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La respuesta de AirBnB al Coronavirus

En estos últimos días muchos de nosotros hemos hablado sobre la respuesta de AirBnB al Coronavirus. Algunas de sus actuaciones y decisiones fueron discutidas por la comunidad de hosts. Bajo mi punto de vista no sin razón… pues muchas veces la plataforma apoya en exceso a los huéspedes, penalizando a los propietarios en exceso. Supongo que es lógico, pero desde mi punto de vista de propietario -o gestora de propiedades en AirBnB, como es mi caso-, es así.

Pero, para fraseando a Mateo «A Dios lo que es de Dios, y a Brian lo que es de Brian»: Hace un momento me llegó -imagino a todos los hosts españoles nos habrá llegado o estará llegando- una carta de Brian Chesky, CEO de AirBnB, donde explica las nuevas medidas que la plataforma va a tomar… algunas de ellas muy llamativas en apoyo a la comunidad de propietarios. Y esta sí es la respuesta de AirBnB al Coronavirus que algunos esperábamos.

Algunos dirán que son «cara a la galería». A otros nos parecerán bien. Seguro qeu a todos nos gustaría «más». Pero juzgad vosotros mismos. Esto nos dice Chesky:

Hola, Pablo:

Queremos compartir contigo una serie de iniciativas que hemos ideado para superar esta crisis juntos.

Aquí te explicamos los detalles.
Estos últimos dos meses han sido una auténtica debacle para todos. Al igual que muchos de vosotros, me despierto a diario lejos de mis amigos y compañeros de trabajo sin saber muy bien qué nos depara el futuro. Veo las noticias y sufro por todos aquellos países, comunidades y familias que están sobrepasados por la magnitud y el impacto de esta crisis.
Ante esta situación, la industria de los viajes se ha detenido en seco en todo el mundo. Las fronteras están cerradas y los aviones se quedan en tierra. La mayoría de nosotros, incluidos los viajeros, estamos en cuarentena, encerrados en casa para cumplir con las recomendaciones de los Gobiernos. La idea de viajar tal y como la hemos concebido siempre ahora es casi un imposible.
El 11 de marzo, la Organización Mundial de la Salud declaró una pandemia y nosotros nos vimos entre la espada y la pared. Sabíamos que permitir a los viajeros cancelar sus reservas y recibir un reembolso supondría un duro golpe para vuestros ingresos. Sin embargo, no queríamos que ni anfitriones ni viajeros os sintierais obligados a seguir adelante con ellas, pues os habría puesto en riesgo y, al mismo tiempo, habría supuesto un peligro para la salud pública. Así que decidimos que teníamos que permitir que los viajeros cancelaran y recibieran un reembolso total, incluidas todas nuestras tarifas. Nos parece importante incidir en que no tomamos esta decisión por motivos empresariales, sino pensando en velar por la salud pública.
Aunque creo que hicimos bien en poner por delante la salud y la seguridad de toda la comunidad, quiero pediros disculpas por haber comunicado esta información a los viajeros sin haberos pedido vuestra opinión. Somos conscientes de que deberíamos haberos consultado antes, porque así es como trabajan los equipos. Nos habéis hecho llegar lo que pensáis al respecto y sabemos que os hemos decepcionado.
Aunque tal vez no lo haya parecido, os consideramos uno más. Cuando vuestro negocio atraviesa un mal momento, nosotros también pasamos el mal trago. Sabemos que para muchos esta es una época difícil y que las palabras de apoyo se quedan cortas. Por eso, hemos ido un paso más allá y os traemos medidas concretas.
Para que todos podamos salir de esta crisis lo antes posible, hemos ideado una serie de iniciativas que nos van a ayudar a capear el temporal.
Vamos a destinar 250 millones de dólares a ayudar a los anfitriones a sufragar los costes de las cancelaciones debido al coronavirus. Cuando una persona cancele la reserva de un alojamiento por algún motivo relacionado con el virus, siempre y cuando la fecha de llegada esté comprendida entre el 14 de marzo y el 31 de mayo, os abonaremos el 25 % de lo que recibiríais si se aplicase vuestra política de cancelación habitual. Esta medida se aplica de forma retroactiva a todas las cancelaciones de las reservas incluidas en ese periodo que estén relacionadas con el COVID-19. Airbnb cubrirá estos importes íntegramente y empezará a abonarlos en abril. Los viajeros con reservas realizadas hasta el 14 de marzo podrán cancelarlas igualmente y recibir un reembolso estándar o crédito de viaje equivalente al 100 % del importe que abonaron. Visita airbnb.es/250Msupport para obtener más información.
Vamos a crear un fondo de ayuda de 10 millones de dólares para los Superhost. El objetivo será apoyar a los Superhost que alquilan su propia vivienda y que necesitan ayuda para pagar el alquiler o la hipoteca, así como a los anfitriones de experiencias con una larga trayectoria en la plataforma que necesiten un impulso para seguir adelante. Fueron nuestros empleados quienes pusieron en marcha este fondo contribuyendo con donativos hasta alcanzar un total de 1 millón de dólares. Joe, Nate y yo aportaremos los otros 9 millones. A partir de abril, los anfitriones podréis solicitar subvenciones por un importe máximo de 5000 dólares que no tendréis que devolver. Entra en airbnb.es/superhostrelief para obtener más información.
Vamos a dar la posibilidad a los viajeros que has recibido hasta ahora de ayudarte económicamente. Muchos de ellos nos han comentado que están muy agradecidos por la flexibilidad de los anfitriones en Airbnb y nos han comunicado que les gustaría apoyaros con una aportación económica. Para ello, podrán enviar una nota y un donativo a los anfitriones que los han recibido en sus alojamientos. Nuestra intención es poner en marcha esta iniciativa en abril. Sabemos que en medio de esta situación tan difícil cada granito de arena cuenta.
Hemos trabajado codo con codo para lograr que el Gobierno de Estados Unidos incluya a los anfitriones en su programa de incentivos económicos relativo al COVID-19. Ahora los anfitriones en EE. UU. podrán solicitar muchas de las ayudas económicas recogidas en esta ley, incluidos préstamos y subvenciones para PYMES y subsidios de desempleo. Estamos muy agradecidos de que hicierais llegar a los miembros del Congreso más de 105 000 llamadas y correos electrónicos. ¡Lo hemos conseguido!
Estamos preparando más iniciativas. Os enviaremos más información al respecto en las próximas semanas, pero os avanzamos que estamos colaborando con epidemiólogos y expertos para redactar las pautas de limpieza necesarias para garantizar tu seguridad y la de tus huéspedes. También estamos trabajando en un seguro de viajes para todos los miembros de la comunidad y en programas para ayudaros a levantar vuestro negocio.
Tengo el firme compromiso de recuperar el vínculo profesional que nos unía. Cuando trabajamos juntos, somos mejores y tenemos más fuerza; lo hemos demostrado hace poco al unir nuestros esfuerzos para ofrecer alojamiento a quienes están en primera línea de la lucha contra el coronavirus. Juntos vamos a dar alojamiento gratuito o subvencionado a más de 100 000 profesionales sanitarios, trabajadores especializados y miembros del personal de emergencias. Más de 40 000 anfitriones ya os habéis presentado voluntarios para contribuir con la causa. Si todavía no te has apuntado, entra en airbnb.es/covid19relief para unirte a la iniciativa.
La confianza es la base de cualquier equipo y se consolida con el paso del tiempo. Sabemos que tendremos que esforzarnos mucho para que vuelvas a confiar en nosotros como antes, pero nos hemos propuesto conseguirlo. Cuando las puertas del mundo se abran de nuevo, y lo harán, recibiremos juntos a los millones de huéspedes que volverán a viajar.

