanas. Con ellos probamos y aprendemos.

Observemos un muy buen apartamento. Lleva muchos meses con muy buenas valoraciones. ¡¡Normal que esté siempre arriba entre los cuatro mejores!! Los cambios son mínimos, un apartamento muy estable.

Posición en AirBnB

Veamos un apartamento muy pequeño, muy céntrico, económico. Al principio tuvo unas valoraciones mediocres, lo que afectó a su posicionamiento. Pero lo hemos ido mejorando dentro de una feroz competencia (pequeño, céntrico, económico)

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Un resultado curioso. Un apartamento de lujo, fantástico, céntrico, con muy buenas valoraciones… y que se mantiene en topten de manera constante, pero no avanza.

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Una curiosidad. Un apartamento, pequeño, muy bien valorado, pero con una incidencia durante esas semanas del «bajón». ¿Casualidad?

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Este trabajo da sus frutos, como ves. Porque salir de primero en AirBnB no influye mucho, pero estar entre los primeros, sí que influye. Muchísimo. ¿Quizás solo por esto valga la pena económicamente una gestión profesional como la de Anfitriona? Creo que sí.

 

 

¿Cuántos alojados hay en AirBnB en tiempo real?

Te presento una herramienta realmente curiosa. Y bella. Es un mapa del mundo donde puedes ver cuántos alojados hay en AirBnB en tiempo real. Cuántos alojados, cuántos registros, cuántos huéspedes viajando…

AirBnB hace las cosas bien.

La verdad es que AirBnB, pese a que determinados diarios se empeñan dar visibilidad a noticias negativas, hace las cosas bien. O por lo menos las hace realmente atractivas. Esta herramienta propia de AirBnB, https://www.airbnb.es/map además de un bonito vídeo de introducción, te permite observar los alojados que hay en el mundo en a través de esta plataforma.

Y la verdad que nos ofrece una buena perspectiva, por lo menos en dos ámbitos. Uno de ellos la responsabilidad social; y otro la capacidad y llegada de AirBnB.

Responsabilidad Social de AirBnB.

La verdad es que la responsabilidad social de AirBnB no solo se deja ver en esta herramienta. Continuamente están dando muestras de ello: Ofrecen empleo a afectados por el veto Trump; Rechazan públicamente (y maravillosamente) las nuevas políticas migratorias de su país; Ofrece alojamiento a refugiados… y tantas y tantas otras. Muchos pensarán que no es más que otra estrategia de marketing, porque siempre hay malpensados. Pero incluso los más malpensados, incluso los mayores haters de AirBnB, convendrán que ojalá todas las compañías hicieran campañas de marketing tan bellas, tan responsables, y tan bien realizadas.

En esta herramienta, jugando con el hastag #OneLessStranger y con el lema «sentirse como en casa», te permite compartir -y conocer- experiencias en este sentido.

Capacidad de AirBnB.

La verdad es que es una herramienta que te ayuda a tomar perspectiva. ¿Sabes cuántos alojados hay en AirBnB en Galicia en este momento? En el mapa lo puedes ver.

Quizás pienses que no es temporada, o que el clima, o que… y de un vistazo lo puedes comparar con territorios similares. ¿Irlanda? ¿Bretaña? ¿Calabria? ¿Burdeos? Recuerda, son datos en tiempo real, así que la climatología será similar, y la temporada también. Creo que nos ofrece una interesante perspectiva sobre un tema que ya hemos hablado. La necesidad de que Vigo y galicia apuesten por AirBnb.

 

 

 

El lobby hotelero contra AirBnB

Mucha gente me dice que AirBnB no va a triunfar en España (¿?) porque está el lobby hotelero contra AirBnB. La verdad es que no entiendo el argumento en ninguna de las dos proposiciones: AirBnB ya ha triunfado (sería la tercera compañía hotelera del mundo por valor), el lobby hotelero -de existir- no tiene fuerza suficiente y no necesariamente está en contra.

El lobby hotelero contra AirBnB.

