Estrategia de precios para este verano 2022.
Nuestra estrategia de precios para el verano. Por si puede ayudar a otros anfitriones locales de Vigo.
Etiqueta: airbnb
Galicia, la cuarta región del mundo en ocupación este verano, en alquiler turístico.
La ocupación en Galicia en agosto de 2021 duplica a grandes ciudades; también presenta mayor ocupación que importantísimos destinos turísticos como Algarve, Andalucía, Costa Azul o Islas Baleares.
Estudio de Ocupación y Precios en alquiler turístico.
Periódicamente realizamos estudios de ocupación y precio en alquiler turístico de los activos que tenemos en gestión.
Este es uno que envío a un propietario.
Cambio en las comisiones de AirBnB
Como habrás escuchado -desde AirBnB nos han enviado varios emails-, Airbnb está cambiando la estructura de tarifas de su plataforma. Como recordarás AirBnB te daba la posibilidad de cobrar al huésped un porcentaje alto, entre el 12-18% del valor de la reserva y a ti, como propietario, otro porcentaje aunque más pequeño, alrededor del 3-6%.
A partir del 7 de diciembre cambia su política y pasa a una nueva estructura de precios simplificada: le cobra exclusivamente al propietario un 15% del pago total.
El dinero va “desde la cartera del huésped a la tuya”… así que definir quién paga es una cuestión meramente formal… si cambias las tarifas.
¡¡Cambia las tarifas!! Si no, perderás un 15% con cada reserva.
Si antes, de una reserva que marcabas de 100 euros tú recibías 97 y el huésped pagaba 112 -aproximadamente-, debes cambiar los precios para que el huésped pague 115. Es más algo formal que otra cosa. Lo único es que ahora la factura de la comisión de AirBnB estará íntegramente a tu nombre, y la podrás desgravar.
Ten cuenta que ahora la comisión se aplicará también a la limpieza, así que deberás subir un 18% el precio noche del alojamiento, y un 15% el precio de la limpieza.
¿Cuánto pagan mis invitados por quedarse en mi casa?
Esta era una pregunta sin respuesta con la estructura de comisiones que tenía Airbnb. Poníamos el precio de nuestra propiedad y Airbnb ponía una tarifa de servicio sobre ese precio. Los anfitriones nunca sabíamos cuánto pagaba el huésped por quedarse en nuestra casa. La tarifa del huésped de Airbnb varíaba entre el 12 y el 18%, y venía determinada por varios factores como la duración de la estancia, el precio total, el país del viajero y más que, al menos nosotros, desconocíamos.
Con la nueva estructura de precios simplificada, como anfitriones tenemos control total sobre lo que pagará el huésped en total.
Alquiler de temporada.
Antes, en reservas más largas (más de 28 días), la tarifa de servicio de Airbnb se reducía aproximadamente al 10%. Ahora eso representará una desventaja ya que la tarifa del servicio de host está fijada en un 15% para la nueva estructura de precios. No se ajusta con la duración de la estancia por ahora. Nosotros estamos apostando fuerte por el alquiler de temporada, así que esperemos que lo hagan pronto.
Por si acaso, ya publicamos los precios de alquiler de temporada en nuestra web.
¿Será bueno? ¿Qué ventajas tiene?
Airbnb afirma que durante la fase de prueba, los anuncios con la nueva estructura de precios tenían un 17% más de reservas en comparación con los anuncios con tarifa de servicio tradicional. Puedes echar un vistazo a la hoja de información de Airbnb sobre los precios simplificados.
Personalmente no me lo creo mucho… y desde luego nuestros datos no reflejaban eso.
Realmente, da lo mismo. Ahora todos trabajaremos con las mismas tarifas, y es la única manera de hacerlo. Así que mejor pensemos en las ventajas.
- Tenemos el control de lo que pagan los huéspedes.
- Se elimina esa linea adicional en el precio que pagaba el huésped, y que a veces generaba fricciones innecesarias.
- Tener una estructura de precios similar todos los propietarios, lo que nos permite una comparación más sencilla.
Yo ya he modificado los precios un 15% más… ¿Y tú?
