¿Cuáles son las características de mi casa de vacaciones?
Qué piensa un huésped cuando piensa “estas son las características que busco para mi casa de vacaciones”? Responder adecuadamente a esa pregunta es clave.
Etiqueta: gestión
Dudas sobre la Gestión de alquileres turísticos
Hay algunas cuestiones que siempre nos plantean, son esas típicas dudas sobre de la gestión de alquileres turísticos. Dudas que tiene que ver con el servicio que Anfitriona ofrece a los propietarios de viviendas de uso turístico. Hemos recopilado las dudas más habituales, por si tú también te las planteas.
También hemos hablado de Dudas relacionadas con aspectos legales y normativos, y dudas sobre la gestión del alquiler, referidos al propietario.
Si tienes cualquier duda específica, por favor, ponte en contacto con nosotros.
Dudas sobre la gestión de apartamentos turísticos.
¿Cuales son los trabajos que hay que hacer para alquilar una vivienda de uso turístico?
Una vez está dada de alta y anunciada en los portales, el trabajo más visible es la realización de check-in, el check-out, y la limpieza.
Evidentemente son trabajos clave, porque de ellos depende en buena medida la satisfacción del huésped; y además son los que, a priori, generan un coste mayor, por necesitar una mayor disponibilidad de recursos.
También hay trabajos menos visibles, como la respuesta adecuada a los huéspedes -en tiempo y forma-, la gestión de llegadas, la adecuación de anuncios y su posicionamiento, y la fijación de precios que, aunque inicialmente parecen menos importantes, al final repercuten de una manera decisiva en los ingresos y consumen muchos recursos.
¿Qué coste tiene el destinar una vivienda a alquiler turístico?
Una vez adecuado el inmueble, obtenida la Licencia, y con los anuncios publicados, tiene dos costes que debemos diferenciar.
- Por una parte costes asociados a la Propiedad: IBI, Impuesto sobre la recogida de basuras y demás impuestos vinculados a la propiedad; Seguro; pago de la cuota de comunidad de propietarios -gastos comunes al alquiler tradicional-, consumos -agua, energía, comunicaciones-, y mantenimiento del anuncio -actualizaciones, mejoras, pricing-.
Nosotros, estos gastos los estimamos en alrededor del 20% de los ingresos. La experiencia nos dice que es así.
- Y por otro los costes asociados a “cada reserva”. Podríamos estimar, sin ánimo de ser exhaustivo: media hora de organización y gestión, una hora de gestión de la reserva; una hora de formalización de checkin; hora y media de limpieza; el lavado, planchado y almacenaje de sábanas, toallas, etc-; y las reposiciones -consumibles, útiles de aseo personal, elementos y productos de limpieza-.
En valor económico, podríamos estimar unas 4 horas de trabajo (60 euros) más la factura de la lavandería (17,5 euros por estancia) más las reposiciones (2,5 euros). Total, unos 80 euros por entrada.
Nuestra empresa, Anfitriona, realiza estos servicios por un importe variable, del 20% de los ingresos obtenidos.
¿De que se encarga Anfitriona por ese 20%?
En dos palabras: de todo. Hacemos las fotografías; ponemos el anuncio; lo actualizamos y mantenemos; establecemos los mejores precios; gestionamos reservas, llegadas y salidas; y la limpieza y reposición -que el huésped paga a parte-.
¿Qué ventajas tiene contratar un servicio como Anfitriona?
Como decimos, nos encargamos de todo por un 20% de los ingresos por alquiler: gestión de anuncio y reservas; check-in & check-out; y gestión de limpieza -la limpieza la pagará el inquilino, a parte de los gastos de alquiler-.
Pero, la mayor ventaja no es “despreocuparse de todo”. La mayor ventaja que por nuestra especialización y dedicación, somos capaces de obtener unos mayores ingresos que un propietario, no especializado, haciéndolo el mismo.
Solo con nuestra propia central de reservas ya obtenemos un mayor número de reservas de calidad. Y nuestra optimización de precios y fechas consigue que los ingresos sean, por norma general, muy superiores a los obtenidos con una gestión no profesionalizada.
Trabajando con Anfitriona tus ingresos se incrementan en más de ese 20% que os pagas.
¿Quien, cuando y como se reciben los ingresos?
