Estrategia de precios para este verano 2022.
Nuestra estrategia de precios para el verano. Por si puede ayudar a otros anfitriones locales de Vigo.
Algunos de nuestros compañeros Anfitriones locales de AirBnB en Vigo nos preguntan sobre la mejor estrategia de precios para este verano´22. Llego un poco tarde, porque el verano está comenzado (publico esto el 6 de julio de 2022) pero quizás le valga a alguno para mejorar.
Pero sobre todo lo escribo para que los propietarios que delegan la gestión de sus pisos y apartamentos turísticos en Anfitriona conozcan la estrategia que seguimos para poner precios a sus propiedades, y así ofrecerles el mejor servicio. Evidentemente, por privado, compartimos muchas más información.
Pánico.
¡¡Mi apartamento turístico no tiene reservas en agosto!!
No entremos en pánico. Los pisos con corazón son pisos gestionados por Anfitriona. Y que no haya reservas está dentro de la lógica y de una estrategia pensada.
Y considero adecuado hacer pública esta lógica y esta estrategia por si puede ayudar a otros Anfitriones locales.
Y considero adecuado hacer pública esta lógica y esta estrategia por si nos ayuda a todos a mejorar nuestro desempeño.
Distinta estrategia, distintos resultados.
Adelanto que nuestra estrategia es muy diferente a la de muchos de los otros anfitriones de Vigo. Y también es muy distinta a la que algunos de los propietarios que trabajan con nosotros buscan inicialmente.
- Desde Anfitriona no buscamos la máxima ocupación. La ocupación es un dato que no nos parece relevante.
- Desde Anfitriona buscamos la máxima rentabilidad. Si buscamos cosas diferentes, es normal que los resultados sean también muy diferentes.
Así que me tomo la libertad de compartir, abiertamente, la estrategia que seguimos -y hemos venido siguiendo- por si a algún compañero anfitrión en Vigo, o por si algún querido cliente, tiene interés en conocer nuestra estrategia y desempeño como Anfitriones locales de AirBnb.
Nuestra estrategia pasa por estimar que los ingresos son una ecuación definida por la multiplicación de ocupación y precio. Y la rentabilidad por una función integra ocupación e ingresos.
Anfitriona, líder en gestión de apartamentos turísticos en Vigo
Como sabéis, AirBnB ofrece datos de tus pisos en relación a los anuncios similares de tu zona.
Anfitriona es, indiscutiblemente, el líder en gestión de pisos turísticos en Vigo y su Área -trabajamos en Vigo, Nigrán y Baiona; y pronto abriremos en Orense-. En realidad, casi podríamos decir que es el único actor significativo, pues gestiona unos 85 pisos de un parque total que ronda los 300.
Una cuota de mercado excepcionalmente alta, en un mercado absolutamente fragmentado.
Nota: Ochenta y cinco pisos de setenta y ocho clientes diferentes… En Vigo, la propiedad de los pisos destinados a alquiler turístico está muy repartida.
Nota: Sobre un parque total de 143.500 pisos, unos 18.500 están vacíos, y unos 300 publicados en AirBnB (un 0,002% del parque total).
Datos reales del verano pasado.
Con esta excepcional cuota los datos medios que AirBnB nos muestra son datos representativos para toda la ciudad.
Los datos del verano del año pasado -en negro los pisos gestionados por Anfitriona de Vigo, en gris el resto de pisos de Vigo- nos dan una idea clara…
El año pasado en la temporada de verano tuvimos una ocupación similar a la de los anfitriones locales como puedes observar en la gráfica que AirBnB nos ofrece. En el peor de los escenarios -dos semanas de julio- tuvimos 67,3% de ocupación frente a una media de un 77,8%. En el mejor, ligeramente superior.
Es decir, extrapolando podríamos decir que hubo una media de (30 x 77,8%) 23 días reservados, y los apartamentos gestionados por Anfitriona estuvieron tan solo 20 días ocupados (30 x 67,3%).
