Estudio de Ocupación y Precios en alquiler turístico.

Periódicamente realizamos estudios de ocupación y precio en alquiler turístico de los activos que tenemos en gestión.
Este es uno que envío a un propietario.

Periódicamente realizamos estudios de ocupación y precio en alquiler turístico de los activos que tenemos en gestión. Los estudios generales los suelo compartir en este blog. En muchas ocasiones también se los enviamos a nuestros nuestros clientes, realizando estudios de un modo más específico. En ellos les mostramos cómo ha sido el funcionamiento del activo en cuestión, y explicamos el porqué de nuestra estrategia.

Creo que puede ser de interés para el resto de la comunidad de propietarios y gestores de apartamentos turísticos de Vigo conocer cómo es alguno de estos estudios de ocupación y precio en alquiler turístico. Y por eso -aunque respetando los datos privados y sensibles- lo publico aquí. Espero sea de tu interés.

Estudio de Ocupación y Precio. 2019/2020/2021

Hemos preparado este breve estudio de ocupación y precios, para exponerte el comportamiento de las reservas de tu estudio, situado en *******. Hemos analizado dos periodos activos para así valorar su funcionamiento en alquiler turístico, en la búsqueda de una previsión para este impredecible 2021.

Ocupación y Precio. Año 2019. 

El apartamento inició su funcionamiento a finales de mes de Julio 2019. Esa primera etapa, con un precio promedio de 100 € la noche y con picos superiores a 150 euros en las primeras quincenas de agosto, gozó de una ocupación casi completa. El cuarto trimestre, tradicionalmente muy flojo si exceptuamos la semana de Conxemar, tuvo un porcentaje de ocupación muy favorable, a un precio medio relativamente alto.

 Si observamos en el gráfico nº 1 encontramos que la media de precio, aunque está muy influida por las temporada, en ningún caso se ha bajado de los 40 euros por noche.

Cada punto es una reserva al precio medio reservado por noche.

Este fue el panorama general del 2019, año en el que se lograron unos ingresos de 9.109 € en menos de seis meses de funcionamiento, representando unos ingresos superiores a los 1.500 € al mes.

Ocupación y Precio. Año 2020.

Para la ocupación del año 2020 esperábamos un panorama similar, así que a final de año los ingresos serían superiores al contar con el apartamento activo desde el primer trimestre. 

Sin embargo, la pandemia mundial cambió completamente el panorama para todos. Confinamiento total, posteriores cierre de la hostelería y cierres puntuales, cancelación de vuelos…; las posibilidades de ocupación quedaron muy limitadas.

En el gráfico observamos que los precios medios bajaron ligeramente respecto a 2020, y las reservas desaparecieron durante algunos meses.  En 2020 en verano el precio medio se situó en los 75€ por noche, con picos que no llegaron a 100€. En Temporada baja, la media se mantuvo alrededor de 35 euros por noche.

Pero el año 2020 ofrece resultados sesgados y que esperamos que sean puntuales. Las ganancias totales del apartamento en este “Año del COVID” son de 7.433,33€. Resultaría una media de tan solo 625 euros de ingresos mensuales…. pero sería una falacia estimarlo así, pues durante varios meses -marzo, abril, mayo, junio y noviembre- existió un cierre perimetral de la ciudad que impidió a la gente el desplazamiento, y no hubo ninguna reserva. Sería como decir que Real Madrid y Barcelona hace cuatro años que no le marcan un gol al Deportivo de La Coruña, y que la conclusión fuera que el Deportivo de La Coruña defiende muy bien.

Analizando sin estos meses, que parece lo razonable por lo caóticos, imprevisibles y excepcionales, los ingresos mensuales habrían sido de 1.075 euros. Es una cifra respetable para un año de excepción como el año pasado.

Ocupación.

