Yo soy la AnfitrionaYo soy la Anfitriona

By Anfitriona

Los precios para Semana Santa.

Muchos me preguntáis como hacemos para poner los precios a nuestros apartamentos de AirBnB. Nuestros clientes lo saben… tienen acceso a nuestra estrategia para fijar precios. Incluso pueden actuar sobre ella. Para los demás estoy preparando un post, donde explicamos con detalle la estrategia de fijación de precios.

Como sabéis los que nos seguís, somos muy transparentes. Primero porque creemos que esa transparencia pone en valor nuestro trabajo, con lo que conseguimos más gente que contrata nuestros servicios. Nuestros clientes dicen que incluso descontando nuestro fee de gestión consiguen mejorar sus ingresos, pues consiguen más reservas y un mejor precio por las mismas. Pero lo segundo por lo cual compartimos, es porque tratamos de mejorar el desempeño de los hosts vigueses. ¡Vigo es la ciudad que tiene los precios medios más bajos de España! Y luchamos por cambiar eso.

 

Vigo es la ciudad con los precios medios en AirBnB más bajos de España.

¿No te lo crees? Haz una búsqueda en AirBnB en distintas ciudades y compruébalo tú mismo.

Madrid y Barcelona están en otra liga, pero multiplican por cuatro el precio medio de Vigo. Sevilla, Málaga, Valencia o San Sebastián, más que lo duplican. Pensarás que son ciudades más grandes y más turísticas, y tendrás razón. ¿Pero qué me dices de Gijón, Oviedo, La Coruña o Santander? Son similares a Vigo, y sus precios medios son un 30%-40% superiores.

Cangas, Moaña, Pontevedra, Ourense, Guadalajara, Badajoz, Logroño, León, Valladolid. Da igual la zona o ciudad que compares. Los precios medios siempre son notablemente superiores.

 

Fijemos los precios en Semana Santa.

Bueno. Al caso. ¿Como hacemos para acertar hoy con los precios de Semana Santa?

Hace una mes o dos, cuando definí los precios que pondríamos en nuestros apartamentos, supuse que como Semana Santa coincidía a mediados de Abril, haría un tiempo magnífico, y por lo tanto tendríamos un 95% o 100% de ocupación. Como el año 2017… también a mediados de abril, con muy buen tiempo, y con un 100% de ocupación. Así que estudié los precios de mis competidores y me situé arriba de todo. Si todos los apartamentos van a ser reservados, hay que situarse entre los más caros, ¿¿no?? Como aquello del precio justo… el precio más cercano “sin pasarse”.

Ahora queda tan solo una semana. Y la previsión no es buena, aunque todavía no es fiable. Personalmente, creo que sí que lucirá el sol. Así que pienso en una ocupación de un 70%-80% como el año pasado (¿recuerdas? Semana Santa pasada por agua)

Así que si hay un 70%/80% de ocupación…. quedarán algunos apartamentos sin reservar. Un 20%/30%.

El precio de los apartamentos que gestiono.

¿Donde sitúo los apartamentos que gestiono? Pues pensado que quedarán un 20%/30% libres… los sitúo en la zona alta, pero no arriba de todo.

Veamos el gráfico del precio de un grupo de apartamentos de Vigo, hoy día 6 de abril, para las tres noches de Semana Santa. (del 17 al 20 de abril). Yo me quiero situar en la zona marcada… en el 70%.

Como vemos, tres de cada cuatro hosts vigueses sitúan sus apartamentos desde lo 160 hasta los 280 euros por las tres noches, en una progresión lineal. Uno de cada cuatro los sitúa entre los 300 y 500.

Creo que la situación perfecta, a día de hoy, es en la parte media del gráfico. Con precios entre 240-270 euros por las tres noches. Porque si hay un 70/80% de reservas, esos apartamentos estarán entre los elegidos.

Evidentemente es una simplificación. Debemos tener en cuenta la calidad de los apartamentos, el tamaño, la situación, etc. Por eso, en nuestro caso, situamos algunos fuera de ese ámbito -los apartamentos que quedan libres en Anfitriona están marcados con una X-.

 

Precios equivocados.

Pero sea cual sea la calidad, la situación o el tamaño, vemos como hay un grupo de hosts vigueses que parece que han fijados precios equivocados. Precios muy bajos. Ese grupo que sitúa los tres días “santos” en una rango inferior a los 200 euros creo que debería colocarse en cifras superiores, siempre por encima de los 200 euros. Tendrían la reserva igualmente asegurada pero a un precio más racional.

