Yo soy la AnfitrionaYo soy la Anfitriona

By Anfitriona

Precios de alquileres turísticos en Semana Santa, en Vigo.

Como sabéis, nos encanta estudiar los precios de los alquileres turísticos. Como solo quedan unas semanas, os comentaré mis impresiones sobre los precios de alquileres turísticos en Semana Santa, en Vigo.

Primer dato: Se percibe un aumento en los precios medios.

Parece que los anfitriones de AirBnB nos vamos dando cuenta que proponemos precios más bajos que cualquier otra ciudad en España: se aprecia una subida media, importante, respecto a los precios medios que establecimos el año pasado.

Los precios medios si buscamos apartamentos de un dormitorio en el centro son estos. Y observamos un subida significativa respecto al año pasado.

Muchos apartamentos ya se sitúan alrededor de los 300 euros, cosa que en 2019 prácticamente solo ocurría con so que gestionábamos desde Anfitriona. De todos modos, aún encontramos un grupo de anfitriones que tiene precios por debajo de los 200 euros por los cuatro días de Semana Santa.

Poco me parece menos de 200 euros por cuatro días. Muy poco. Pero allá cada cual.

Mis precios en Semana Santa.

En mi caso, todavía no permito reservas para solo esos cuatro días. Ya en 2018 vimos que en Semana Santa y con malas previsiones, tuvimos un 100% de ocupación. Ahora que Vigo está de moda, seguro repetiremos. Por eso nuestros apartamentos no salen en el gráfico inicial.

Si estudiamos los precios para la semana completa, la cosa no varía. Como siempre vemos situados en los dos extremos los precios “raros”, o muy-muy altos o muy-muy bajos. Y en el centro nos encontramos dos tramos… uno creciente hasta los 400 euros. Otro que se sitúa por encima de los 500 euros para toda la semana.

Como puedes observar, todos los que gestionamos en Anfitriona se sitúan en la parte superior del tramo de 400€ o en la inferior de 500€. Considero que es donde se debe estar, en este momento. Alrededor de 500 euros por estar toda la semana en la ciudad de moda, en un apartamento de un dormitorio, me parece totalmente razonable. El que busca un piso especial, de calidad, dará el “salto” hasta los 500€. Además, creo que tendremos nuevamente un 100% de ocupación.

De hecho, como sabéis sigo de cerca la evolución de los precios y de la ocupación… ¡iré subiendo precios a medida que se acerque el día y tengamos una buena previsión meteorológica!

 

Y tú… ¿que precios propones para Semana Santa?

By Anfitriona

Gastos del alquiler tradicional.

Cuando hablamos de alquiler turístico somos conscientes de que hay algunos/muchos gastos –gestión, limpieza, consumos, etc-. Pero no solemos tener en cuenta los gastos del alquiler tradicional. Y pueden ser importantes.

Si dudamos entre alquiler turístico o tradicional, debemos jugar con las mismas reglas y descontar gastos de ambas modalidades. Porque cuando nos ponemos a valorar la mejor opción podemos caer en dos trampas. Son dos trampas comunes, no solo inherentes a los ingresos o gastos del alquiler tradicional. Son trampas comunes a alquilar en tradicional, temporada o turístico. Y para comprar, vender o alquilar casi cualquier cosa. A veces, al comparar, nos engañamos.

  • La trampa del reflexivo.

Cuando hablo con algún propietario que está pensando en alquilar, muchas veces compara gastos/ingresos reales con gastos/ingresos ficticios. Y esa es la primera trampa. La trampa del reflexivo. Me explico.

Al poner la oración en reflexivo nos parece que pasa a ser cierta. Un propietario dice “este piso se alquila por Y“. Y ya se cree que tiene Y en el bolsillo. Así que compara esa cifra con la real. Y eso es mentira… una cifra es cierta, y la otra es una hipótesis. No podemos compararlas. El año pasado ingresaste X en tradicional, y crees que habrías ingresado Y en turístico. Y viceversa.

  • La trampa del vecino.

Y la segunda trampa, muy muy muy habitual -y muy muy muy dañina- es comparar con el apartamento vecino. La trampa del vecino aparece cuando dices “es que el vecino aparece en Idealista por X euros” o, lo que es peor, “es que el vecino me dice que el lo alquila en Y“. Antes esto solo hay dos certezas -que además todos sabemos como ciertas-: el vecino miente; en Idealista está lo que no se alquila -lo que alquilado no aparece-.

 

Una vez conoces las dos trampas, trata de no caer en ellas. Analiza los gastos del alquiler tradicional. Podrás valorar mejor lo que te conviene.

Gastos de Propiedad.

Gastos inherentes a ser el propietario de un activo inmobiliario: IBI, Impuesto de Basuras, mantenimiento, gastos de comunidad…. etc.

