Yo soy la AnfitrionaYo soy la Anfitriona

By Anfitriona

Reservas para ver las luces de Navidad de Vigo.

El año pasado tuvimos muchas reservas para ver las luces de Navidad. Ya lo decíamos en la entrevista de Faro de Vigo. Pero lo de este año está siendo un escándalo. Para el Puente de la Constitución -lástima que sea un puentín- ya tenemos muchas, muchísimas reservas. Y casi todas ellas -así nos lo dicen-, son para ver la luces de Navidad de Vigo.

Vigo está de moda.

Mucha gente viene a vernos: Vigo está de moda. Es por las humanizaciones, es por las luces, es porque salimos en los medios… y es, sobre todo, porque Vigo mola. Y este turismo, además, es un turismo familiar donde AirBnB y los apartamentos turísticos son una muy buena solución. Por eso, en AirBnB las reservas para ver las luces de Navidad se están notando mucho. La ocupación para el Puente se prevé altísima, casi del 100%.

En Anfitriona, para el Puente de la Constitución, ya tenemos más de quince reservas que nos han preguntado específicamente por las luces de Navidad. ¡¡Cuando se hace algo bien, se nota!!

 

El caso es que igual que en verano o Semana Santa, hacemos un pequeño estudio y vemos que los precios medios son muy, muy competitivos. Mantener precios bajos está muy bien para que nos pueda conocer cada vez más y más gente. Y para que los que nos visitan se lleven gratas sorpresas.

 

Precios en Vigo.

Como hago ya desde hace varios años, estudio en profundidad los precios que tenemos los Anfitriones en Vigo. Y parte de ese estudio lo hago público, quizás a alguno le interese.

Precios de apartamentos de un dormitorio.

Si analizamos precios para los apartamentos de un dormitorio, vemos que hay muchos ya reservados a falta de dos meses. Y que los precios se distribuyen así.

En este momento -a unos dos meses de la fecha- hay menos de cincuenta apartamentos de un dormitorio libres en el centro de Vigo. Como siempre, encontramos dos grupos con propuestas “diferentes” -barcos, caravanas o espacios singulares- con precios también “diferentes“. O muy altos, o muy bajos. Para el resto, casi todos los apartamentos se sitúan en la franja entre 180-200 euros para las tres noches del Puente. Un precio medio realmente competitivo de alrededor de 60 euros la noche.

Vemos que también existe un grupo que se sitúa en un precio ligeramente más elevado. Este grupo de seis u ocho apartamentos está entre los 220-240 euros. Es ahí donde se sitúan casi todos los apartamentos de Anfitriona. Una diferencia poco significativa que mantiene un precio muy competitivo, pues los apartamentos de Anfitriona tienen un muy alto standard de calidad-. Y creo que dado que tendremos un100% de ocupación, lo mejor es situarse en el lado de los precios superiores.

 

Precios de apartamentos de dos dormitorios.

Para este Puente los apartamentos dos dormitorios -o más- serán muy demandados, habida cuenta que el turismo en este Puente tiene marcado carácter familiar. Anfitriona tiene todos los de dos dormitorios ya reservados.

Si analizamos apartamentos de dos dormitorios la situación es similar. Si olvidamos el grupo con precios “extremos” nos encontramos una línea ascendente de precios que se sitúa entre los 220 y 320 euros, por las tres noches. Un apartamento de dos dormitorios por alrededor de 80-100 euros la noche de Puente, es un precio realmente competitivo para nuestros visitantes.

Nota: Sigo pensando deberíamos mantener precios competitivos pero, quizás, dado y atractivo y potencial de Vigo, deberíamos dejar de ser la ciudad más barata de España para viajar.

 

¿Tú que opinas? ¿Tus reservas para el Puente de diciembre rondan los 60 u 80 euros la noche?