Y tú… ¿cómo fijas los precios para Semana Santa?

 

 

 

 

By Anfitriona

Dar las llaves en AirBnB.

Es muy curioso. Algunos propietarios cuando hablan de la gestión de un apartamento turístico en AirBnB hablan de “dar las llaves en AirBnB” como si la gestión de un apartamento turísticos fuese solo eso: dar las llaves, recibir a los huéspedes.

En algunos casos más que curioso es sorprendente. Porque que un propietario que nunca lo ha alquilado crea que dar las llaves es la principal labor de gestión de un alquiler turístico, entra dentro de lo normal. Que un propietario que han tenido su piso en alquiler de corta duración o incluso que ha trabajado con nosotros opine eso entra dentro de lo sorprendente. O quizás si ha trabajado con nosotros y opina eso es por otra razón… quien sabe.

Bueno, estas son mis dos últimas experiencias sobre “dar las llaves”.

 

1.- Ya tiene “quien le de las llaves”.

Ayer un amigo me decía que iba a poner su piso en AirBnB.

Nota: Por cierto, al alquiler de corta duración ya le llamamos “poner el piso en AirBnB”. Como a las galletas rellenas de chocolate le llamamos galletas del Príncipe, o al fibrocemento le llamamos Uralita. Esto no está del todo bien, pero es tema de otro post. Este se llama dar las llaves en AirBnB 🙂

Como decía, un amigo iba a poner un apartamento en alquiler de corta duración. Y me preguntaba, no sin cierto reparo, algunos detalles de como lo hacíamos nosotros. Y yo, sin ningún reparo, le cuento todo lo que se. Todo el mundo lo sabe. No es que cuente todo a los amigos… es que incluso publico nuestros estudios y análisis en este blog y en el grupo de Viviendas Turísticas de Vigo en Facebook.

Cuento todo lo que se de la gestión de pisos turísticos.

Cuento todo lo que se de AirBnB y la gestión de inmuebles en general por varias razones.

  • La primera es que me gusta hablar de lo mío, como a casi todo el mundo.
  • La segunda es que cuanto mejor le vaya a los anfitriones en Vigo, mejor nos irá a nosotros.
  • Y la tercera es egoísta: somos un equipo muy, muy bueno. En este momento ya somos seis personas muy cualificadas trabajando, pensando, innovando en esto de la gestión de pisos turísticos en Galicia: lo que comparta hoy mañana estará atrasado, y pasado mañana completamente desfasado. Yo comparto un fotograma pero esto es una película: hay que verla en continuidad. Si no tienes la continuidad, estás fuera.

No tengo ningún miedo a contar lo que se, porque es bueno para mi. No es el primer propietario que después de contarle lo que hacemos y como lo hacemos, enseguida nos contrata. Ten en cuenta una cosa: todos los días dedicamos un tiempo a comprobar y optimizar los precios; y todos los días dedicamos un tiempo a posicionar bien nuestros anuncios… ¿por qué te crees que siempre que entras en AirBnB está alguno de los pisos que gestionamos?

Nuestra propuesta tiene mucho valor para el propietario: Más de lo que cuento.

Optimizamos los precios e ingresamos con ello un poco más. Gestionamos muy bien el checkin/out y el mix de estancia larga/corta y conseguimos una mayor ocupación. Y además, somos Superhost en Vigo -con las ventajas que ello conlleva-; tenemos nuestras propias herramientas tecnológicas; tenemos convenios con empresas; hacemos venta cruzada de apartamentos a clientes… somos capaces de ingresar mucho más que ese 20% que le cobramos al propietario.

Así que, al propietario le eliminamos los problemas y le generamos más ingresos… una oferta mafiosa: de esas que no se pueden rechazar.

Como se ve, de nuestra propuesta “dar las llaves” es, sin duda, o menos importante. Aunque eso también lo hacemos muuuuuuy bien.

 

2.- El propietario nos valora porque “damos las llaves”.

Eso es más complicado. Cuando un propietario dice que lo que hacemos es “dar las llaves” suele ser un mal cliente. Quizás tiene que ver con cierto clasismo mal entendido. O quizás “dar las llaves”, como no es un bullshit work, genera lo que genera. No lo se.

