Estrategia de precios para este verano 2022.
Nuestra estrategia de precios para el verano. Por si puede ayudar a otros anfitriones locales de Vigo.
Categoría: Datos AirBnB Vigo
Galicia, la cuarta región del mundo en ocupación este verano, en alquiler turístico.
La ocupación en Galicia en agosto de 2021 duplica a grandes ciudades; también presenta mayor ocupación que importantísimos destinos turísticos como Algarve, Andalucía, Costa Azul o Islas Baleares.
Estudio de Ocupación y Precios en alquiler turístico.
Periódicamente realizamos estudios de ocupación y precio en alquiler turístico de los activos que tenemos en gestión.
Este es uno que envío a un propietario.
Ocupación y precios en el Puente de la Constitución 2020
Este año también adelantamos el estudio del Puente de la Constitución. Y acertamos.
Estudio de precios para el Puente de la Constitución, en Vigo.
Como viene siendo habitual, publico mi pequeño estudio de precios para las fechas más señaladas, por si a la comunidad de anfitriones de apartamentos turísticos de Vigo y Galicia les puede ser de utilidad.
El año pasado publiqué los precios que estimaba para el Puente de la Constitución… y también publiqué que mi estrategia había sido equivocada: ¡me equivoqué con los precios, debía haber puesto precios más altos!
Este año a ver si no me equivoco.
Para contrastar le he pedido un estudio también a nuestros hermanos de Adarajas. y publican un extracto aquí.
El estudio de Adarajas.
No les pedía algo tan concreto como los precios para el Puente de la Constitución, si no algo más genérico sobre tipologías, tamaños, tendencias. Pero, claro, también quería el estudio sobre precios.
Su estudio es realmente interesante... aunque, como bien publican, no es fácil encontrar las relaciones entre tamaño, valoraciones y precios. Lo que parece evidente que es que a mayor tamaño mayor precio, no lo es tanto… Aunque cuando profundizas, sí que se encuentran. ¿Tú lo ves?
Nosotros utilizamos otra metodología para extraer y analizar datos. Pero los resultados son muy similares a los que nos cuentan en Adarajas. ¡No esperábamos otra cosa!
Si hacemos una gráfica de todos los apartamentos libres en el centro para el Puente de la Constitución en Vigo, los ordenamos por precio, añadimos las valoraciones, el número de camas y la capacidad… la relación no se hace evidente. ¿Tú la ves?
Desde luego la gráfica que nos provee Adarajas. de todos los apartamentos de Vigo, y la nuestra de los apartamentos en el Centro, son muy similares.
Precios para el Puente de la Constitución.
El análisis concreto sobre los precios para el Puente de la Constitución, también coinciden. En este momento hay menos de 100 apartamentos libres en Vigo para el Puente. Si el COVID lo permite, y esperemos que sí, tendremos otra vez un 100% de ocupación todos los fines de semana previos a Navidad, como el año pasado.
La ciudad de Vigo hace un esfuerzo muy importante para lucir atractiva en Navidad, un esfuerzo que debe ser puesto en valor.
Ya hemos hablado en muchas ocasiones sobre los precios medios en Vigo. Los precios medios para alojarse en Vigo son más bajos que en ciudades similares, y también más bajos que en los municipios de su Área. También en el Puente de la Constitución. Mira el estudio y el gráfico de Adarajas que refleja precios medios por noche de Vigo y municipios limítrofes.
No tiene mucho sentido que Cangas, Moaña, Baiona… o A Coruña y Ourense tengan precios más altos para el Puente de la Constitución que Vigo.
¡Tenemos la mejor iluminación de Navidad del Mundo!
Abel Caballero. Alcalde de Vigo.
Precios en Vigo-Centro.
Si nos centramos en los precios en Vigo-Centro vemos que hay apartamentos desde 123 euros las cuatro noches del Punete. Y ese de 123 euros es un bonito apartamento de un dormitorio, en la zona de Progreso. Perdón, pero: No tiene sentido 30 euros la noche en el Puente de la Constitución. No lo tiene.
Y no es una excepción… puedes pasar cuatro noches en el Puente por 123 euros, y también por 132, 141, 144… todos apartamentos en el centro. No tiene lógica.
Mi visión es: En Vigo hacemos un gran esfuerzo por tener las mejores luces de Navidad del Mundo. ¡¡Pongámoslo en valor!!
Esta es la gráfica de los apartamentos que hay libres a día de hoy en el centro de Vigo para el Puente de la Constitución, y el precio por cuatro noches.