 

 

 

By Anfitriona

Los precios del alquiler turístico en Vigo

Hablar de los alquileres -sean turísticos, por temporada o de larga duración- y no poner el grito en el cielo diciendo que están “todos sin excepción, en todos los sitios, y sin ningún matiz” caros, carísimos,  es políticamente incorrecto. Lo dije una vez en una entrevista en la prensa, y me criticaron. Puntualizo que me criticaron pocos, la amplia mayoría lo entendió -o no me leyó-.

Así que no diré aquello de que los precios de alquiler turístico en Vigo están baratos. Diré que los precios de los alquileres turísticos en Vigo son los más baratos de nuestro entorno. Eso, es una realidad.

Los precios de los alquileres turísticos en nuestro entorno.

Ya escribí sobre el precio de los alquileres turísticos en Vigo en otro post. En él, hablábamos de nuestra estrategia e fijación de precios. Escribía que evidentemente Madrid, o Barcelona tenían precios que prácticamente duplicaban o triplicaban el de Vigo. Pero Marido Barcelona son ciudades que no son comparables a Vigo.

Vigo.

Vigo presenta el pasado mes de abril una media de 56 euros, con picos de 72 euros en agosto, y 50 en febrero.

Madrid, Barcelona. Gijón, Valladolid.

Madrid presentó una media en abril de 96 euros y Barcelona de 154 euros; con picos de 100 y 168, respectivamente. Es evidente que Madrid y Barcelona está fuera de nuestro alcance en cuanto a afluencia de turistas. Pero ciudades muy similares a Vigo como podrían ser Gijón o Valladolid, también presentan precios superiores.

Gijón, 80 euros de media en abril, con 96 euros en verano y 65 euros en invierno. Alrededor de un 25% más.  Valladolid, con un mercado mucho más estable, presenta 79 euros en abril de máxima, y 67 euros de mínimo. Un 20% superiores que los precios de Vigo.

 

Cangas del Morrazo, Coruña, Ourense.

Incluso ciudades cercanas, más pequeñas que Vigo, presentan precios superiores… Vemos Cangas, con 80 euros de media en abril, y picos de 91 en agosto para mínimas de 70 euros en invierno. Ourense, con 60de media en abril y una mínima de 56 euros. Coruña, con 64 euros en abril y mínimas de 58 euros. Ourense, con media en abril de 60 euros.

Si es cierto que Madrid y Barcelona, y Málaga, Palma o Valencia tienen una afluencia turística que no es comparable. Otras ciudades del norte, como Santander, Bilbao o San Sebastián, es comprensible que tengan precios más altos que Vigo. Pero los precios en Vigo deberían ser comparables a los de Valladolid y Gijón… y estas ciudades presentan precios un 20 o 25% superiores a los que ofrecemos los anfitriones de Airbnb de Vigo.

No solo eso… ofrecemos precios más baratos que en Ourense, Coruña o Cangas… y creo que es algo que deberíamos analizar.

 

 

 

 

By Anfitriona

Las precios para Semana Santa (II)

Escribía la semana pasada -faltaba una semana para Semana Santa- el modo en que establecía los precios para mis apartamentos en Semana Santa en Vigo. Hoy, sábado previo al Domingo de Ramos, podemos analizar que ha sucedido.

Comentaba los apartamentos que en aquel momento quedaban, y donde situaba yo los que yo gestionaba. Podemos retomar aquella reflexión.

Pero antes: Vigo presenta los precios medios más bajos de España en AirBnB.

También hacía hincapié en un tema que me preocupa: los precios de los apartamentos vigueses en AirBnB son los más baratos de España -en promedio, obviamente-. Madrid y Barcelona, están en otra liga. Sevilla, Valencia, San Sebastián, Bilbao o Málaga, también. Pero ciudades similares como Santander, Valladolid, Gijón o Salamanca tienen precios medio sensiblemente superiores -entre el 30% y el 50%-. Incluso ciudades de nuestro entorno, como Moaña, Cangas, Bayona o La Guardia, o La Coruña, Lugo y Ourense presentan precios medios superiores. Y Logroño, Guadalajara, Soria, Cuenca… Debemos reflexionar sobre ello. Y desde Anfitriona los primeros, dado que somos líderes indiscutibles en gestión de apartamentos turísticos en Vigo.