Pero las dos veces que he dejado de trabajar con un cliente me ha dicho “pues ya buscaré a otro que entregue las llaves”. La primera clienta con la que dejamos de colaborar ya se ha arrepentido. La segunda fue esta semana: ya os contaré.

Lo que pedimos a los propietarios.

Como hemos hablado en más de una ocasión, a los propietarios solo les pedimos dos cosas:

1.- Que estén 100% satisfechos con nuestra labor y 2.- que valoren nuestro trabajo.

Si percibimos que un propietario no está satisfecho al 100% dejamos de trabajar con él. Si no valora nuestro trabajo o nuestro tiempo, también. ¿No es lo mejor? 

 

Y cuando oímos “lo que necesito es que des las llaves”, observamos que no valoran nuestro trabajo… y dejamos de colaborar.

 

 

 

 

 

By Anfitriona

Ocupación en Semana Santa en Vigo

Mal tiempo, muy malo. Y previsiones malas, muy malas. Y eso indica que la ocupación debería ser baja… ¿no? Pues la ocupación en Semana Santa en Vigo ha sido bastante aceptable, por lo menos en lo que AirBnB respecta. Quedaron libres media docena de apartamentos en los días centrales, como podéis ver en la imagen que acompaña este texto. Y lo precios no eran bajos.

Ocupación en Semana Santa en Vigo.

Así que la ocupación en AirBnB podríamos pensar que rondó el 90% o 95% si tenemos en cuenta que hay aproximadamente 250 apartamentos en alquiler en Vigo, y que se quedaron sin alquilar seis durante viernes y sábado de Semana Santa.

No me interesa el cálculo de ocupación en Semana Santa en Vigo exacto, para eso están las Administraciones. Pero si dos hechos concretos. El primero es que Vigo está desarrollando un potencial turístico grande. Y el segundo, que me afecta mucho, es que quedó sin alquilar uno de los Apartamentos de Anfitriona. Y lo que es más grave: no se porqué.

Vigo está desarrollando un potencial turístico grande.

Eso parece cada vez más claro: El turismo mundial se está desarrollando enormemente; el turismo en España en general está creciendo con cifras de dos dígitos; en Galicia, también. Pero lo de Vigo está siendo espectacular. El crecimiento turístico ya se percibe por la calle: cada vez hay más turistas y eso nos encanta.

Los precios para los turistas en Vigo son bastante económicos, por normal general. Visitar Vigo es barato. Y como la previsión meteorológica no ayudaba, muchos de nosotros nos hemos visto obligados a bajar algo los precios. Cousas da vida. Pero estamos consiguiendo atraer muchos visitantes a Vigo:

  • La imagen lo dice todo: seis apartamentos sin alquilar en el centro de Vigo en Semana Santa. Bien.
  • A 60-70-100-130 y 250 euros por noche. Está muy bien.

Uno sin alquilar.

Pero uno  de los que quedó por alquilar era de Anfitriona. Y me preocupa. Un magnífico estudio, con parking, al lado de El Corte Inglés, con magníficas valoraciones… https://www.airbnb.es/rooms/18363535. Y se quedó sin alquilar.

Quizás no hay que darle muchas vueltas. Tenemos bastantes, es normal que alguno quede libre. Pero me molesta… estudio mucho el mercado para fallar en una fecha así.

 

 

 

 

By Anfitriona

Vigo nos sorprendió favorablemente.

¿Vigo nos sorprendió favorablemente? Hay días como hoy, viernes por la tarde, tras dos semanas de durísimo trabajo poniendo en marcha nuestro nuevo proyecto en la Costa del Sol, que aunque sabes que deberías actualizar el blog… no apetece. Hasta que llega una evaluación que dice:

“Vigo nos sorprendió muy favorablemente! Y el lugar y la hospitalidad de XXXXX hicieron que fuera un viaje memorable. El lugar es cómodo y agradable, muy cerca de todo y aún así super tranquilo. Super recomendo!”