Te puede gustar más o menos, pero pensando que hoy es uno de abril, que es un plataforma «no cotizada», y, sobre todo, que es una multinacional con sede en San Francisco…. la respuesta a la crisis del Coronavirus me parece, como poco, de las mejores que he visto en estos días.

Como siempre, esperemos que las medidas se implementen de manera correcta, rápida, equitativa… No hay por qué dudar que así será.

Características del alquiler turístico en dos palabras.

Ahora que las diferencias entre alquiler turístico y alquiler tradicional están más en boga que nunca, un potencial cliente me preguntó sobre las características del alquiler turístico.

Me comentó que tenía varias propiedades que históricamente alquilaba en alquiler tradicional, y otras cuantas paradas por diversos problemas. Y me pidió que le explicara las características del alquiler turístico en dos palabras.

También me pidió que usara otras dos palabras para contarle «que debía hacer si quería poner sus activo en alquiler turístico».

Y yo, le escribí este email.

Dos pinceladas sobre las características del alquiler turístico.

Estimado XX, adjunto envío dos pinceladas sobre las características del alquiler turístico. Y aprovecharé para enviarte dos pinceladas sobre nuestra empresa, Anfitriona / Gestora de Viviendas.

El Alquiler de corta duración (o Turístico) en dos -o tres- palabras.

Las tres características más importantes del alquiler turístico sobre el de larga duración, que en mi opinión podríamos considerar «ventajas del alquiler turístico» sobre el de larga duración serían:

  • 1.- Mayores ingresos brutos y netos. En general, en apartamentos pequeños y bien situados (luego hay que estudiar cada caso concreto) genera unos ingresos sensiblemente superiores al tradicional.

Ejemplo.

Un apartamento, céntrico, bonito, bien amueblado, y medianamente nuevo, genera unos 9.000/10.000 euros por alquiler en corta duración en Vigo. Los gastos de gestión son un 20% y los gastos del “propietario” (agua, energía, comunidad, seguro, IBI, Lixo, etc…) son aproximadamente otro 20%. Así que, netos, resultan sobre 5.500 o 6.000.

Ese mismo apartamento, céntrico, bonito, bien amueblado, y medianamente nuevo, en larga duración, se podría alquilar por 425-475 euros al mes. Es decir, entre 5.100 y 5.700. Descontamos gastos de propietario (un mes de agencia, mes sin alquilar cada dos años, seguros, mantenimiento, impuestos, etc) que calculamos en un 12,5%. Así, quedarían entre 4.500 y 5.000 netos. 

Entre 500-1.000 euros, que no es mucho… pero no están nada mal. EN Vigo, los ingresos netos son aproximadamente un 20% superiores en alquiler turístico que en alquiler tradicional.

Hsta cierto punto es lógico, pues un esfuerzo superior se traduce en unos ingresos superiores.

