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Mejorar los ingresos en AirBnB

By Anfitriona

Más fechas a tener en cuenta para mejorar los ingresos en AirBnB

Después del post anterior, donde indicaba algunas fechas que tengo en cuenta para mejorar los ingresos en alquiler turístico, muchos me habéis dado ideas, o preguntado por más fechas a tener en cuenta para mejorar los ingresos en AirBnB. De hecho es una pregunta recurrente: muchos de mis clientes y amigos me preguntan como hago para, día a día, mejorar los ingresos en AirBnB.

Y en realidad, para mejorar mis ingresos en AirBnB hago muchas cosas que voy contando en este blog… entre ellas, estar atento al calendario es una de las más importantes. Hay fechas clave que te ayudarán a optimizar tus ingresos si te dedicas al alquiler turístico. Ya hemos visto algunas para lo que queda de 2017. Estas son algunas de las fechas que debes tener en cuenta, en Vigo, en el próximo año.

Fechas que debes conocer para mejorar los ingresos en AirBnB (si tienes un apartamento en Vigo).

Viernes 5 de Enero 2018 – Domingo 7 de Enero 2018. Sí, ya se que es el Día de Reyes… pero también es el fin de semana que juega el Real Madrid aquí. Suele atraer a gente.

Viernes 16 de Marzo 2018 – Lunes 19 de Marzo 2018. San José. En comunidades como Madrid disfrutarán de un día festivo, y solemos tener visitantes madrileños, ¿no? Comprueba la meteorología para esos días. Será clave. La semana Santa tan cerca no nos favorece… pero no por ello debemos dejarlo pasar.

Domingo 25 de Marzo 2018 – Domingo 1 de Abril 2018. Semana Santa. ¿Te descubro algo?

Viernes 27 de Abril 2018 – Miércoles 2 de Mayo 2018. Estamos seguros de que muchos turistas elegirán el alquiler turístico como modo de alojamiento para estos 6 días de vacaciones… en la comunidad de Madrid. Los demás, solo cinco… o también seis, si somos optimistas. No aceptes la primera reserva que te llegue por asegurarte una reserva y ahorrar tiempo. Si hace buen tiempo tendremos un 100% de ocupación.

 

Más cosas para mejorar tus ingresos del alquiler en AirBnB.

Ahora que ya sabes las fechas, no creas que por el simple hecho de que haya más ocupación vas a poder pedir un precio superior. Deberás tener un buen anuncio, buenas valoraciones, un elevado ratio de compromiso… Esos son los apartamentos que primero se ocupan. Pero además, unos días antes:

  • Hacer seguimiento a la competencia, y fíjate como están funcionando las reservas.
  • Mejora algo tu anuncio. Pequeños cambios harán que te sitúes “más arriba” lo que te dará mayores opciones para ser el elegido.
  • Ya lo habrás notado. Ocurre en todos los lugares, pero más en Vigo porque arrastramos mala e inmerecida fama de mal tiempo. El simple hecho de que den previsión de buen tiempo será motivo de un aumento de demanda.
  • Evidentemente, eso no es todo: permanece al tanto de otros posibles eventos que tengas lugar en estas fechas.

Para acabar y atendiendo mi cultura del buen servicio, te recomiendo que busques recibir un cliente de mayor poder adquisitivo, aplicando un precio más alto y ofreciendo mejores servicios: lo que se traduce en otra oportunidad de mejorar los ingresos del alquiler turístico.
Si no tienes tiempo o no quieres, lo podemos hacer nosotros por ti. Estamos seguros que mejoraremos tus ingresos en más de un 20% 🙂

By Anfitriona

Primera posición en AirBnB

Hace unos días hablábamos de como salir primero en los resultados de AirBnB. Antes ya habíamos hablado del posicionamiento, y cuales eran las claves para mejorarlo. Sin duda un tema que nos preocupa a todos, porque nos hace generar más ingresos. Y puse algunos ejemplos de inmuebles que gestionaba y estaban en la primera posición en AirBnB. Y algunos me comentasteis que solo ponía resultados de los que estaban en primera posición en AirBnB. Pero no es verdad. Ni puse solo esos ni es importante la primera posición en sí misma.

¿Primera posición en AirBnB?

Sí. No es relevante estar en primer o en segunda posición… si es relevante estar entre los primeros. El usuario busca el mejor apartamento acorde a sus necesidades, y no suele quedarse con el primero que ve. Además, el proceso de búsqueda suele formar parte del viaje, es incluso divertido. Pero toda búsqueda tiene un límite, por eso es importante estar arriba.

¿Como se hace para estar arriba en el posicionamiento?

Ya hemos hablado de ello. Y os di mi secreto para estar arriba entre los anuncios de AirBnB… ¡¡trabajar duro!! Algunos habéis comentado -en público y privado- que expuse las gráficas mejores. No es cierto, expuse las que consideré oportunas para explicar como trabajo… pero tampoco tenemos ningún reparo en exponer todas las demás más. Somos muy transparentes y compartimos muchos datos.