Precios de alquileres turísticos en Semana Santa, en Vigo.
Como sabéis, nos encanta estudiar los precios de los alquileres turísticos. Como solo quedan unas semanas, os comentaré mis impresiones sobre los precios de alquileres turísticos en Semana Santa, en Vigo.
Primer dato: Se percibe un aumento en los precios medios.
Parece que los anfitriones de AirBnB nos vamos dando cuenta que proponemos precios más bajos que cualquier otra ciudad en España: se aprecia una subida media, importante, respecto a los precios medios que establecimos el año pasado.
Los precios medios si buscamos apartamentos de un dormitorio en el centro son estos. Y observamos un subida significativa respecto al año pasado.
Muchos apartamentos ya se sitúan alrededor de los 300 euros, cosa que en 2019 prácticamente solo ocurría con so que gestionábamos desde Anfitriona. De todos modos, aún encontramos un grupo de anfitriones que tiene precios por debajo de los 200 euros por los cuatro días de Semana Santa.
Poco me parece menos de 200 euros por cuatro días. Muy poco. Pero allá cada cual.
Mis precios en Semana Santa.
En mi caso, todavía no permito reservas para solo esos cuatro días. Ya en 2018 vimos que en Semana Santa y con malas previsiones, tuvimos un 100% de ocupación. Ahora que Vigo está de moda, seguro repetiremos. Por eso nuestros apartamentos no salen en el gráfico inicial.
Si estudiamos los precios para la semana completa, la cosa no varía. Como siempre vemos situados en los dos extremos los precios «raros», o muy-muy altos o muy-muy bajos. Y en el centro nos encontramos dos tramos… uno creciente hasta los 400 euros. Otro que se sitúa por encima de los 500 euros para toda la semana.
Como puedes observar, todos los que gestionamos en Anfitriona se sitúan en la parte superior del tramo de 400€ o en la inferior de 500€. Considero que es donde se debe estar, en este momento. Alrededor de 500 euros por estar toda la semana en la ciudad de moda, en un apartamento de un dormitorio, me parece totalmente razonable. El que busca un piso especial, de calidad, dará el «salto» hasta los 500€. Además, creo que tendremos nuevamente un 100% de ocupación.
De hecho, como sabéis sigo de cerca la evolución de los precios y de la ocupación… ¡iré subiendo precios a medida que se acerque el día y tengamos una buena previsión meteorológica!
Y tú… ¿que precios propones para Semana Santa?
Los precios para Semana Santa.
Muchos me preguntáis como hacemos para poner los precios a nuestros apartamentos de AirBnB. Nuestros clientes lo saben… tienen acceso a nuestra estrategia para fijar precios. Incluso pueden actuar sobre ella. Para los demás estoy preparando un post, donde explicamos con detalle la estrategia de fijación de precios.
Como sabéis los que nos seguís, somos muy transparentes. Primero porque creemos que esa transparencia pone en valor nuestro trabajo, con lo que conseguimos más gente que contrata nuestros servicios. Nuestros clientes dicen que incluso descontando nuestro fee de gestión consiguen mejorar sus ingresos, pues consiguen más reservas y un mejor precio por las mismas. Pero lo segundo por lo cual compartimos, es porque tratamos de mejorar el desempeño de los hosts vigueses. ¡Vigo es la ciudad que tiene los precios medios más bajos de España! Y luchamos por cambiar eso.
Vigo es la ciudad con los precios medios en AirBnB más bajos de España.
¿No te lo crees? Haz una búsqueda en AirBnB en distintas ciudades y compruébalo tú mismo.
Madrid y Barcelona están en otra liga, pero multiplican por cuatro el precio medio de Vigo. Sevilla, Málaga, Valencia o San Sebastián, más que lo duplican. Pensarás que son ciudades más grandes y más turísticas, y tendrás razón. ¿Pero qué me dices de Gijón, Oviedo, La Coruña o Santander? Son similares a Vigo, y sus precios medios son un 30%-40% superiores.