  • 2.- Menor riesgo de impago. Por un lado la legislación no favorece la aparición de okupas e impagos. Por otro, y creo que es una razón de peso, los pagos son “por adelantado”, con tarjeta, y se presenta el DNI a la entrada. Lo que dificulta enrmemente los impagos y okupaciones.
  • 3.- El apartamento “vuelve a ser tuyo”. El inmueble puedes usarlo cuando quieras, puedes reservarlo para ti, para tus familiares o amigos… puedes cambiar de modo de alquiler en cualquier momento, venderlo… No estás atado a un alquiler de 5 o 7 años.

Siempre es agradable tener una mayor rentabilidad, pero podría decirte que el 90% de los propietarios a los que gestiono sus apartamentos lo que más valoran es minimizar riesgos y no estar «atado» tanto tiempo.

Anfitriona, en otras dos palabras.

Aprovecho para contarte algo más de mi empresa. Gestionar un apartamento no es complicado, pero puede ser un poco “coñazo”. Si me permites la expresión. Los inquilinos llegan en fin de semana, a cualquier hora, hay que limpiarlo y mantenerlo… y demás. 

Pero además, gestionarlo “bien” requiere de cierto expertise. Para conseguir los mejores resultados -buen posicionamiento, optimización de precios, respuestas rápidas y adecuadas, etc.-

Por eso creamos Anfitriona (www.anfitriona.es). Nos encargamos de “todo”: ponemos el anuncio en las diversas plataformas, administramos reservas y pre-reservas, gestionamos checkin y checkout, limpieza, mantenimiento, etc…- y cobramos un 20% de los ingresos por alquiler.

En este momento gestionamos alrededor de 50 apartamentos en Vigo. Y nuestros clientes están contentos y nos recomiendan a sus amigos, como has podido comprobar.

Los huéspedes, que nos consideran “superhost” en AirBnB. Superhost es la calificación más alta de un anfitrión en esta plataforma) desde hace ya mucho tiempo… ni recuerdo cuantos.

Confío en que mi propuesta sea de interés.

Y también confío en que las características del alquiler turístico en dos palabras os hayan ayudado.

Precios de alquileres turísticos en Semana Santa, en Vigo.

Como sabéis, nos encanta estudiar los precios de los alquileres turísticos. Como solo quedan unas semanas, os comentaré mis impresiones sobre los precios de alquileres turísticos en Semana Santa, en Vigo.

Primer dato: Se percibe un aumento en los precios medios.

Parece que los anfitriones de AirBnB nos vamos dando cuenta que proponemos precios más bajos que cualquier otra ciudad en España: se aprecia una subida media, importante, respecto a los precios medios que establecimos el año pasado.

Los precios medios si buscamos apartamentos de un dormitorio en el centro son estos. Y observamos un subida significativa respecto al año pasado.

Muchos apartamentos ya se sitúan alrededor de los 300 euros, cosa que en 2019 prácticamente solo ocurría con so que gestionábamos desde Anfitriona. De todos modos, aún encontramos un grupo de anfitriones que tiene precios por debajo de los 200 euros por los cuatro días de Semana Santa.

Poco me parece menos de 200 euros por cuatro días. Muy poco. Pero allá cada cual.

Mis precios en Semana Santa.

En mi caso, todavía no permito reservas para solo esos cuatro días. Ya en 2018 vimos que en Semana Santa y con malas previsiones, tuvimos un 100% de ocupación. Ahora que Vigo está de moda, seguro repetiremos. Por eso nuestros apartamentos no salen en el gráfico inicial.

Si estudiamos los precios para la semana completa, la cosa no varía. Como siempre vemos situados en los dos extremos los precios «raros», o muy-muy altos o muy-muy bajos. Y en el centro nos encontramos dos tramos… uno creciente hasta los 400 euros. Otro que se sitúa por encima de los 500 euros para toda la semana.

Como puedes observar, todos los que gestionamos en Anfitriona se sitúan en la parte superior del tramo de 400€ o en la inferior de 500€. Considero que es donde se debe estar, en este momento. Alrededor de 500 euros por estar toda la semana en la ciudad de moda, en un apartamento de un dormitorio, me parece totalmente razonable. El que busca un piso especial, de calidad, dará el «salto» hasta los 500€. Además, creo que tendremos nuevamente un 100% de ocupación.

De hecho, como sabéis sigo de cerca la evolución de los precios y de la ocupación… ¡iré subiendo precios a medida que se acerque el día y tengamos una buena previsión meteorológica!

 

Y tú… ¿que precios propones para Semana Santa?

Gastos del alquiler tradicional.

Cuando hablamos de alquiler turístico somos conscientes de que hay algunos/muchos gastos –gestión, limpieza, consumos, etc-. Pero no solemos tener en cuenta los gastos del alquiler tradicional. Y pueden ser importantes.

Si dudamos entre alquiler turístico o tradicional, debemos jugar con las mismas reglas y descontar gastos de ambas modalidades. Porque cuando nos ponemos a valorar la mejor opción podemos caer en dos trampas. Son dos trampas comunes, no solo inherentes a los ingresos o gastos del alquiler tradicional. Son trampas comunes a alquilar en tradicional, temporada o turístico. Y para comprar, vender o alquilar casi cualquier cosa. A veces, al comparar, nos engañamos.

  • La trampa del reflexivo.

Cuando hablo con algún propietario que está pensando en alquilar, muchas veces compara gastos/ingresos reales con gastos/ingresos ficticios. Y esa es la primera trampa. La trampa del reflexivo. Me explico.