Elige tú donde sitúas tu precio.
Yo lo tengo claro: Va a haber un 100% de ocupación.
Precios de alquileres turísticos en Semana Santa, en Vigo.
Como sabéis, nos encanta estudiar los precios de los alquileres turísticos. Como solo quedan unas semanas, os comentaré mis impresiones sobre los precios de alquileres turísticos en Semana Santa, en Vigo.
Primer dato: Se percibe un aumento en los precios medios.
Parece que los anfitriones de AirBnB nos vamos dando cuenta que proponemos precios más bajos que cualquier otra ciudad en España: se aprecia una subida media, importante, respecto a los precios medios que establecimos el año pasado.
Los precios medios si buscamos apartamentos de un dormitorio en el centro son estos. Y observamos un subida significativa respecto al año pasado.
Muchos apartamentos ya se sitúan alrededor de los 300 euros, cosa que en 2019 prácticamente solo ocurría con so que gestionábamos desde Anfitriona. De todos modos, aún encontramos un grupo de anfitriones que tiene precios por debajo de los 200 euros por los cuatro días de Semana Santa.
Poco me parece menos de 200 euros por cuatro días. Muy poco. Pero allá cada cual.
Mis precios en Semana Santa.
En mi caso, todavía no permito reservas para solo esos cuatro días. Ya en 2018 vimos que en Semana Santa y con malas previsiones, tuvimos un 100% de ocupación. Ahora que Vigo está de moda, seguro repetiremos. Por eso nuestros apartamentos no salen en el gráfico inicial.
Si estudiamos los precios para la semana completa, la cosa no varía. Como siempre vemos situados en los dos extremos los precios «raros», o muy-muy altos o muy-muy bajos. Y en el centro nos encontramos dos tramos… uno creciente hasta los 400 euros. Otro que se sitúa por encima de los 500 euros para toda la semana.
Como puedes observar, todos los que gestionamos en Anfitriona se sitúan en la parte superior del tramo de 400€ o en la inferior de 500€. Considero que es donde se debe estar, en este momento. Alrededor de 500 euros por estar toda la semana en la ciudad de moda, en un apartamento de un dormitorio, me parece totalmente razonable. El que busca un piso especial, de calidad, dará el «salto» hasta los 500€. Además, creo que tendremos nuevamente un 100% de ocupación.
De hecho, como sabéis sigo de cerca la evolución de los precios y de la ocupación… ¡iré subiendo precios a medida que se acerque el día y tengamos una buena previsión meteorológica!
Y tú… ¿que precios propones para Semana Santa?
Reservas para ver las luces de Navidad de Vigo.
El año pasado tuvimos muchas reservas para ver las luces de Navidad. Ya lo decíamos en la entrevista de Faro de Vigo. Pero lo de este año está siendo un escándalo. Para el Puente de la Constitución -lástima que sea un puentín- ya tenemos muchas, muchísimas reservas. Y casi todas ellas -así nos lo dicen-, son para ver la luces de Navidad de Vigo.
Vigo está de moda.
Mucha gente viene a vernos: Vigo está de moda. Es por las humanizaciones, es por las luces, es porque salimos en los medios… y es, sobre todo, porque Vigo mola. Y este turismo, además, es un turismo familiar donde AirBnB y los apartamentos turísticos son una muy buena solución. Por eso, en AirBnB las reservas para ver las luces de Navidad se están notando mucho. La ocupación para el Puente se prevé altísima, casi del 100%.
En Anfitriona, para el Puente de la Constitución, ya tenemos más de quince reservas que nos han preguntado específicamente por las luces de Navidad. ¡¡Cuando se hace algo bien, se nota!!
El caso es que igual que en verano o Semana Santa, hacemos un pequeño estudio y vemos que los precios medios son muy, muy competitivos. Mantener precios bajos está muy bien para que nos pueda conocer cada vez más y más gente. Y para que los que nos visitan se lleven gratas sorpresas.
Precios en Vigo.
Como hago ya desde hace varios años, estudio en profundidad los precios que tenemos los Anfitriones en Vigo. Y parte de ese estudio lo hago público, quizás a alguno le interese.
Precios de apartamentos de un dormitorio.
Si analizamos precios para los apartamentos de un dormitorio, vemos que hay muchos ya reservados a falta de dos meses. Y que los precios se distribuyen así.