El propietario recibe la totalidad de los ingresos vía transferencia bancaria el día de llegada del huésped -el día de llegada se realiza la transferencia, que llega unos días después en función de la entidad-. Anfitriona envía una factura al propietario a mes vencido, según los ingresos y reservas que haya tenido.
¿Cuál sería el siguiente paso?
Por norma general, realizamos una visita con el propietario, indicamos aspectos a mejorar de la vivienda -si es necesario-, una vez subsanados se firma el contrato y, alrededor de 48 horas después el anuncio está publicado y comienzan las reservas.
A partir de ese momento, el propietario es informado de todas las reservas, precios, consultas y entradas y salidas en tiempo real. En todo momento el propietario conoce la situación de su inmueble -precio, número de reservas, evaluaciones, etc- pero la gestión la realiza, íntegramente, Anfitriona.
Sobre estas y otras dudas hablamos en nuestros grupos en redes sociales. Si quieres, apúntate:
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En este Blog, también hemos hablado de:
- Dudas relacionadas con aspectos legales y normativos,
- Dudas sobre la gestión del alquiler, referidos al propietario.
Un buen año para la gestión de pisos turísticos en Vigo
Un gran año para la gestión de pisos turísticos en general y para el turismo en Vigo en particular: Con unos datos de crecimiento espectaculares en nuestro entorno no era difícil que nosotros también sobrepasáramos holgadamente nuestros objetivos… No era difícil pero lo hicimos; y estamos muy contentos, para que negarlo.
Record de turistas en Vigo.
Pese a que en verano se puso de moda una palabra –turismofobia– increíble en un país como España cuya primera industria es, sin duda, el turismo. Pero afortunadamente en Vigo no sufrimos esa lacra y estamos encantados de que la gente nos visite, nos conozca y disfrute con nosotros. De hecho, creemos que Vigo mola, y lo tenemos que decir.
Gracias a que lo decimos mucho, gracias a que es verdad… y posiblemente gracias al clima, a los eventos, al buen hacer, a la coyuntura, a las Cíes y a mil factores más: Vigo ha tenido este año record de visitantes. Mola. Y también record de pernoctaciones. Mola más todavía.
Así que -en general- ha sido un buen año para Vigo, un buen año para el turismo… y también ha sido un buen año para nosotros. No es difícil crecer cuando todo crece, pero no por eso dejamos de estar contentos y orgullosos.
El año de los pisos turísticos en Galicia.
El 2017 marca la consolidación de un nuevo modo de alojarse en Galicia. Indudablemente los apartamentos y pisos turísticos siempre existieron, sobre todo en las zonas de playas y en la época estival. Pero la irrupción de plataformas como AirBnB han hecho de los apartamentos y pisos turísticos un nuevo modo de alojarse en Galicia -y en todo el mundo-. Según datos de nuestro amigo Juanjo Bande, más de 10 millones de euros han dejado los turistas en Galicia, solo a través de AirBnB… Personalmente, poco me parece. Creo que es mucho más… creo que se aproxima más a los 100 millones.
El decreto que regula las viviendas de uso turístico en Galicia viene a dar estabilidad a un sector que mantiene un crecimiento imparable, tanto en Galicia como en todo el mundo. Los pisos en alquiler en las principales plataformas prácticamente se multiplican por dos cada año, y el volumen de negocio crece algo más. Una tendencia en Galicia, igual que en otros destinos con mayor potencial turístico como Paris, Londres, Barcelona o Madrid.
Un año para Anfitriona.
El 2017 hemos sobrepasado holgadamente nuestros objetivos -tanto en número de apartamentos propios, como gestionados a terceros, como de ingresos y también los objetivos societarios-. La coyuntura ha ayudado, no lo vamos a negar; pero estamos muy satisfechos -y muy contentos-.
Nuestros clientes también están contentos -muy contentos la mayoría- porque hemos mejorado sus expectativas de ingresos y-crucemos los dedos- no han aparecido problemas significativos. Nuestros huéspedes nos consideran entre los mejores anfitriones de Vigo -somos SuperHost de Vigo en AirBnB, lo que es un gran honor-.
En este tiempo nos hemos consolidado como el gran gestor de pisos turísticos en Vigo. Y con nuestro modo de hacer estamos abriendo nuevas fronteras -cercanas y lejanas-.
