El precio para un apartamento turístico.

Hay una pregunta que siempre me hacen los propietarios de los apartamentos cuando me encargan gestionarlos en alquiler turístico. «¿A cuanto se alquila una noche? ¿Cuál es el precio para un apartamento turístico?».

Y como soy gallega -de Vigo- no puedo contestar otra cosa que no sea: «Depende«. La realidad es que no importa el precio, no importa que sea alto o bajo. Importa el mix entre ocupación y precio.

¿Es bueno el precio recomendado para un apartamento turístico?

Todos los que somos anfitriones de AirBnB hemos recibido mensajes de AirBnB que nos «recomienda» bajar el precio. Y da igual el precio que tengas, ¡¡siempre recomienda bajarlo más!!

A veces me parece que los propietarios entablamos una batalla de precios contra AirBnB. AirBnB quiere que pongamos el precio más barato posible -no se bien porqué-. Y nosotros queremos el precio más alto para nuestro apartamento turístico -tampoco se bien porqué-.

La pregunta es…. ¿Es positivo usar ese precio recomendado?

En Vigo, los precios de los apartamentos turísticos son los más bajos de España.

Si entras en los diversos foros de hosts de AirBnB, verás que todos comentamos lo mismo: «AirBnB me recomienda bajar el precio por noche de mi apartamento.» Da igual que esté en Murcia, en Madrid, o en Vigo. Y eso que Vigo tiene la media de precios/noche más baja de la grandes ciudades de España.

Por cierto: deberemos investigar porqué. Pero en Vigo los precios medios son sensiblemente más bajos que ciudades similares -Valladolid, Gijón, Santander, Logroño- y también en ciudades cercanas, más pequeñas, como Pontevedra y Ourense, donde la comparación debería ser favorable a Vigo. Quizás es que Vigo es, por norma general, una ciudad barata. Pero deberemos investigar por qué los precios de los apartamentos son, de media, sensiblemente más bajos que en ciudades comparables.

Aún así, aunque los precios sean bajos, parece que AirBnB siempre recomienda precios aún más bajos… aunque no siempre tenga justificación económica.

Un precio más alto para un apartamento turístico no significa más ingresos.

Todos conocemos la ley de la oferta y la demanda. Es evidente que un precio más bajo producirá más reservas…. pero lo que no debe ser evidente para algunos es que más reservas a un precio más bajo no es equivalente a más ingresos.
Y cuando digo que no es evidente para «algunos» me refiero a tres grupos de personas. Y son tres grupos que tiene mucho interés para mí.

• Propietarios-Clientes. A mis propietarios-clientes les importa mucho el «precio por noche». Muchas veces sin valorar la diferencia de precio entre temporada alta o baja; de un noche o de siete noches; etc. En mi opinión lo importante son los ingresos anuales, no lo del día, semana o mes en curso.
• Propietarios de Vigo. En general todos -me incluyo- tenemos precios más bajos que la media de otras ciudades similares. Eso es algo que deberíamos analizar y sobre lo que hemos escrito.
• El algoritmo de AirBnB. Apuesta siempre por una bajada de precio. Siempre. Aunque económicamente no sea lo más razonable.

Cuando el precio para un apartamento turístico significa más rentabilidad…

Hoy recibo uno de esos emails diarios en los que AirBnB me recomienda bajar el precio de uno de mis apartamentos. En concreto me recomienda bajar el precio de esta maravilla de apartamento que tenemos en Bouzas. Y me explica, como vemos en la imagen, que «El precio de mi anuncio es más alto», y me da un Consejo: Prueba a bajar el precio para conseguir más reservas.

Me dice que mi precio es alto, 7 euros más que la referencia. Y que por lo tanto las reservas son bajas, un 35% menos que la referencia. Ley de la Oferta y la Demanda: Más precio = menos reservas. Hasta aquí, bien.

Porque es evidente que a un precio más bajo, por norma general, conseguirá más reservas. Pero esto no significa que sea lo mejor. Veamos:

• Mi apartamento: Mi tarifa por noche, 33€ (entre 31-35) x 30 días x 30% (ocupación) = 297 euros.
• Recomendación: Tarifa por noche, 24,5€ (entre 24-25) x 30 días x 46% (ocupación) = 343 euros.

Bajando precios un 25% (la diferencia entre 33 y 24,5) habría ingresado 46 euros más y habría tenido ocupado el apartamento 5 días más. ¿vale la pena?

Vale la pena tener un precio más alto para un apartamento turístico: ¡SÍ!

Claro, esa es la pregunta. ¿Vale la pena cinco días más alquilado por solo 46 euros? ¿Cinco días, cuarenta y seis euros? Mi respuesta es clara y rotunda. NO. En este caso concreto no vale la pena alquilar 5 días por 46 euros. Pero creo que ninguno de nosotros pensamos que alquilar 5 días a 46 euros vale la pena.

La respuesta espero que además de clara y rotunda sea también convincente: Ni este ni en ningún caso vale la pena bajar tanto los precios.

Fijémonos: AirBbB me ofrecía esos datos hoy, para previsiones de mes siguiente… Así que, ¡¡¡a 33 euros puedo todavía alquilar 20 noches que tenía libres!!!

Y si nos fijamos en datos pasados vemos que… !!ups¡¡ La propuesta de AirBnB me habría reportado 24,5 x 30 x 44% y por la que yo opté me reportó 33 x 30 x 100%. 323 frente a 990.

323 euros frente a 990. No hay color.

Esos 46 euros por cinco días -que no valen la pena ni estimados como más vale 46 euros que nada- se ven totalmente fuera de lugar si pensamos que en un mes hemos logrado más de 600 euros de diferencia…

Demostrado: Vale la pena tener el precio ADECUADO para un apartamento turístico. Y ese no siempre es el más bajo.

¿Tú que opinas? ¿Usas los precios recomendados?

Si usas los precios recomendados, te recomendamos que hables con nosotros… Si nos dejas tu apartamento en gestión te demostraremos porqué muchos de nuestros clientes dicen: «Ingreso mucho más dinero con Anfitriona que antes que lo hacía yo… ¡¡y ahora ellos se ocupan de todo!!»