Sí, ya se que dices “que lo pague el huésped“, porque no suele ser así. Los impuestos, el mantenimiento y los gastos de comunidad, al menos los extraordinarios, es norma habitual que los pague el propietario.

Nosotros le calculamos entre un 3-4% de los ingresos por alquiler. Y no incluimos los gastos comunes de la comunidad -que sí que los pagan nuestros inquilinos-.

Gastos de Impagos.

Gastos inherentes a los impagos tanto de alquiler -es estadística-  como de consumos – que también es estadística-.

Sí, ya sé que tú eres más hábil que los demás y nunca has tenido un impago. Lo sé. Lo sé. Pero ahora la estadística está en tu contra. ¡Vas a tener un impago pronto!

Seguros de impago, fianzas duplicadas -ahora ya no las permite la Legislación-, avales… los arrendadores hemos inventado de todo. Pero siempre hay “algo” que no cobras. Si no es el alquiler de un año que acaba en desahucio, es el último mes que yatequedasconlafianza; y si no es el agua o la luz del último mes –cuandollegueenvíamelaquelaabono– es la lavadora estropeada o el colchón destrozado. Siempre pasa algo.

Nosotros, para asumir potenciales impagos, calculamos el 3-4% del alquiler. Esto es un impago de un mes cada tres años… Y nos quedamos cortos.

Gastos de “vacío”.

Gastos inherentes a tener el apartamento vacío.

Sí, ya sé que tu apartamentos es tan maravilloso que telosacandelasmanos. Ya sé que a la gente le encanta y está mucho tiempo. Y, por supuesto, nunca, nunca, nunca ha estado más de un mes sin alquilar. A mi me pasa lo mismo.

Pero, querámoslo o no, los estudios o apartamentos de un dormitorio -nuestra especialidad- tienen una alta rotación. Es fácil alquilarlos pero también los inquilinos cambian mucho. Calculamos que cada dos años un estudio o apartamento pequeño cambia de inquilino. Y entre uno que se va y otro entra, inevitablemente, pasa al menos un mes.

Calculamos, en estudios o apartamentos pequeños un 4-5%. Esto es un mes libre cada dos años, más agua luz y comunidad.

Gastos de gestión.

Gastos inherentes a poner el apartamento en alquiler.

Sí, ya sé que es menos latoso el alquiler tradicional que el turístico… ¡¡que me vas a contar!!. Pero cada dos años, entra un inquilino nuevo y debemos pagar a la agencia y la limpieza -y quizás reponer algo menor-. ¿Lo haces tú? Está bien… no te pagas, pero también te cuesta dinero/tiempo/energía.

Y no solo es la comercialización… ¡¡mira si hay cosas de las cuales encargarse!!

Nosotros calculamos, en estudios o apartamentos pequeños, un 4-5%. Esto es, una mensualidad y la limpieza que realizamos cada dos años.

 

¿Cuales son tus gastos en alquiler tradicional?

Como ves, los nuestros gastos en alquiler tradicional suponemos que rondan el 16% de los ingresos. Es cierto que son inferiores al 40%  que calculamos en alquiler turístico… pero son unos gastos que deben ser tenidos en cuenta.

¿Cuales son tus gastos?

 

 

 

 

 

 

By Anfitriona

Objetivos 2020

Por estas fechas siempre hacíamos un resumen de la situación del mercado de viviendas de uso turístico, de las tendencias y/o del mercado inmobiliario en Vigo. Pero este año todos hemos visto noticias sobre las viviendas de uso turístico y del mercado inmobiliario. Ya sabemos que es un mercado que crece, de manera estable, y que es un beneficio para una ciudad que los necesita -por más que de vez en cuando salten de vez titulares negativos-.

En un ejercicio de transparencia vamos a comentar algo más interesante -si cabe-. En vez de objetivos y tendencia de AirBnB y de las viviendas de uso turístico, -que ya lo hace mi amigo JuanJo Bandevamos a comentar los objetivos de Anfitriona para este 2020.

Con ello vamos a seguir en la línea que nos marcamos cuando creamos esta pequeña empresa: ser transparentes en un mundo bastante poco transparente.

 

Crecimiento de Anfitriona.

En este momento tenemos alrededor de un 25% de cuota de mercado. En una mercado totalmente atomizado, esta cifra nos hace líderes indiscutibles en Vigo. La competencia existente no tiene los mismos objetivos que nosotros, ni cualitativos ni cuantitativos. Difícilmente la competencia que está naciendo podrá alcanzar nuestra capacidad de gestión en los próximos años: por ahora nadie más que Anfitriona alcanza la cifra mínima para ofrecer un servicio adecuado a los clientes en Vigo. Esto nos da un cierto margen en nuestra gestión.