Silvia y New se alojaron en nuestro pequeño apartamento en el Casco Vello hace unos días, en febrero. No es el mejor mes del año para conocer Vigo. El apartamento está en una pequeña callecita en el centro de la parte antigua (¿icen que es la más antigua de la parte antigua de Vigo?). Se llama Rúa Cárcere Vella… Quizás tú no la conoces, pero Silvia y New sí la conocieron. Y les sorprendió favorablemente. Por lo que pone en el comentario algo tuvimos que ver en esta sorpresa favorable… y eso, nos llena de orgullo (y satisfacción ;-).Entonces te obligas a escribir, para darle las gracias a esa huésped, Silvia; y también a AirBnB por hacerlo posible. Porque aunque ser Anfitriona de AirBnB es gratificante porque eres capaz de conseguir que nuestra ciudad, Vigo, sorprenda favorablemente a los visitantes. Y aportar a esta singular empresa un granito de arena nos hace sentir bien.

 

 

Anfitriona de Vigo.<h/3>

Ya hemos comentado en más de una ocasión que más que Anfitriones de AirBnB en Vigo nos sentimos como Anfitriones de Vigo, a secas. Somos unos enamorados de Vigo y nos encanta mostrar nuestra ciudad; gestionar pisos turísticos en Vigo nos da oportunidad  e mostrar la mejor cara.

Porque Vigo mola, y lo tenemos que decir. Tenemos que decirlo para que digan otra vez: “Vigo nos sorprendió favorablemente”.  O como dijo Silvia: “Vigo nos sorprendió MUY favorablemente”.

 

 

 


 

By Anfitriona

La gestión de un piso turístico

En un post anterior hablábamos de las cuatro partes en las que descomponíamos la gestión de pisos turísticos. Y describíamos las dos primeras de esas cuatro partes: comercialización y gestión de check-in. Nos faltaba la descripción de la estancia y la gestión de proveedores. Aquí va.

Gestión de la estancia.

Una vez que el huésped llega no suele pasar nada… hasta que pasa. Y hay que estar ahí. Según mi humilde estadística: una vez de cada diez es una consulta por correo o whatsapp; pero una vez cada veinticinco es necesaria una visita.Se necesita un buen local para comer marisco o conocer que Vitrasa lleva al Pabellón de las Traviesas. Falla la caldera o la conexión a Internet. Poca cosa generalmente… pero que marca la diferencia.

Nosotros esa gestión la forzamos. Preguntamos a los huéspedes si necesitan algo en el apartamento, o si necesitan algo en Vigo. No en vano, en la gestión de un piso turístico lo que buscamos es su mejor experiencia en la ciudad. Buscamos que disfruten Vigo.

Gestión de proveedores.

Algunos anfitriones subcontratan la limpieza, otros el planchado de la ropa blanca, o el mantenimiento o incluso el check-in de los huéspedes. Y eso está bien: reduce costes que podemos aplicar en mejorar la experiencia del huésped. Pero a estos proveedores… hay que gestionarlos.

Nosotros subcontratamos contadas operaciones. En el caso típico de la limpieza es evidente que es más económico subcontratar a una empresa y desentenderte… pero eso conlleva unos riesgos. Pero es que además, las cosas no quedarán como tú quieres. Nosotros sabemos qué queremos ofrecer en nuestros apartamentos y cómo queremos hacerlo. Sabemos cómo queremos que queden las cosas -las toallas, los cubiertos, los útiles de cocina…- y también queremos saber si los pisos se deterioran o no, y en que medida. Por eso para nosotros la limpieza es un proceso clave e interno: Creemos que la limpieza es una parte importantísima dentro de la experiencia de usuario. Por contra, subcontratamos el lavado y planchado de ropa blanca. Aunque es un “must”, entendemos que ahí no aportamos ningún valor.

En la gestión de un piso turístico es importante estar encima de estas labores. Pero no solo de estas, que son las más inmediatas. Todos los elementos que tenemos subcontratados: energía, comunicaciones, agua, seguro, comunidad… todos ellos deben ser gestionados. O impresionaría conocer los ahorros que implementamos en algunos de los apartamentos que gestionamos. La buena gestión de un piso turístico también tiene que ver con suministros, ahorro energético, compras colaborativas… Y en eso el volumen es clave.

Gestión post-reserva.

La gestión posterior a la salida del huésped no la he incluido entre las cuatro labores clave porque para la mayoría de nosotros no es importante. El cliente no va a volver. Para muchos de nosotros la gestión post-reserva solamente es hacer una evaluación del huésped… y como mucho enviarle un mensaje de agradecimiento para que corresponda con la evaluación.