Pero AirBnB también nos ofrece la tarifa media, que podemos multiplicar por los días alquilados… 23 x 84 euros = 1932 euros de ingresos los pisos de nuestra competencia; 20 x 101 euros = 2.020 euros los pisos gestionados por Anfitriona…
Y, es cierto que puedes pensar que 88 euros no es mucho, que es solo un 5% más…. pero te habrás dado cuenta que es un 5% más con un 15% menos de ocupación -y menos ocupación son menos gastos, evidentemente-. Es decir, con menos gastos conseguimos más ingresos. Y es evidente que eso es una superior rentabilidad.
Piedras contra mi tejado.
Pero lo que es más importante, y seguro que te has fijado: he escogido la parte más desfavorable del gráfico. Tiro piedras contra mi tejado. Porque si la misma operación la hubiera hecho en la segunda o tercera semana de agosto, sería mucho más favorable a los intereses de Anfitriona.
Si observamos las primeras semanas de agosto… los datos de Anfitriona arrojarían unos 3.918 euros de ingresos medios, (93,3% x 30 x 140), frente a los 2.700 euros de media que habrían conseguido el resto de los pisos en la plataforma AirBnB (93,1% x 30 x 96,4) = 2.700 euros.
Aquí, la diferencia es muy significativa. Un 45% superior.
Estrategia de fijación de precios: acertada.
Los datos de AirBnB muestran que los pisos gestionados por Anfitriona generaron entre un 5% y un 45% más de ingresos. Y con menor ocupación.
Nota: Este esfuerzo de análisis lo hacemos regularmente para todas las semanas del año. No siempre acertamos, pero un piso de Anfitriona genera un 25% más de ingresos en Airbnb al cabo de todo un año… (y hay que añadir las reservas que tenemos por nuestra web, que no son pocas)
Porque más ocupación no es igual a más ingresos.
Entiendo que no «es inmediato» reparar en que más ocupación ni mucho menos significa mayores ingresos… aquí tienes el estudio de un año completo en AirBnB.
¿Y este año que va a pasar?
No lo sé. Ni siquiera sé si va a amanecer mañana.
Lo que sí sabemos es que este año nuestros precios son, nuevamente, un superiores a la media de los otros pisos turísticos de Vigo. Incluso presentan una mayor diferencia que el año pasado.
Y confiamos en tener mejores resultados que el año pasado. Es decir, confiamos en tener una rentabilidad muy superior a la media de los pisos que se alquilan a través de AirBnB en Vigo.
Nota: Es cierto que la calidad de nuestros pisos es, por norma general, muy alta. También nuestras valoraciones. Pero también lo es que muchos de los Anfitriones gestionan solo un piso y no pueden dedicar tanto tiempo como nosotros. En muchas ocasiones sus precios no varían entre temporadas, o no se ajustan a la ocupación, obteniendo así un rendimiento muy por debajo al esperado.
No puedo contestar a la pregunta “que va a pasar”… pero si puedo ofrecerte datos reales.
El año pasado, tal día como hoy (6 de julio), tenía 862 días reservados en verano, a un precio medio de 663 euros por reserva; para un total de 70.229 euros. Este año, 827 noches; a un precio medio de 851 euros; para un total de 88.538 euros.
Así, este año hemos subido ligeramente los precios… y estamos subiendo también los ingresos. ¡¡Que siga así!!
Ingresos repartidos.
Esto es para un total de unos 85 pisos y 78 clientes/propietarios.
Unos ingresos que se reparten por la ciudad, tanto por un alto número de propietarios como por un alto número de tiendas y restaurantes de todo Vigo. Y eso me encanta… porque ¡Vigo mola!
Nos gusta hacer nuestro trabajo. Y además lo hacemos muy bien. Y nos gusta compartir nuestro conocimiento, porque creemos que es bueno para la ciudad y puede ser bueno para el resto de Anfitriones de AirBnB de Vigo.
Si tú también lo crees, por favor comparte este post.