Al poner la oración en reflexivo nos parece que pasa a ser cierta. Un propietario dice «este piso se alquila por Y«. Y ya se cree que tiene Y en el bolsillo. Así que compara esa cifra con la real. Y eso es mentira… una cifra es cierta, y la otra es una hipótesis. No podemos compararlas. El año pasado ingresaste X en tradicional, y crees que habrías ingresado Y en turístico. Y viceversa.

  • La trampa del vecino.

Y la segunda trampa, muy muy muy habitual -y muy muy muy dañina- es comparar con el apartamento vecino. La trampa del vecino aparece cuando dices «es que el vecino aparece en Idealista por X euros» o, lo que es peor, «es que el vecino me dice que el lo alquila en Y«. Antes esto solo hay dos certezas -que además todos sabemos como ciertas-: el vecino miente; en Idealista está lo que no se alquila -lo que alquilado no aparece-.

 

Una vez conoces las dos trampas, trata de no caer en ellas. Analiza los gastos del alquiler tradicional. Podrás valorar mejor lo que te conviene.

Gastos de Propiedad.

Gastos inherentes a ser el propietario de un activo inmobiliario: IBI, Impuesto de Basuras, mantenimiento, gastos de comunidad…. etc.

Sí, ya se que dices «que lo pague el huésped«, porque no suele ser así. Los impuestos, el mantenimiento y los gastos de comunidad, al menos los extraordinarios, es norma habitual que los pague el propietario.

Nosotros le calculamos entre un 3-4% de los ingresos por alquiler. Y no incluimos los gastos comunes de la comunidad -que sí que los pagan nuestros inquilinos-.

Gastos de Impagos.

Gastos inherentes a los impagos tanto de alquiler -es estadística-  como de consumos – que también es estadística-.

Sí, ya sé que tú eres más hábil que los demás y nunca has tenido un impago. Lo sé. Lo sé. Pero ahora la estadística está en tu contra. ¡Vas a tener un impago pronto!

Seguros de impago, fianzas duplicadas -ahora ya no las permite la Legislación-, avales… los arrendadores hemos inventado de todo. Pero siempre hay «algo» que no cobras. Si no es el alquiler de un año que acaba en desahucio, es el último mes que yatequedasconlafianza; y si no es el agua o la luz del último mes –cuandollegueenvíamelaquelaabono– es la lavadora estropeada o el colchón destrozado. Siempre pasa algo.

Nosotros, para asumir potenciales impagos, calculamos el 3-4% del alquiler. Esto es un impago de un mes cada tres años… Y nos quedamos cortos.

Gastos de «vacío».

Gastos inherentes a tener el apartamento vacío.

Sí, ya sé que tu apartamentos es tan maravilloso que telosacandelasmanos. Ya sé que a la gente le encanta y está mucho tiempo. Y, por supuesto, nunca, nunca, nunca ha estado más de un mes sin alquilar. A mi me pasa lo mismo.

Pero, querámoslo o no, los estudios o apartamentos de un dormitorio -nuestra especialidad- tienen una alta rotación. Es fácil alquilarlos pero también los inquilinos cambian mucho. Calculamos que cada dos años un estudio o apartamento pequeño cambia de inquilino. Y entre uno que se va y otro entra, inevitablemente, pasa al menos un mes.

Calculamos, en estudios o apartamentos pequeños un 4-5%. Esto es un mes libre cada dos años, más agua luz y comunidad.

Gastos de gestión.

Gastos inherentes a poner el apartamento en alquiler.

Sí, ya sé que es menos latoso el alquiler tradicional que el turístico… ¡¡que me vas a contar!!. Pero cada dos años, entra un inquilino nuevo y debemos pagar a la agencia y la limpieza -y quizás reponer algo menor-. ¿Lo haces tú? Está bien… no te pagas, pero también te cuesta dinero/tiempo/energía.

Y no solo es la comercialización… ¡¡mira si hay cosas de las cuales encargarse!!

Nosotros calculamos, en estudios o apartamentos pequeños, un 4-5%. Esto es, una mensualidad y la limpieza que realizamos cada dos años.

 

¿Cuales son tus gastos en alquiler tradicional?

Como ves, los nuestros gastos en alquiler tradicional suponemos que rondan el 16% de los ingresos. Es cierto que son inferiores al 40%  que calculamos en alquiler turístico… pero son unos gastos que deben ser tenidos en cuenta.

¿Cuales son tus gastos?

 

 

 

 

 

 

Objetivos 2020

Por estas fechas siempre hacíamos un resumen de la situación del mercado de viviendas de uso turístico, de las tendencias y/o del mercado inmobiliario en Vigo. Pero este año todos hemos visto noticias sobre las viviendas de uso turístico y del mercado inmobiliario. Ya sabemos que es un mercado que crece, de manera estable, y que es un beneficio para una ciudad que los necesita -por más que de vez en cuando salten de vez titulares negativos-.

En un ejercicio de transparencia vamos a comentar algo más interesante -si cabe-. En vez de objetivos y tendencia de AirBnB y de las viviendas de uso turístico, -que ya lo hace mi amigo JuanJo Bande– vamos a comentar los objetivos de Anfitriona para este 2020.

Con ello vamos a seguir en la línea que nos marcamos cuando creamos esta pequeña empresa: ser transparentes en un mundo bastante poco transparente.