El llamado lobby hotelero no es tal. Hay algunos hoteleros que tratan de influir en los legisladores para poner puertas al campo, pero muchos otros ven en AirBnB y este tipo de plataformas una gran oportunidad. El tipo de hoteleros que intenta influenciar a los legisladores en favor de sus intereses suele actuar de manera más o menos individual, pues las artes que utilizan no suelen ser bien vistas por la sociedad, por los otros hoteleros, e incluso por la Ley. Por eso, más que lobby, son lobos solitarios… aunque es cierto que algunos todavía mantienen una influencia considerable en los legisladores.

La mayor parte de los hoteleros, por lo menos los que a mi me parece que tienen una mayor y mejor visión, piensan en clave diferente sobre AirBnB y este nuevo tipo de alojamiento. AirBnB también desmonta los argumentos del «sector lobbista»

Un servicio complementario.

El argumento principal de Airbnb al defender su posición como «complementario» en lugar de «en oposición» a los hoteles es que el anfitrión promedio proporciona este servicio en el hogar en el que viven y sólo cuando están ausentes. No se si es cierto o no -parece que sí lo es, por los datos- pero es el argumento principal que esgrime AirBnB. Yo creo que, sea o no sea válido este argumento, la oposición del lobby hotelero no tiene ningún fundamento. Son pataletas de perdedor.

Si ir más lejos, hace unos días un importante hotelero mallorquín decía que «el sabía que se iban a acabar las licencias para AirBnB porque el lobby hotelero era muy potente». Palabras textuales de lobbista. Es ¿era? un hotelero realmente importante en Mallorca -pasa holgadamente del millar de camas en las islas-, en su momento fue lo que llamamos un visionario, pero ahora ya con una edad avanzada busca mantener su posición dominante. Nada nuevo bajo el sol. Su comentario me hizo gracias pues no veía -o no quería ver- que muchos de sus compañeros de lo que él consideraba el lobby hotelero de Mallorca -de lo que él considera SU lobby hotelero- están invirtiendo en viviendas turísticas en vista de lo que se venía encima. Aunque como buenos lobbistas negaban la situación… todos sabemos de la capacidad de negar la evidencia de los lobbistas.

Economía compartida.

Algunos consideran que AirBnB no es economía compartida, otros dicen que sí. No entro en esa discusión. En una encuesta reciente que desarrollaron conjuntamente entre la Universidad de Warwick y el Imperial College en el Reino Unido, examinaron las actitudes de los individuos hacia la economía compartida utilizando una gran muestra representativa de la población británica. Así lo cuenta Pinar Ozcan en un artículo en Independent. Sus resultados confirman que la mayoría de los usuarios y proveedores de economía compartida en el Reino Unido tienen un ingreso promedio por debajo de £ 40,000 y usan u ofrecen estos servicios una vez cada pocos meses. AirDna, una herramienta muy útil -y que uso habitualmente- confirma lo mismo. ¿Es economía compartida por estar por debajo de un salario medio?

Personalmente no veo un problema excesivo en que los resultados fueran otros… incluso me gustaría que todos los anfitriones ingresáramos más de 40.000 libras anuales. ¿Que problema habría? ¿No sería eso positivo? Desde luego yo busco atraer turistas a Vigo, pero también que mis ingresos sean los máximos. ¿En que punto deja de ser economía colaborativa?

Nota: Por cierto, si quiere conocer cuanto ingresaría tu apartamento, pues verlo aquí.

Anfitriones de AirBnB y el lobby hotelero.

No. No somos especuladores tratando de evadir impuestos como muchas veces escuchamos que dicen los legisladores o sus influencers, los lobbistas. Somos gente honrada, que nos gusta compartir, que nos gusta traer turistas, mostrarles lo mejor de nuestras ciudades, conocer gente nueva y, ¿por qué no? ganar dinero con ello. Y por supuesto que pagamos nuestros impuestos. Las noticias que llegan de Nueva York (pocos días antes de las elecciones), de Barcelona (no solo tratan de prohibir AirBnB, también los hoteles tradicionales), o de Berlín son noticias raras. AirBnB opera en 190 paises y más de 34.000 ciudades… y tiene problemas en tres o cuatro.

