Rentabilidad del alquiler de corta estancia.

En los últimos años Airbnb se ha posicionado como una alternativa a los hoteles. Para los viajeros que quieren el espacio y la comodidad que una casa puede proporcionar es una alternativa mucho mejor, con una diferente propuesta de valor (pese que el el lobby hotelero trata de demonizar este servicio). Esta posición como alternativa real y de gran crecimiento abre la puerta a inversores que buscan mejorar la rentabilidad que ofrecen sus inmuebles en el creciente mercado de alquileres a corto plazo. La rentabilidad del alquiler es una cuestión de cifras. Y las cifras revelan que la rentabilidad del alquiler de corta estancia es superior a la del alquiler de larga duración.

Principales factores que afectan a la rentabilidad del alquiler de corta estancia.

Cuando hablamos de bienes raíces -aunque sea para alquilar en corta estancia-, hablamos de location, location, location. La historia lo dicta así, aunque la irrupción del #proptech esté cambiando este mantra. Según un breve estudio que he leído en Investopedia, en algunas ciudades estadounidenses los inmuebles son capaces de generar multiplicadores de por cuatro, por cinco o incluso por seis la rentabilidad del alquiler convencional. En otros lugares lógicamente la rentabilidad por alquiler de corta estancia es más baja -aunque en todo caso superior al alquiler tradicional-. Una serie de factores explican esas diferencias entre ciudades.

Capacidad hotelera.

Si la ciudad tiene una capacidad hotelera relativamente pequeña, los precios de Airbnb tenderán a ser algo más elevados. Y por contra, donde los hoteles son abundantes y asequibles, los propietarios de viviendas de uso turístico tienen menos opciones de mantener tarifas altas. Personalmente creo que el usuario de viviendas turísticas -alquiladas a través de AirBnB o de cualquier otra manera- no es potencial cliente de hotel, pues busca otra cosa. Pero no solo eso, mi experiencia dice que una vez que usas AirBnB ya no vuelves nunca a un Hotel, al igual que una vez que tienes un teléfono móvil dejas de usar el teléfono fijo. Pero si es cierto que, hasta que te conviertes en usuario fijo de AirBnB tiendes a comparar, y no olvidemos que pese a sus escandalosas cifras y su espectacular crecimiento, AirBnB -sobre todo en España- está empezando.

Nota: Yo uso AirBnB cuando viajo por vacaciones con mi familia: Evito el desayuno del hotel a la hora que el hotel decide; evito la cena en el restaurante cercano con los niños ya cansados; evito el espacio muy pequeño para «vivir» con la familia, para «con»vivir en familia. Y uso el hotel cuando voy a otra ciudad a trabajar y estoy una o dos noches. Para mi son dos propuestas de valor radicalmente diferentes.

Coste de la vivienda.

El coste de la vivienda es la otra gran parte de la ecuación. Lugares donde los inversores pueden alquilar o comprar con relativa facilidad y a unos precios moderados son lugares óptimos para obtener una buena rentabilidad por alquiler de corta estancia.

Ranking de las ciudades estadounidenses.

Utilizando los números proporcionados por Investopedia, analizamos las mejores y peores ciudades para obtener altas rentabilidades por alquiler en corta estancia. Este ranking estaría encabezado por Palm Springs, California, que se beneficia de los turistas de invierno que buscan un destino cálido y soleado, y posiblemente de dos grandes festivales de música: Coachella y Stagecoach. Lahaina, Hawaii, situado en la isla de Maui, es otra ciudad caracterizada por el clima templado durante todo el año y se sitúa en el segundo lugar. Lahaina es un lugar caracterizado por el lujo, que ha abierto un enorme mercado a las viviendas ofertadas por Airbnb, con una diferente propuesta de valor, sin duda más asequible. Ambas ciudades mantienen ingresos medios de 75.000$ anuales por alquiler de corta duración, para valores medios de vivienda de 333.000$ y 618.000$.

Davenport en Florida, Bend en Orlando serían la tercera y cuarta ciudad; Nashville, Tennessee, el centro de música country es la quinta. Estas tres ciudades tienen ingresos medios que rondan los 50.000$ por vivienda. Eso sí, el valor de la vivienda en estas ciudades es también muy inferior a las comentadas, por lo que la rentabilidad final es similar.

La rentabilidad bruta en las principales ciudades de Estados Unidos supera holgadamente el 20%. ¿Te impresiona como a mí?

Alquiler de corta duración en grandes ciudades y en ciudades turísticas.

Seguro que habrás percibido la ausencia en esta lista la ausencia de las principales ciudades como Nueva York, Los Ángeles o Chicago. Quizás es debido, en gran parte, a que esos lugares tienden a estar saturados de anuncios de Airbnb. La saturación de anuncios ejerce presión a la baja sobre los ingresos de Airbnb, lógicamente.

Ubicaciones soleadas y muy turísticas como Miami Beach en Florida o Venice en California, parecen ser lugares perfectos para invertir. Pero según los datos no son lugares perfectos para buscar la rentabilidad del alquiler de corto plazo en este momento. El gran culpable: los precios de las casas. El valor medio de una vivienda en Miami Beach son 862.000$; en Venice sobrepasa el 1.500.000$; y todo para unos ingresos, suculentos, pero que rondas los 40.000$ y 65.000$ respectivamente.

A fondo.

Si vas a invertir en  propiedades para obtener rentabilidad por alquiler de corta duración no busques en los destinos habituales. Algunas ciudades que parecen ser grandes lugares turísticos pueden no ofrecer la rentabilidad máxima si los precios de las casas son demasiado altos o hay una amplia oferta de hoteles o de espacios en AirBnB a precios asequibles. Como la lista estadounidense deja claro, algunas de los mejores son lugares que no tienen un enorme renombre turístico. Ah! No te olvides de comprobar el coste de administrar la propiedad, especialmente si no lo vas a hacer tú. Nosotros te podemos ayudar.

Mi amigo Juanjo Bande, gran conocedor del mundo AirBnB, publica datos sobre rentabilidad de la inversión alquilada en AirBnB en España: Málaga, Canarias, Levante están en el Top5. La lectura es muy similar a la que podemos hacer en Estados Unidos: Lugares con buen clima, turísticos, pero sin gran «nombre». San Luis de Sabinillas, Santa Lucía de Tirijana, Estepona, Telde, Alcoi… son buenos ejemplos.

Personalmente creo que Vigo es una fantástica ciudad para invertir y obtener una buena rentabilidad por alquiler en corta estancia. Por lo menos a mí me da buen resultado. Sin duda, una buena gestión convierte Vigo en un lugar perfecto, con una alta rentabilidad.

Estoy convencido que Vigo se encuentra entra las ciudades de España más rentables para comprar y alquilar en corta duración. Lo investigaré.