Eso es así en la mayoría de los casos. Pero cuando gestionas muchos apartamentos te encuentras con que al año alojas a varios miles de visitantes -nosotros, el año pasado pasamos holgadamente de mil-. Y que muchos de ellos repiten año a año, o quizás tienen amigos que quieran visitar la ciudad.

Por nuestra parte tenemos un mínimo CRM que envía, de manera muy esporádica, ofertas y rebajas a los clientes o a sus amistades. Eso nos permite mejorar los ratios y los ingresos en los apartamentos de nuestros clientes. Una vez más, es más rentable la gestión de un piso turístico cercana e individualizada, pero profesional como la que ofrece Anfitriona. Nuestros clientes mejoran sus ingresos, y además dejan de ocuparse de todo.

La para la gestión de un piso turístico, Anfitriona es una oferta mafiosa… de esas que no puedes rechazar. 🙂

 

Ponte en contacto con nosotros, si quieres saber más.

 

 


 

By Anfitriona

AirBnB en Nigrán.

Hemos decidido ampliar  el mercado y abrir Anfitriona en el Val Miñor. Vigo está funcionando muy, muy bien, y creemos que el Val Miñor, en concreto Nigrán y Bayona, también funcionarán muy bien.

AirBnB en Nigrán.

El mercado de AirBnB en Nigrán todavía es un mercado inmaduro, donde los datos no son suficientemente estables como para establecer previsiones fiables.

Pero con estos datos todavía incipientes, observamos que el crecimiento de apartamentos en alquiler es muy interesante: la oferta se duplica año a año. Y lo que es mejor: los ingresos totales se multiplican por tres, año a año. De 51K en agosto de 2016, a 153K en agosto de 2017; de 35K en julio de 2016, a 83K en julio de 2017; y de 8K en septiembre 2016, a 35K en septiembre 2017.

En esta situación de mercado emergente y disruptivo, cualquier pretensión de predecir el futuro es un esfuerzo vano, más si cabe en un mercado absolutamente estacional como es el mercado de alquiler vacacional en Nigrán.

Ocupación y Demanda de AirBnB en Nigrán.

Fijémonos en el gráfico de ocupación de apartamentos de uno a tres dormitorios, y que se encuentran en el 90% y el 50% del percentil de desempeño por ingresos. Las diferencias son abismales.

En verano “se alquila todo” -incluso los peores tienen un 100% de ocupación”. Pero en temporada media y baja está la clave, los mejores tienen ratios de ocupación que rondan el 50%…

 

Ingresos.
Hay pocos inmuebles en alquiler, por lo tanto pocos datos. Y con pocos datos es difícil establecer cuánto ganará un determinado apartamento… aunque si podemos definir cuánto ha ganado.
Los apartamentos situados en el 75% del percentil -podríamos pensar en uno de cada cuatro-, en los últimos doce meses, han ingresado una media de 11.930 euros.

¿Podemos prever un crecimiento mínimo de un 10-15% el año que viene? Supongo que sí. Si gestionamos tu inmueble, nosotros pelearemos porque sí sea. ¿Te animas a obtener más de 12.000 euros por tu inmueble en el Nigrán?

Si quieres despreocuparte y que nosotros nos encarguemos, ponte en contacto con nosotros.

 

 


 

By Anfitriona

Superhost de AirBnB en Vigo

La verdad es que ser SuperHost de AirBnB en Vigo era un tema del que nunca me había preocupado. No le había prestado la debida atención a la posibilidad de ser SuperHost por dos razones. Una era que en los foros de AirBnB muchos SuperHosts comentan que no solo no les beneficia esta distinción, si no que incluso les penaliza esta calificación como SuperHost. Y otra -quizás la más importante- es que la segunda evaluación que recibí fue de “una estrella”, y el huésped me dijo que “creyó que una estrella era lo mejor”. Como hasta hace unos días creía que el requisito era tener un 4.8 de puntuación media, pensaba que era casi imposible que yo consiguiera “levantar” ese uno en un espacio de tiempo razonable. ¡¡Debería tener veinte calificaciones de cinco estrellas consecutivas para lograrlo!!

 

 

Aunque en un anuncio tengo ya tengo 54 valoraciones de 5 estrellas, me quedó en el subconsciente que llegar a ser SuperHost en Vigo era tan poco interesante y tan difícil, que ni siquiera me lo planteaba.