Cangas, Moaña, Pontevedra, Ourense, Guadalajara, Badajoz, Logroño, León, Valladolid. Da igual la zona o ciudad que compares. Los precios medios siempre son notablemente superiores.
Fijemos los precios en Semana Santa.
Bueno. Al caso. ¿Como hacemos para acertar hoy con los precios de Semana Santa?
Hace una mes o dos, cuando definí los precios que pondríamos en nuestros apartamentos, supuse que como Semana Santa coincidía a mediados de Abril, haría un tiempo magnífico, y por lo tanto tendríamos un 95% o 100% de ocupación. Como el año 2017… también a mediados de abril, con muy buen tiempo, y con un 100% de ocupación. Así que estudié los precios de mis competidores y me situé arriba de todo. Si todos los apartamentos van a ser reservados, hay que situarse entre los más caros, ¿¿no?? Como aquello del precio justo… el precio más cercano «sin pasarse».
Ahora queda tan solo una semana. Y la previsión no es buena, aunque todavía no es fiable. Personalmente, creo que sí que lucirá el sol. Así que pienso en una ocupación de un 70%-80% como el año pasado (¿recuerdas? Semana Santa pasada por agua)
Así que si hay un 70%/80% de ocupación…. quedarán algunos apartamentos sin reservar. Un 20%/30%.
El precio de los apartamentos que gestiono.
¿Donde sitúo los apartamentos que gestiono? Pues pensado que quedarán un 20%/30% libres… los sitúo en la zona alta, pero no arriba de todo.
Veamos el gráfico del precio de un grupo de apartamentos de Vigo, hoy día 6 de abril, para las tres noches de Semana Santa. (del 17 al 20 de abril). Yo me quiero situar en la zona marcada… en el 70%.
Como vemos, tres de cada cuatro hosts vigueses sitúan sus apartamentos desde lo 160 hasta los 280 euros por las tres noches, en una progresión lineal. Uno de cada cuatro los sitúa entre los 300 y 500.
Creo que la situación perfecta, a día de hoy, es en la parte media del gráfico. Con precios entre 240-270 euros por las tres noches. Porque si hay un 70/80% de reservas, esos apartamentos estarán entre los elegidos.
Evidentemente es una simplificación. Debemos tener en cuenta la calidad de los apartamentos, el tamaño, la situación, etc. Por eso, en nuestro caso, situamos algunos fuera de ese ámbito -los apartamentos que quedan libres en Anfitriona están marcados con una X-.
Precios equivocados.
Pero sea cual sea la calidad, la situación o el tamaño, vemos como hay un grupo de hosts vigueses que parece que han fijados precios equivocados. Precios muy bajos. Ese grupo que sitúa los tres días «santos» en una rango inferior a los 200 euros creo que debería colocarse en cifras superiores, siempre por encima de los 200 euros. Tendrían la reserva igualmente asegurada pero a un precio más racional.
Y tú… ¿cómo fijas los precios para Semana Santa?
Dar las llaves en AirBnB.
Es muy curioso. Algunos propietarios cuando hablan de la gestión de un apartamento turístico en AirBnB hablan de «dar las llaves en AirBnB» como si la gestión de un apartamento turísticos fuese solo eso: dar las llaves, recibir a los huéspedes.
En algunos casos más que curioso es sorprendente. Porque que un propietario que nunca lo ha alquilado crea que dar las llaves es la principal labor de gestión de un alquiler turístico, entra dentro de lo normal. Que un propietario que han tenido su piso en alquiler de corta duración o incluso que ha trabajado con nosotros opine eso entra dentro de lo sorprendente. O quizás si ha trabajado con nosotros y opina eso es por otra razón… quien sabe.
Bueno, estas son mis dos últimas experiencias sobre «dar las llaves».
1.- Ya tiene «quien le de las llaves».
Ayer un amigo me decía que iba a poner su piso en AirBnB.