Una vez alcanzada por Anfitriona esa cifra mágica de apartamentos que nos permite optimizar nuestros recursos para obtener el máximo rendimiento para los activos de nuestros clientes y, además, ofrecer el mejor servicio tanto a nuestros huéspedes como a la ciudad -que era uno de nuestro objetivos iniciales-, buscaremos, manteniendo esa cuota de mercado, optimizar nuestro desempeño.

– Mejoras en Anfitriona.

Y optimizar nuestro desempeño es igual a mejorar. Nuestra valoración en AirBnB es máxima -somos SuperHost de AirBnB hace ya muchos meses-, pero buscaremos mejorar, más si cabe, la calidad de nuestra propuesta tanto para los propietarios, como para los huéspedes, como para la propia ciudad de Vigo.

  • Eliminaremos de nuestro portfolio los apartamentos que generen un peor desempeño y tengan peores evaluaciones. Los cambiaremos por apartamentos de mayor calidad, en aras de ofrecer la mejor versión de nuestra ciudad.
  • Ofreceremos a nuestros huéspedes -más de 6.000 al año- servicios con mayor valor añadido, apoyándonos en socios locales de prestigio.
  • Ofreceremos a los propietarios que confían en nosotros para gestionar sus viviendas de uso turístico mejores servicios: mantenimiento preventivo y mejora de sus activos, mejores oportunidades de inversión y venta, nuevos tipos de alquiler, etc.

En ese sentido, nuestro crecimiento en Vigo será más cualitativo que cuantitativo, y eso se verá reflejado en la mejora de nuestras dos sedes, la física y la virtual. Y también en nuestra oferta.

 

Expansión de Anfitriona.

Donde buscaremos en crecimiento cuantitativo no será en Vigo, como decimos. Pero sí lo será en otras localizaciones. Vigo ha sido un pequeño éxito tanto personal como profesional, y apetece probar en otras zonas para tratar de replicarlo. Bayona y Nigrán son nuestra primera etapa.

Pero pronto habrá más. Nos estamos asociando con profesionales del sector para replicar nuestro modelo de éxito en otras ciudades. Los modelos que proponemos y utilizamos son variados… así que si te apetece mostrar tu ciudad a algunos visitantes, y te encaja que colaboremos: ¡Ponte en contacto con nosotros! Estaremos encantados de colaborar.

 

Digitalización.

Anfitriona es 100% digital. De hecho, Anfitriona nació digital… nació como una empresa #proptech con ánimo de apalancarse en las tecnologías existentes para optimizar el desempeño y maximizar el valor de los activos.

Y seguro que lo estamos consiguiendo. Porque cuando hablo con otros propietarios de apartamentos turísticos que gestionan ellos mismos sus activos, me doy cuenta del alto valor añadido que ofrece Anfitriona. Un mejor posicionamiento, una mejor estrategia de precio, un mayor control… y también, por qué no decirlo, un 20-25% más de reservas, que es lo que nuestra página web está consiguiendo.

Pero debemos seguir en esta línea… Apoyarnos en la tecnología nos permite hacer cosas increíbles, mantener unos procesos rápidos y controlados. Pero podemos mejorar el análisis de los resultados que nuestros más de medio centenar de apartamentos ofrece, potenciarnos como marca única, optimizar todavía más precios y ocupaciones. Y también mejorar nuestros procesos internos. En ellos estamos, y mucho de ello lo compartimos. Aunque a veces nos equivoquemos.

Mejorar, de manera permanente, nuestro software de gestión y análisis y nuestro proceso digital es fundamental para nosotros, y una grandísima ventaja competitiva.

 

Nuevos negocios de Anfitriona.

Uy. Pese a que seamos muy transparentes, de eso hoy todavía no voy a decir nada. Pero mola… iremos informando.

 

¡Feliz 2020!

 

 

 

By Anfitriona

Me confundí con el Puente y las luces…

Sí. Hay que decirlo. Me confundí. Después de estudiarlo a fondo, y con tiempo me confundí. Allá por primeros de octubre me arriesgaba a publicar mis precios para el Puente de la Constitución. Y me confundí.

Textualmente decía:

“Vemos que también existe un grupo que se sitúa en un precio ligeramente más elevado. Este grupo de seis u ocho apartamentos está entre los 220-240 euros. Es ahí donde se sitúan casi todos los apartamentos de Anfitriona. (…) creo que dado que tendremos un 100% de ocupación, lo mejor es situarse en el lado de los precios superiores.”

Decía que colocaba los apartamentos de Anfitriona en “el precio máximo razonable”, y me confundí. Porque aún posicionando los apartamentos de Anfitriona en la “parte alta de la tabla”, a día de hoy tengo todo alquilado.

100% de ocupación.

Y digo a día de hoy, pero realmente hace ya varios días que tenemos un 100% de ocupación, y a mucha gente llamando y pidiendo alojamiento para el Puente. La verdad es que ni en Conxemar me pasó esto.