 

Ser SuperHost es una agradable sorpresa.

Pero hace unos días me levanté con una agradable sorpresa. Recibí un email en el que me comunicaban que sí, que era SuperHost de AirBnB en Vigo. Y lo más importante, que algunos de mis clientes -y amigos- también lo eran gracias a mi.

Descubrí que para ser SuperHost no necesitas un 4.8, si no un 80% de valoraciones cinco estrellas. Es decir, si tienes ocho valoraciones de cinco estrellas y dos de una estrella, tendrás una valoración media baja -de 4.2-; pero un 80% de valoraciones de cinco estrellas y podrás optar a SuperHost -y si cumples los otros requisitos, lo serás-.

En mi caso fue así… bastantes más de un centenar de valoraciones entre los diferentes apartamentos que gestionamos, y más de un 80% de valoraciones excelentes, de cinco estrellas.

Ser SuperHost en Vigo es un orgullo.

Ser SuperHost de AirBnB fue una sorpresa. Y ser SuperHost de AirBnB en Vigo es un orgullo.

Soy consciente que ser SuperHost no tiene mayor importancia -influyen muchas cosas ajenas a la persona- pero sí que es un pequeño reconocimiento a un trabajo bien hecho. Como leí a alguien por ahí, “una persona que no es SuperHost puede ser un fantástico anfitrión, pero un SuperHost seguro que es un buen anfitrión”.

Vanidades a parte, en Vigo no somos muchos los SuperHost que ofrezcamos casa completas. Tampoco en Galicia hay muchos SuperHosts de AirBnB. De hecho somos muy pocos. Quizás, como siempre, “en Vigo es más difícil”. No lo sé. Pero se que ser SuperHost en Vigo, ser SuperHost de AirBnB en Galicia, me gusta.

Porque como no podía ser de otro modo me gusta que la gente valore bien mi trabajo. Y también me gusta que la gente salga satisfecha de los apartamentos en alquiler que gestionamos en Vigo, pues eso significa que Vigo les ha gustado.

 

Mi experiencia como SuperHost.

Espero poder rectificar a los que dicen que este “honor” les ha perjudicado. Por ahora:

Ser SuperHost de AirBnB en Vigo ha sido una agradable sorpresa y un gran orgullo.

 

 

 


 

By Anfitriona

Las normas de AirBnB

Muchas veces he leído a anfitriones y propietarios quejándose de que AirBnB prioriza a los usuarios frente a los propietarios. Gestionamos bastantes pisos en alquiler en Vigo, así que mi experiencia con AirBnB es amplia. Hasta ahora no he tenido ninguna queja de su funcionamiento, pero es cierto que puede parecer que AirBnB favorece a los usuarios frente a los anfitriones según algunas de sus normas… Por lo demás, las normas de AirBnB hasta ahora no me han parecido del todo injustas, para que engañarnos.

 

Mi experiencia con las normas de AirBnB, y la atención al cliente.

Bueno, hasta hace unos días esa era mi visión. Algo parecido a “estoy muy agradecido a AirBnb pues me permite hacer cosas importantes… y aunque tiene algunas normas que favorecen a los huéspedes frente a los anfitriones, no me parece injustas y las acepto de buena gana.”

Respecto a la atención al cliente -al anfitrión y propietario-, siempre me había parecido muy buena. Las pocas incidencias que he tenido fueron resueltas con extrema amabilidad y diligencia.

Pero ayer me pasó una cosa extraordinaria. Me topé con una de esas “normas de AirBnB” que favorecen a los huéspedes, una que dice que en caso de “desastre natural” el huésped podrá cancelar su reserva en cualquier momento y recibiendo el importe íntegro.

Como decía, esa norma no me parece injusta, al fin y al cabo ¿qué culpa tiene el huésped de un desastre natural? Pero penaliza al anfitrión, pues al fin y al cabo ¿que culpa tiene el anfitrión de ese desastre?

 

Algo extraordinario.

Este pasado fin de semana una terrible serie de incendios asoló el sur de Pontevedra y cercó Vigo, mi ciudad. Las noticias del domingo eran realmente alarmantes… y supongo que algunos huéspedes decidieron cancelar sus reservas.

