Como financiar una vivienda para alquilar.

Hablo con amigos y clientes estos días sobre inversiones en bienes inmobiliarios, porque -como está el patio- invertir en el mercado inmobiliario parece ser una decisión inteligente. Creo que es innegable, que todos lo hemos hecho y que todos podemos estar de acuerdo en que, en general, invertir en inmuebles para alquilar puede ser considerada una buena inversión. Pero hay una decisión muy importante en esta inversión…

¿cómo debemos financiar una vivienda para alquilar?

Indudablemente hay muchas y muy variadas opciones para financiar una propiedad de alquiler y hay que saber cual es la mejor manera teniendo en cuenta los recursos, el tiempo y la aversión al riesgo de cada uno. En todo caso, no es difícil financiar una propiedad para alquiler.

Veamos algunas de las diferentes opciones disponibles para financiar una propiedad para alquiler, y algunas ideas sobre cuando es mejor utilizar cada una de ellas.

1. Efectivo
Esta es la forma más sencilla de financiar una propiedad -o cualquier cosa-. Si eres como yo quizás no sepas que significa comprar en efectivo, pero por si no lo sabes, dicen que es cuando compras y cierras el negocio usando dinero de tu propio bolsillo. Yo no se que es eso, pero supongo que si tienes el dinero es una opción muy interesante. Si lo haces así, las rentabilidades son altas y con gran expectativa de crecimiento; y el riesgo es bajo, como tradicionalmente observamos en el mercado inmobiliario.
El uso de dinero en efectivo es interesante, pero estarás perdiendo las ventajas de apalancamiento financiero. Si no está aprovechando el apalancamiento financiero (es decir, si no estás utilizando el dinero de otros para financiar tu propiedad para alquilar), el retorno de la inversión será menor.

Es la mejor manera de financiar una propiedad de alquiler… si tienes ingresos altos o una buena herencia. Busca buenas oportunidades para hacer pequeñas compras cuando tengas oportunidad. Si no puedes acceder a comprar un inmueble tú solo, o si deseas dividir el riesgo de tus inversiones, júntate con otros para hacerlo. Housers.com es una opción innovadora en este aspecto.

2. Préstamo hipotecario.
Seguro que estás familiarizado con un préstamo bancario convencional. Con aval de una propiedad inmobiliaria, el pago inicial puede estar entre el 20% y el 30%, y te financian el restante. Si es para alquilar, y encuentras a un bancario que escuche y no se limite a seguir lo que le mandan, un buen extra que puedes encontrar es que el banco incluya la renta de alquiler estimada de la propiedad para ayudar a tus ratios de deuda-ingreso. Lo escucharán especialmente si el inquilino ya está en la propiedad de alquiler y consigues convencerles que es un inquilino «a largo plazo». Intenta hablar de esto con tu prestamista. Es difícil, porque los bancarios suelen pensar poco y prestar mucha atención al manual, pero por intentarlo que no quede.
Tu calificación de crédito, tu historial, y tus ingresos son importantes para un préstamo bancario convencional. También el inmueble sobre el que recae la hipoteca. Ellos determinan tu capacidad para ser aprobado y el tipo de interés de la hipoteca. Y casi seguro te pedirán -por si acaso- un aval personal. Es decir, responderás con todos tus bienes presentes y futuros.
Es lo malo de los préstamos, que hay que devolverlos 🙂 Pero es la manera más rentable y más “normal” de financiar una propiedad para alquiler.

3. Opciones innovadoras.
Hablábamos antes de Housers.com. El Crowdfunding, cada vez más arraigado, es una buena opción. Valóralo.
Si piensas en alquilar a través de AirBnB y este tipo de plataformas, dado que los ingresos son superiores a los del alquiler tradicional, podrías hacer un alquiler con opción a compra, y con los ingresos obtenidos por AirBnB pagar el alquiler e ir ahorrando para comprar en el futuro.
Otra opción, dado que compras para obtener una rentabilidad, es asociarte con el dueño del inmueble, y gestionarle algunos de los alquileres.
Si no tienes dinero y no eres financiable… ¡intenta ser buen negociador!

No está escrito en piedra cual es la mejor maneara de financiar un inmueble. Simplemente depende de tus recursos, del tiempo y del porqué se está invirtiendo.

Así, invertir en inmuebles para alquilar puede ser considerada una buena inversión. Pero hay una decisión muy importante en esta inversión… ¿cómo debemos financiar una vivienda para alquilar?
Y la otra cuestión importante es ¿como vamos a alquilar el bien para obtener la máxima rentabilidad? Yo lo tengo  claro, pero esa es otra historia…