Una lástima, porque podíamos haber subido los precios ligeramente. Una media de 60-70 euros la noche no está mal, pero en vista de lo bien que quedaron las luces y la fantástica programación, nuestros visitantes habrían que dado igual de satisfechos con una media de 70-80… y eso habría esto mejor.

La luces, un acierto.

La verdad es que esto de las luces -y resto de programación- ha sido un enorme acierto. Vigo mola… y lo tenemos que decir.

 

 

 

 

 

By Anfitriona

El precio para un apartamento turístico.

Hay una pregunta que siempre me hacen los propietarios de los apartamentos cuando me encargan gestionarlos en alquiler turístico. “¿A cuanto se alquila una noche? ¿Cuál es el precio para un apartamento turístico?”.

Y como soy gallega -de Vigo- no puedo contestar otra cosa que no sea: “Depende“. La realidad es que no importa el precio, no importa que sea alto o bajo. Importa el mix entre ocupación y precio.

 

¿Es bueno el precio recomendado para un apartamento turístico?

Todos los que somos anfitriones de AirBnB hemos recibido mensajes de AirBnB que nos “recomienda” bajar el precio. Y da igual el precio que tengas, ¡¡siempre recomienda bajarlo más!!

A veces me parece que los propietarios entablamos una batalla de precios contra AirBnB. AirBnB quiere que pongamos el precio más barato posible -no se bien porqué-. Y nosotros queremos el precio más alto para nuestro apartamento turístico -tampoco se bien porqué-.

La pregunta es…. ¿Es positivo usar ese precio recomendado?

En Vigo, los precios de los apartamentos turísticos son los más bajos de España.

Si entras en los diversos foros de hosts de AirBnB, verás que todos comentamos lo mismo: “AirBnB me recomienda bajar el precio por noche de mi apartamento.” Da igual que esté en Murcia, en Madrid, o en Vigo. Y eso que Vigo tiene la media de precios/noche más baja de la grandes ciudades de España.

Por cierto: deberemos investigar porqué. Pero en Vigo los precios medios son sensiblemente más bajos que ciudades similares -Valladolid, Gijón, Santander, Logroño- y también en ciudades cercanas, más pequeñas, como Pontevedra y Ourense, donde la comparación debería ser favorable a Vigo. Quizás es que Vigo es, por norma general, una ciudad barata. Pero deberemos investigar por qué los precios de los apartamentos son, de media, sensiblemente más bajos que en ciudades comparables.

Aún así, aunque los precios sean bajos, parece que AirBnB siempre recomienda precios aún más bajos… aunque no siempre tenga justificación económica.

Un precio más alto para un apartamento turístico no significa más ingresos.

Todos conocemos la ley de la oferta y la demanda. Es evidente que un precio más bajo producirá más reservas…. pero lo que no debe ser evidente para algunos es que más reservas a un precio más bajo no es equivalente a más ingresos.
Y cuando digo que no es evidente para “algunos” me refiero a tres grupos de personas. Y son tres grupos que tiene mucho interés para mí.

 

  • Propietarios-Clientes. A mis propietarios-clientes les importa mucho el “precio por noche”. Muchas veces sin valorar la diferencia de precio entre temporada alta o baja; de un noche o de siete noches; etc. En mi opinión lo importante son los ingresos anuales, no lo del día, semana o mes en curso.
  • Propietarios de Vigo. En general todos -me incluyo- tenemos precios más bajos que la media de otras ciudades similares. Eso es algo que deberíamos analizar y sobre lo que hemos escrito.
  • El algoritmo de AirBnB. Apuesta siempre por una bajada de precio. Siempre. Aunque económicamente no sea lo más razonable.

Cuando el precio para un apartamento turístico significa más rentabilidad…

Hoy recibo uno de esos emails diarios en los que AirBnB me recomienda bajar el precio de uno de mis apartamentos. En concreto me recomienda bajar el precio de esta maravilla de apartamento que tenemos en Bouzas. Y me explica, como vemos en la imagen, que “El precio de mi anuncio es más alto”, y me da un Consejo: Prueba a bajar el precio para conseguir más reservas.

Me dice que mi precio es alto, 7 euros más que la referencia. Y que por lo tanto las reservas son bajas, un 35% menos que la referencia. Ley de la Oferta y la Demanda: Más precio = menos reservas. Hasta aquí, bien.

Porque es evidente que a un precio más bajo, por norma general, conseguirá más reservas. Pero esto no significa que sea lo mejor. Veamos:

  • Mi apartamento: Mi tarifa por noche, 33€ (entre 31-35) x 30 días x 30% (ocupación) = 297 euros.
  • Recomendación: Tarifa por noche, 24,5€ (entre 24-25) x 30 días x 46% (ocupación) = 343 euros.