 

Crecimiento de Anfitriona.

En este momento tenemos alrededor de un 25% de cuota de mercado. En una mercado totalmente atomizado, esta cifra nos hace líderes indiscutibles en Vigo. La competencia existente no tiene los mismos objetivos que nosotros, ni cualitativos ni cuantitativos. Difícilmente la competencia que está naciendo podrá alcanzar nuestra capacidad de gestión en los próximos años: por ahora nadie más que Anfitriona alcanza la cifra mínima para ofrecer un servicio adecuado a los clientes en Vigo. Esto nos da un cierto margen en nuestra gestión.

Una vez alcanzada por Anfitriona esa cifra mágica de apartamentos que nos permite optimizar nuestros recursos para obtener el máximo rendimiento para los activos de nuestros clientes y, además, ofrecer el mejor servicio tanto a nuestros huéspedes como a la ciudad -que era uno de nuestro objetivos iniciales-, buscaremos, manteniendo esa cuota de mercado, optimizar nuestro desempeño.

– Mejoras en Anfitriona.

Y optimizar nuestro desempeño es igual a mejorar. Nuestra valoración en AirBnB es máxima -somos SuperHost de AirBnB hace ya muchos meses-, pero buscaremos mejorar, más si cabe, la calidad de nuestra propuesta tanto para los propietarios, como para los huéspedes, como para la propia ciudad de Vigo.

  • Eliminaremos de nuestro portfolio los apartamentos que generen un peor desempeño y tengan peores evaluaciones. Los cambiaremos por apartamentos de mayor calidad, en aras de ofrecer la mejor versión de nuestra ciudad.
  • Ofreceremos a nuestros huéspedes -más de 6.000 al año- servicios con mayor valor añadido, apoyándonos en socios locales de prestigio.
  • Ofreceremos a los propietarios que confían en nosotros para gestionar sus viviendas de uso turístico mejores servicios: mantenimiento preventivo y mejora de sus activos, mejores oportunidades de inversión y venta, nuevos tipos de alquiler, etc.

En ese sentido, nuestro crecimiento en Vigo será más cualitativo que cuantitativo, y eso se verá reflejado en la mejora de nuestras dos sedes, la física y la virtual. Y también en nuestra oferta.

 

Expansión de Anfitriona.

Donde buscaremos en crecimiento cuantitativo no será en Vigo, como decimos. Pero sí lo será en otras localizaciones. Vigo ha sido un pequeño éxito tanto personal como profesional, y apetece probar en otras zonas para tratar de replicarlo. Bayona y Nigrán son nuestra primera etapa.

Pero pronto habrá más. Nos estamos asociando con profesionales del sector para replicar nuestro modelo de éxito en otras ciudades. Los modelos que proponemos y utilizamos son variados… así que si te apetece mostrar tu ciudad a algunos visitantes, y te encaja que colaboremos: ¡Ponte en contacto con nosotros! Estaremos encantados de colaborar.

 

Digitalización.

Anfitriona es 100% digital. De hecho, Anfitriona nació digital… nació como una empresa #proptech con ánimo de apalancarse en las tecnologías existentes para optimizar el desempeño y maximizar el valor de los activos.

Y seguro que lo estamos consiguiendo. Porque cuando hablo con otros propietarios de apartamentos turísticos que gestionan ellos mismos sus activos, me doy cuenta del alto valor añadido que ofrece Anfitriona. Un mejor posicionamiento, una mejor estrategia de precio, un mayor control… y también, por qué no decirlo, un 20-25% más de reservas, que es lo que nuestra página web está consiguiendo.

Pero debemos seguir en esta línea… Apoyarnos en la tecnología nos permite hacer cosas increíbles, mantener unos procesos rápidos y controlados. Pero podemos mejorar el análisis de los resultados que nuestros más de medio centenar de apartamentos ofrece, potenciarnos como marca única, optimizar todavía más precios y ocupaciones. Y también mejorar nuestros procesos internos. En ellos estamos, y mucho de ello lo compartimos. Aunque a veces nos equivoquemos.

Mejorar, de manera permanente, nuestro software de gestión y análisis y nuestro proceso digital es fundamental para nosotros, y una grandísima ventaja competitiva.

 

Nuevos negocios de Anfitriona.

Uy. Pese a que seamos muy transparentes, de eso hoy todavía no voy a decir nada. Pero mola… iremos informando.

 

¡Feliz 2020!

 

 

 

Me confundí con el Puente y las luces…

Sí. Hay que decirlo. Me confundí. Después de estudiarlo a fondo, y con tiempo me confundí. Allá por primeros de octubre me arriesgaba a publicar mis precios para el Puente de la Constitución. Y me confundí.

Textualmente decía:

«Vemos que también existe un grupo que se sitúa en un precio ligeramente más elevado. Este grupo de seis u ocho apartamentos está entre los 220-240 euros. Es ahí donde se sitúan casi todos los apartamentos de Anfitriona. (…) creo que dado que tendremos un 100% de ocupación, lo mejor es situarse en el lado de los precios superiores.»

Decía que colocaba los apartamentos de Anfitriona en «el precio máximo razonable», y me confundí. Porque aún posicionando los apartamentos de Anfitriona en la «parte alta de la tabla», a día de hoy tengo todo alquilado.

100% de ocupación.

