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By Anfitriona

¿Cuál es la cosa más excitante de la inversión inmobiliaria?

¿Cuál es la cosa más excitante de la inversión inmobiliaria? ¡La tecnología!

¿Tú que crees? Yo que sí: te voy a mostrar la parte más excitante de la inversión inmobiliaria.

Si piensas en ello, la inversión inmobiliaria no ha cambiado mucho en las últimas décadas. Y no era muy excitante.

Los fundamentos son los mismos: buscas propiedades inmobiliarias disponibles, compras la que consideras más apropiada, si acaso la arreglas un poco, y/o la alquilas o vendes. Habitualmente, primero la alquilas y luego la vendes. Actualmente esto está muy de moda, pues todos consideramos que en pocos años podremos vender nuestras propiedades de alquiler con un buen beneficio. Es lo que siempre ha sido la inversión inmobiliaria.

Nota: Mucha gente confunde inversión inmobiliaria con especulación inmobiliaria y esto les lleva a hablar de burbuja inmobiliaria. Nosotros hablamos -y escribimos- para los que entienden la diferencia.

Pues como decíamos, la inversión inmobiliaria parece que no ha cambiado mucho en las últimas décadas pese a que ahora tenemos algo que nuestros padres y abuelos y bisabuelos ni siquiera podía soñar: la Tecnología.

Si hablamos de inversiones inmobiliarias: sitios web, plataformas, aplicaciones móviles, todo es muy nuevo y ha transformado el mundo de la inversión inmobiliaria casi sin darnos cuenta. Housers, Privalore, UrbanDataAnalytics, Madiva; también AirBnb, TripAdvisors o Booking; y Nest, August… y tantos y tantos otros. Todas estas nuevas tecnologías y herramientas deben ser usadas por los inversores de bienes raíces, y si no las usas, estás fuera de juego. Recordamos que las hojas de cálculo revolucionaron la inversión inmobiliaria cuando los ordenadores se volvieron accesibles a los inversores. Pero esto fue hace un par de décadas. Juego Serio, le llamó Michael Schrage en su fantástico libro. Las hojas de cálculo están obsoletas ahora… la tecnología avanza.

Ahora se puede crear una calculadora de propiedades de inversión, que te dará muchas más opciones y flexibilidad que una hojas de cálculo estándar.

¿No te lo crees? Veamos en detalle por qué debes olvidarte de las hojas de cálculo convencionales y pasar a una calculadora de propiedades de inversión.

Para empezar, ¿Sabes qué es una calculadora de propiedades de inversión?

En una frase: una calculadora de propiedades de inversión es una herramienta en la que tú como inversor inmobiliario puedes calcular los costos asociados con cualquier propiedad en alquiler y que a su vez te genera los retornos esperados y beneficios para esta propiedad en concreto.

¿Qué calcula una calculadora de propiedades de inversión?

Hay muchas, muchas cosas que una calculadora de propiedades de inversión puede calcular. Pero aquí están algunas de las que nosotros consideramos como más importantes:

– El flujo de caja, que es el efectivo que entra y sale de una propiedad cada mes, la diferencia entre el ingreso mensual y el gastos mensual. Debe ser positivo porque de lo contrario significaría que estás perdiendo dinero, y eso no es lo que queremos.

– La tasa de capitalización, que es el ingreso neto de explotación (NOI) sobre el precio de la propiedad. Esta tasa ignora la forma en que se paga una propiedad. Como norma general debe ser de alrededor del 10% o más para que cualquier inversor considere invertir en una propiedad, si dejamos argumentos no económicos a parte.

– El “cash on cash”, es igual al ingresos neto de explotación (NOI) sobre la inversión en efectivo total, lo que significa que puedes diferenciar entre si se pagó por la propiedad en efectivo o con un préstamo. Los expertos recomiendan un retorno de al menos 7% para asegurar una buena rentabilidad en efectivo.

– El Retorno de la inversión (ROI) que es simplemente la proporción de los ingresos anuales de alquiler sobre la inversión total en efectivo.

– El Ingreso neto de operación, que es la diferencia entre todos los ingresos que genera su propiedad menos todos los gastos operativos necesarios.

Si has llegado hasta aquí probablemente estás pensando, “Entonces, ¿que me está contando la Anfitriona? Todos estos números y muchos más me los calcula mis hojas de cálculo. Es verdad, a primera vista, una calculadora de propiedades de inversión no producirá nada significativamente diferente de lo que tus hojas de cálculo pueden hacer. Sin duda las hojas de cálculo tiene ventajas, sobre todo una gran ventaja: siemprelohemoshechoasí, pero también tienen desventajas.

¿Cuáles son las desventajas de las hojas de cálculo?

