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By Anfitriona

Dudas sobre la Gestión de alquileres turísticos

Hay algunas cuestiones que siempre nos plantean, son esas típicas dudas sobre de la gestión de alquileres turísticos. Dudas que tiene que ver con el servicio que Anfitriona ofrece a los propietarios de viviendas de uso turístico. Hemos recopilado las dudas más habituales, por si tú también te las planteas.

También hemos hablado de Dudas relacionadas con aspectos legales y normativos, y dudas sobre la gestión del alquiler, referidos al propietario.

Si tienes cualquier duda específica, por favor, ponte en contacto con nosotros.

 

Dudas sobre la gestión de apartamentos turísticos.

¿Cuales son los trabajos que hay que hacer para alquilar una vivienda de uso turístico?

Una vez está dada de alta y anunciada en los portales, el trabajo más visible es la realización de check-in, el check-out, y la limpieza.

Evidentemente son trabajos clave, porque de ellos depende en buena medida la satisfacción del huésped; y además son los que, a priori, generan un coste mayor, por necesitar una mayor disponibilidad de recursos.

También hay trabajos menos visibles, como la respuesta adecuada a los huéspedes -en tiempo y forma-, la gestión de llegadas, la adecuación de anuncios y su posicionamiento, y la fijación de precios que, aunque inicialmente parecen menos importantes, al final repercuten de una manera decisiva en los ingresos y consumen muchos recursos.

¿Qué coste tiene el destinar una vivienda a alquiler turístico?

Una vez adecuado el inmueble, obtenida la Licencia, y con los anuncios publicados, tiene dos costes que debemos diferenciar.

  • Por una parte costes asociados a la Propiedad: IBI, Impuesto sobre la recogida de basuras y demás impuestos vinculados a la propiedad; Seguro; pago de la cuota de comunidad de propietarios -gastos comunes al alquiler tradicional-, consumos -agua, energía, comunicaciones-, y mantenimiento del anuncio -actualizaciones, mejoras, pricing-.

Nosotros, estos gastos los estimamos en alrededor del 20% de los ingresos. La experiencia nos dice que es así.

  • Y por otro los costes asociados a “cada reserva”. Podríamos estimar, sin ánimo de ser exhaustivo: media hora de organización y gestión, una hora de gestión de la reserva; una hora de formalización de checkin; hora y media de limpieza; el lavado, planchado y almacenaje de sábanas, toallas, etc-; y las reposiciones -consumibles, útiles de aseo personal, elementos y productos de limpieza-.

En valor económico, podríamos estimar unas 4 horas de trabajo (60 euros) más la factura de la lavandería (17,5 euros por estancia) más las reposiciones (2,5 euros). Total, unos 80 euros por entrada.

Nuestra empresa, Anfitriona, realiza estos servicios por un importe variable, del 20% de los ingresos obtenidos.

¿De que se encarga Anfitriona por ese 20%?

En dos palabras: de todo. Hacemos las fotografías; ponemos el anuncio; lo actualizamos y mantenemos; establecemos los mejores precios; gestionamos reservas, llegadas y salidas; y la limpieza y reposición -que el huésped paga a parte-.

¿Qué ventajas tiene contratar un servicio como Anfitriona?

Como decimos, nos encargamos de todo por un 20% de los ingresos por alquiler: gestión de anuncio y reservas; check-in & check-out; y gestión de limpieza -la limpieza la pagará el inquilino, a parte de los gastos de alquiler-.

Pero, la mayor ventaja no es “despreocuparse de todo”. La mayor ventaja que por nuestra especialización y dedicación, somos capaces de obtener unos mayores ingresos que un propietario, no especializado, haciéndolo el mismo.

Solo con nuestra propia central de reservas ya obtenemos un mayor número de reservas de calidad. Y nuestra optimización de precios y fechas consigue que los ingresos sean, por norma general, muy superiores a los obtenidos con una gestión no profesionalizada.

Trabajando con Anfitriona tus ingresos se incrementan en más de ese 20% que os pagas.

¿Quien, cuando y como se reciben los ingresos?

El propietario recibe la totalidad de los ingresos vía transferencia bancaria el día de llegada del huésped -el día de llegada se realiza la transferencia, que llega unos días después en función de la entidad-. Anfitriona envía una factura al propietario a mes vencido, según los ingresos y reservas que haya tenido.