Gestionamos varios apartamentos, trabajamos mucho, y conseguimos buenos resultados a base de esfuerzo y talento. Y podemos decir sin rubor que muchos de nuestros apartamentos se sitúan en las primeras posiciones. Ya lo vimos con anterioridad… y no había expuesto los mejores resultados: Estos apartamentos que gestionamos también están en la primera posición en AirBnB. O casi.

  • Un estudio, con parking. Normal que tenga buenas valoraciones y éstas nos hagan subir. Todavía no está de primero en AirBnB… pero le falta poco.
  • Sorprendente. Tiene parking, lo que lo hace ser valorado. Además, está limpio, muy bien adecuado, y los anfitriones… ¡¡que decir!! Pero es un estudio, y no está muy céntrico. Más bien nada. Y aún así… está casi de primero en AirBnB en su categoría.

 

Había mostrado resultado de otros apartamentos. Ahora muestro más. Es importante conocer porqué te sitúas más o menos arriba. Porque las primeras posiciones en AirBnB generan más ingresos… ¡¡y estoy convencido que somos capaces de generar más de un 20% más de ingresos con una buena gestión!!

By Anfitriona

Cómo redactar un anuncio en AirBnB

Ya sabemos que en AirBnB son muy importantes las fotografías, a veces lo único importante. Hemos hablado mucho de como hacer estas fotografías bien. Indudablemente si las fotografías no han conseguido que el potencial huésped entre en el anuncio y lea la descripción, no conseguirás una reserva. Pero si lo has conseguido, deberás haber redactado un buen anuncio. Y cuando hablo de AirBnB, como siempre, hablo del genérico de las plataformas de alquiler turístico o de corta duración. Redactar un buen anuncio es absolutamente necesario para cerrar una reserva.

Cómo redactar un anuncio en AirBnB, y hacerlo bien.

Redactar un buen anuncio para AirBnB no es fácil. Incluso hay gente que se dedica exlucisamente a ello. Fíjate Airspruce, ¡¡se dedican exclusivamente a redactar anuncios!! Si llegar tan lejos, podemos analizar la maner de redactar un buen anuncio haciendo benchmark de la gente que sabe. Hecha un vistazo a buenos anuncios: https://www.airbnb.es/rooms/1972955, https://www.airbnb.co.uk/rooms/2371027. O este, que a nosotros nos gusta especialmente: https://www.airbnb.es/rooms/13541459 🙂

Pasos para redactar ese (buen) anuncio para alquiler turístico.

Las pautas que marca la propia AirBnB para la redacción del anuncio son muy coherentes. Te plantea el anuncio como una una cbolla: por capas. Un resumen, si le interesa más al potencial huésped le ofrece una descripción más larga; y para los que tengas dudas, una descripción muy detallada. Además, una serie de items concretos sobre los cuales filtrar esos anuncios.

1.- Resumen

No más de 500 caracteres. En ellos muestra los principales valores de tu espacio, lo que llama la atención. Dale una razón al potencial huésped para seguir leyendo… Por ejemplo, si está en un barrio pintoresco: “En el barrio marinero de Bouzas del Ayuntamiento de Vigo, te propongo (…)”. Si estás entre entre dos ciudades, “Situados entre Bolonia y Florencia”. Si el espacio tiene algo que lo haga diferente: “un moderno duplex para que (…)”. Haz un resumen para que el potencial huésped quiera saber más. Se concreto pero no ofrezcas datos que puedan generar rechazos al potencial huésped: “Un espacio amplio, moderno, con todos los servicios, y en una de las zonas con más personalidad de la ciudad”.

2.- Descripción.

2.1.- Características Generales.

Una vez has ofrecido las primeras pinceladas, y una vez que el potencial huésped ha mostrado interés, explica con más detalle. Con todo detalle. El huésped que ha llegado hasta aquí, ya tiene mucho interés: no le falles.

Empieza por ampliar información sobre las pinceladas iniciales. Si tu inmueble está entre Bolonia y Florencia, indica las distancias; si es un duplex, habla de las escaleras; si está en un barrio especial, explica sus características.

Aprovecha esta descripción mas detallada para mostrar las características más específicas de tu alojamiento. Indica el tamaño de la cama, los utensilios de cocina disponibles, como es el acceso, o cualquier otra cosa que pueda ser útil.

2.2.- Zonas a las que tienen acceso los huéspedes

Indica a los huéspedes las zonas compartidas de la casa que pueden utilizar, pero ten en cuenta que si son espacios comunes es recomendable haber avisado a los vecinos. Por ejemplo: si tiene el jardín o piscina común, o una terraza compartida. Si ofreces una habitación dentro de tu vivienda, habla de la cocina, el salón o cualquier otro espacio al que puedan acceder.

