Yo soy la AnfitrionaYo soy la Anfitriona

By Anfitriona

Gastos del alquiler tradicional.

Cuando hablamos de alquiler turístico somos conscientes de que hay algunos/muchos gastos –gestión, limpieza, consumos, etc-. Pero no solemos tener en cuenta los gastos del alquiler tradicional. Y pueden ser importantes.

Si dudamos entre alquiler turístico o tradicional, debemos jugar con las mismas reglas y descontar gastos de ambas modalidades. Porque cuando nos ponemos a valorar la mejor opción podemos caer en dos trampas. Son dos trampas comunes, no solo inherentes a los ingresos o gastos del alquiler tradicional. Son trampas comunes a alquilar en tradicional, temporada o turístico. Y para comprar, vender o alquilar casi cualquier cosa. A veces, al comparar, nos engañamos.

  • La trampa del reflexivo.

Cuando hablo con algún propietario que está pensando en alquilar, muchas veces compara gastos/ingresos reales con gastos/ingresos ficticios. Y esa es la primera trampa. La trampa del reflexivo. Me explico.

Al poner la oración en reflexivo nos parece que pasa a ser cierta. Un propietario dice “este piso se alquila por Y“. Y ya se cree que tiene Y en el bolsillo. Así que compara esa cifra con la real. Y eso es mentira… una cifra es cierta, y la otra es una hipótesis. No podemos compararlas. El año pasado ingresaste X en tradicional, y crees que habrías ingresado Y en turístico. Y viceversa.

  • La trampa del vecino.

Y la segunda trampa, muy muy muy habitual -y muy muy muy dañina- es comparar con el apartamento vecino. La trampa del vecino aparece cuando dices “es que el vecino aparece en Idealista por X euros” o, lo que es peor, “es que el vecino me dice que el lo alquila en Y“. Antes esto solo hay dos certezas -que además todos sabemos como ciertas-: el vecino miente; en Idealista está lo que no se alquila -lo que alquilado no aparece-.

 

Una vez conoces las dos trampas, trata de no caer en ellas. Analiza los gastos del alquiler tradicional. Podrás valorar mejor lo que te conviene.

Gastos de Propiedad.

Gastos inherentes a ser el propietario de un activo inmobiliario: IBI, Impuesto de Basuras, mantenimiento, gastos de comunidad…. etc.

Sí, ya se que dices “que lo pague el huésped“, porque no suele ser así. Los impuestos, el mantenimiento y los gastos de comunidad, al menos los extraordinarios, es norma habitual que los pague el propietario.

Nosotros le calculamos entre un 3-4% de los ingresos por alquiler. Y no incluimos los gastos comunes de la comunidad -que sí que los pagan nuestros inquilinos-.

Gastos de Impagos.

Gastos inherentes a los impagos tanto de alquiler -es estadística-  como de consumos – que también es estadística-.

Sí, ya sé que tú eres más hábil que los demás y nunca has tenido un impago. Lo sé. Lo sé. Pero ahora la estadística está en tu contra. ¡Vas a tener un impago pronto!

Seguros de impago, fianzas duplicadas -ahora ya no las permite la Legislación-, avales… los arrendadores hemos inventado de todo. Pero siempre hay “algo” que no cobras. Si no es el alquiler de un año que acaba en desahucio, es el último mes que yatequedasconlafianza; y si no es el agua o la luz del último mes –cuandollegueenvíamelaquelaabono– es la lavadora estropeada o el colchón destrozado. Siempre pasa algo.

Nosotros, para asumir potenciales impagos, calculamos el 3-4% del alquiler. Esto es un impago de un mes cada tres años… Y nos quedamos cortos.

Gastos de “vacío”.

Gastos inherentes a tener el apartamento vacío.

Sí, ya sé que tu apartamentos es tan maravilloso que telosacandelasmanos. Ya sé que a la gente le encanta y está mucho tiempo. Y, por supuesto, nunca, nunca, nunca ha estado más de un mes sin alquilar. A mi me pasa lo mismo.

Pero, querámoslo o no, los estudios o apartamentos de un dormitorio -nuestra especialidad- tienen una alta rotación. Es fácil alquilarlos pero también los inquilinos cambian mucho. Calculamos que cada dos años un estudio o apartamento pequeño cambia de inquilino. Y entre uno que se va y otro entra, inevitablemente, pasa al menos un mes.

Calculamos, en estudios o apartamentos pequeños un 4-5%. Esto es un mes libre cada dos años, más agua luz y comunidad.

Gastos de gestión.

Gastos inherentes a poner el apartamento en alquiler.

Sí, ya sé que es menos latoso el alquiler tradicional que el turístico… ¡¡que me vas a contar!!. Pero cada dos años, entra un inquilino nuevo y debemos pagar a la agencia y la limpieza -y quizás reponer algo menor-. ¿Lo haces tú? Está bien… no te pagas, pero también te cuesta dinero/tiempo/energía.