Y digo a día de hoy, pero realmente hace ya varios días que tenemos un 100% de ocupación, y a mucha gente llamando y pidiendo alojamiento para el Puente. La verdad es que ni en Conxemar me pasó esto.

Una lástima, porque podíamos haber subido los precios ligeramente. Una media de 60-70 euros la noche no está mal, pero en vista de lo bien que quedaron las luces y la fantástica programación, nuestros visitantes habrían que dado igual de satisfechos con una media de 70-80… y eso habría esto mejor.

La luces, un acierto.

La verdad es que esto de las luces -y resto de programación- ha sido un enorme acierto. Vigo mola… y lo tenemos que decir.

 

 

 

 

 

El precio para un apartamento turístico.

Hay una pregunta que siempre me hacen los propietarios de los apartamentos cuando me encargan gestionarlos en alquiler turístico. «¿A cuanto se alquila una noche? ¿Cuál es el precio para un apartamento turístico?».

Y como soy gallega -de Vigo- no puedo contestar otra cosa que no sea: «Depende«. La realidad es que no importa el precio, no importa que sea alto o bajo. Importa el mix entre ocupación y precio.

 

¿Es bueno el precio recomendado para un apartamento turístico?

Todos los que somos anfitriones de AirBnB hemos recibido mensajes de AirBnB que nos «recomienda» bajar el precio. Y da igual el precio que tengas, ¡¡siempre recomienda bajarlo más!!

A veces me parece que los propietarios entablamos una batalla de precios contra AirBnB. AirBnB quiere que pongamos el precio más barato posible -no se bien porqué-. Y nosotros queremos el precio más alto para nuestro apartamento turístico -tampoco se bien porqué-.

La pregunta es…. ¿Es positivo usar ese precio recomendado?

En Vigo, los precios de los apartamentos turísticos son los más bajos de España.

Si entras en los diversos foros de hosts de AirBnB, verás que todos comentamos lo mismo: «AirBnB me recomienda bajar el precio por noche de mi apartamento.» Da igual que esté en Murcia, en Madrid, o en Vigo. Y eso que Vigo tiene la media de precios/noche más baja de la grandes ciudades de España.

Por cierto: deberemos investigar porqué. Pero en Vigo los precios medios son sensiblemente más bajos que ciudades similares -Valladolid, Gijón, Santander, Logroño- y también en ciudades cercanas, más pequeñas, como Pontevedra y Ourense, donde la comparación debería ser favorable a Vigo. Quizás es que Vigo es, por norma general, una ciudad barata. Pero deberemos investigar por qué los precios de los apartamentos son, de media, sensiblemente más bajos que en ciudades comparables.

Aún así, aunque los precios sean bajos, parece que AirBnB siempre recomienda precios aún más bajos… aunque no siempre tenga justificación económica.

Un precio más alto para un apartamento turístico no significa más ingresos.

Todos conocemos la ley de la oferta y la demanda. Es evidente que un precio más bajo producirá más reservas…. pero lo que no debe ser evidente para algunos es que más reservas a un precio más bajo no es equivalente a más ingresos.
Y cuando digo que no es evidente para «algunos» me refiero a tres grupos de personas. Y son tres grupos que tiene mucho interés para mí.

 

  • Propietarios-Clientes. A mis propietarios-clientes les importa mucho el «precio por noche». Muchas veces sin valorar la diferencia de precio entre temporada alta o baja; de un noche o de siete noches; etc. En mi opinión lo importante son los ingresos anuales, no lo del día, semana o mes en curso.
  • Propietarios de Vigo. En general todos -me incluyo- tenemos precios más bajos que la media de otras ciudades similares. Eso es algo que deberíamos analizar y sobre lo que hemos escrito.
  • El algoritmo de AirBnB. Apuesta siempre por una bajada de precio. Siempre. Aunque económicamente no sea lo más razonable.

Cuando el precio para un apartamento turístico significa más rentabilidad…

Hoy recibo uno de esos emails diarios en los que AirBnB me recomienda bajar el precio de uno de mis apartamentos. En concreto me recomienda bajar el precio de esta maravilla de apartamento que tenemos en Bouzas. Y me explica, como vemos en la imagen, que «El precio de mi anuncio es más alto», y me da un Consejo: Prueba a bajar el precio para conseguir más reservas.

Me dice que mi precio es alto, 7 euros más que la referencia. Y que por lo tanto las reservas son bajas, un 35% menos que la referencia. Ley de la Oferta y la Demanda: Más precio = menos reservas. Hasta aquí, bien.

Porque es evidente que a un precio más bajo, por norma general, conseguirá más reservas. Pero esto no significa que sea lo mejor. Veamos:

  • Mi apartamento: Mi tarifa por noche, 33€ (entre 31-35) x 30 días x 30% (ocupación) = 297 euros.
  • Recomendación: Tarifa por noche, 24,5€ (entre 24-25) x 30 días x 46% (ocupación) = 343 euros.

Bajando precios un 25% (la diferencia entre 33 y 24,5) habría ingresado 46 euros más y habría tenido ocupado el apartamento 5 días más. ¿vale la pena?

Vale la pena tener un precio más alto para un apartamento turístico: ¡SÍ!

Claro, esa es la pregunta. ¿Vale la pena cinco días más alquilado por solo 46 euros? ¿Cinco días, cuarenta y seis euros? Mi respuesta es clara y rotunda. NO. En este caso concreto no vale la pena alquilar 5 días por 46 euros. Pero creo que ninguno de nosotros pensamos que alquilar 5 días a 46 euros vale la pena.