Nota: Por cierto, al alquiler de corta duración ya le llamamos «poner el piso en AirBnB». Como a las galletas rellenas de chocolate le llamamos galletas del Príncipe, o al fibrocemento le llamamos Uralita. Esto no está del todo bien, pero es tema de otro post. Este se llama dar las llaves en AirBnB 🙂
Como decía, un amigo iba a poner un apartamento en alquiler de corta duración. Y me preguntaba, no sin cierto reparo, algunos detalles de como lo hacíamos nosotros. Y yo, sin ningún reparo, le cuento todo lo que se. Todo el mundo lo sabe. No es que cuente todo a los amigos… es que incluso publico nuestros estudios y análisis en este blog y en el grupo de Viviendas Turísticas de Vigo en Facebook.
Cuento todo lo que se de la gestión de pisos turísticos.
Cuento todo lo que se de AirBnB y la gestión de inmuebles en general por varias razones.
- La primera es que me gusta hablar de lo mío, como a casi todo el mundo.
- La segunda es que cuanto mejor le vaya a los anfitriones en Vigo, mejor nos irá a nosotros.
- Y la tercera es egoísta: somos un equipo muy, muy bueno. En este momento ya somos seis personas muy cualificadas trabajando, pensando, innovando en esto de la gestión de pisos turísticos en Galicia: lo que comparta hoy mañana estará atrasado, y pasado mañana completamente desfasado. Yo comparto un fotograma pero esto es una película: hay que verla en continuidad. Si no tienes la continuidad, estás fuera.
No tengo ningún miedo a contar lo que se, porque es bueno para mi. No es el primer propietario que después de contarle lo que hacemos y como lo hacemos, enseguida nos contrata. Ten en cuenta una cosa: todos los días dedicamos un tiempo a comprobar y optimizar los precios; y todos los días dedicamos un tiempo a posicionar bien nuestros anuncios… ¿por qué te crees que siempre que entras en AirBnB está alguno de los pisos que gestionamos?
Nuestra propuesta tiene mucho valor para el propietario: Más de lo que cuento.
Optimizamos los precios e ingresamos con ello un poco más. Gestionamos muy bien el checkin/out y el mix de estancia larga/corta y conseguimos una mayor ocupación. Y además, somos Superhost en Vigo -con las ventajas que ello conlleva-; tenemos nuestras propias herramientas tecnológicas; tenemos convenios con empresas; hacemos venta cruzada de apartamentos a clientes… somos capaces de ingresar mucho más que ese 20% que le cobramos al propietario.
Así que, al propietario le eliminamos los problemas y le generamos más ingresos… una oferta mafiosa: de esas que no se pueden rechazar.
Como se ve, de nuestra propuesta «dar las llaves» es, sin duda, o menos importante. Aunque eso también lo hacemos muuuuuuy bien.
2.- El propietario nos valora porque «damos las llaves».
Eso es más complicado. Cuando un propietario dice que lo que hacemos es «dar las llaves» suele ser un mal cliente. Quizás tiene que ver con cierto clasismo mal entendido. O quizás «dar las llaves», como no es un bullshit work, genera lo que genera. No lo se.
Pero las dos veces que he dejado de trabajar con un cliente me ha dicho «pues ya buscaré a otro que entregue las llaves». La primera clienta con la que dejamos de colaborar ya se ha arrepentido. La segunda fue esta semana: ya os contaré.
Lo que pedimos a los propietarios.
Como hemos hablado en más de una ocasión, a los propietarios solo les pedimos dos cosas:
1.- Que estén 100% satisfechos con nuestra labor y 2.- que valoren nuestro trabajo.
Si percibimos que un propietario no está satisfecho al 100% dejamos de trabajar con él. Si no valora nuestro trabajo o nuestro tiempo, también. ¿No es lo mejor?
Y cuando oímos «lo que necesito es que des las llaves», observamos que no valoran nuestro trabajo… y dejamos de colaborar.
Ocupación en Semana Santa en Vigo
Mal tiempo, muy malo. Y previsiones malas, muy malas. Y eso indica que la ocupación debería ser baja… ¿no? Pues la ocupación en Semana Santa en Vigo ha sido bastante aceptable, por lo menos en lo que AirBnB respecta. Quedaron libres media docena de apartamentos en los días centrales, como podéis ver en la imagen que acompaña este texto. Y lo precios no eran bajos.