En este momento -a unos dos meses de la fecha- hay menos de cincuenta apartamentos de un dormitorio libres en el centro de Vigo. Como siempre, encontramos dos grupos con propuestas «diferentes» -barcos, caravanas o espacios singulares- con precios también «diferentes«. O muy altos, o muy bajos. Para el resto, casi todos los apartamentos se sitúan en la franja entre 180-200 euros para las tres noches del Puente. Un precio medio realmente competitivo de alrededor de 60 euros la noche.
Vemos que también existe un grupo que se sitúa en un precio ligeramente más elevado. Este grupo de seis u ocho apartamentos está entre los 220-240 euros. Es ahí donde se sitúan casi todos los apartamentos de Anfitriona. Una diferencia poco significativa que mantiene un precio muy competitivo, pues los apartamentos de Anfitriona tienen un muy alto standard de calidad-. Y creo que dado que tendremos un100% de ocupación, lo mejor es situarse en el lado de los precios superiores.
Precios de apartamentos de dos dormitorios.
Para este Puente los apartamentos dos dormitorios -o más- serán muy demandados, habida cuenta que el turismo en este Puente tiene marcado carácter familiar. Anfitriona tiene todos los de dos dormitorios ya reservados.
Si analizamos apartamentos de dos dormitorios la situación es similar. Si olvidamos el grupo con precios «extremos» nos encontramos una línea ascendente de precios que se sitúa entre los 220 y 320 euros, por las tres noches. Un apartamento de dos dormitorios por alrededor de 80-100 euros la noche de Puente, es un precio realmente competitivo para nuestros visitantes.
Nota: Sigo pensando deberíamos mantener precios competitivos pero, quizás, dado y atractivo y potencial de Vigo, deberíamos dejar de ser la ciudad más barata de España para viajar.
¿Tú que opinas? ¿Tus reservas para el Puente de diciembre rondan los 60 u 80 euros la noche?
Los precios durante la Feria Conxemar, a falta de dos semanas. En 2019.
Ya decíamos el año pasado que alojarse en Conxemar en Vigo no era prohibitivo, como a veces podía parecer por noticias que salían en la prensa. Nosotros tenemos casi todo alquilado, pero una amigo y antiguo cliente me preguntaba hace unas horas por nuestro tradicional estudio sobre los «precios en Conxemar«. Y la verdad, es que los precios durante la Feria Conxemar de los apartamentos de AirBnB, no son para volverse loco. Al menos lo que hay ahora, a falta de dos semanas. Veamos.
Los precios durante la Feria Conxemar, a falta de dos semanas.
Si estudiamos los apartamentos todavía libres para las tres noches principales, llegando el 30 y saliendo el 3, en Vigo todavía quedan más medio centenar de apartamentos libres -a los que habría que añadir poblaciones cercanas, como Redondela, Cangas o Moaña-. Evidentemente, los que quedan no son los mejores… Pero algunos son buenos y con precios muy, muy razonables. Tres, como ejemplo:
- Céntrico y con garaje.
- Céntrico, pequeño, económico.
- Y algunos otros más, quedan, y están bien.
Si eliminamos los tres/cuatro que se sitúan en cada extremo de precios -suelen ser espacios «raros»: barcos, chalets, o por contra, furgonetas o chabolas- encontramos tres grupos:
– Zona 1. Los apartamentos de «cien euros la noche». Encontramos, en esta mágica cifra, alrededor de quince de ellos… Y muchos con muy buenas valoraciones, céntricos y equipados. Yo apuesto a que estos apartamentos arriesgan poco, porque lo normal es que se alquilen todos.
– Zona 2. Apartamentos entre 500 y 750 euros las tres noches. E incluso en este grupo de unos veinte apartamentos podríamos diferenciar un «salto». La mitad se sitúan justo en la línea de los 500 euros por las tres noches, que siendo una cifra elevada, creo que sigue siendo perfectamente razonable a dos semanas del comienzo de la Feria Conxemar.
– Zona 3. Encontramos unos quince apartamentos en cifras superiores a los 250 euros la noche, llegando hasta los 1.250 euros. Pero son excepciones, y muchas veces espacios muy singulares.
Diferencias entre los precios de 2018 y 2019.
Podemos observar pequeñas diferencias en los precios durante la Feria Conxemar, entre 2018 y 2019, pero no muchos. El estudio el año pasado se realizó con anterioridad, antes de que acabara agosto. En aquel momento detectábamos un grupo de alrededor de 200 euros por las tres noches que, lógicamente, ya no aparece por estar reservado.