La experiencia de Airbnb en Nueva York también pone de manifiesto que el grado de fricción que enfrenta también depende de la medida en que los hoteles lanzan una ofensiva contra estos nuevos servicios. En Nueva York, por ejemplo, la Asociación de Hoteles de Nueva York anunció en 2015 que Airbnb causó una pérdida de US $ 2 mil millones a sus negocios, instando a sus miembros a emprender acciones colectivas contra la compañía. Esto ha resultado en una tremenda presión sobre los funcionarios de la ciudad para prohibir el servicio.

El lobby hotelero en Vigo.

En Vigo, que somos bastante originales, hacemos ofertas de hoteles según las estrellas: 55€ los de 5; 44€ los de cuatro; 33€ los de tres… Una campaña con éxito sin precedentes: alcanzó 30 reservas en agosto. Treinta. Treinta. Increíble cifra de turistas que el lobby hotelero vigués ha conseguido atraer a la ciudad.

Sin duda, para ciudades como Vigo apostar por AirBnB además de por su lobby hotelero no sería ninguna tontería. Como no lo es para casi ninguna ciudad del mundo…

¿Alquilas tu propiedad en AirBnB? (yII)

Hace unas semanas escribía sobre alquiler de tu propiedad en AirBnB. Como siempre, cuando hablo de AirBnB hablo genéricamente de este tipo de plataformas (AirBnB, TripAdvisor, Booking, etc). Y escribía sobre mi pequeña experiencia. Esta es la segunda parte. Si alguna vez has sentido abrumado con tener tu alojamiento en AirBnB, te voy a dar algunas pistas más para mejorar el desempeño, para ahorrarte dinero y tiempo, y así mejorar y hacer crecer la comunidad de hosts de AirBnB en Vigo y Galicia.

¿Alquilas tu propiedad en AirBnB?

Decíamos lo primero que debes hacer es crear y mantener un registro de las tareas que realizas para así analizar en cuales gastas la mayor parte del tiempo. Esto parece una obviedad pero seguro que no lo haces, y es la única manera de identificar donde puedes optimizar. Aquí están las principales categorías de tareas que estás haciendo como host de Airbnb.

  • Comunicación con los huéspedes (pre/post reserva).
  • Limpieza.
  • Registros de entrada / salida / espera.
  • Escritura de revisiones y recomendaciones.
  • Compras y Suministros.
  • Mantenimiento general de la propiedad.
  • Actualización de Anuncios / Calendarios / Precios / Plataformas.

Las tres primeras estaban analizadas en el post anterior.

  • Escribir comentarios en Airbnb.

No hay muchas maneras de hacer que esto vaya más rápido, ya que tienes que personalizar cada crítica para cada huésped. ¿Esperamos que los huéspedes hagan lo mismo, no? Mi consejo es que se escribas las opiniones rápidamente, después de los clientes salgan: Tendrás la experiencia de la visita fresca y podrás escribirla más rápido. Además, le llegará un email al inquilino diciendo que tú has escrito, lo que le incentivará a dejar también una evaluación tuya.

  • Suministros, compras.

Hay ciertas cosas que necesitas comprar periódicamente para ofrecer a tus huéspedes: artículos de tocador, snacks, productos de limpieza, pack de bienvenida, etc… Ir a comprar todas las semanas es una pérdida de tiempo, pero ir comprar «por anticipado» es un gasto financiero… y además hay que acopiar y quizás no dispongas de espacio. Mi consejo es que utilices algún servicio de compra online, con una lista predefinida, y que te la envíen a casa justo en el momento que estás haciendo la limpieza. Es lo más rápido… y no hay que ser muy organizado. Definir una listas, agendar la entrega, y… ¡¡listo!!

Acuérdate de no mezclar estos artículos con los que de uso personal, si tienes recibos/facturas separadas podrás aprovechar las deducciones fiscales. ¿Necesita ayuda con los impuestos Airbnb? Es un tema complicado, pero lo hemos estudiado a fondo. Si tienes dudas, ponte en contacto con nosotros.

  • Mantenimiento de la propiedad

Mi experiencia con los inquilinos de Airbnb es óptima. Tratan mis propiedades casi como si fueran suyas. Pero de evidente ese «casi». Piensa que tu propiedad será utilizada más como un hotel que como un hogar.