Una de esas personas que decidió cancelar había reservado en uno de los apartamentos que gestionamos desde Anfitriona. Llegaba el pasado lunes y canceló la reserva tan solo dos horas antes de entrar. Según mi política de cancelaciones debería abonar, por lo menos, ese día. Pero decidió acogerse a una de esas normas  de AirBnB, una que dice que en caso de “desastre natural” se procederá al reembolso íntegro.

Vanesa -un encanto- del servicio de atención al cliente de AirBnB me llamó para comentármelo. Mi opinión al respecto es clara:

  • Primero la ola de incendios no es un “desastre natural” si no un “desastre humano”, pues han sido -al menos en su mayor parte- producidos por el hombre.
  • Segundo, me da lástima que además del desastre humano, ecológico, medioambiental, social y económico producido por los desalmados que incendiaron nuestra tierra, se produzcan réplicas en forma de cancelaciones de reservas o pedidos a nuestras empresas.
  • Y tercero y más importante, y así se lo hice saber a Vanesa, esta es una de las normas de AirBnB que yo acepto. Si AirBnB considera que es un “desastre natural” y que el huésped está en su derecho de cancelar su reserva el mismo día con un reintegro total, yo lo acepto.

 

La sensibilidad de AirBnB.

La contestación -por escrito- de AirBnB me dejó totalmente asombrado. Me dijo que, evidentemente, el huésped no tenía culpa de los incendios, que la información era alarmante y que podía producir miedo, y que el miedo haría que su experiencia no fuera positiva. Así que lo normal es que pudiera cancelar con el reintegro total de su reserva.

Y me dijo que, evidentemente, yo tampoco era culpable de los incendios, y que no sería justo que el miedo de una persona impidiera que yo la alojara, pues veían por mi perfil que trataba muy bien a los huéspedes y que seguro que conseguiría que su experiencia en Vigo fuera totalmente satisfactoria pese a todo.

Así que consideraban que lo justo era que el huésped recibiera el reembolso íntegro de su reserva. Y también era justo que nosotros también recibiéramos el pago íntegro de la reserva. Y tomaron una decisión “mejor que salomónica”. Le devolvieron el total de su reserva al huésped y a nosotros también nos ingresaron el total de la reserva. Increíble.

 

Increíble la respuesta de AirBnB a una de sus normas.

Increíble. No tanto por la cuantía económica si no por el detalle, por la sensibilidad, por la responsabilidad… ¡¡por todo!!

No se como agradecérselo. Solo se me ha ocurrido escribir este post; donar ese dinero para ayudar a una buena reforestación de nuestros bellos montes; y difundir este enorme: ¡¡GRACIAS!!

 

¡¡GRACIAS AirBnB!!

 

 

 


 

Conocer a la competencia en AirBnB

By Anfitriona

Conocer a la competencia en AirBnB

Ya hemos hablado de la necesidad de conocer a la competencia en AirBnB en otras ocasiones. Es importante pues, aunque los host de AirBnB nos ayudamos más de los que competimos, es necesario saber como está tu espacio relacionado con la competencia. Y es cierto que los Anfitriona coopetimos (competimos pero cooperamos), es un mercado naciente en el que todos estamos aprendiendo. Y cuanto mejor lo hagamos, será mejor para todos. Por lo menos por ahora.

Pero excepto en fecha indicadas, con altísima ocupación, el huésped escogerá uno u otro en función de sus intereses. Así que…

Preocúpate en conocer a la competencia en AirBnB.

En Anfitriona hacemos un análisis exhaustivo y riguroso del entorno en AirBnB y otras web de alquiler turístico, más si cabe ahora que colaboramos con inversores y debemos optimizar su rentabilidad. Para nosotros es muy importante. Además al tener bastantes pisos ya en alquiler en Vigo, el esfuerzo nos vale muy mucho la pena.

Conocemos cual es la cómo hacer para salir primero en las búsquedas de nuestro apartamento; conocemos cual es el desempeño de los otros apartamentos; cuales son las fechas clave… en definitiva, monitorizamos la actividad de AirBnB en Vigo y llevamos un control bastante exhaustivo de la situación. Y compartimos lo que sabemos.

Si gestionas el apartamento tú solo y no deseas que nosotros lo hagamos por ti, una buen herramientas para conocer a tu competencia en AirBnB es https://hyperbnb.com/

Ten en cuenta que la valoración no es la propia de AirBnB, es una valoración que ha diseñado la propia HyperBnB y que te puede ayudar a comprender la posición de tu apartamento en la mente de un huésped potencia. No es mala herramienta para conocer a la competencia en AirBnB.