La respuesta espero que además de clara y rotunda sea también convincente: Ni este ni en ningún caso vale la pena bajar tanto los precios.

Fijémonos: AirBbB me ofrecía esos datos hoy, para previsiones de mes siguiente… Así que, ¡¡¡a 33 euros puedo todavía alquilar 20 noches que tenía libres!!!

Y si nos fijamos en datos pasados vemos que… !!ups¡¡ La propuesta de AirBnB me habría reportado 24,5 x 30 x 44% y por la que yo opté me reportó 33 x 30 x 100%. 323 frente a 990.

323 euros frente a 990. No hay color.

Esos 46 euros por cinco días -que no valen la pena ni estimados como más vale 46 euros que nada- se ven totalmente fuera de lugar si pensamos que en un mes hemos logrado más de 600 euros de diferencia…

Demostrado: Vale la pena tener el precio ADECUADO para un apartamento turístico. Y ese no siempre es el más bajo.

 

¿Tú que opinas? ¿Usas los precios recomendados?

Si usas los precios recomendados, te recomendamos que hables con nosotros… Si nos dejas tu apartamento en gestión te demostraremos porqué muchos de nuestros clientes dicen: «Ingreso mucho más dinero con Anfitriona que antes que lo hacía yo… ¡¡y ahora ellos se ocupan de todo!!»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Reservas para ver las luces de Navidad de Vigo.

El año pasado tuvimos muchas reservas para ver las luces de Navidad. Ya lo decíamos en la entrevista de Faro de Vigo. Pero lo de este año está siendo un escándalo. Para el Puente de la Constitución -lástima que sea un puentín- ya tenemos muchas, muchísimas reservas. Y casi todas ellas -así nos lo dicen-, son para ver la luces de Navidad de Vigo.

Vigo está de moda.

Mucha gente viene a vernos: Vigo está de moda. Es por las humanizaciones, es por las luces, es porque salimos en los medios… y es, sobre todo, porque Vigo mola. Y este turismo, además, es un turismo familiar donde AirBnB y los apartamentos turísticos son una muy buena solución. Por eso, en AirBnB las reservas para ver las luces de Navidad se están notando mucho. La ocupación para el Puente se prevé altísima, casi del 100%.

En Anfitriona, para el Puente de la Constitución, ya tenemos más de quince reservas que nos han preguntado específicamente por las luces de Navidad. ¡¡Cuando se hace algo bien, se nota!!

 

El caso es que igual que en verano o Semana Santa, hacemos un pequeño estudio y vemos que los precios medios son muy, muy competitivos. Mantener precios bajos está muy bien para que nos pueda conocer cada vez más y más gente. Y para que los que nos visitan se lleven gratas sorpresas.

 

Precios en Vigo.

Como hago ya desde hace varios años, estudio en profundidad los precios que tenemos los Anfitriones en Vigo. Y parte de ese estudio lo hago público, quizás a alguno le interese.

Precios de apartamentos de un dormitorio.

Si analizamos precios para los apartamentos de un dormitorio, vemos que hay muchos ya reservados a falta de dos meses. Y que los precios se distribuyen así.

En este momento -a unos dos meses de la fecha- hay menos de cincuenta apartamentos de un dormitorio libres en el centro de Vigo. Como siempre, encontramos dos grupos con propuestas «diferentes» -barcos, caravanas o espacios singulares- con precios también «diferentes«. O muy altos, o muy bajos. Para el resto, casi todos los apartamentos se sitúan en la franja entre 180-200 euros para las tres noches del Puente. Un precio medio realmente competitivo de alrededor de 60 euros la noche.

Vemos que también existe un grupo que se sitúa en un precio ligeramente más elevado. Este grupo de seis u ocho apartamentos está entre los 220-240 euros. Es ahí donde se sitúan casi todos los apartamentos de Anfitriona. Una diferencia poco significativa que mantiene un precio muy competitivo, pues los apartamentos de Anfitriona tienen un muy alto standard de calidad-. Y creo que dado que tendremos un100% de ocupación, lo mejor es situarse en el lado de los precios superiores.

 

Precios de apartamentos de dos dormitorios.

Para este Puente los apartamentos dos dormitorios -o más- serán muy demandados, habida cuenta que el turismo en este Puente tiene marcado carácter familiar. Anfitriona tiene todos los de dos dormitorios ya reservados.

Si analizamos apartamentos de dos dormitorios la situación es similar. Si olvidamos el grupo con precios «extremos» nos encontramos una línea ascendente de precios que se sitúa entre los 220 y 320 euros, por las tres noches. Un apartamento de dos dormitorios por alrededor de 80-100 euros la noche de Puente, es un precio realmente competitivo para nuestros visitantes.

Nota: Sigo pensando deberíamos mantener precios competitivos pero, quizás, dado y atractivo y potencial de Vigo, deberíamos dejar de ser la ciudad más barata de España para viajar.

 

¿Tú que opinas? ¿Tus reservas para el Puente de diciembre rondan los 60 u 80 euros la noche?

 

 

 

Los precios durante la Feria Conxemar, a falta de dos semanas. En 2019.