  1. Las hojas de cálculo consumen mucho tiempo. Sé que algunos estaréis gritando “¿¡¿¡qué!?!?”, ya que sabes que la recopilación de datos y el análisis utilizado lleva mucho, mucho más tiempo que hacer las hojas de cálculo. Y los demás edad estaréis gritando “¿¡¿¡QUÉ!?!?” recordando lo que llevaban antes las cosas, antes de que hubiera hojas de cálculo. Pero lo que quiero decir es que, incluso con las hojas de cálculo, la recopilación de datos y la entrada de los mismos habitualmente lleva más tiempo que el análisis de los datos. Y eso no tiene sentido. ¿A ti no te lleva tiempo? Eres afortunado…
  2. Las hojas de cálculo no permiten el cambio. El mercado de inmobiliario es dinámico, y en estos últimos años es casi caótico: es de vital importancia tener la capacidad de ver y responder a los cambios de inmediato y las hojas de cálculo no te permiten hacer eso. Una vez que has metido los números y cifras, estarán así hasta que los cambies. ¿Eso no te preocupa? Pues debería…
  3. Las hojas de cálculo multiplican errores. ¡¡No me digs que no te ha pasado!! Somos humanos y cometemos errores. Especialmente cuando se trata de introducir grandes cantidades de datos en una hoja de cálculo. Y en lugar de ser capaz de capturar este error y corregirlo, las hojas de cálculo multiplican el efecto de los errores de datos debido a las transferencias a través de fórmulas y copias de celdas. A veces te das cuenta (sobre todo cuando al final aparece un resultado desorbitado), y a veces no. ¿Tu crees que siempre te has dado cuenta de tus errores? Ya…
  4. Las hojas de cálculo no permiten una cooperación y colaboración eficientes. Si está trabajando con socios o mentores o cualquier otra persona que necesite tener acceso a sus datos y análisis, es difícil hacerlo con hojas de cálculo. Las hojas de cálculo no permiten el acceso a todos y la documentación adecuada en una sola ubicación compartida. Es cierto que Google Docs y este tipo de herramientas han facilitado esta tarea pero, ¿todo tu equipo las maneja con soltura? No te creo…
  5. Las hojas de cálculo no permiten el acceso móvil. Los inversores sabemos que un ordenador de escritorio o un portátil no es suficiente para tener éxito en nuestro negocio en la actualidad. Necesitamos la movilidad y la libertad que ofrecen las aplicaciones para móviles. Las hojas de cálculo no permiten esta flexibilidad. ¿Alguna vez ha intentado mirar una hoja de cálculo desde tu teléfono inteligente? Espero que no hayas tenido la necesidad…

 

Esas son las desventajas de utilizar una hoja de cálculo como herramienta de inversión. ¿Y cuáles son las ventajas de una calculadora de propiedades de inversión?

  1. Una calculadora de propiedades de inversión ahorra tiempo y energía. Debido a que no tienes que introducir los datos manualmente, destinarás el tiempo en el análisis de los datos, y así podrás decidir con mejor criterio cuál es la mejor propiedad de inversión para tus intereses.
  2. Una calculadora de propiedades de inversión es dinámica. Una vez más, porque no tiene que introducir todos los datos a mano, con una calculadora de propiedades de inversión puedes disfrutar de una experiencia mucho más dinámica que te permite reaccionar rápidamente a cualquier cambio importante en el mercado inmobiliario.
  3. Una calculadora de propiedades de inversión es probable que produzca estimaciones más precisas. Debido a que una calculadora de propiedades de inversión utiliza datos comparativos e históricos, el análisis que realiza es más probable que conduzca a cálculos precisos que un inversor utilizando sus propias hojas de cálculo.
  4. Una buena calculadora de propiedad de inversión no habla solo de los números. La forma en que una buena calculadora de propiedades de inversión está programada no tiene en cuenta sólo los números, sino que debe medir lo bueno que cada barrio y de cada ciudad para la inversión inmobiliaria -incluso para una inversión específica- y basarse en otros aspectos más subjetivos, pero también más humanos. Por lo tanto, una calculadora debe añadir datos externos, y dar una puntuación global de la operación, pero también desagregada, lo que permitirá a los inversores compararlo con otras inversiones no solo mediante los números.

Si hasta aquí, significa que te puede interesar, o por lo menos estás considerando hacer un primer movimiento. Entonces, no seas arcaico y colabora con nosotros. ¡¡Hagamos innovación abierta!!

Estamos creando nuestra propia calculadora para realizar inversiones inmobiliarias en alquiler. ¿Quieres probar un avance?

Si quieres saber más, ponte en contacto con nosotros, estamos aplicando seriamente la tecnología en inversiones inmobiliarias en Vigo y Galicia.

 

 


 

By Anfitriona

Tendencias del mercado inmobiliario en Vigo.

Publicaba hace unos días mashvisor un artículo que hablaba las tendencias en el mercado inmobiliario en el 2016. Si duda, la perspectiva de Mashvisor es más avanzada que lo que en Vigo y su entorno está viviendo ahora mismo pero eché un vistazo, tratando de estar al día. Estas eran las cuatro tendencias básicas que ahí se describían:

1.- El alquiler de viviendas en arrendamiento a corto plazo aumentará.