2.3.- La relación con los huéspedes

Algunos anfitriones están siempre disponible, otros dan más libertad a los viajeros, otros incluso “dejan las llaves” y ni siquiera aparecen. Personalmente, me encanta el trato con los huéspedes porque me apasiona explicar mi ciudad, los mejores lugares para visitar y orientar al viajero. Porque #vigomola. Describe cómo será tu trato con tus huéspedes.

2.4.- Localización.

Una descripción del barrio, de lo que se van a encontrar al salir a la calle. Yo, aquí, hago una descripción más general, y luego en el email de bienvenida ofrezco más detalles.

 

Y luego ya solo queda cumplimentar el resto de items que cada plataforma te indica. Se riguroso, suele ser lo que utilizan para los filtros de búsqueda, y un engaño o exageración ahí llevará a error a los huéspedes.

By Anfitriona

Alquilar fuera de temporada en Vigo

Como sabéis soy una enamorada de AirBnB. Me encanta alojar gente en mi apartamento y también en los apartamentos de los clientes que confían en mi, por eso “difundo” el mensaje y hablo de esto… y muchos de vosotros -los que no usáis la plataforma- me preguntáis como es alquiler fuera de temporada de Vigo.

Alquilar fuera de temporada en Vigo es, igualmente, muy interesante.

De hecho, creo que es más interesante alquilar en temporada baja. Los viajeros vienen con otros intereses y no buscan exclusivamente visitar las Islas Cíes. -Y no es broma, creo que el 100% de los visitantes que tuve en los apartamentos en verano visitaron Cíes.- Visitar Cíes y las playas de los alrededores de Vigo es normal, yo les animo a que lo hagan… pero en invierno hay muchas otras cosas que hacer, y para conocerlas y proponerlas debo ser más imaginativa: Y eso me gusta.

El apartamento en la temporada invernal debe estar acondicionado de otro modo. Y como también me gusta preparar las cosas para que la gente esté a gusto en mi casa, que disfruto mucho de ser Anfitriona de AirBnB fuera de temporada.

Ocupación y precios en temporada baja.

Quizás las dudas orbiten más por la parte de la ocupación y los ingresos… Y ya sabéis que no es mi principal preocupación, pero evidentemente los ingresos de AirBnB suponen una ayuda para llegar a fin de mes. Así que diré que la ocupación en diciembre/enero ha sido más alta de lo esperado, rozando el 60%  entre el puente, los fines de semana, las vacaciones de Navidad y algún viajero de negocios intermedio. Desde luego, diciembre/enero es buen mes, y los ingresos deben duplicar los ingresos respecto a un alquiler tradicional. Veremos que sucede en Febrero, pues Carnavales y Semana Santa se retrasa mucho este año… Marzo estará asegurado, pero seguro que alguien querrá visitar Vigo en Febrero. El turismo de Vigo es estacional, como en todos lados, pero Galicia tiene mucho que ofrecer durante todo el año, ¿no?

 

 

 


 

By Anfitriona

¿Alquilas tu propiedad en AirBnB? (yII)

Hace unas semanas escribía sobre alquiler de tu propiedad en AirBnB. Como siempre, cuando hablo de AirBnB hablo genéricamente de este tipo de plataformas (AirBnB, TripAdvisor, Booking, etc). Y escribía sobre mi pequeña experiencia. Esta es la segunda parte. Si alguna vez has sentido abrumado con tener tu alojamiento en AirBnB, te voy a dar algunas pistas más para mejorar el desempeño, para ahorrarte dinero y tiempo, y así mejorar y hacer crecer la comunidad de hosts de AirBnB en Vigo y Galicia.

¿Alquilas tu propiedad en AirBnB?

Decíamos lo primero que debes hacer es crear y mantener un registro de las tareas que realizas para así analizar en cuales gastas la mayor parte del tiempo. Esto parece una obviedad pero seguro que no lo haces, y es la única manera de identificar donde puedes optimizar. Aquí están las principales categorías de tareas que estás haciendo como host de Airbnb.

  • Comunicación con los huéspedes (pre/post reserva).
  • Limpieza.
  • Registros de entrada / salida / espera.
  • Escritura de revisiones y recomendaciones.
  • Compras y Suministros.
  • Mantenimiento general de la propiedad.
  • Actualización de Anuncios / Calendarios / Precios / Plataformas.

Las tres primeras estaban analizadas en el post anterior.

  • Escribir comentarios en Airbnb.

No hay muchas maneras de hacer que esto vaya más rápido, ya que tienes que personalizar cada crítica para cada huésped. ¿Esperamos que los huéspedes hagan lo mismo, no? Mi consejo es que se escribas las opiniones rápidamente, después de los clientes salgan: Tendrás la experiencia de la visita fresca y podrás escribirla más rápido. Además, le llegará un email al inquilino diciendo que tú has escrito, lo que le incentivará a dejar también una evaluación tuya.

  • Suministros, compras.