Bajando precios un 25% (la diferencia entre 33 y 24,5) habría ingresado 46 euros más y habría tenido ocupado el apartamento 5 días más. ¿vale la pena?

Vale la pena tener un precio más alto para un apartamento turístico: ¡SÍ!

Claro, esa es la pregunta. ¿Vale la pena cinco días más alquilado por solo 46 euros? ¿Cinco días, cuarenta y seis euros? Mi respuesta es clara y rotunda. NO. En este caso concreto no vale la pena alquilar 5 días por 46 euros. Pero creo que ninguno de nosotros pensamos que alquilar 5 días a 46 euros vale la pena.

La respuesta espero que además de clara y rotunda sea también convincente: Ni este ni en ningún caso vale la pena bajar tanto los precios.

Fijémonos: AirBbB me ofrecía esos datos hoy, para previsiones de mes siguiente… Así que, ¡¡¡a 33 euros puedo todavía alquilar 20 noches que tenía libres!!!

Y si nos fijamos en datos pasados vemos que… !!ups¡¡ La propuesta de AirBnB me habría reportado 24,5 x 30 x 44% y por la que yo opté me reportó 33 x 30 x 100%. 323 frente a 990.

323 euros frente a 990. No hay color.

Esos 46 euros por cinco días -que no valen la pena ni estimados como más vale 46 euros que nada- se ven totalmente fuera de lugar si pensamos que en un mes hemos logrado más de 600 euros de diferencia…

Demostrado: Vale la pena tener el precio ADECUADO para un apartamento turístico. Y ese no siempre es el más bajo.

 

¿Tú que opinas? ¿Usas los precios recomendados?

Si usas los precios recomendados, te recomendamos que hables con nosotros… Si nos dejas tu apartamento en gestión te demostraremos porqué muchos de nuestros clientes dicen: “Ingreso mucho más dinero con Anfitriona que antes que lo hacía yo… ¡¡y ahora ellos se ocupan de todo!!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

By Anfitriona

Reservas para ver las luces de Navidad de Vigo.

El año pasado tuvimos muchas reservas para ver las luces de Navidad. Ya lo decíamos en la entrevista de Faro de Vigo. Pero lo de este año está siendo un escándalo. Para el Puente de la Constitución -lástima que sea un puentín- ya tenemos muchas, muchísimas reservas. Y casi todas ellas -así nos lo dicen-, son para ver la luces de Navidad de Vigo.

Vigo está de moda.

Mucha gente viene a vernos: Vigo está de moda. Es por las humanizaciones, es por las luces, es porque salimos en los medios… y es, sobre todo, porque Vigo mola. Y este turismo, además, es un turismo familiar donde AirBnB y los apartamentos turísticos son una muy buena solución. Por eso, en AirBnB las reservas para ver las luces de Navidad se están notando mucho. La ocupación para el Puente se prevé altísima, casi del 100%.

En Anfitriona, para el Puente de la Constitución, ya tenemos más de quince reservas que nos han preguntado específicamente por las luces de Navidad. ¡¡Cuando se hace algo bien, se nota!!

 

El caso es que igual que en verano o Semana Santa, hacemos un pequeño estudio y vemos que los precios medios son muy, muy competitivos. Mantener precios bajos está muy bien para que nos pueda conocer cada vez más y más gente. Y para que los que nos visitan se lleven gratas sorpresas.

 

Precios en Vigo.

Como hago ya desde hace varios años, estudio en profundidad los precios que tenemos los Anfitriones en Vigo. Y parte de ese estudio lo hago público, quizás a alguno le interese.

Precios de apartamentos de un dormitorio.

Si analizamos precios para los apartamentos de un dormitorio, vemos que hay muchos ya reservados a falta de dos meses. Y que los precios se distribuyen así.

En este momento -a unos dos meses de la fecha- hay menos de cincuenta apartamentos de un dormitorio libres en el centro de Vigo. Como siempre, encontramos dos grupos con propuestas “diferentes” -barcos, caravanas o espacios singulares- con precios también “diferentes“. O muy altos, o muy bajos. Para el resto, casi todos los apartamentos se sitúan en la franja entre 180-200 euros para las tres noches del Puente. Un precio medio realmente competitivo de alrededor de 60 euros la noche.

Vemos que también existe un grupo que se sitúa en un precio ligeramente más elevado. Este grupo de seis u ocho apartamentos está entre los 220-240 euros. Es ahí donde se sitúan casi todos los apartamentos de Anfitriona. Una diferencia poco significativa que mantiene un precio muy competitivo, pues los apartamentos de Anfitriona tienen un muy alto standard de calidad-. Y creo que dado que tendremos un100% de ocupación, lo mejor es situarse en el lado de los precios superiores.

 

Precios de apartamentos de dos dormitorios.

