By Anfitriona

¿Cuál es la cosa más excitante de la inversión inmobiliaria?

¿Cuál es la cosa más excitante de la inversión inmobiliaria? ¡La tecnología!

¿Tú que crees? Yo que sí: te voy a mostrar la parte más excitante de la inversión inmobiliaria.

Si piensas en ello, la inversión inmobiliaria no ha cambiado mucho en las últimas décadas. Y no era muy excitante.

Los fundamentos son los mismos: buscas propiedades inmobiliarias disponibles, compras la que consideras más apropiada, si acaso la arreglas un poco, y/o la alquilas o vendes. Habitualmente, primero la alquilas y luego la vendes. Actualmente esto está muy de moda, pues todos consideramos que en pocos años podremos vender nuestras propiedades de alquiler con un buen beneficio. Es lo que siempre ha sido la inversión inmobiliaria.

Nota: Mucha gente confunde inversión inmobiliaria con especulación inmobiliaria y esto les lleva a hablar de burbuja inmobiliaria. Nosotros hablamos -y escribimos- para los que entienden la diferencia.

Pues como decíamos, la inversión inmobiliaria parece que no ha cambiado mucho en las últimas décadas pese a que ahora tenemos algo que nuestros padres y abuelos y bisabuelos ni siquiera podía soñar: la Tecnología.

Si hablamos de inversiones inmobiliarias: sitios web, plataformas, aplicaciones móviles, todo es muy nuevo y ha transformado el mundo de la inversión inmobiliaria casi sin darnos cuenta. Housers, Privalore, UrbanDataAnalytics, Madiva; también AirBnb, TripAdvisors o Booking; y Nest, August… y tantos y tantos otros. Todas estas nuevas tecnologías y herramientas deben ser usadas por los inversores de bienes raíces, y si no las usas, estás fuera de juego. Recordamos que las hojas de cálculo revolucionaron la inversión inmobiliaria cuando los ordenadores se volvieron accesibles a los inversores. Pero esto fue hace un par de décadas. Juego Serio, le llamó Michael Schrage en su fantástico libro. Las hojas de cálculo están obsoletas ahora… la tecnología avanza.

Ahora se puede crear una calculadora de propiedades de inversión, que te dará muchas más opciones y flexibilidad que una hojas de cálculo estándar.

¿No te lo crees? Veamos en detalle por qué debes olvidarte de las hojas de cálculo convencionales y pasar a una calculadora de propiedades de inversión.

Para empezar, ¿Sabes qué es una calculadora de propiedades de inversión?

En una frase: una calculadora de propiedades de inversión es una herramienta en la que tú como inversor inmobiliario puedes calcular los costos asociados con cualquier propiedad en alquiler y que a su vez te genera los retornos esperados y beneficios para esta propiedad en concreto.

¿Qué calcula una calculadora de propiedades de inversión?

Hay muchas, muchas cosas que una calculadora de propiedades de inversión puede calcular. Pero aquí están algunas de las que nosotros consideramos como más importantes:

– El flujo de caja, que es el efectivo que entra y sale de una propiedad cada mes, la diferencia entre el ingreso mensual y el gastos mensual. Debe ser positivo porque de lo contrario significaría que estás perdiendo dinero, y eso no es lo que queremos.

– La tasa de capitalización, que es el ingreso neto de explotación (NOI) sobre el precio de la propiedad. Esta tasa ignora la forma en que se paga una propiedad. Como norma general debe ser de alrededor del 10% o más para que cualquier inversor considere invertir en una propiedad, si dejamos argumentos no económicos a parte.

– El “cash on cash”, es igual al ingresos neto de explotación (NOI) sobre la inversión en efectivo total, lo que significa que puedes diferenciar entre si se pagó por la propiedad en efectivo o con un préstamo. Los expertos recomiendan un retorno de al menos 7% para asegurar una buena rentabilidad en efectivo.

– El Retorno de la inversión (ROI) que es simplemente la proporción de los ingresos anuales de alquiler sobre la inversión total en efectivo.

– El Ingreso neto de operación, que es la diferencia entre todos los ingresos que genera su propiedad menos todos los gastos operativos necesarios.

Si has llegado hasta aquí probablemente estás pensando, “Entonces, ¿que me está contando la Anfitriona? Todos estos números y muchos más me los calcula mis hojas de cálculo. Es verdad, a primera vista, una calculadora de propiedades de inversión no producirá nada significativamente diferente de lo que tus hojas de cálculo pueden hacer. Sin duda las hojas de cálculo tiene ventajas, sobre todo una gran ventaja: siemprelohemoshechoasí, pero también tienen desventajas.