El precio de los apartamentos en Semana Santa, una semana antes.

Al caso: Hacíamos una reflexión previa sobre la climatología prevista y, por lo tanto, sobre la ocupación esperada. Del medio centenar de apartamentos que estaban libres para los días santos en aquel momento, preveíamos que se ocuparan algo más de la mitad.
El gráfico de hace una semana, era este:

Marcaba con una elipse la zona donde colocaba los apartamentos que gestionaba… en el entorno de los 260-280 euros. Muy claramente por encima de los 160-200 euros en los que colocaban sus apartamentos un tercio de los hosts vigueses.

 

El precio de los apartamentos libres, el día que comienza la Semana Santa.

Descontando los barcos que se alquilan, quedan libres tan solo 18 apartamentos para los días santos en Vigo. De los que gestiona Anfitriona, solo uno.

 

La gráfica de precios a día de hoy es la prevista. Se han alquilado la práctica totalidad de apartamentos que decíamos que tenían un precio extremadamente bajo la semana pasada, incluso en aquel momento me atrevía a decir que “un precio confundido”. Y el tiempo me dio la razón: Por debajo de 200 euros solo quedan dos apartamentos… que viendo las fotografías, además, me imagino que no se alquilarán.

Del grupo que formábamos los que situábamos nuestros apartamentos entre los 260 y 300 euros, se han alquilado prácticamente todos. Quedan sin alquilar alrededor de diez… que quizás se alquilen en los días que quedan. Creo que sí.

En nuestro caso, solo nos queda un apartamento de Anfitriona libre.

 

La estrategia de alquilar a alrededor de 90-100 euros la noche no fue equivocada. Conseguimos una altísima ocupación, y nos permite mantener un alto standard de calidad. Además, en ese ratio de 90-100 euros la noche tan solo quedan ocho apartamentos libres en Vigo. ¿No crees que se alquilarán de última hora?

 

Y tú, ¿a qué precio alquilaste Semana Santa?

 

 

 

 

 

 

By Anfitriona

Los precios para Semana Santa.

Muchos me preguntáis como hacemos para poner los precios a nuestros apartamentos de AirBnB. Nuestros clientes lo saben… tienen acceso a nuestra estrategia para fijar precios. Incluso pueden actuar sobre ella. Para los demás estoy preparando un post, donde explicamos con detalle la estrategia de fijación de precios.

Como sabéis los que nos seguís, somos muy transparentes. Primero porque creemos que esa transparencia pone en valor nuestro trabajo, con lo que conseguimos más gente que contrata nuestros servicios. Nuestros clientes dicen que incluso descontando nuestro fee de gestión consiguen mejorar sus ingresos, pues consiguen más reservas y un mejor precio por las mismas. Pero lo segundo por lo cual compartimos, es porque tratamos de mejorar el desempeño de los hosts vigueses. ¡Vigo es la ciudad que tiene los precios medios más bajos de España! Y luchamos por cambiar eso.

 

Vigo es la ciudad con los precios medios en AirBnB más bajos de España.

¿No te lo crees? Haz una búsqueda en AirBnB en distintas ciudades y compruébalo tú mismo.

Madrid y Barcelona están en otra liga, pero multiplican por cuatro el precio medio de Vigo. Sevilla, Málaga, Valencia o San Sebastián, más que lo duplican. Pensarás que son ciudades más grandes y más turísticas, y tendrás razón. ¿Pero qué me dices de Gijón, Oviedo, La Coruña o Santander? Son similares a Vigo, y sus precios medios son un 30%-40% superiores.

Cangas, Moaña, Pontevedra, Ourense, Guadalajara, Badajoz, Logroño, León, Valladolid. Da igual la zona o ciudad que compares. Los precios medios siempre son notablemente superiores.

 

Fijemos los precios en Semana Santa.