Las gráficas son muy similares en 2018 y 2019, aunque se aprecia una pequeña tendencia al alza en los precios.
–
Alojarse en Conxemar en Vigo
En unas semanas empezarán a publicarse noticias que hablarán de alojarse en Conxemar en Vigo. Que si hay que ir a Portugal. Que si hay que ir a Santiago. O que si los precios son prohibitivos…. Es cierto que alojarse en Vigo, durante la Feria Conxemar, no es sencillo. Pero hoy, cuando ya solo falta un mes, todavía hay muchos alojamientos muy accesibles. (Muy baratos, bajo mi humilde punto de vista).
Nosotros, como todos los años, publicamos algunos datos sobre el alojamiento en Conxemar en Vigo, por si sirven a alguien…
Oferta en Conxemar.
Si hacemos un estudio rápido de precios en AirBnB, a día de hoy -finales de agosto-, cuando falta más de un mes para la celebración de Conxemar, observamos como en Vigo/Centro -véase imagen que abre este post- quedan todavía más de cincuenta apartamentos en alquiler en la plataforma si marcamos las tres noches de Feria. Esta cifra sube mucho si marcamos solo un día, obviamente.
Mas de cincuenta apartamentos vacíos, en el centro de Vigo y a un mes de que empiece la Feria, es una oferta perfectamente razonable.
Los precios en Conxemar.
Evidentemente no abogo por subir los precios hasta llegar al absurdo. Creo que Conxemar es una fantástica Feria para Vigo, que Vigo debe apoyar y que el sector debe aprovecharla, pero sin aprovecharse. Tenemos que hacer que alojarse en Vigo sea algo que los visitantes de Conxemar quieran hacer y disfruten haciéndolo. ¡Para que repitan!
Nota: Muchas veces esos precios que son noticia vienen dados porque determinadas plataformas penalizan enormemente el que se cuelgue el «no hay billetes». Así que el hotelero, para no decir que no hay habitaciones, le pone a una un precio ridículamente elevado.
Pero si abogo por poner unos precios razonables y los precios a día de hoy, para asistir a Conxemar, no son elevados. De hecho creo que algunos apartamentos tienen precios excesivamente bajos, en el límite del dumping. Si observamos el gráfico del coste total para los tres días de Feria (noches del 1, 2 y 3) vemos que para dos personas, podríamos definir tres zonas diferentes en cuanto a precios:
- Zona UNO. Entre 120-240 euros por las tres noches. En esta zona se sitúa un tercio de la oferta. En total, diecisiete apartamentos. Y los hay de todo tipo: algunos tienen aparcamiento; otros son céntricos; hay tanto estudios como de uno, dos o tres dormitorios… algunos incluso pueden alojar a cinco o seis personas. No son los apartamentos mejor valorados de Vigo, ni lo que tengan un standard de calidad más alto… pero son, en la mayor parte de las ocasiones apartamentos muy interesantes. Quizás algunos son de propietarios que gestionan mal y no modifican los precios nunca, o de propietarios que no tienen en cuenta las fechas de Conxemar. Pero un apartamento para dos, tres o cuatro personas, por 60 euros la noche, es un precio excesivamente bajo.
- Zona DOS. Entre 260 y 340 euros por las tres noches. En ese rango de precios encontramos una quincena de apartamentos, entre ellos casi todos los gestionados por Anfitriona. Aquí se sitúan los apartamentos más «normales». Un precioso apartamento en Bouzas; los estudios de El Calvario; o apartamentos cerca de El Corte Inglés, con o sin parking. Precios perfectamente razonables situados en el entorno de los 100 euros la noche.
- Zona TRES. Más de 360 euros la noche… y creciendo hasta los 1.000 por las tres noches. En esta franja de precios nos encontramos otro «tercio» de los apartamentos. En esta zona los precios crecen de manera rápida. La parte más alta son propietarios que quieren aprovechar la coyuntura, algo lícito pero que si todos lo hiciéramos quizás, solo quizás, penalizaríamos a la ciudad. Otros son apartamentos muy especiales, o grandes, o con algo que les hace diferentes. Algunos otros solo son «algo más caros que la media». Entre estos algo más caros, podemos encontrar en la franja de los 400 euros por las tres noches -nada descabellado, por otra parte- un precioso ático con terraza; un duplex muy especial, con una hermosa doble altura; o un buen apartamento al lado del Círculo de Empresarios -quizás eso marque la diferencia para una Feria sectorial-. Pero estos últimos rondan los 120/140 euros la noche, que en un apartamento para dos personas, tampoco es excesivo.