Y el futuro se presenta lleno de ilusión, con grandes y nuevos proyectos para nosotros, y para la inversión inmobiliaria de Vigo.
En resumen: Tras gran año para Anfitriona de Vigo, os deseamos ¡¡un muy feliz y exitoso 2018!!
La gestión de un piso turístico
En un post anterior hablábamos de las cuatro partes en las que descomponíamos la gestión de pisos turísticos. Y describíamos las dos primeras de esas cuatro partes: comercialización y gestión de check-in. Nos faltaba la descripción de la estancia y la gestión de proveedores. Aquí va.
Gestión de la estancia.
Una vez que el huésped llega no suele pasar nada… hasta que pasa. Y hay que estar ahí. Según mi humilde estadística: una vez de cada diez es una consulta por correo o whatsapp; pero una vez cada veinticinco es necesaria una visita.Se necesita un buen local para comer marisco o conocer que Vitrasa lleva al Pabellón de las Traviesas. Falla la caldera o la conexión a Internet. Poca cosa generalmente… pero que marca la diferencia.
Nosotros esa gestión la forzamos. Preguntamos a los huéspedes si necesitan algo en el apartamento, o si necesitan algo en Vigo. No en vano, en la gestión de un piso turístico lo que buscamos es su mejor experiencia en la ciudad. Buscamos que disfruten Vigo.
Gestión de proveedores.
Algunos anfitriones subcontratan la limpieza, otros el planchado de la ropa blanca, o el mantenimiento o incluso el check-in de los huéspedes. Y eso está bien: reduce costes que podemos aplicar en mejorar la experiencia del huésped. Pero a estos proveedores… hay que gestionarlos.
Nosotros subcontratamos contadas operaciones. En el caso típico de la limpieza es evidente que es más económico subcontratar a una empresa y desentenderte… pero eso conlleva unos riesgos. Pero es que además, las cosas no quedarán como tú quieres. Nosotros sabemos qué queremos ofrecer en nuestros apartamentos y cómo queremos hacerlo. Sabemos cómo queremos que queden las cosas -las toallas, los cubiertos, los útiles de cocina…- y también queremos saber si los pisos se deterioran o no, y en que medida. Por eso para nosotros la limpieza es un proceso clave e interno: Creemos que la limpieza es una parte importantísima dentro de la experiencia de usuario. Por contra, subcontratamos el lavado y planchado de ropa blanca. Aunque es un «must», entendemos que ahí no aportamos ningún valor.
En la gestión de un piso turístico es importante estar encima de estas labores. Pero no solo de estas, que son las más inmediatas. Todos los elementos que tenemos subcontratados: energía, comunicaciones, agua, seguro, comunidad… todos ellos deben ser gestionados. O impresionaría conocer los ahorros que implementamos en algunos de los apartamentos que gestionamos. La buena gestión de un piso turístico también tiene que ver con suministros, ahorro energético, compras colaborativas… Y en eso el volumen es clave.
Gestión post-reserva.
La gestión posterior a la salida del huésped no la he incluido entre las cuatro labores clave porque para la mayoría de nosotros no es importante. El cliente no va a volver. Para muchos de nosotros la gestión post-reserva solamente es hacer una evaluación del huésped… y como mucho enviarle un mensaje de agradecimiento para que corresponda con la evaluación.
Eso es así en la mayoría de los casos. Pero cuando gestionas muchos apartamentos te encuentras con que al año alojas a varios miles de visitantes -nosotros, el año pasado pasamos holgadamente de mil-. Y que muchos de ellos repiten año a año, o quizás tienen amigos que quieran visitar la ciudad.
Por nuestra parte tenemos un mínimo CRM que envía, de manera muy esporádica, ofertas y rebajas a los clientes o a sus amistades. Eso nos permite mejorar los ratios y los ingresos en los apartamentos de nuestros clientes. Una vez más, es más rentable la gestión de un piso turístico cercana e individualizada, pero profesional como la que ofrece Anfitriona. Nuestros clientes mejoran sus ingresos, y además dejan de ocuparse de todo.
La para la gestión de un piso turístico, Anfitriona es una oferta mafiosa… de esas que no puedes rechazar. 🙂
Ponte en contacto con nosotros, si quieres saber más.
Gestión de pisos turísticos
Muchas veces tengo que explicar a mis clientes, nuevos o potenciales, las cuatro partes que integran la gestión de pisos turísticos, y como aportamos valor en cada una de ellas.