Y no solo es la comercialización… ¡¡mira si hay cosas de las cuales encargarse!!

Nosotros calculamos, en estudios o apartamentos pequeños, un 4-5%. Esto es, una mensualidad y la limpieza que realizamos cada dos años.

 

¿Cuales son tus gastos en alquiler tradicional?

Como ves, los nuestros gastos en alquiler tradicional suponemos que rondan el 16% de los ingresos. Es cierto que son inferiores al 40%  que calculamos en alquiler turístico… pero son unos gastos que deben ser tenidos en cuenta.

¿Cuales son tus gastos?

 

 

 

 

 

 

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Dudas sobre la Gestión de alquileres turísticos

Hay algunas cuestiones que siempre nos plantean, son esas típicas dudas sobre de la gestión de alquileres turísticos. Dudas que tiene que ver con el servicio que Anfitriona ofrece a los propietarios de viviendas de uso turístico. Hemos recopilado las dudas más habituales, por si tú también te las planteas.

También hemos hablado de Dudas relacionadas con aspectos legales y normativos, y dudas sobre la gestión del alquiler, referidos al propietario.

Si tienes cualquier duda específica, por favor, ponte en contacto con nosotros.

 

Dudas sobre la gestión de apartamentos turísticos.

¿Cuales son los trabajos que hay que hacer para alquilar una vivienda de uso turístico?

Una vez está dada de alta y anunciada en los portales, el trabajo más visible es la realización de check-in, el check-out, y la limpieza.

Evidentemente son trabajos clave, porque de ellos depende en buena medida la satisfacción del huésped; y además son los que, a priori, generan un coste mayor, por necesitar una mayor disponibilidad de recursos.

También hay trabajos menos visibles, como la respuesta adecuada a los huéspedes -en tiempo y forma-, la gestión de llegadas, la adecuación de anuncios y su posicionamiento, y la fijación de precios que, aunque inicialmente parecen menos importantes, al final repercuten de una manera decisiva en los ingresos y consumen muchos recursos.

¿Qué coste tiene el destinar una vivienda a alquiler turístico?

Una vez adecuado el inmueble, obtenida la Licencia, y con los anuncios publicados, tiene dos costes que debemos diferenciar.

  • Por una parte costes asociados a la Propiedad: IBI, Impuesto sobre la recogida de basuras y demás impuestos vinculados a la propiedad; Seguro; pago de la cuota de comunidad de propietarios -gastos comunes al alquiler tradicional-, consumos -agua, energía, comunicaciones-, y mantenimiento del anuncio -actualizaciones, mejoras, pricing-.

Nosotros, estos gastos los estimamos en alrededor del 20% de los ingresos. La experiencia nos dice que es así.

  • Y por otro los costes asociados a “cada reserva”. Podríamos estimar, sin ánimo de ser exhaustivo: media hora de organización y gestión, una hora de gestión de la reserva; una hora de formalización de checkin; hora y media de limpieza; el lavado, planchado y almacenaje de sábanas, toallas, etc-; y las reposiciones -consumibles, útiles de aseo personal, elementos y productos de limpieza-.

En valor económico, podríamos estimar unas 4 horas de trabajo (60 euros) más la factura de la lavandería (17,5 euros por estancia) más las reposiciones (2,5 euros). Total, unos 80 euros por entrada.

Nuestra empresa, Anfitriona, realiza estos servicios por un importe variable, del 20% de los ingresos obtenidos.

¿De que se encarga Anfitriona por ese 20%?

En dos palabras: de todo. Hacemos las fotografías; ponemos el anuncio; lo actualizamos y mantenemos; establecemos los mejores precios; gestionamos reservas, llegadas y salidas; y la limpieza y reposición -que el huésped paga a parte-.

¿Qué ventajas tiene contratar un servicio como Anfitriona?

Como decimos, nos encargamos de todo por un 20% de los ingresos por alquiler: gestión de anuncio y reservas; check-in & check-out; y gestión de limpieza -la limpieza la pagará el inquilino, a parte de los gastos de alquiler-.

Pero, la mayor ventaja no es “despreocuparse de todo”. La mayor ventaja que por nuestra especialización y dedicación, somos capaces de obtener unos mayores ingresos que un propietario, no especializado, haciéndolo el mismo.

Solo con nuestra propia central de reservas ya obtenemos un mayor número de reservas de calidad. Y nuestra optimización de precios y fechas consigue que los ingresos sean, por norma general, muy superiores a los obtenidos con una gestión no profesionalizada.

Trabajando con Anfitriona tus ingresos se incrementan en más de ese 20% que os pagas.

¿Quien, cuando y como se reciben los ingresos?