Y eso no se si es malo pero sí se que es lógico, así que asúmelo: Los huéspedes podrán poner tu hogar «a prueba», por lo que ser proactivo en el mantenimiento de su apartamento es crucial. Si coges un problema antes de que sea un problema, te ahorrarás tiempo y dinero. Ten en cuenta la teoría de las ventanas rotas, ¡también afectará a tu vivienda!

Mi consejo es que crees una lista de elementos que inspeccionar cada vez que entre un nuevo cliente, y otra para temas que inspeccionar una vez al mes. Incluye cosas tales como grifos, puertas, interruptores de luz y bombillas, cerraduras, calefacción / aire acondicionado, cocina/horno, y, en resumen, todo lo que se mueve…

  • Actualización de Anuncios / Calendarios / Precios / Plataformas.

Actualizar los anuncios es importante. Tu perfil debe actualizarse con nuevos servicios, nuevas fotos, nuevos idiomas, nuevas estrategias a medida que vas aprendiendo lo que los clientes valoran más de ti y de tu apartamento. Seguro que cada vez que hablas con un cliente averiguas una nueva clave. Se sistemático con esto: hay que anotarla y guardarla en una lista.

Luego, una vez por semana, destina 30 minutos de editar y actualizar su perfil. El posicionamiento de tu anuncio te lo agradecerá… tus ingresos te lo agradecerán.

Actualizar el calendario de Airbnb y los precios es clave. Hay diferencias de doble o mitad, no puedes permitirte no hacerlo. Pero esto, que lleva tiempo y «talento»  puedes hacerlo de dos maneras.

La primera forma es ir manualmente actualizando la disponibilidad y el precio a diario. Para conocer el precio óptimo, necesitas estar al tanto de los próximos eventos y días festivos (también en otras comunidades). Esto te puede llevar mucho tiempo, y sobre todo te puedes dejar dinero sobre la mesa. En este sentido es posible que hayas visto el programa de precios inteligente de Airbnb. Es su propio servicio integrado y a mi me propone precios en un 20-30% inferiores a los que utilizo finalmente, porque yo trato de ofrecer experiencias de alto valor añadido… pero eso ya depende de cada uno. La otra opción es automatizarlo con alguna otra herramienta.

Actualizar las plataformas. Acabamos de hablar de actualizar calendario y precios… y es un esfuerzo de gestión, ¿verdad? Se puede hacer a mano o de manera automática si solo son calendarios y precios de un apartamento y en una plataforma… pero si tienes varios apartamentos y en varias plataformas solo hay una opción: automatizarlos con alguna herramienta. Pronto escribiré un post sobre ellas: ¡he probado casi todas!
Estas son mis pequeñas reflexiones sobre la experiencia de alquilar mis propiedades en AirBnB. ¡Espero que te ayuden!

 

 

 

 

 

¿Por qué AirBnB no es bienvenida en las ciudades?

Mis inversores me llaman preocupados. Los medios de comunicación dan a entender que AirBnB no es bien recibida en las ciudades, y solo escuchan y leen noticias contrarias a este tipo de turismo.

¿Por qué AirBnB no es bien recibida en las ciudades?

Leo mucho sobre ello, porque se escribe mucho y porque mucha gente me pregunta y me expresa sus miedos. Pero es falso: AirBnB es bien recibida en la mayoría de las ciudades. De hecho, yo defiendo que mi ciudad, y tantas otras, deben apostar por este tipo de turismo. Aunque parece que los medios están en mi contra: Solo aparecen noticias que inducen a pensar lo contrario. En las últimas semanas salta la alarma: Además de en Barcelona, Airbnb está en medio de una batalla legal con el estado de Nueva York para combatir una nueva ley contra los alquileres a corto plazo.

En estas noticias siempre hay tres lugares comunes.