Por un lado la comercialización, la gestión del piso hasta que el huésped reserva; por otro la gestión del check-in, que son las labores que hay que hacer hasta que el huésped llega y se cumplen las obligaciones legales; por último la estancia, hasta que el huésped se va; y durante todo el proceso, la gestión de los proveedores y recursos. Alguno añadiría a esto la gestión post-estancia, y es cierto… nosotros la hacemos, por eso tenemos clientes recurrentes. Pero eso es otro capítulo, porque no es una parte indispensable en la gestión de pisos turísticos si no tienes un volumen suficiente.
Comercialización de pisos turísticos.
Que el anuncio sea el idóneo, las fotografías atractivas, el precio el adecuado… y todo esté coordinado en las diversas plataformas. Es muy importante, y una de las claves para obtener la máxima rentabilidad.
Algunos de nuestros clientes antes hacían esta gestión ellos mismos, y me dicen que ahora están obteniendo muchos más ingresos. Incluso después de pagarnos. Y eso está bien, ganan más haciendo menos.
Y no solo es porque hagamos unas buenas descripciones en los anuncios, trabajemos a fondo las fotografías y mantengamos el anuncio siempre en las primeras posiciones. Sobre todo, hacemos una buena gestión de precios.
Porque la gestión de precios es fundamental. Hay que estar al tanto de si, por ejemplo, se juega el Campeonato de España de Balonmano en una fecha determinada, porque muchos padres viajarán con sus hijos. Y ya sabemos que viaje de padres más hijos es igual a reserva en AirBnB.
Solo con una adecuada gestión de los precios, se puede ganar entre un 15% y un 25% más al cabo del año. Pero si además eso lo mezclas con una gestión estratégica de la disponibilidad y optimizas el calendario, la diferencia es muy muy importante.
La clave para «hacerlo bien» es tener el volumen suficiente para dedicarle al talento y la atención necesaria; y también contar con los recursos tecnológicos adecuados -fundamentalmente, las mejores herramientas de software-.
Así que a nuestros clientes, además de conseguirles mayores ingresos, les evitamos estar siempre pendientes de las comunicaciones y reservas.
Gestión del check-in en los pisos turísticos.
Desde que el huésped reserva hasta que llega suelen producirse dos tipos de comunicaciones. Una vinculada a la estancia, donde nosotros les recomendamos lugares que visitar, locales donde comer o cenar, planes para hacer; y otra vinculada a la llegada.
La primera, si no se produce, la forzamos. Porque en la gestión de pisos turísticos ¡Nuestro objetivo es que la gente disfrute al máximo!
La segunda es más complicada. Es la comunicación donde quedamos para darle las llaves y las indicaciones oportunas a los huéspedes. Los huéspedes vienen de viaje, no conocen la ciudad ni lo que tardarán en llegar y, sobre todo, no quieren estar solos, en la puerta, esperando por nosotros con las maletas. Así que, por norma, dicen que llegarán antes de lo que tienen previsto, para no tener que esperar.
Suelen valorar la mejor de las opciones. El huésped piensa: «el avión aterriza a las 18:55, el taxi tardará unos 15 minutos, así que a las 19:10 puedo estar«. Y dice: «A las 19:00 en el portal«. La realidad es que el avión aterriza a las 18:59, entre que uno baja y recoge su maleta son las 19:20. Entre que busca y sube al taxi son las 19:30, y llega a las 19:50. Total que como nosotros somos unos fantásticos anfitriones hemos llegado 10 minutos antes por si acaso. La espera ha sido de una hora.
Aportando valor en la gestión de pisos turísticos.
El anfitrión que solo tiene un piso no suele valorar esta espera porque no la percibe… le ocurre ocasionalmente y lo considera algo accidental. Considera «dar la llave es un minuto». Pero cuando tienes muchos pisos, esta gestión es clave. En su optimización trabajamos duro.
Esta entrega, a su vez, es lo que el cliente «cree» que paga. Casi todos nuestros clientes, inicialmente, creen que la gestión de pisos turísticos se limita a limpiar y a «dar las llaves». Hasta que empiezan a trabajar con nosotros. Eso es lo menos importante de lo que hacemos. 🙂
Y las otras dos partes de la gestión de pisos turísticos… en el próximo post.