Para este Puente los apartamentos dos dormitorios -o más- serán muy demandados, habida cuenta que el turismo en este Puente tiene marcado carácter familiar. Anfitriona tiene todos los de dos dormitorios ya reservados.

Si analizamos apartamentos de dos dormitorios la situación es similar. Si olvidamos el grupo con precios “extremos” nos encontramos una línea ascendente de precios que se sitúa entre los 220 y 320 euros, por las tres noches. Un apartamento de dos dormitorios por alrededor de 80-100 euros la noche de Puente, es un precio realmente competitivo para nuestros visitantes.

Nota: Sigo pensando deberíamos mantener precios competitivos pero, quizás, dado y atractivo y potencial de Vigo, deberíamos dejar de ser la ciudad más barata de España para viajar.

 

¿Tú que opinas? ¿Tus reservas para el Puente de diciembre rondan los 60 u 80 euros la noche?

 

 

 

By Anfitriona

Los precios durante la Feria Conxemar, a falta de dos semanas. En 2019.

Ya decíamos el año pasado que alojarse en Conxemar en Vigo no era prohibitivo, como a veces podía parecer por noticias que salían en la prensa. Nosotros tenemos casi todo alquilado, pero una amigo y antiguo cliente me preguntaba hace unas horas por nuestro tradicional estudio sobre los “precios en Conxemar“. Y la verdad, es que los precios durante la Feria Conxemar de los apartamentos de AirBnB, no son para volverse loco. Al menos lo que hay ahora, a falta de dos semanas. Veamos.

Los precios durante la Feria Conxemar, a falta de dos semanas.

Si estudiamos los apartamentos todavía libres para las tres noches principales, llegando el 30 y saliendo el 3, en Vigo todavía quedan más medio centenar de apartamentos libres -a los que habría que añadir poblaciones cercanas, como Redondela, Cangas o Moaña-. Evidentemente, los que quedan no son los mejores… Pero algunos son buenos y con precios muy, muy razonables. Tres, como ejemplo:

 

Si eliminamos los tres/cuatro que se sitúan en cada extremo de precios -suelen ser espacios “raros”: barcos, chalets, o por contra, furgonetas o chabolas- encontramos tres grupos:

– Zona 1. Los apartamentos de “cien euros la noche”. Encontramos, en esta mágica cifra, alrededor de quince de ellos… Y muchos con muy buenas valoraciones, céntricos y equipados. Yo apuesto a que estos apartamentos arriesgan poco, porque lo normal es que se alquilen todos.

– Zona 2. Apartamentos entre 500 y 750 euros las tres noches. E incluso en este grupo de unos veinte apartamentos podríamos diferenciar un “salto”. La mitad se sitúan justo en la línea de los 500 euros por las tres noches, que siendo una cifra elevada, creo que sigue siendo perfectamente razonable a dos semanas del comienzo de la Feria Conxemar.

– Zona 3. Encontramos unos quince apartamentos en cifras superiores a los 250 euros la noche, llegando hasta los 1.250 euros. Pero son excepciones, y muchas veces espacios muy singulares.

Diferencias entre los precios de 2018 y 2019.

Podemos observar pequeñas diferencias en los precios durante la Feria Conxemar, entre 2018 y 2019, pero no muchos. El estudio el año pasado se realizó con anterioridad, antes de que acabara agosto. En aquel momento detectábamos un grupo de alrededor de 200 euros por las tres noches que, lógicamente, ya no aparece por estar reservado.

Las gráficas son muy similares en 2018 y 2019, aunque se aprecia una pequeña tendencia al alza en los precios.

 

 

 

By Anfitriona

Los precios del alquiler turístico en Vigo

Hablar de los alquileres -sean turísticos, por temporada o de larga duración- y no poner el grito en el cielo diciendo que están “todos sin excepción, en todos los sitios, y sin ningún matiz” caros, carísimos,  es políticamente incorrecto. Lo dije una vez en una entrevista en la prensa, y me criticaron. Puntualizo que me criticaron pocos, la amplia mayoría lo entendió -o no me leyó-.

Así que no diré aquello de que los precios de alquiler turístico en Vigo están baratos. Diré que los precios de los alquileres turísticos en Vigo son los más baratos de nuestro entorno. Eso, es una realidad.

Los precios de los alquileres turísticos en nuestro entorno.

Ya escribí sobre el precio de los alquileres turísticos en Vigo en otro post. En él, hablábamos de nuestra estrategia e fijación de precios. Escribía que evidentemente Madrid, o Barcelona tenían precios que prácticamente duplicaban o triplicaban el de Vigo. Pero Marido Barcelona son ciudades que no son comparables a Vigo.

Vigo.

Vigo presenta el pasado mes de abril una media de 56 euros, con picos de 72 euros en agosto, y 50 en febrero.