Sin pagar impuestos. Un mantra que se repite allá donde salta una noticia negativa. Alucinante que alguien no pague impuestos cuando todos los pagos son electrónicos. Y por si los periodistas no lo saben: de los pagos electrónicos queda registro. Pero es que además no es difícil conocer cuanto ha ingresado un determinado apartamento en AirBnB en el pasado, AirBnB y muchas otras herramientas proveen este servicio. Si yo, vuestra humilde servidora, conozco cuanto ingresa toda mi competencia… el Sr. Montoro con seguridad también lo conoce. Ojo, es muy fácil: intenta hacer una reserva en un apartamento, apunta los días que está ocupado y multiplica por el precio: tendrás una buena aproximación.

Demonizar. Muchas las noticias tienen a demonizar AirBnB, es casi un deporte de moda. Cada poco tiempo aparece una noticia que cuenta algo malo de AirBnB. «Alquila una casa en AirBnB y encuentra un cadaver», «Alquila su apartamento en AirBnB y lo encuentra convertido en un lupanar», «Duerme en una apartamento de AirBnB y lo abducen los extraterrestres»… cosas de este estilo leemos a diario. Pero AirBnB alquila más de un millón de noches al día… normal que pasen cosas -buenas y malas-. Y como siempre dice mi abuelita: «La noticia es que el hombre muerda al perro».

Acciones legales. La noticia siempre es que una determinada ciudad «toma acciones legales contra AirBnB», aunque la realidad es que las ciudades/gobiernos «crean leyes y ordenanzas contra AirBnB». Llevo tiempo leyendo sobre el tema, para tranquilizar a mis inversores y porque las acciones legales se publicitan mucho en la prensa… es fácil encontrarlas. Pese a las muchísimas noticias, no creo que sea el estilo de AirBnB… no creo que «demandar a los gobiernos» sea un buen sistema para tener éxito en todo el mundo.

En todo lo que he leído, creo que con las excepciones de Barcelona y Berlín, Airbnb ha sido acogida en todo el mundo con los brazos abiertos. Es cierto, que en algunos casos, AirBnB hace buenas donaciones para que esos brazos estén «bien abiertos»; también es cierto que casi siempre -por no decir siempre- AirBnB llega a un acuerdo, pero este acuerdo es poco difundido por la prensa… ¿En Nueva York han llegado a una acuerdo? ¿En Barcelona ha ganado finalmente AirBnB? ¿Y en Paris?

 

Al revés.

Creo que es al revés. Las autoridades locales y las comunidades locales -en resumen: las ciudades- deberíamos acercarnos a AirBnB y el resto de plataformas para colaborar. Los funcionarios, los políticos, y los anfitriones deberíamos comenzar a trabajar juntos por el éxito de la ciudad, y de paso tratar de mejorar la propuesta de AirBnB, colaborar con ellos, y aprovechar su potencial. AirBnB tiene muchos datos que aportar para mejorar el turismo de cualquiera de las ciudades en las que opera. Y viceversa.

Muchas ciudades han demostrado que esta colaboración no solo es posible, también es muy ventajosa. En Londres, por ejemplo, Airbnb proporciona información sobre el crecimiento del turismo en los barrios de la ciudad para ayudar a la Oficina de Turismo a difundir los beneficios económicos que el turismo atrae por toda la ciudad, en lugar de mantener a los turistas en el centro. En otras ciudades como París o Amsterdam, la asociación de AirBnB con las autoridades locales se ha vuelto mucho más formal, con Airbnb empezando a cobrar el impuesto turístico de sus usuarios en nombre de las autoridades locales. Como veíamos antes… muchos millones de euros al año.

Airbnb también es conocido por devolver a la comunidad. Como parte de su objetivo de tener una relación «win-win» con la comunidad local, por ejemplo, Airbnb organiza eventos regulares para los anfitriones. Les proporciona información y les ayuda con una variedad de temas – desde la seguridad o los impuestos, hasta cómo proporcionar un mejor servicio a los huéspedes-.

Pero además es que AirBnB nos ayuda a llegar a final de mes. En mi caso, nunca le estaré suficientemente agradecido. 🙂

 

Seguro que AirBnB hace cosas malas, como todos en la vida… pero hay que ver también las buenas. Y parece que para algunos eso no es in. Sin duda, para ciudades como Vigo apostar por AirBnB no sería ninguna tontería. Como no lo es para casi ninguna ciudad del mundo…