El propietario recibe la totalidad de los ingresos vía transferencia bancaria el día de llegada del huésped -el día de llegada se realiza la transferencia, que llega unos días después en función de la entidad-. Anfitriona envía una factura al propietario a mes vencido, según los ingresos y reservas que haya tenido.

¿Cuál sería el siguiente paso?

Por norma general, realizamos una visita con el propietario, indicamos aspectos a mejorar de la vivienda -si es necesario-, una vez subsanados se firma el contrato y, alrededor de 48 horas después el anuncio está publicado y comienzan las reservas.

A partir de ese momento, el propietario es informado de todas las reservas, precios, consultas y entradas y salidas en tiempo real. En todo momento el propietario conoce la situación de su inmueble -precio, número de reservas, evaluaciones, etc- pero la gestión la realiza, íntegramente, Anfitriona.

 

Sobre estas y otras dudas hablamos en nuestros grupos en redes sociales. Si quieres, apúntate:

https://www.facebook.com/groups/vituvi

 

En este Blog, también hemos hablado de:

 

 

 

 

 

 

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Dudas sobre el alquiler turístico (II)

Hay algunas preguntas que siempre nos hacen antes de poner su activo inmobiliario en alquiler turístico. Estas son las dudas sobre el alquiler turístico más habituales. Por si tú también te las haces.

Si es de tu interés: En el post anterior hemos hablado también de los aspectos legales y normativos

Si tienes cualquier duda específica, por favor, ponte en contacto con nosotros.

 

ASPECTOS RELACIONADOS CON LA PROPIEDAD.

¿Qué ventajas tiene para el propietario el alquiler turístico sobre el convencional?

Como norma general, los propietarios de viviendas de Uso Turístico observan cuatro ventajas:

  • Pueden hacer uso del inmueble si es necesario. Es decir, si desean usar el inmueble durante unos días determinados, pueden hacerlo. Si desean venderlo, pueden enseñarlo. Si desean dejar de alquilarlo por una temporada, pueden hacerlo. No están atados a contratos de larga duración: el inmueble “vuelve a ser suyo”.
  • Minimizan el riesgo de impago, pues los huéspedes pagan por adelantado.
  • Generan unos ingresos superiores al alquiler tradicional, que  dependiendo del inmueble ronda el 50-100% bruto, entre el 25-50% neto.
  • Y, en el caso de Vigo, hacen algo bueno por la ciudad. Porque Vigo, si lo conoces desde dentro, es realmente maravilloso. Por norma general, los visitantes que se alojan en viviendas de uso turístico quedan gratamente sorprendidos.

¿Es seguro?

Toquemos madera, pero solo hemos tenido un incidente serio en los más de mil alquileres que hemos gestionado.

Hay varias razones por las cuales los incidente son menores que en el alquiler tradicional.

  • Por una parte, el inquilino está menos tiempo en el inmueble, por lo tanto la utiliza menos. Son usuarios que generalmente “hacen vida” fuera de la propiedad.
  • Por otra, están menos días. Si el inquilino es “algo desordenado” o “poco cuidadoso” solo estará unos días, así que su “desorden” o “falta de cuidado” afectará durante menos tiempo.
  • Por último, se solicita una fianza a la que recurrimos en caso de desperfectos.

¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico de mi vivienda?

La Comunidad de Propietarios puede prohibir la implantación de viviendas de uso turístico en aquellas comunidades cuyos estatutos así lo recojan de forma expresa. Modificar los estatutos requiere unanimidad según la Ley de Propiedad Horizontal actual, por lo que si se opone un solo propietario no podrá hacerse el cambio.

Se prevé un cambio en este artículo, pero parece que no tendrá carácter retroactivo. Si ya tienes una viviendas en alquiler turístico no deberían poder prohibirlo.

¿Tengo que informar a los vecinos de que alquilaré la vivienda en alquiler turístico?

No estás obligado, pero tampoco tienes nada que ocultar. Es cierto que existe una cierta “mala prensa” con este tipo de alquileres. Pero los problemas se dan en otras latitudes -otro tipo de turismo- y en otro tipo de apartamentos -edificios completos, apartamentos grandes-.

Por nuestra parte no hemos tenido ningún incidente con ninguna comunidad ni con ningún inquilino. Trabajamos exclusivamente apartamentos pequeños, con altos estándares de calidad, lo que minimiza los problemas.

 

 

Sobre estas y otras dudas sobre alquiler turístico, hablamos en nuestro grupo de Facebook. Si quieres, apúntate:

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También hemos escrito sobre:

Sobre aspectos Legales y Normativos en alquiler de corta duración.

 

 

 

 

Gastos del alquiler tradicional.
Dudas sobre la Gestión de alquileres turísticos
Dudas sobre el alquiler turístico (II)