Hay ciertas cosas que necesitas comprar periódicamente para ofrecer a tus huéspedes: artículos de tocador, snacks, productos de limpieza, pack de bienvenida, etc… Ir a comprar todas las semanas es una pérdida de tiempo, pero ir comprar “por anticipado” es un gasto financiero… y además hay que acopiar y quizás no dispongas de espacio. Mi consejo es que utilices algún servicio de compra online, con una lista predefinida, y que te la envíen a casa justo en el momento que estás haciendo la limpieza. Es lo más rápido… y no hay que ser muy organizado. Definir una listas, agendar la entrega, y… ¡¡listo!!

Acuérdate de no mezclar estos artículos con los que de uso personal, si tienes recibos/facturas separadas podrás aprovechar las deducciones fiscales. ¿Necesita ayuda con los impuestos Airbnb? Es un tema complicado, pero lo hemos estudiado a fondo. Si tienes dudas, ponte en contacto con nosotros.

  • Mantenimiento de la propiedad

Mi experiencia con los inquilinos de Airbnb es óptima. Tratan mis propiedades casi como si fueran suyas. Pero de evidente ese “casi”. Piensa que tu propiedad será utilizada más como un hotel que como un hogar.

Y eso no se si es malo pero sí se que es lógico, así que asúmelo: Los huéspedes podrán poner tu hogar “a prueba”, por lo que ser proactivo en el mantenimiento de su apartamento es crucial. Si coges un problema antes de que sea un problema, te ahorrarás tiempo y dinero. Ten en cuenta la teoría de las ventanas rotas, ¡también afectará a tu vivienda!

Mi consejo es que crees una lista de elementos que inspeccionar cada vez que entre un nuevo cliente, y otra para temas que inspeccionar una vez al mes. Incluye cosas tales como grifos, puertas, interruptores de luz y bombillas, cerraduras, calefacción / aire acondicionado, cocina/horno, y, en resumen, todo lo que se mueve…

  • Actualización de Anuncios / Calendarios / Precios / Plataformas.

Actualizar los anuncios es importante. Tu perfil debe actualizarse con nuevos servicios, nuevas fotos, nuevos idiomas, nuevas estrategias a medida que vas aprendiendo lo que los clientes valoran más de ti y de tu apartamento. Seguro que cada vez que hablas con un cliente averiguas una nueva clave. Se sistemático con esto: hay que anotarla y guardarla en una lista.

Luego, una vez por semana, destina 30 minutos de editar y actualizar su perfil. El posicionamiento de tu anuncio te lo agradecerá… tus ingresos te lo agradecerán.

Actualizar el calendario de Airbnb y los precios es clave. Hay diferencias de doble o mitad, no puedes permitirte no hacerlo. Pero esto, que lleva tiempo y “talento”  puedes hacerlo de dos maneras.

La primera forma es ir manualmente actualizando la disponibilidad y el precio a diario. Para conocer el precio óptimo, necesitas estar al tanto de los próximos eventos y días festivos (también en otras comunidades). Esto te puede llevar mucho tiempo, y sobre todo te puedes dejar dinero sobre la mesa. En este sentido es posible que hayas visto el programa de precios inteligente de Airbnb. Es su propio servicio integrado y a mi me propone precios en un 20-30% inferiores a los que utilizo finalmente, porque yo trato de ofrecer experiencias de alto valor añadido… pero eso ya depende de cada uno. La otra opción es automatizarlo con alguna otra herramienta.

Actualizar las plataformas. Acabamos de hablar de actualizar calendario y precios… y es un esfuerzo de gestión, ¿verdad? Se puede hacer a mano o de manera automática si solo son calendarios y precios de un apartamento y en una plataforma… pero si tienes varios apartamentos y en varias plataformas solo hay una opción: automatizarlos con alguna herramienta. Pronto escribiré un post sobre ellas: ¡he probado casi todas!
Estas son mis pequeñas reflexiones sobre la experiencia de alquilar mis propiedades en AirBnB. ¡Espero que te ayuden!

 

 

 


 

 

mejoras fuera de temporada

By Anfitriona

Mejoras para alquilar fuera de temporada.

Parece increíble pero el larguísimo verano de este año se acaba. Y con él la temporada en que teníamos ratios espectaculares de ocupación. Entramos en ese valle que llamamos “fuera de temporada”.

Alquilar fuera de temporada es un reto, así que pongámonos a hacer cambios y mejoras para alquilar fuera de temporada.

Ya entrado el otoño y el invierno, venir a Galicia parece que a algunos les da pereza… No saben lo que se pierden, pero tenemos fama de que en invierno aquí no hay buen clima. Dado que la ocupación y el interés baja, debemos adaptar nuestros precios y nuestras expectativas de ingresos a esta dura época de días cortos y quizás lluviosos. Y ya de paso, podemos adaptar nuestra vivienda y la imagen de ella (adaptar el anuncio) a las necesidades de los viajeros de esta época del año.

Seguro que ya has revisado tus precios, pero también revisa y cambia la descripción y las imágenes. Viste tu vivienda para la lluvia y el frío: realiza cambios y mejoras para alquilar fuera de temporada. Cambia esa imagen “fresca y de verano” por imágenes “acogedoras”.