Madrid, Barcelona. Gijón, Valladolid.

Madrid presentó una media en abril de 96 euros y Barcelona de 154 euros; con picos de 100 y 168, respectivamente. Es evidente que Madrid y Barcelona está fuera de nuestro alcance en cuanto a afluencia de turistas. Pero ciudades muy similares a Vigo como podrían ser Gijón o Valladolid, también presentan precios superiores.

Gijón, 80 euros de media en abril, con 96 euros en verano y 65 euros en invierno. Alrededor de un 25% más.  Valladolid, con un mercado mucho más estable, presenta 79 euros en abril de máxima, y 67 euros de mínimo. Un 20% superiores que los precios de Vigo.

 

Cangas del Morrazo, Coruña, Ourense.

Incluso ciudades cercanas, más pequeñas que Vigo, presentan precios superiores… Vemos Cangas, con 80 euros de media en abril, y picos de 91 en agosto para mínimas de 70 euros en invierno. Ourense, con 60de media en abril y una mínima de 56 euros. Coruña, con 64 euros en abril y mínimas de 58 euros. Ourense, con media en abril de 60 euros.

Si es cierto que Madrid y Barcelona, y Málaga, Palma o Valencia tienen una afluencia turística que no es comparable. Otras ciudades del norte, como Santander, Bilbao o San Sebastián, es comprensible que tengan precios más altos que Vigo. Pero los precios en Vigo deberían ser comparables a los de Valladolid y Gijón… y estas ciudades presentan precios un 20 o 25% superiores a los que ofrecemos los anfitriones de Airbnb de Vigo.

No solo eso… ofrecemos precios más baratos que en Ourense, Coruña o Cangas… y creo que es algo que deberíamos analizar.

 

 

 

 

By Anfitriona

Las precios para Semana Santa (II)

Escribía la semana pasada -faltaba una semana para Semana Santa- el modo en que establecía los precios para mis apartamentos en Semana Santa en Vigo. Hoy, sábado previo al Domingo de Ramos, podemos analizar que ha sucedido.

Comentaba los apartamentos que en aquel momento quedaban, y donde situaba yo los que yo gestionaba. Podemos retomar aquella reflexión.

Pero antes: Vigo presenta los precios medios más bajos de España en AirBnB.

También hacía hincapié en un tema que me preocupa: los precios de los apartamentos vigueses en AirBnB son los más baratos de España -en promedio, obviamente-. Madrid y Barcelona, están en otra liga. Sevilla, Valencia, San Sebastián, Bilbao o Málaga, también. Pero ciudades similares como Santander, Valladolid, Gijón o Salamanca tienen precios medio sensiblemente superiores -entre el 30% y el 50%-. Incluso ciudades de nuestro entorno, como Moaña, Cangas, Bayona o La Guardia, o La Coruña, Lugo y Ourense presentan precios medios superiores. Y Logroño, Guadalajara, Soria, Cuenca… Debemos reflexionar sobre ello. Y desde Anfitriona los primeros, dado que somos líderes indiscutibles en gestión de apartamentos turísticos en Vigo.

El precio de los apartamentos en Semana Santa, una semana antes.

Al caso: Hacíamos una reflexión previa sobre la climatología prevista y, por lo tanto, sobre la ocupación esperada. Del medio centenar de apartamentos que estaban libres para los días santos en aquel momento, preveíamos que se ocuparan algo más de la mitad.
El gráfico de hace una semana, era este:

Marcaba con una elipse la zona donde colocaba los apartamentos que gestionaba… en el entorno de los 260-280 euros. Muy claramente por encima de los 160-200 euros en los que colocaban sus apartamentos un tercio de los hosts vigueses.

 

El precio de los apartamentos libres, el día que comienza la Semana Santa.

Descontando los barcos que se alquilan, quedan libres tan solo 18 apartamentos para los días santos en Vigo. De los que gestiona Anfitriona, solo uno.

 

La gráfica de precios a día de hoy es la prevista. Se han alquilado la práctica totalidad de apartamentos que decíamos que tenían un precio extremadamente bajo la semana pasada, incluso en aquel momento me atrevía a decir que “un precio confundido”. Y el tiempo me dio la razón: Por debajo de 200 euros solo quedan dos apartamentos… que viendo las fotografías, además, me imagino que no se alquilarán.

Del grupo que formábamos los que situábamos nuestros apartamentos entre los 260 y 300 euros, se han alquilado prácticamente todos. Quedan sin alquilar alrededor de diez… que quizás se alquilen en los días que quedan. Creo que sí.

En nuestro caso, solo nos queda un apartamento de Anfitriona libre.

 

La estrategia de alquilar a alrededor de 90-100 euros la noche no fue equivocada. Conseguimos una altísima ocupación, y nos permite mantener un alto standard de calidad. Además, en ese ratio de 90-100 euros la noche tan solo quedan ocho apartamentos libres en Vigo. ¿No crees que se alquilarán de última hora?