Ocupación en Semana Santa en Vigo.
Así que la ocupación en AirBnB podríamos pensar que rondó el 90% o 95% si tenemos en cuenta que hay aproximadamente 250 apartamentos en alquiler en Vigo, y que se quedaron sin alquilar seis durante viernes y sábado de Semana Santa.
No me interesa el cálculo de ocupación en Semana Santa en Vigo exacto, para eso están las Administraciones. Pero si dos hechos concretos. El primero es que Vigo está desarrollando un potencial turístico grande. Y el segundo, que me afecta mucho, es que quedó sin alquilar uno de los Apartamentos de Anfitriona. Y lo que es más grave: no se porqué.
Vigo está desarrollando un potencial turístico grande.
Eso parece cada vez más claro: El turismo mundial se está desarrollando enormemente; el turismo en España en general está creciendo con cifras de dos dígitos; en Galicia, también. Pero lo de Vigo está siendo espectacular. El crecimiento turístico ya se percibe por la calle: cada vez hay más turistas y eso nos encanta.
Los precios para los turistas en Vigo son bastante económicos, por normal general. Visitar Vigo es barato. Y como la previsión meteorológica no ayudaba, muchos de nosotros nos hemos visto obligados a bajar algo los precios. Cousas da vida. Pero estamos consiguiendo atraer muchos visitantes a Vigo:
- La imagen lo dice todo: seis apartamentos sin alquilar en el centro de Vigo en Semana Santa. Bien.
- A 60-70-100-130 y 250 euros por noche. Está muy bien.
Uno sin alquilar.
Pero uno de los que quedó por alquilar era de Anfitriona. Y me preocupa. Un magnífico estudio, con parking, al lado de El Corte Inglés, con magníficas valoraciones… https://www.airbnb.es/rooms/18363535. Y se quedó sin alquilar.
Quizás no hay que darle muchas vueltas. Tenemos bastantes, es normal que alguno quede libre. Pero me molesta… estudio mucho el mercado para fallar en una fecha así.
Vigo nos sorprendió favorablemente.
¿Vigo nos sorprendió favorablemente? Hay días como hoy, viernes por la tarde, tras dos semanas de durísimo trabajo poniendo en marcha nuestro nuevo proyecto en la Costa del Sol, que aunque sabes que deberías actualizar el blog… no apetece. Hasta que llega una evaluación que dice:
“Vigo nos sorprendió muy favorablemente! Y el lugar y la hospitalidad de XXXXX hicieron que fuera un viaje memorable. El lugar es cómodo y agradable, muy cerca de todo y aún así super tranquilo. Super recomendo!”
Silvia y New se alojaron en nuestro pequeño apartamento en el Casco Vello hace unos días, en febrero. No es el mejor mes del año para conocer Vigo. El apartamento está en una pequeña callecita en el centro de la parte antigua (¿icen que es la más antigua de la parte antigua de Vigo?). Se llama Rúa Cárcere Vella… Quizás tú no la conoces, pero Silvia y New sí la conocieron. Y les sorprendió favorablemente. Por lo que pone en el comentario algo tuvimos que ver en esta sorpresa favorable… y eso, nos llena de orgullo (y satisfacción ;-).Entonces te obligas a escribir, para darle las gracias a esa huésped, Silvia; y también a AirBnB por hacerlo posible. Porque aunque ser Anfitriona de AirBnB es gratificante porque eres capaz de conseguir que nuestra ciudad, Vigo, sorprenda favorablemente a los visitantes. Y aportar a esta singular empresa un granito de arena nos hace sentir bien.
Anfitriona de Vigo.<h/3>
Ya hemos comentado en más de una ocasión que más que Anfitriones de AirBnB en Vigo nos sentimos como Anfitriones de Vigo, a secas. Somos unos enamorados de Vigo y nos encanta mostrar nuestra ciudad; gestionar pisos turísticos en Vigo nos da oportunidad e mostrar la mejor cara.