Bueno. Al caso. ¿Como hacemos para acertar hoy con los precios de Semana Santa?

Hace una mes o dos, cuando definí los precios que pondríamos en nuestros apartamentos, supuse que como Semana Santa coincidía a mediados de Abril, haría un tiempo magnífico, y por lo tanto tendríamos un 95% o 100% de ocupación. Como el año 2017… también a mediados de abril, con muy buen tiempo, y con un 100% de ocupación. Así que estudié los precios de mis competidores y me situé arriba de todo. Si todos los apartamentos van a ser reservados, hay que situarse entre los más caros, ¿¿no?? Como aquello del precio justo… el precio más cercano “sin pasarse”.

Ahora queda tan solo una semana. Y la previsión no es buena, aunque todavía no es fiable. Personalmente, creo que sí que lucirá el sol. Así que pienso en una ocupación de un 70%-80% como el año pasado (¿recuerdas? Semana Santa pasada por agua)

Así que si hay un 70%/80% de ocupación…. quedarán algunos apartamentos sin reservar. Un 20%/30%.

El precio de los apartamentos que gestiono.

¿Donde sitúo los apartamentos que gestiono? Pues pensado que quedarán un 20%/30% libres… los sitúo en la zona alta, pero no arriba de todo.

Veamos el gráfico del precio de un grupo de apartamentos de Vigo, hoy día 6 de abril, para las tres noches de Semana Santa. (del 17 al 20 de abril). Yo me quiero situar en la zona marcada… en el 70%.

Como vemos, tres de cada cuatro hosts vigueses sitúan sus apartamentos desde lo 160 hasta los 280 euros por las tres noches, en una progresión lineal. Uno de cada cuatro los sitúa entre los 300 y 500.

Creo que la situación perfecta, a día de hoy, es en la parte media del gráfico. Con precios entre 240-270 euros por las tres noches. Porque si hay un 70/80% de reservas, esos apartamentos estarán entre los elegidos.

Evidentemente es una simplificación. Debemos tener en cuenta la calidad de los apartamentos, el tamaño, la situación, etc. Por eso, en nuestro caso, situamos algunos fuera de ese ámbito -los apartamentos que quedan libres en Anfitriona están marcados con una X-.

 

Precios equivocados.

Pero sea cual sea la calidad, la situación o el tamaño, vemos como hay un grupo de hosts vigueses que parece que han fijados precios equivocados. Precios muy bajos. Ese grupo que sitúa los tres días “santos” en una rango inferior a los 200 euros creo que debería colocarse en cifras superiores, siempre por encima de los 200 euros. Tendrían la reserva igualmente asegurada pero a un precio más racional.

Y tú… ¿cómo fijas los precios para Semana Santa?

 

 

 

 

Alojarse en Conxemar en Vigo

By Anfitriona

Alojarse en Conxemar en Vigo

En unas semanas empezarán a publicarse noticias que hablarán de alojarse en Conxemar en Vigo. Que si hay que ir a Portugal. Que si hay que ir a Santiago. O que si los precios son prohibitivos…. Es cierto que alojarse en Vigo, durante la Feria Conxemar, no es sencillo. Pero hoy, cuando ya solo falta un mes, todavía hay muchos alojamientos muy accesibles. (Muy baratos, bajo mi humilde punto de vista).

Nosotros, como todos los años, publicamos algunos datos sobre el alojamiento en Conxemar en Vigo, por si sirven a alguien…

Oferta en Conxemar.

Si hacemos un estudio rápido de precios en AirBnB, a día de hoy -finales de agosto-, cuando falta más de un mes para la celebración de Conxemar, observamos como en Vigo/Centro -véase imagen que abre este post- quedan todavía más de cincuenta apartamentos en alquiler en la plataforma si marcamos las tres noches de Feria. Esta cifra sube mucho si marcamos solo un día, obviamente.

Mas de cincuenta apartamentos vacíos, en el centro de Vigo y a un mes de que empiece la Feria, es una oferta perfectamente razonable.