  • Colores. Como siempre, y antes la duda, apuesta por los blancos. Pero si hay maderas y pieles, quizás es el momento de destacarlas. El blanco es una apuesta segura. Es un color frío para el verano, pero con unas pocas alfombras, un toque de madera y unas cuantas mantas, podrás convertirlo en un moderno y cálido refugio. Y si enciendes la chimenea…que te voy a decir si eres el afortunado poseedor de un piso con chimenea: no dudes un instante en encenderla y mostrarla en las fotos bien visible. Pero ten cuidado al combinar chimenea-televisión… suele dar problemas.
  • Paredes de piedra vista (o madera). Depende de cómo se utilice, pero una pared de piedra vista puede ser a la vez elegante y clásica, rústica y hogareña, e incluso moderna. Su textura y color son una oportunidad única para ponerlas en valor. Busca la imagen de la piedra fresca para verano… pero recuerda conseguir que esa piedra sea cálida en invierno. Es fácil.
  • Decoración. Intenta que se vena algunas alfombras, cojines, cortinas y mantas. Trata de convertir el espacio en algo acogedor que nos proteja del frío exterior. Además de con la calefacción -que es cara y no se percibe en las fotografías- es posible transmitir el calor con una decoración y/o luz basada en colores cálidos, luces acogedoras o ropa de cama mullida. Pero mantén la línea minimalista que hablamos en anteriores post, no aproveches ahora para llenar la casa de “todos los trastos que te sobran”.
  • Radiadores. Si tienes un buen sistema de calefacción, haz que se vea. Los radiadores, cubiertos o no, deben ser visibles y notorios en la vivienda para mejorar la rentabilidad en estos meses. Intenta que se vean en las fotos, pero también que se conviertan en elementos decorativos.
  • Terraza. Si tienes terraza, seguro le has sacado un buen partido en verano. Pero es importante sacarle partido también en invierno… ¡y es posible! Seguro habrás optado por un mobiliario fijo que aguante bien a nuestro clima y no se degrade fácilmente con la humedad. Recúbrelo con algunas mantas, viste la mesa y pon una taza de café o te, con la correspondiente tetera o cafetera, añade unas velas y unos libros y haz la foto al atardecer… y verás como luce.

Consejo-ahorro. Si a los anfitriones nos da pánico la factura de la luz por el aire acondicionado en verano… ahora temblamos por la calefacción. Seguro que tienes un buen termostato, como te recomendamos, pero no olvides poner alfombras, mantener las persianas bajadas, y revisar grietas y rendijas y taparlas con burletes ayuda a mantener el calor. Ah!! Y llena la casa de mantas limpias y acogedoras. ¡¡Verás el ahorro que notas!!

Confió en que estas pequeñas mejoras para alquilar fuera de temporada aplicadas a tu anuncio te ayuden a atraer más turistas a Vigo. ¡Falta nos hace!

 

 

 


 

By Anfitriona

Comentarios en AirBnB

Sí. Si buscas una respuesta rápida esta es sí: Siempre debes responder los comentarios de los huéspedes en AirBnB.

Cuando hablo de comentarios en AirBnB, me refiero a AirBnB o a cualquier otra plataforma que nos permitirán atraer turistas a nuestra ciudad -en nuestro caso Vigo-, y obtener unos pequeños ingresos por ello.

Pero es evidente que la pregunta no es tanto si debemos responder si no cómo, cuándo, y cuánto debemos responder a los comentarios -positivos y negativos-.

¿Por qué debemos responder a los comentarios en AirBnB? ¡Vamos a ello!

Lo primero y más importante: por educación. Si alguien nos hace un comentario, es de educación responderlo. ¿No? Pero, además de eso:

1.- Una respuesta a una crítica en Airbnb muestra el compromiso de acogida que tienes con los huéspedes futuros.
2.- Te permite resaltar uno o dos aspectos positivos de la revisión anterior.
3.- Te permite responder a una crítica negativa, y dulcificarla o aclararla.

Y quizás una última e importante -sobre todo en AirBnB-, el anfitrión tiene la última palabra, es decir, no hay derecho a réplica. Y es de las pocas “ventajas” que da AirBnB al anfitrión, así que aprovéchala.

 

Me sorprende cómo algunos anfitriones de Airbnb no responden activamente a los comentarios, más si cabe cuando estos comentarios son negativos. Quizás es que no se les ocurre como, o no saben hacerlo… Contestar bien no es difícil, pero lo cierto es que hay un poco de la ciencia en la respuesta.

 

¿Cual es la “ciencia” de las respuestas a los comentarios de AirBnB?

En primer lugar, no es necesario responder a cada comentario. Sin embargo, te recomiendo que respondas a la mayoría, incluso a todos. Tampoco te costará mucho.
Prueba con un “Hola [nombre del huésped], gracias por la revisión de cinco estrellas!” No te llevará mucho tiempo y reforzarás una buena valoración.
Pero puedes tomarte algo más de tiempo, -sobre todo en respuesta a las críticas-. Trata de demostrar que eres un anfitrión -o anfitriona :-)- comprometido que lee, y se preocupa por sus huéspedes y sus opiniones y comentarios en Airbnb. Eso siempre será bueno para ti.