¿Cuáles son las desventajas de las hojas de cálculo?

  1. Las hojas de cálculo consumen mucho tiempo. Sé que algunos estaréis gritando “¿¡¿¡qué!?!?”, ya que sabes que la recopilación de datos y el análisis utilizado lleva mucho, mucho más tiempo que hacer las hojas de cálculo. Y los demás edad estaréis gritando “¿¡¿¡QUÉ!?!?” recordando lo que llevaban antes las cosas, antes de que hubiera hojas de cálculo. Pero lo que quiero decir es que, incluso con las hojas de cálculo, la recopilación de datos y la entrada de los mismos habitualmente lleva más tiempo que el análisis de los datos. Y eso no tiene sentido. ¿A ti no te lleva tiempo? Eres afortunado…
  2. Las hojas de cálculo no permiten el cambio. El mercado de inmobiliario es dinámico, y en estos últimos años es casi caótico: es de vital importancia tener la capacidad de ver y responder a los cambios de inmediato y las hojas de cálculo no te permiten hacer eso. Una vez que has metido los números y cifras, estarán así hasta que los cambies. ¿Eso no te preocupa? Pues debería…
  3. Las hojas de cálculo multiplican errores. ¡¡No me digs que no te ha pasado!! Somos humanos y cometemos errores. Especialmente cuando se trata de introducir grandes cantidades de datos en una hoja de cálculo. Y en lugar de ser capaz de capturar este error y corregirlo, las hojas de cálculo multiplican el efecto de los errores de datos debido a las transferencias a través de fórmulas y copias de celdas. A veces te das cuenta (sobre todo cuando al final aparece un resultado desorbitado), y a veces no. ¿Tu crees que siempre te has dado cuenta de tus errores? Ya…
  4. Las hojas de cálculo no permiten una cooperación y colaboración eficientes. Si está trabajando con socios o mentores o cualquier otra persona que necesite tener acceso a sus datos y análisis, es difícil hacerlo con hojas de cálculo. Las hojas de cálculo no permiten el acceso a todos y la documentación adecuada en una sola ubicación compartida. Es cierto que Google Docs y este tipo de herramientas han facilitado esta tarea pero, ¿todo tu equipo las maneja con soltura? No te creo…
  5. Las hojas de cálculo no permiten el acceso móvil. Los inversores sabemos que un ordenador de escritorio o un portátil no es suficiente para tener éxito en nuestro negocio en la actualidad. Necesitamos la movilidad y la libertad que ofrecen las aplicaciones para móviles. Las hojas de cálculo no permiten esta flexibilidad. ¿Alguna vez ha intentado mirar una hoja de cálculo desde tu teléfono inteligente? Espero que no hayas tenido la necesidad…

 

Esas son las desventajas de utilizar una hoja de cálculo como herramienta de inversión. ¿Y cuáles son las ventajas de una calculadora de propiedades de inversión?

  1. Una calculadora de propiedades de inversión ahorra tiempo y energía. Debido a que no tienes que introducir los datos manualmente, destinarás el tiempo en el análisis de los datos, y así podrás decidir con mejor criterio cuál es la mejor propiedad de inversión para tus intereses.
  2. Una calculadora de propiedades de inversión es dinámica. Una vez más, porque no tiene que introducir todos los datos a mano, con una calculadora de propiedades de inversión puedes disfrutar de una experiencia mucho más dinámica que te permite reaccionar rápidamente a cualquier cambio importante en el mercado inmobiliario.
  3. Una calculadora de propiedades de inversión es probable que produzca estimaciones más precisas. Debido a que una calculadora de propiedades de inversión utiliza datos comparativos e históricos, el análisis que realiza es más probable que conduzca a cálculos precisos que un inversor utilizando sus propias hojas de cálculo.
  4. Una buena calculadora de propiedad de inversión no habla solo de los números. La forma en que una buena calculadora de propiedades de inversión está programada no tiene en cuenta sólo los números, sino que debe medir lo bueno que cada barrio y de cada ciudad para la inversión inmobiliaria -incluso para una inversión específica- y basarse en otros aspectos más subjetivos, pero también más humanos. Por lo tanto, una calculadora debe añadir datos externos, y dar una puntuación global de la operación, pero también desagregada, lo que permitirá a los inversores compararlo con otras inversiones no solo mediante los números.

Si hasta aquí, significa que te puede interesar, o por lo menos estás considerando hacer un primer movimiento. Entonces, no seas arcaico y colabora con nosotros. ¡¡Hagamos innovación abierta!!

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