2.- El precio del alquiler subirá.

3.- Las casas ecológicas ganarán popularidad.

4.- Tecnología.

 

Leí el artículo con interés, y estoy muy de acuerdo con ellos:

Vaticino que esas serán las tendencias del mercado inmobiliario en Vigo en tan solo unos meses.

Tendencia del mercado inmobiliario en Vigo # 1: El alquiler de viviendas en arrendamiento a corto plazo aumentará.

Airbnb sigue creciendo -a un ritmo anual escalofriante- y tiene solo ocho años de edad, así que la previsión es que ese crecimiento se mantenga. La compra de una segunda casa con un propósito específico para alquilar a corto plazo se está convirtiendo en muy popular, por sus buenas rentabilidades en un contexto bastante… inestable.

En Vigo, dada la peculiar situación de la legislación urbanística, y el crecimiento que en materia de turismo está experimentando la ciudad, esta opción abre unas posibilidades muy interesantes.

Muchas personas ya usamos Airbnb para tener algún ingreso adicional y alquilamos una habitación libre o la totalidad de un apartamento de nuestra propiedad, pero es que comprar una propiedad con el único propósito de ponerla en alquiler turístico es una opción realmente rentable, y todavía poco explotada en nuestra ciudad.
Airbnb, VRBO, HomeAway, Booking y otros sitios web como estos hacen que sea cada vez más fácil y rentable alquilar una propiedad a corto plazo, y empresas como nosotros hacen que cada vez sea más sencilla y económica la gestión.


Tendencia del mercado inmobiliario en Vigo # 2: El alquiler subirá.

Quizás no tanto subirá en el sentido estricto de subir los precios, pero si en el conjunto del interés de la inversión. El Gobierno, consciente de que el mercado de alquiler en España no está en línea con el de su entorno, está dado pasos importantes para regular y potenciar ese mercado.  

Si a estas nuevas leyes e instrumentos fiscales les añadimos el escaso interés de los milenials por la “propiedad de bienes raíces”, nos encontramos un futuro donde el alquiler será -ojalá- algo más habitual, más profesionalizado y con un menor riesgo.


Tendencia del mercado inmobiliario para Vigo # 3: Las casas ecológicas se ganarán en popularidad.

Ser ecológico es una nueva tendencia del mercado inmobiliario. Por fortuna. Y también por fortuna ser ecológico no solo es una tendencia en el mercado inmobiliario, sino en cualquier tipo de mercado.

Cada vez más compradores de vivienda están buscando características ecológicas como paneles solares, termostatos inteligentes y certificados energéticos. Si bien este tipo de instalaciones pueden costar más al principio, la gente de todas las edades se están dando cuenta poco a poco la importancia de ello para el mundo, y porqué no decirlo,, también estamos empezando a ser conscientes del importante ahorro que representan en el largo plazo.

Hay una larga lista de ideas y aparatos que pueden costar más a corto plazo, pero que valen la pena ambiental y financieramente, y también para el promotor pues construirá productos con un mayor interés para el cliente.


Tendencia del mercado inmobiliario en Vigo # 4: Tecnología.

La tecnología invade todo. También el mercado inmobiliario. Grandes fotos o 3D de una propiedad ya no son suficientes para venderla. Ahora ya se presentan recorridos de video dando a los compradores potenciales una sensación real de la casa.

Lo mismo ocurre con la financiación, donde herramientas como el crowdfunding o las microinversiones, ya compiten abiertamente con la tradicional financiación bancaria.

Por último, la gente va a depender más datos y herramientas en línea antes de tomar decisiones de inversión. Plataformas como la propia Mashvisor ofrecen a los inversores proyecciones de ingresos de alquiler, dinero en efectivo a la entrega, tasa de ocupación Airbnb, etc. Anfitriona también lo hace para Vigo.

Estas herramientas proveen además de visualizaciones fáciles de leer para cualquier perfil inversor, lo que amplía el abanico de potenciales interesados.

 

Estas tendencias apuntadas por Mashvisor se darán en Vigo en tan solo unos meses. Afortunadamente las expectativas del mercado inmobiliario son buenas, y observamos ya muchos signos post-recesión, incluso observamos un importante crecimiento sostenido en ciudades como Madrid. Y no nos olvidemos que la realidad económica viguesas suele ir alrededor de 12 meses por detrás.

 

Indudablemente, -por lo menos eso esperamos- el mercado ya no es el mismo que en 2007. Ahora no solo “hay que hacerlo”, ahora “hay que hacerlo bien”.

Quizás esa podría ser la quinta y más importante tendencia del mercado inmobiliario: Hay que hacerlo bien.

 

 


 

¿Cuál es la cosa más excitante de la inversión inmobiliaria?
Tendencias del mercado inmobiliario en Vigo.