En segundo lugar, decimos que los clientes no leen, ¿verdad? Es cierto, no leen lo que tú dices en las “normas de la casa“, pero sí que leen los comentarios de otros huéspedes. ¡Aprovéchalo!

Es cierto que si son excesivamente largos los comentarios, quizás muchos de los potenciales huéspedes no los lean enteros. Y sabemos que a algunas personas les gusta dejar laaaaaargas críticas positivas… es muy de agradecer, significa que lo hemos hecho bien. Pero quizás estos largos comentarios no sean leídos íntegramente por los nuevos huéspedes. Así que contesta intentando recoger uno o dos aspectos clave de la revisión, y destácalos en tu respuesta. ¿Mencionaron las bonitas vistas? ¿dijeron cómo es de céntrico tu apartamento? Esta es tu oportunidad de examinarte en base a un comentario de cliente, pero además puedes aprovechar para hacerlo notar en tu contestación. 😉

 

Cómo responder a los comentarios críticos en AirBnB.

En tercer lugar y muy importante: es necesario responder a las críticas negativas. Mi recomendación es abordar brevemente el tema y cómo se resolvió. Piensa que el nuevo huésped no quiere leer tu actitud defensiva frente a la situación, o lo equivocado que estaba el huésped anterior en la queja, ni siquiera quiere leer lo maleducado e ingrato que era ese antiguo huésped. El nuevo huésped sólo quiere leer cómo se resolvió. Y, puesto que ya estás respondiendo a críticas negativas, no llames mucho la atención sobre ellas, y sí sobre la solución.

Nunca, nunca, nunca ataques a un huésped. Focaliza en la solución. Piensa que tu respuesta no trata de “educar” a nadie, ni siquiera tratas de “tener razón”, lo que buscas es que la persona que está leyendo tenga oportunidad de comprobar, por ella misma, que el comentario negativo estaba equivocado: pónselo fácil.

 

Y recuerda: todas tus respuestas  a los comentarios en AirBnB deben ser cortas, amables, y ágiles. Incluso las negativas. Si me apuras, sobre todo las respuestas a los comentarios negativos.
La regla de oro es no más de dos oraciones o la mitad de la comentario de cliente.

By Anfitriona

Atraer turistas a vigo

En Anfitriona queremos que el huésped se sienta como en su casa. No para mejorar nuestra clasificación como anfitriones, que nos llevará a mejorar nuestros ingresos, si no porque:

Nuestro objetivo, no lo olvidemos, es atraer turistas a Vigo, a nuestra ciudad.

Conseguir esto depende de muchos factores, y uno importante y difícilmente predecible es la sintonía que tengas con el visitante, pero hay dos reglas básicas que no debes olvidar para conseguir que el huésped se sienta como en casa y así conseguir atraer a más y más turistas a Vigo.

 

Deshacerte del desorden.

Nada hace a un invitado sentirse más incómodo que llegar a un espacio que está lleno de pertenencias personales de otro.

No, no estoy diciendo que tengas que deshacerte de la foto de familia tan bonita que cuelga en la entrada. El dejar ahí esa foto lo podríamos hablar luego, porque en AirBnB los visitantes buscan “ese toque personal”, pero lo que no estoy dispuesta a permitir es que tengas esa pila de revistas viejas por debajo de la mesa de café… y mucho menos esas de coches que tienes en el cuarto de baño. Sí, yo también sé porqué están ahí.

Créeme, tus huéspedes no quieren pasar sus vacaciones entre tus colecciones de… basura.

 

Impersonal con personalidad.

Ahora, como te prometí, vamos a hablar de las fotos: Aunque no sea una basura para ti, es difícil sentirse cómodo en un entorno con 50 fotos de la abuelita, recientemente fallecida, mirándote en el comedor. Algo personal está bien, porque los usuarios de AirBnB estamos buscando algo personal, estamos buscando una nueva manera de viajar. Pero el concepto es algo parecido a “algo impersonal con personalidad”. Ni muy personal ni muy de franquicia.

Si tienes dudas habla con un profesional, podrá ayudarte. Si quieres hacerlo solo: “Menos es más”. Confía en mí y en Mies.

 

Pónte a disposición.

Casi todos los invitados Airbnb desean privacidad durante su estancia, no quieren “una cotorra a su lado”. ¡¡¡Ellos están de vacaciones!!! Pero hazles saber que estás disponible en caso de necesidad: eso les ayudará a sentirse en su casa.

Tu información de contacto debe ser visible para todos los huéspedes después de confirmar una reserva y también en el apartamento. Recuerda que la Ley exige un teléfono 24/7/365 a disposición del huésped. Si no puedes, ya sabes que tu anfitriona te da ese servicio. 🙂

Que tus huéspedes se sientan bienvenidos es parte de tu deber como anfitrión. Para mi es algo más que un deber como anfitriona: es una obligación como enamorada de Vigo y Galicia que soy.