Ya con el registro de dos periodos de actividad podemos interpretar un punto muy importante, la media de estancia en tu estudio no supera los cinco días. Ya habíamos comentado que las características, la superficie, el diseño y la disposición del espacio lo hacen ideal para estancias cortas, y los datos lo demuestran. Estas estancias cortas han sido las más penalizadas durante la pandemia, mientras que el alquiler por semanas o meses, el denominado alquiler de temporada ha subido notablemente. 

Por otra parte, y es el objeto principal de este informe, la ocupación está, lógicamente, íntimamente ligada al precio. Aunque este año, excepcional, hubo meses que el precio no era relevante, pues el desplazamiento no estaba permitido más que en casos absolutamente excepcionales.

Año 2021. Optimizar la rentabilidad.

Es difícil prever el próximo verano. Incluso es difícil prever las próximas dos semanas. Así que soñemos con que el verano va a ser normal, con una amplia mayoría de nosotros vacunados. Y centrémonos en las próximas dos semanas, y los próximos dos meses.

Para la primera semana de marzo, por ejemplo, en el centro de Vigo hay alrededor de 150 apartamentos libres, a un precio medio de 80 euros. Obviando el precio medio, que no es un parámetro relevante en este mes de marzo pandémico, vemos que por debajo de 50 euros hay tan solo 20 alojamientos, ninguno por debajo de 30 euros (realmente, uno a 29).

Algunas preguntas…

¿Qué sucedería si pusiéramos el precio a 20 euros la noche/600 euros al mes? Pues sería el apartamento más económico, con mucha diferencia.

¿Se alquilaría? Posiblemente la ocupación mejoraría, aunque no sería del 100%, pues siempre hay periodos de no ocupación, incluso en el alquiler tradicional.

¿Mejor 20 euros que nada?. Sí, evidentemente. Incluso mejor 10 euros que nada. Y mejor 1 euros que nada. Es evidente que nuestra propuesta es altamente perecedera: una noche no reservada es una noche que se pierde para siempre. Pero lo cierto es que hay que decidir el precio antes de saber que la noche quedó sin reservar… 

¿Mayor ocupación a precios más bajos? Indudablemente… pero incluso así, la ocupación nunca llega al 100%. Y, además, la cuenta tiene dos operadores: precio x ocupación.

Un ejemplo.

Si alquilo a 20 euros la noche seré el más barato de Vigo y llegaré a un 95% de ocupación. Una ocupación altísima, pero nunca llegaré al 100% (incluso en alquiler tradicional hay un tiempo entre un inquilino y otro); si alquilo a 35 euros (entre los 10 más económicos de Vigo), al no ser el más barato, la ocupación bajará mucho… quizás incluso hasta un 60%; y si mi tarifa es de 50 euros, estaré todavía por debajo de la media, la ocupación bajará algo pero será medianamente estable. Me quedaré en un 40% de ocupación.

STOP. La mejor opción no es evidente… trata de calcularla antes de pasar la página seguir leyendo.

– 20 euros x 30 días x 95% = 570 euros.

– 35 euros x 30 días x 60% = 630 euros.

– 50 euros x 30 días x 40% = 600 euros.

La mejor opción sería 35 euros. Pero creo que las ocupaciones serán mayores… y tendrán menos distancia entre ellas. Con 95%, 75% y 60%….

– 20 euros x 30 días x 95% = 570 euros.

– 35 euros x 30 días x 75% = 787,50 euros.

– 50 euros x 30 días x 60% = 900 euros.

La realidad es que el revenue management es una ciencia… y un trabajo duro.  En Anfitriona trabajamos mucho para tratar de optimizar las inversiones de nuestros clientes, ofreciéndole además el mejor servicio a nuestros huéspedes.

Conclusión.

Comprenderás que la conclusiones nos las guardemos… aunque seguro llegamos a la misma.

Espero que este Estudio sobre Ocupación y Precios en alquiler turístico en Vigo, de este activo, haya sido de tu interés.