Porque Vigo mola, y lo tenemos que decir. Tenemos que decirlo para que digan otra vez: «Vigo nos sorprendió favorablemente». O como dijo Silvia: «Vigo nos sorprendió MUY favorablemente».
La gestión de un piso turístico
En un post anterior hablábamos de las cuatro partes en las que descomponíamos la gestión de pisos turísticos. Y describíamos las dos primeras de esas cuatro partes: comercialización y gestión de check-in. Nos faltaba la descripción de la estancia y la gestión de proveedores. Aquí va.
Gestión de la estancia.
Una vez que el huésped llega no suele pasar nada… hasta que pasa. Y hay que estar ahí. Según mi humilde estadística: una vez de cada diez es una consulta por correo o whatsapp; pero una vez cada veinticinco es necesaria una visita.Se necesita un buen local para comer marisco o conocer que Vitrasa lleva al Pabellón de las Traviesas. Falla la caldera o la conexión a Internet. Poca cosa generalmente… pero que marca la diferencia.
Nosotros esa gestión la forzamos. Preguntamos a los huéspedes si necesitan algo en el apartamento, o si necesitan algo en Vigo. No en vano, en la gestión de un piso turístico lo que buscamos es su mejor experiencia en la ciudad. Buscamos que disfruten Vigo.
Gestión de proveedores.
Algunos anfitriones subcontratan la limpieza, otros el planchado de la ropa blanca, o el mantenimiento o incluso el check-in de los huéspedes. Y eso está bien: reduce costes que podemos aplicar en mejorar la experiencia del huésped. Pero a estos proveedores… hay que gestionarlos.
Nosotros subcontratamos contadas operaciones. En el caso típico de la limpieza es evidente que es más económico subcontratar a una empresa y desentenderte… pero eso conlleva unos riesgos. Pero es que además, las cosas no quedarán como tú quieres. Nosotros sabemos qué queremos ofrecer en nuestros apartamentos y cómo queremos hacerlo. Sabemos cómo queremos que queden las cosas -las toallas, los cubiertos, los útiles de cocina…- y también queremos saber si los pisos se deterioran o no, y en que medida. Por eso para nosotros la limpieza es un proceso clave e interno: Creemos que la limpieza es una parte importantísima dentro de la experiencia de usuario. Por contra, subcontratamos el lavado y planchado de ropa blanca. Aunque es un «must», entendemos que ahí no aportamos ningún valor.
En la gestión de un piso turístico es importante estar encima de estas labores. Pero no solo de estas, que son las más inmediatas. Todos los elementos que tenemos subcontratados: energía, comunicaciones, agua, seguro, comunidad… todos ellos deben ser gestionados. O impresionaría conocer los ahorros que implementamos en algunos de los apartamentos que gestionamos. La buena gestión de un piso turístico también tiene que ver con suministros, ahorro energético, compras colaborativas… Y en eso el volumen es clave.
Gestión post-reserva.
La gestión posterior a la salida del huésped no la he incluido entre las cuatro labores clave porque para la mayoría de nosotros no es importante. El cliente no va a volver. Para muchos de nosotros la gestión post-reserva solamente es hacer una evaluación del huésped… y como mucho enviarle un mensaje de agradecimiento para que corresponda con la evaluación.
Eso es así en la mayoría de los casos. Pero cuando gestionas muchos apartamentos te encuentras con que al año alojas a varios miles de visitantes -nosotros, el año pasado pasamos holgadamente de mil-. Y que muchos de ellos repiten año a año, o quizás tienen amigos que quieran visitar la ciudad.
Por nuestra parte tenemos un mínimo CRM que envía, de manera muy esporádica, ofertas y rebajas a los clientes o a sus amistades. Eso nos permite mejorar los ratios y los ingresos en los apartamentos de nuestros clientes. Una vez más, es más rentable la gestión de un piso turístico cercana e individualizada, pero profesional como la que ofrece Anfitriona. Nuestros clientes mejoran sus ingresos, y además dejan de ocuparse de todo.
La para la gestión de un piso turístico, Anfitriona es una oferta mafiosa… de esas que no puedes rechazar. 🙂
Ponte en contacto con nosotros, si quieres saber más.