Los precios en Conxemar.

Evidentemente no abogo por subir los precios hasta llegar al absurdo. Creo que Conxemar es una fantástica Feria para Vigo, que Vigo debe apoyar y que el sector debe aprovecharla, pero sin aprovecharse. Tenemos que hacer que alojarse en Vigo sea algo que los visitantes de Conxemar quieran hacer y disfruten haciéndolo. ¡Para que repitan!

Nota: Muchas veces esos precios que son noticia vienen dados porque determinadas plataformas penalizan enormemente el que se cuelgue el “no hay billetes”. Así que el hotelero, para no decir que no hay habitaciones, le pone a una un precio ridículamente elevado.

Pero si abogo por poner unos precios razonables y los precios a día de hoy, para asistir a Conxemar, no son elevados. De hecho creo que algunos apartamentos tienen precios excesivamente bajos, en el límite del dumping. Si observamos el gráfico del coste total para los tres días de Feria (noches del 1, 2 y 3) vemos que para dos personas, podríamos definir tres zonas diferentes en cuanto a precios:

 

  • Zona UNO. Entre 120-240 euros por las tres noches. En esta zona se sitúa un tercio de la oferta. En total, diecisiete apartamentos. Y los hay de todo tipo: algunos tienen aparcamiento; otros son céntricos; hay tanto estudios como de uno, dos o tres dormitorios… algunos incluso pueden alojar a cinco o seis personas. No son los apartamentos mejor valorados de Vigo, ni lo que tengan un standard de calidad más alto… pero son, en la mayor parte de las ocasiones apartamentos muy interesantes. Quizás algunos son de propietarios que gestionan mal y no modifican los precios nunca, o de propietarios que no tienen en cuenta las fechas de Conxemar. Pero un apartamento para dos, tres o cuatro personas, por 60 euros la noche, es un precio excesivamente bajo.
  • Zona DOS. Entre 260 y 340 euros por las tres noches. En ese rango de precios encontramos una quincena de apartamentos, entre ellos casi todos los gestionados por Anfitriona. Aquí se sitúan los apartamentos más “normales”. Un precioso apartamento en Bouzas; los estudios de El Calvario; o apartamentos cerca de El Corte Inglés, con o sin parking. Precios perfectamente razonables situados en el entorno de los 100 euros la noche.
  • Zona TRES. Más de 360 euros la noche… y creciendo hasta los 1.000 por las tres noches. En esta franja de precios nos encontramos otro “tercio” de los apartamentos. En esta zona los precios crecen de manera rápida. La parte más alta son propietarios que quieren aprovechar la coyuntura, algo lícito pero que si todos lo hiciéramos quizás, solo quizás, penalizaríamos a la ciudad. Otros son apartamentos muy especiales, o grandes, o con algo que les hace diferentes. Algunos otros solo son “algo más caros que la media”. Entre estos algo más caros, podemos encontrar en la franja de los 400 euros por las tres noches -nada descabellado, por otra parte- un precioso ático con terraza; un duplex muy especial, con una hermosa doble altura; o un buen apartamento al lado del Círculo de Empresarios -quizás eso marque la diferencia para una Feria sectorial-. Pero estos últimos rondan los 120/140 euros la noche, que en un apartamento para dos personas, tampoco es excesivo.

Alojarse en Conxemar en Vigo.

Como vemos, alojarse en Conxemar en Vigo, al menos en AirBnB, no es prohibitivo. Encontramos un tercio de la oferta por debajo de un precio que podríamos considerar razonable; un tercio en un precio adecuado; y un tercio con precios algo elevados, pero excepcionalmente encontramos oferta por encima de los 200 euros la noche.

Alojarse en Vigo en AirBnB es realmente económico incuso durante la Feria de Conxemar. Por cierto, me olvidaba:

¡Gracias, Conxemar!

 

 

 

 

 

 

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Los precios del alquiler turístico en Vigo
Las precios para Semana Santa (II)
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Alojarse en Conxemar en Vigo
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