Pero es que el aspecto comunal de Airbnb, HomeAway, etc, es lo que atrae a muchos viajeros a utilizar este tipo de redes en contraposición a los hoteles tradicionales. Y esto es una enorme oportunidad para nosotros, para Vigo, para Galicia. Pero si haces esto obtendrás críticas positivas, tendrás éxito como host Airbnb… y también será bueno para ti pues obtendrás mayores ingresos.

 

 

Si estas son tres reglas fundamentales cuando el visitante ha llegado, puedes preparar bien el terreno con algunos otros tips.

Mantén una comunicación sensible y amigable.

Tu comunicación con el visitante durante el proceso de reserva establecerá el tono para su estancia. Ten en cuenta además que AirBnB es un servicio que está creciendo, para muchos de tus huéspedes es la primera vez y tendrán ciertos miedos. Un tono sensible y amigable facilitará las cosas; y una comunicación desinteresada o lenta podría conseguir que tengan dudas acerca de la reserva o de ti… y no es lo que buscamos.

Da la bienvenida.

Haz todo lo posible para satisfacer al huésped al llegar: Después de todo, ¡¡eres el anfitrión!! Con esto queremos decir que tienes una responsabilidad. No solo contigo y con tu casa, también con Vigo y con Galicia: ¡quizás eres la primera impresión que se llevarán de nuestra comunidad!

Una de las maneras más fáciles de hacer que tus huéspedes se sientan como en casa Airbnb es recibiendoles el primer día y explicándoles, en persona, el apartamento, sus alrededores y el resto de la ciudad. Entiendo que algunos anfitriones de Airbnb poseen múltiples propiedades y que es cómodo tener un sistema automático de registro de entrada, sin embargo, nada es mejor que la interacción humana. Tienes que decicar 30 minutos para mostrar a tu huésped su nuevo hogar y la ciudad. Sin duda esto conducirá a una mejor crítica y a más ingresos. Pero como sabes, eso no es lo importante: el invitado quiere eso, y es la mejor manera de que conozca Vigo.

Invitado carta de bienvenida.

Yo también les envío una carta de bienvenida. O más bien un par de ellas. Es una simple carta, un simple email que indica al huésped algunos puntos importantes. Si quiere ir a Cíes o almorzar en alguno de los restaurantes que les aconsejo, les digo que reserven con antelación yo les doy los teléfonos. Si necesitan algo especial, se lo pregunto. Si quieren tener la nevera llena o algún detalle gallego especial, se lo ofrezco.

 

Poco a poco construyo para los apartamentos que gestiono paquetes de bienvenida cada vez más robustos, igual que mejoro los apartamentos, la información que ofrezco, los precios o la ocupación. Soy buena en lo que hago. Por eso he recibido numerosos elogios de mis clientes porque soy una buena anfitriona: muchos han dicho que les hice sentir bienvenidos y que disfrutaron Vigo gracias a estas indicaciones.

Y ese es el objetivo.

By Anfitriona

Tres fáciles consejos para mejorar tus fotos en AirBnB.

Después del post anterior en el que daba algunos consejos para que mejoraras tus fotos y tus miniaturas en AirBnB, algunos host y amigos me han llamado preguntando sobre los otros aspectos de sus anuncios y sus fotografías. Prácticamente a todos ellos les dije lo mismo… Y son tres cosas fáciles de hacer, pero fundamentales. Y es increíble que algunos no las habían hecho.

Hay tres cosas que son “no negociables” en las fotos para AirBnB.

Haz buenas fotografías.

Y cuando digo buenas, digo buenas. No digo simpáticas fotografías con la pequeña cámara de tu móvil.

Es cierto que las habitaciones pueden ser difíciles de fotografiar debido a su pequeño tamaño, pero si presentas malas fotografías los visitantes van a pasar a la siguiente opción disponible sin ni siquiera leer tu anuncio. Y yo quiero que elijan el tuyo, yo quiero que elijan uno en Vigo. Y los visitantes se toman su tiempo para buscar un lugar que les guste para alquilar.

Haz las fotografías con una cámara con gran angular para que se pueda ver todo el espacio; o incluso utiliza un software que cree panorámicas interiores. No necesitas gastar mucho dinero, pero por favor, destierra esas fotos oscuras, con composición borrosa o torcida, con las persianas cerradas, indudablemente borra en las que aparecen las habitaciones sucias o desordenadas. Sí, y destierra todas las que has hecho con tu móvil.

Si presentas imágenes de alta calidad de tu apartamento haces saber al cliente -y a mí- que te importa cómo se ve tu apartamento, que te tomaste el tiempo y las molestias necesarias para que tu vivienda guste. Y si no lo haces… mostrarás lo contrario: que no te tomas las molestias y el tiempo necesario para que tu vivienda guste. Y eso es malo.