¿Cuál sería el siguiente paso?

Por norma general, realizamos una visita con el propietario, indicamos aspectos a mejorar de la vivienda -si es necesario-, una vez subsanados se firma el contrato y, alrededor de 48 horas después el anuncio está publicado y comienzan las reservas.

A partir de ese momento, el propietario es informado de todas las reservas, precios, consultas y entradas y salidas en tiempo real. En todo momento el propietario conoce la situación de su inmueble -precio, número de reservas, evaluaciones, etc- pero la gestión la realiza, íntegramente, Anfitriona.

 

Sobre estas y otras dudas hablamos en nuestros grupos en redes sociales. Si quieres, apúntate:

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En este Blog, también hemos hablado de:

 

 

 

 

 

 

By Anfitriona

Dudas sobre el alquiler turístico (II)

Hay algunas preguntas que siempre nos hacen antes de poner su activo inmobiliario en alquiler turístico. Estas son las dudas sobre el alquiler turístico más habituales. Por si tú también te las haces.

Si es de tu interés: En el post anterior hemos hablado también de los aspectos legales y normativos

Si tienes cualquier duda específica, por favor, ponte en contacto con nosotros.

 

ASPECTOS RELACIONADOS CON LA PROPIEDAD.

¿Qué ventajas tiene para el propietario el alquiler turístico sobre el convencional?

Como norma general, los propietarios de viviendas de Uso Turístico observan cuatro ventajas:

  • Pueden hacer uso del inmueble si es necesario. Es decir, si desean usar el inmueble durante unos días determinados, pueden hacerlo. Si desean venderlo, pueden enseñarlo. Si desean dejar de alquilarlo por una temporada, pueden hacerlo. No están atados a contratos de larga duración: el inmueble “vuelve a ser suyo”.
  • Minimizan el riesgo de impago, pues los huéspedes pagan por adelantado.
  • Generan unos ingresos superiores al alquiler tradicional, que  dependiendo del inmueble ronda el 50-100% bruto, entre el 25-50% neto.
  • Y, en el caso de Vigo, hacen algo bueno por la ciudad. Porque Vigo, si lo conoces desde dentro, es realmente maravilloso. Por norma general, los visitantes que se alojan en viviendas de uso turístico quedan gratamente sorprendidos.

¿Es seguro?

Toquemos madera, pero solo hemos tenido un incidente serio en los más de mil alquileres que hemos gestionado.

Hay varias razones por las cuales los incidente son menores que en el alquiler tradicional.

  • Por una parte, el inquilino está menos tiempo en el inmueble, por lo tanto la utiliza menos. Son usuarios que generalmente “hacen vida” fuera de la propiedad.
  • Por otra, están menos días. Si el inquilino es “algo desordenado” o “poco cuidadoso” solo estará unos días, así que su “desorden” o “falta de cuidado” afectará durante menos tiempo.
  • Por último, se solicita una fianza a la que recurrimos en caso de desperfectos.

¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico de mi vivienda?

La Comunidad de Propietarios puede prohibir la implantación de viviendas de uso turístico en aquellas comunidades cuyos estatutos así lo recojan de forma expresa. Modificar los estatutos requiere unanimidad según la Ley de Propiedad Horizontal actual, por lo que si se opone un solo propietario no podrá hacerse el cambio.

Se prevé un cambio en este artículo, pero parece que no tendrá carácter retroactivo. Si ya tienes una viviendas en alquiler turístico no deberían poder prohibirlo.

¿Tengo que informar a los vecinos de que alquilaré la vivienda en alquiler turístico?

No estás obligado, pero tampoco tienes nada que ocultar. Es cierto que existe una cierta “mala prensa” con este tipo de alquileres. Pero los problemas se dan en otras latitudes -otro tipo de turismo- y en otro tipo de apartamentos -edificios completos, apartamentos grandes-.

Por nuestra parte no hemos tenido ningún incidente con ninguna comunidad ni con ningún inquilino. Trabajamos exclusivamente apartamentos pequeños, con altos estándares de calidad, lo que minimiza los problemas.

 

 

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También hemos escrito sobre:

Sobre aspectos Legales y Normativos en alquiler de corta duración.

 

 

 

 

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