Alojarse en Conxemar en Vigo.
Como vemos, alojarse en Conxemar en Vigo, al menos en AirBnB, no es prohibitivo. Encontramos un tercio de la oferta por debajo de un precio que podríamos considerar razonable; un tercio en un precio adecuado; y un tercio con precios algo elevados, pero excepcionalmente encontramos oferta por encima de los 200 euros la noche.
Alojarse en Vigo en AirBnB es realmente económico incuso durante la Feria de Conxemar. Por cierto, me olvidaba:
¡Gracias, Conxemar!
Ingresos en AirBnB en Vigo según la calidad de las fotografías.
En todo nuestro Estudio y análisis sobre los ingresos del alquiler en corta estancia en Vigo hablamos de alquiler de uso turístico. Es como la normativa lo denomina. Pero, como explicamos, la realidad es que los datos eran los obtenidos de la plataforma que es líder destacado del mercado: AirBnB. Y ahora, al hablar de los ingresos en AirBnB en Vigo según la calidad de las fotografías, ya debemos cambiar de denominación a este post: yo no hablamos de ingresos por uso turístico, ya hablamos de ingresos en AirBnB en Vigo. Porque hablar de calidad de fotografías es hablar de AirBnB. ¿No sabes por qué?
Ingresos en AirBnB en Vigo según la calidad de las fotografías.
Cuenta la leyenda que Brian Chesky y Joe Gebbia consiguieron que AirBnB despegara -entre otras muchas cosas- el día que se comenzaron a añadir fotos excepcionales a los anuncios. Cuentan que AirBnB ya funcionaba correctamente, pero Brian y Joe observaron que las fotos de los anuncios eran de mala calidad y entendieron que eso restaba interés a los huéspedes. Así que compraron una buena cámara de fotos, fueron a los alojamientos que ofrecía AirBnB en Nueva York, realizaron unas buenas fotografías de los apartamentos, y a partir de ahí observaron como las reservas en esa ciudad crecían como la espuma. ¿Realidad o ficción? Supongo que como en todos los casos de éxito hay cierta parte de realidad novelada.
Por nuestra parte, nos dispusimos a comprobar si la calidad de las fotografías influía en los ingresos en AirBnB. Y cuánto influía.
La evaluación de la calidad.
No soy fotógrafo profesional, pero se diferenciar una fotografía buena de una mala. Y también se diferenciar una buena de una excelente. Además, ya llevo mucho tiempo trabajando en AirBnB -y en el resto de plataformas– como para saber cuando una anuncio está bien o mal. He escrito bastante sobre ello. Así que evalué las fotografías de 200 anuncios de AirBnB en Vigo. Sin conocer los ingresos que generaban, puntué las fotografías como buenas, regulares o malas.
Me encontré con un grupo de anuncios que tenía una fotografías realmente excepcionales. Entre esas excepcionales estaban, claro, las de los pisos gestionados por anfitriona. Y me encontré con que el grupo de fotografías regulares y malas era realmente reducido. No se si eso significa que soy una Anfitriona optimista, o que los vigueses tienen buena mano para la fotografía. Quizás ambas cosas.
El resultado.
El resultado fue el esperado, pero con una diferencia mayor que la esperada. Los anuncios con fotos que consideraba excepcionales tuvieron unos ingresos por alquiler de uso turístico un 50% superiores a los que tenían unas fotografías calificadas como buenas o regulares, que es lo más habitual. Y los que tenían una fotografías malas, tenían unos ingresos que eran un 50% inferiores a los que tenían fotografías buenas o regulares. ¡¡Una diferencia realmente increíble!!
Parece que la leyenda del growth hacking de AirBnB es demostrable con datos. Y lo que es más importante: algunos apartamentos que se alquilan en Vigo podrían multiplicar por dos sus ingresos en AirBnB solo cambiando las fotografías.
Lo venimos observando en todo el análisis: Una buena gestión es capaz de incrementar los ingresos en AirBnB en Vigo de manera muy significativa.
Este post pertenece a una serie que analiza el Mercado del alquiler de viviendas de uso turístico en Vigo 2017. En unos días aparecerá el nuevo post, con más datos sobre los ingresos en AirBnB en Vigo. Permanece atento o suscríbete, te enviaremos el estudio completo y más consejos para alquilar mejor. Y si te ha gustado: ¡¡comparte!!
[wysija_form id=»1″]