Ya decíamos el año pasado que alojarse en Conxemar en Vigo no era prohibitivo, como a veces podía parecer por noticias que salían en la prensa. Nosotros tenemos casi todo alquilado, pero una amigo y antiguo cliente me preguntaba hace unas horas por nuestro tradicional estudio sobre los «precios en Conxemar«. Y la verdad, es que los precios durante la Feria Conxemar de los apartamentos de AirBnB, no son para volverse loco. Al menos lo que hay ahora, a falta de dos semanas. Veamos.

Los precios durante la Feria Conxemar, a falta de dos semanas.

Si estudiamos los apartamentos todavía libres para las tres noches principales, llegando el 30 y saliendo el 3, en Vigo todavía quedan más medio centenar de apartamentos libres -a los que habría que añadir poblaciones cercanas, como Redondela, Cangas o Moaña-. Evidentemente, los que quedan no son los mejores… Pero algunos son buenos y con precios muy, muy razonables. Tres, como ejemplo:

 

Si eliminamos los tres/cuatro que se sitúan en cada extremo de precios -suelen ser espacios «raros»: barcos, chalets, o por contra, furgonetas o chabolas- encontramos tres grupos:

– Zona 1. Los apartamentos de «cien euros la noche». Encontramos, en esta mágica cifra, alrededor de quince de ellos… Y muchos con muy buenas valoraciones, céntricos y equipados. Yo apuesto a que estos apartamentos arriesgan poco, porque lo normal es que se alquilen todos.

– Zona 2. Apartamentos entre 500 y 750 euros las tres noches. E incluso en este grupo de unos veinte apartamentos podríamos diferenciar un «salto». La mitad se sitúan justo en la línea de los 500 euros por las tres noches, que siendo una cifra elevada, creo que sigue siendo perfectamente razonable a dos semanas del comienzo de la Feria Conxemar.

– Zona 3. Encontramos unos quince apartamentos en cifras superiores a los 250 euros la noche, llegando hasta los 1.250 euros. Pero son excepciones, y muchas veces espacios muy singulares.

Diferencias entre los precios de 2018 y 2019.

Podemos observar pequeñas diferencias en los precios durante la Feria Conxemar, entre 2018 y 2019, pero no muchos. El estudio el año pasado se realizó con anterioridad, antes de que acabara agosto. En aquel momento detectábamos un grupo de alrededor de 200 euros por las tres noches que, lógicamente, ya no aparece por estar reservado.

Las gráficas son muy similares en 2018 y 2019, aunque se aprecia una pequeña tendencia al alza en los precios.

 

 

 

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Los precios del alquiler turístico en Vigo

Hablar de los alquileres -sean turísticos, por temporada o de larga duración- y no poner el grito en el cielo diciendo que están «todos sin excepción, en todos los sitios, y sin ningún matiz» caros, carísimos,  es políticamente incorrecto. Lo dije una vez en una entrevista en la prensa, y me criticaron. Puntualizo que me criticaron pocos, la amplia mayoría lo entendió -o no me leyó-.

Así que no diré aquello de que los precios de alquiler turístico en Vigo están baratos. Diré que los precios de los alquileres turísticos en Vigo son los más baratos de nuestro entorno. Eso, es una realidad.

Los precios de los alquileres turísticos en nuestro entorno.

Ya escribí sobre el precio de los alquileres turísticos en Vigo en otro post. En él, hablábamos de nuestra estrategia e fijación de precios. Escribía que evidentemente Madrid, o Barcelona tenían precios que prácticamente duplicaban o triplicaban el de Vigo. Pero Marido Barcelona son ciudades que no son comparables a Vigo.

Vigo.

Vigo presenta el pasado mes de abril una media de 56 euros, con picos de 72 euros en agosto, y 50 en febrero.

Madrid, Barcelona. Gijón, Valladolid.

Madrid presentó una media en abril de 96 euros y Barcelona de 154 euros; con picos de 100 y 168, respectivamente. Es evidente que Madrid y Barcelona está fuera de nuestro alcance en cuanto a afluencia de turistas. Pero ciudades muy similares a Vigo como podrían ser Gijón o Valladolid, también presentan precios superiores.

Gijón, 80 euros de media en abril, con 96 euros en verano y 65 euros en invierno. Alrededor de un 25% más.  Valladolid, con un mercado mucho más estable, presenta 79 euros en abril de máxima, y 67 euros de mínimo. Un 20% superiores que los precios de Vigo.

 

Cangas del Morrazo, Coruña, Ourense.

Incluso ciudades cercanas, más pequeñas que Vigo, presentan precios superiores… Vemos Cangas, con 80 euros de media en abril, y picos de 91 en agosto para mínimas de 70 euros en invierno. Ourense, con 60de media en abril y una mínima de 56 euros. Coruña, con 64 euros en abril y mínimas de 58 euros. Ourense, con media en abril de 60 euros.

Si es cierto que Madrid y Barcelona, y Málaga, Palma o Valencia tienen una afluencia turística que no es comparable. Otras ciudades del norte, como Santander, Bilbao o San Sebastián, es comprensible que tengan precios más altos que Vigo. Pero los precios en Vigo deberían ser comparables a los de Valladolid y Gijón… y estas ciudades presentan precios un 20 o 25% superiores a los que ofrecemos los anfitriones de Airbnb de Vigo.

No solo eso… ofrecemos precios más baratos que en Ourense, Coruña o Cangas… y creo que es algo que deberíamos analizar.