Gastos del alquiler tradicional.
Cuando hablamos de alquiler turístico somos conscientes de que hay algunos/muchos gastos –gestión, limpieza, consumos, etc-. Pero no solemos tener en cuenta los gastos del alquiler tradicional. Y pueden ser importantes.
Si dudamos entre alquiler turístico o tradicional, debemos jugar con las mismas reglas y descontar gastos de ambas modalidades. Porque cuando nos ponemos a valorar la mejor opción podemos caer en dos trampas. Son dos trampas comunes, no solo inherentes a los ingresos o gastos del alquiler tradicional. Son trampas comunes a alquilar en tradicional, temporada o turístico. Y para comprar, vender o alquilar casi cualquier cosa. A veces, al comparar, nos engañamos.
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La trampa del reflexivo.
Cuando hablo con algún propietario que está pensando en alquilar, muchas veces compara gastos/ingresos reales con gastos/ingresos ficticios. Y esa es la primera trampa. La trampa del reflexivo. Me explico.
Al poner la oración en reflexivo nos parece que pasa a ser cierta. Un propietario dice «este piso se alquila por Y«. Y ya se cree que tiene Y en el bolsillo. Así que compara esa cifra con la real. Y eso es mentira… una cifra es cierta, y la otra es una hipótesis. No podemos compararlas. El año pasado ingresaste X en tradicional, y crees que habrías ingresado Y en turístico. Y viceversa.
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La trampa del vecino.
Y la segunda trampa, muy muy muy habitual -y muy muy muy dañina- es comparar con el apartamento vecino. La trampa del vecino aparece cuando dices «es que el vecino aparece en Idealista por X euros» o, lo que es peor, «es que el vecino me dice que el lo alquila en Y«. Antes esto solo hay dos certezas -que además todos sabemos como ciertas-: el vecino miente; en Idealista está lo que no se alquila -lo que alquilado no aparece-.
Una vez conoces las dos trampas, trata de no caer en ellas. Analiza los gastos del alquiler tradicional. Podrás valorar mejor lo que te conviene.
Gastos de Propiedad.
Gastos inherentes a ser el propietario de un activo inmobiliario: IBI, Impuesto de Basuras, mantenimiento, gastos de comunidad…. etc.
Sí, ya se que dices «que lo pague el huésped«, porque no suele ser así. Los impuestos, el mantenimiento y los gastos de comunidad, al menos los extraordinarios, es norma habitual que los pague el propietario.
Nosotros le calculamos entre un 3-4% de los ingresos por alquiler. Y no incluimos los gastos comunes de la comunidad -que sí que los pagan nuestros inquilinos-.
Gastos de Impagos.
Gastos inherentes a los impagos tanto de alquiler -es estadística- como de consumos – que también es estadística-.
Sí, ya sé que tú eres más hábil que los demás y nunca has tenido un impago. Lo sé. Lo sé. Pero ahora la estadística está en tu contra. ¡Vas a tener un impago pronto!
Seguros de impago, fianzas duplicadas -ahora ya no las permite la Legislación-, avales… los arrendadores hemos inventado de todo. Pero siempre hay «algo» que no cobras. Si no es el alquiler de un año que acaba en desahucio, es el último mes que yatequedasconlafianza; y si no es el agua o la luz del último mes –cuandollegueenvíamelaquelaabono– es la lavadora estropeada o el colchón destrozado. Siempre pasa algo.
Nosotros, para asumir potenciales impagos, calculamos el 3-4% del alquiler. Esto es un impago de un mes cada tres años… Y nos quedamos cortos.
Gastos de «vacío».
Gastos inherentes a tener el apartamento vacío.
Sí, ya sé que tu apartamentos es tan maravilloso que telosacandelasmanos. Ya sé que a la gente le encanta y está mucho tiempo. Y, por supuesto, nunca, nunca, nunca ha estado más de un mes sin alquilar. A mi me pasa lo mismo.
Pero, querámoslo o no, los estudios o apartamentos de un dormitorio -nuestra especialidad- tienen una alta rotación. Es fácil alquilarlos pero también los inquilinos cambian mucho. Calculamos que cada dos años un estudio o apartamento pequeño cambia de inquilino. Y entre uno que se va y otro entra, inevitablemente, pasa al menos un mes.
Calculamos, en estudios o apartamentos pequeños un 4-5%. Esto es un mes libre cada dos años, más agua luz y comunidad.
Gastos de gestión.
Gastos inherentes a poner el apartamento en alquiler.
Sí, ya sé que es menos latoso el alquiler tradicional que el turístico… ¡¡que me vas a contar!!. Pero cada dos años, entra un inquilino nuevo y debemos pagar a la agencia y la limpieza -y quizás reponer algo menor-. ¿Lo haces tú? Está bien… no te pagas, pero también te cuesta dinero/tiempo/energía.
Y no solo es la comercialización… ¡¡mira si hay cosas de las cuales encargarse!!
Nosotros calculamos, en estudios o apartamentos pequeños, un 4-5%. Esto es, una mensualidad y la limpieza que realizamos cada dos años.
¿Cuales son tus gastos en alquiler tradicional?
Como ves, los nuestros gastos en alquiler tradicional suponemos que rondan el 16% de los ingresos. Es cierto que son inferiores al 40% que calculamos en alquiler turístico… pero son unos gastos que deben ser tenidos en cuenta.
¿Cuales son tus gastos?