Ordena.

La primera cosa que debe buscar el visitante que yo quiero para mis apartamentos es la limpieza de las habitaciones. Si la limpieza no le importa, yo no lo quiero alojar -quizás te puedas imaginar porqué-. Si estás alquilando una habitación privada en su casa, considera hacer de ese espacio algo dedicado exclusivamente al alquiler. Esto es, será una habitación con artículos de alquiler, no con las pertenencias que te estorban.

Si alquilas toda tu vivienda considera la posibilidad minimizar tus objetos personales, y de mantenerlos solo en ciertas áreas de la casa. En AirBnB y este tipo de plataformas nos gusta la decoración, lo personal, pero sin pasarse… esa urna con las cenizas de la abuelita a ti te parece preciosa, pero sinceramente está de más.

Por favor, elimina -más si cabe en las fotos- el exceso de elementos personales.

No subestimes el poder de decoración.

No es lugar para escribir sobre decoración, ni mucho menos sería capaz de estandarizar lo que le gusta a los clientes. Cada visitante, cada anfitrión, cada persona tiene su propio estilo único. Pero es evidente que una decoración cuidada, coherente y bella, en una habitación limpia, ordenada y bien iluminada, hará que tu anuncio destaque.

Mi consejo es como decía Mies Van Der Rohe: “Menos es más”. Demasiados elementos en una habitación la hacen más pequeña y casi seguro que la hacen parecer oscura, sucia y desordenada. Y déjate orientar por alguien que sepa. Te sorprenderá el efecto que hace una lámpara bien colocada.

La diferencia entre ser un host estándar Airbnb y SuperHost está en los pequeños detalles. Pero la diferencia de un host standard y un Superhost es muy alta. Créeme.

Haz un esfuerzo adicional para conseguir cinco estrellas. Hay que atraer visitantes de calidad a nuestra ciudad… y además ingresarás un dinero extra, que nunca viene mal.

By Anfitriona

Consejos para mejorar el anuncio de AirBnB

Muchos amigos y clientes me piden consejo sobre cómo mejorar su anuncio en AirBnB…

Y que sepas que tú mismo puedes ponerte en contacto conmigo para pedir consejo. Porque me encargo de gestionar varios apartamentos por mi zona y tienen altas tasas de ocupación. Podría vivir de esto. Pero mi objetivo es atraer a muchos viajeros a que conozcan Vigo y Galicia. Y que se enamoren de mi ciudad y mi región. Quiero anfitrionar Vigo y Galicia.

Por eso aconsejo en lo que puedo a todos los que quieren poner sus apartamentos en AirBnB. Bueno, aconsejo a todos aquellos que lo hacen con calidad, con buen gusto y se quieren alejar del “cutrerío”.

Si quieres alquilar tu casa cutre, ¡¡no me llames!! ¡¡no me escribas!! Mi objetivo es que los viajeros se enamoren de Vigo y de Galicia, no que tú saques cuatro euros alquilando un alpendre. Aunque si quieres alquilar algo cutre si te doy un consejo: no pierdas el tiempo, no ganarás ni siquiera cuatro euros… no conseguirás ningún viajero, porque la competencia, más que nunca, está a un “click en el ratón” de distancia.

 

Al caso y al consejo. La miniatura en un anuncio es fundamental, es lo primero que ven. Muchas veces lo único que ven.

De un vistazo AirBnB -y las otras plataformas- muestran una imagen, una línea de texto, y un precio. Trabaja los tres en profundidad.

Para la imagen, avisa a un buen fotógrafo, elige bien lo que deseas representar, y haz varias pruebas. Es evidente.

Pero ante de eso, lo primero es pensar sobre qué es lo que queremos representar, qué es lo que va a hacer que una persona se interese por tu anuncio. ¿El salón? ¿El dormitorio? ¿Las vistas?. En este momento, en el momento de elegir la miniatura, no estás tratando de conseguir que un potencial visitante de Vigo alquile tu apartamento… solamente estás intentando conseguir que ese potencial visitante entre en tu anuncio. Cuando vea la imagen ¿Por qué entrará en el anuncio?

Una imagen de esos amenities que regalas está bien. O de esas preciosas vistas que tiene la casa. O del dormitorio. Piensa en algo que invite a “conocer más”. No es el momento de mostrar todo para vender, ¡es el momento de mostrar algo para atraer!

Una vez que tengas esas dos, tres o cuatro ideas de que es lo que deseas mostrar para ataer a que el visitante haga “click” para conocer más… avisa a un buen fotógrafo y aprovéchalo para hacer buenas fotografías a todo lo demás. Y no te olvides que no está de más añadir algunos efectos a las fotos. Más brillo y colores cálidos suelen funcionar muy bien, casi te diría que es obligatorio.

¡Por favor, haz caso de mi consejo y trabaja la miniatura de en AirBnB!

Ah… si tienes alguna duda, no dudes en ponerte en contacto.

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