 

Y tú, ¿a qué precio alquilaste Semana Santa?

 

 

 

 

 

 

By Anfitriona

Los precios para Semana Santa.

Muchos me preguntáis como hacemos para poner los precios a nuestros apartamentos de AirBnB. Nuestros clientes lo saben… tienen acceso a nuestra estrategia para fijar precios. Incluso pueden actuar sobre ella. Para los demás estoy preparando un post, donde explicamos con detalle la estrategia de fijación de precios.

Como sabéis los que nos seguís, somos muy transparentes. Primero porque creemos que esa transparencia pone en valor nuestro trabajo, con lo que conseguimos más gente que contrata nuestros servicios. Nuestros clientes dicen que incluso descontando nuestro fee de gestión consiguen mejorar sus ingresos, pues consiguen más reservas y un mejor precio por las mismas. Pero lo segundo por lo cual compartimos, es porque tratamos de mejorar el desempeño de los hosts vigueses. ¡Vigo es la ciudad que tiene los precios medios más bajos de España! Y luchamos por cambiar eso.

 

Vigo es la ciudad con los precios medios en AirBnB más bajos de España.

¿No te lo crees? Haz una búsqueda en AirBnB en distintas ciudades y compruébalo tú mismo.

Madrid y Barcelona están en otra liga, pero multiplican por cuatro el precio medio de Vigo. Sevilla, Málaga, Valencia o San Sebastián, más que lo duplican. Pensarás que son ciudades más grandes y más turísticas, y tendrás razón. ¿Pero qué me dices de Gijón, Oviedo, La Coruña o Santander? Son similares a Vigo, y sus precios medios son un 30%-40% superiores.

Cangas, Moaña, Pontevedra, Ourense, Guadalajara, Badajoz, Logroño, León, Valladolid. Da igual la zona o ciudad que compares. Los precios medios siempre son notablemente superiores.

 

Fijemos los precios en Semana Santa.

Bueno. Al caso. ¿Como hacemos para acertar hoy con los precios de Semana Santa?

Hace una mes o dos, cuando definí los precios que pondríamos en nuestros apartamentos, supuse que como Semana Santa coincidía a mediados de Abril, haría un tiempo magnífico, y por lo tanto tendríamos un 95% o 100% de ocupación. Como el año 2017… también a mediados de abril, con muy buen tiempo, y con un 100% de ocupación. Así que estudié los precios de mis competidores y me situé arriba de todo. Si todos los apartamentos van a ser reservados, hay que situarse entre los más caros, ¿¿no?? Como aquello del precio justo… el precio más cercano “sin pasarse”.

Ahora queda tan solo una semana. Y la previsión no es buena, aunque todavía no es fiable. Personalmente, creo que sí que lucirá el sol. Así que pienso en una ocupación de un 70%-80% como el año pasado (¿recuerdas? Semana Santa pasada por agua)

Así que si hay un 70%/80% de ocupación…. quedarán algunos apartamentos sin reservar. Un 20%/30%.

El precio de los apartamentos que gestiono.

¿Donde sitúo los apartamentos que gestiono? Pues pensado que quedarán un 20%/30% libres… los sitúo en la zona alta, pero no arriba de todo.

Veamos el gráfico del precio de un grupo de apartamentos de Vigo, hoy día 6 de abril, para las tres noches de Semana Santa. (del 17 al 20 de abril). Yo me quiero situar en la zona marcada… en el 70%.

Como vemos, tres de cada cuatro hosts vigueses sitúan sus apartamentos desde lo 160 hasta los 280 euros por las tres noches, en una progresión lineal. Uno de cada cuatro los sitúa entre los 300 y 500.

Creo que la situación perfecta, a día de hoy, es en la parte media del gráfico. Con precios entre 240-270 euros por las tres noches. Porque si hay un 70/80% de reservas, esos apartamentos estarán entre los elegidos.

Evidentemente es una simplificación. Debemos tener en cuenta la calidad de los apartamentos, el tamaño, la situación, etc. Por eso, en nuestro caso, situamos algunos fuera de ese ámbito -los apartamentos que quedan libres en Anfitriona están marcados con una X-.

 

Precios equivocados.

Pero sea cual sea la calidad, la situación o el tamaño, vemos como hay un grupo de hosts vigueses que parece que han fijados precios equivocados. Precios muy bajos. Ese grupo que sitúa los tres días “santos” en una rango inferior a los 200 euros creo que debería colocarse en cifras superiores, siempre por encima de los 200 euros. Tendrían la reserva igualmente asegurada pero a un precio más racional.

Y tú… ¿cómo fijas los precios para Semana Santa?

 

 

 

 

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