¿Quieres conocer más a fondo a la competencia en AirBnB en Vigo? Comparte en el grupo de Facebook de Viviendas Turísticas de Vigo.

Mejorar los ingresos en AirBnB

By Anfitriona

Más fechas a tener en cuenta para mejorar los ingresos en AirBnB

Después del post anterior, donde indicaba algunas fechas que tengo en cuenta para mejorar los ingresos en alquiler turístico, muchos me habéis dado ideas, o preguntado por más fechas a tener en cuenta para mejorar los ingresos en AirBnB. De hecho es una pregunta recurrente: muchos de mis clientes y amigos me preguntan como hago para, día a día, mejorar los ingresos en AirBnB.

Y en realidad, para mejorar mis ingresos en AirBnB hago muchas cosas que voy contando en este blog… entre ellas, estar atento al calendario es una de las más importantes. Hay fechas clave que te ayudarán a optimizar tus ingresos si te dedicas al alquiler turístico. Ya hemos visto algunas para lo que queda de 2017. Estas son algunas de las fechas que debes tener en cuenta, en Vigo, en el próximo año.

Fechas que debes conocer para mejorar los ingresos en AirBnB (si tienes un apartamento en Vigo).

Viernes 5 de Enero 2018 – Domingo 7 de Enero 2018. Sí, ya se que es el Día de Reyes… pero también es el fin de semana que juega el Real Madrid aquí. Suele atraer a gente.

Viernes 16 de Marzo 2018 – Lunes 19 de Marzo 2018. San José. En comunidades como Madrid disfrutarán de un día festivo, y solemos tener visitantes madrileños, ¿no? Comprueba la meteorología para esos días. Será clave. La semana Santa tan cerca no nos favorece… pero no por ello debemos dejarlo pasar.

Domingo 25 de Marzo 2018 – Domingo 1 de Abril 2018. Semana Santa. ¿Te descubro algo?

Viernes 27 de Abril 2018 – Miércoles 2 de Mayo 2018. Estamos seguros de que muchos turistas elegirán el alquiler turístico como modo de alojamiento para estos 6 días de vacaciones… en la comunidad de Madrid. Los demás, solo cinco… o también seis, si somos optimistas. No aceptes la primera reserva que te llegue por asegurarte una reserva y ahorrar tiempo. Si hace buen tiempo tendremos un 100% de ocupación.

 

Más cosas para mejorar tus ingresos del alquiler en AirBnB.

Ahora que ya sabes las fechas, no creas que por el simple hecho de que haya más ocupación vas a poder pedir un precio superior. Deberás tener un buen anuncio, buenas valoraciones, un elevado ratio de compromiso… Esos son los apartamentos que primero se ocupan. Pero además, unos días antes:

  • Hacer seguimiento a la competencia, y fíjate como están funcionando las reservas.
  • Mejora algo tu anuncio. Pequeños cambios harán que te sitúes “más arriba” lo que te dará mayores opciones para ser el elegido.
  • Ya lo habrás notado. Ocurre en todos los lugares, pero más en Vigo porque arrastramos mala e inmerecida fama de mal tiempo. El simple hecho de que den previsión de buen tiempo será motivo de un aumento de demanda.
  • Evidentemente, eso no es todo: permanece al tanto de otros posibles eventos que tengas lugar en estas fechas.

Para acabar y atendiendo mi cultura del buen servicio, te recomiendo que busques recibir un cliente de mayor poder adquisitivo, aplicando un precio más alto y ofreciendo mejores servicios: lo que se traduce en otra oportunidad de mejorar los ingresos del alquiler turístico.
Si no tienes tiempo o no quieres, lo podemos hacer nosotros por ti. Estamos seguros que mejoraremos tus ingresos en más de un 20% 🙂

1 2 3
Los precios para Semana Santa.
Dar las llaves en AirBnB.
Ocupación en Semana Santa en Vigo
Vigo nos sorprendió favorablemente.
La gestión de un piso turístico
AirBnB en Nigrán.
Superhost de AirBnB en Vigo
Las normas de AirBnB
Conocer a la competencia en AirBnB
Conocer a la competencia en AirBnB
Mejorar los ingresos en AirBnB
Más fechas a tener en cuenta para mejorar los ingresos en AirBnB