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By Anfitriona

Dudas sobre la Gestión de alquileres turísticos

Hay algunas cuestiones que siempre nos plantean, son esas típicas dudas sobre de la gestión de alquileres turísticos. Dudas que tiene que ver con el servicio que Anfitriona ofrece a los propietarios de viviendas de uso turístico. Hemos recopilado las dudas más habituales, por si tú también te las planteas.

También hemos hablado de Dudas relacionadas con aspectos legales y normativos, y dudas sobre la gestión del alquiler, referidos al propietario.

Si tienes cualquier duda específica, por favor, ponte en contacto con nosotros.

 

Dudas sobre la gestión de apartamentos turísticos.

¿Cuales son los trabajos que hay que hacer para alquilar una vivienda de uso turístico?

Una vez está dada de alta y anunciada en los portales, el trabajo más visible es la realización de check-in, el check-out, y la limpieza.

Evidentemente son trabajos clave, porque de ellos depende en buena medida la satisfacción del huésped; y además son los que, a priori, generan un coste mayor, por necesitar una mayor disponibilidad de recursos.

También hay trabajos menos visibles, como la respuesta adecuada a los huéspedes -en tiempo y forma-, la gestión de llegadas, la adecuación de anuncios y su posicionamiento, y la fijación de precios que, aunque inicialmente parecen menos importantes, al final repercuten de una manera decisiva en los ingresos y consumen muchos recursos.

¿Qué coste tiene el destinar una vivienda a alquiler turístico?

Una vez adecuado el inmueble, obtenida la Licencia, y con los anuncios publicados, tiene dos costes que debemos diferenciar.

  • Por una parte costes asociados a la Propiedad: IBI, Impuesto sobre la recogida de basuras y demás impuestos vinculados a la propiedad; Seguro; pago de la cuota de comunidad de propietarios -gastos comunes al alquiler tradicional-, consumos -agua, energía, comunicaciones-, y mantenimiento del anuncio -actualizaciones, mejoras, pricing-.

Nosotros, estos gastos los estimamos en alrededor del 20% de los ingresos. La experiencia nos dice que es así.

  • Y por otro los costes asociados a “cada reserva”. Podríamos estimar, sin ánimo de ser exhaustivo: media hora de organización y gestión, una hora de gestión de la reserva; una hora de formalización de checkin; hora y media de limpieza; el lavado, planchado y almacenaje de sábanas, toallas, etc-; y las reposiciones -consumibles, útiles de aseo personal, elementos y productos de limpieza-.

En valor económico, podríamos estimar unas 4 horas de trabajo (60 euros) más la factura de la lavandería (17,5 euros por estancia) más las reposiciones (2,5 euros). Total, unos 80 euros por entrada.

Nuestra empresa, Anfitriona, realiza estos servicios por un importe variable, del 20% de los ingresos obtenidos.

¿De que se encarga Anfitriona por ese 20%?

En dos palabras: de todo. Hacemos las fotografías; ponemos el anuncio; lo actualizamos y mantenemos; establecemos los mejores precios; gestionamos reservas, llegadas y salidas; y la limpieza y reposición -que el huésped paga a parte-.

¿Qué ventajas tiene contratar un servicio como Anfitriona?

Como decimos, nos encargamos de todo por un 20% de los ingresos por alquiler: gestión de anuncio y reservas; check-in & check-out; y gestión de limpieza -la limpieza la pagará el inquilino, a parte de los gastos de alquiler-.

Pero, la mayor ventaja no es “despreocuparse de todo”. La mayor ventaja que por nuestra especialización y dedicación, somos capaces de obtener unos mayores ingresos que un propietario, no especializado, haciéndolo el mismo.

Solo con nuestra propia central de reservas ya obtenemos un mayor número de reservas de calidad. Y nuestra optimización de precios y fechas consigue que los ingresos sean, por norma general, muy superiores a los obtenidos con una gestión no profesionalizada.

Trabajando con Anfitriona tus ingresos se incrementan en más de ese 20% que os pagas.

¿Quien, cuando y como se reciben los ingresos?

El propietario recibe la totalidad de los ingresos vía transferencia bancaria el día de llegada del huésped -el día de llegada se realiza la transferencia, que llega unos días después en función de la entidad-. Anfitriona envía una factura al propietario a mes vencido, según los ingresos y reservas que haya tenido.

¿Cuál sería el siguiente paso?

Por norma general, realizamos una visita con el propietario, indicamos aspectos a mejorar de la vivienda -si es necesario-, una vez subsanados se firma el contrato y, alrededor de 48 horas después el anuncio está publicado y comienzan las reservas.

A partir de ese momento, el propietario es informado de todas las reservas, precios, consultas y entradas y salidas en tiempo real. En todo momento el propietario conoce la situación de su inmueble -precio, número de reservas, evaluaciones, etc- pero la gestión la realiza, íntegramente, Anfitriona.

 

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En este Blog, también hemos hablado de:

 

 

 

 

 

 

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Dudas sobre el alquiler turístico (II)

Hay algunas preguntas que siempre nos hacen antes de poner su activo inmobiliario en alquiler turístico. Estas son las dudas sobre el alquiler turístico más habituales. Por si tú también te las haces.

Si es de tu interés: En el post anterior hemos hablado también de los aspectos legales y normativos

Si tienes cualquier duda específica, por favor, ponte en contacto con nosotros.

 

ASPECTOS RELACIONADOS CON LA PROPIEDAD.

¿Qué ventajas tiene para el propietario el alquiler turístico sobre el convencional?

Como norma general, los propietarios de viviendas de Uso Turístico observan cuatro ventajas:

  • Pueden hacer uso del inmueble si es necesario. Es decir, si desean usar el inmueble durante unos días determinados, pueden hacerlo. Si desean venderlo, pueden enseñarlo. Si desean dejar de alquilarlo por una temporada, pueden hacerlo. No están atados a contratos de larga duración: el inmueble “vuelve a ser suyo”.
  • Minimizan el riesgo de impago, pues los huéspedes pagan por adelantado.
  • Generan unos ingresos superiores al alquiler tradicional, que  dependiendo del inmueble ronda el 50-100% bruto, entre el 25-50% neto.
  • Y, en el caso de Vigo, hacen algo bueno por la ciudad. Porque Vigo, si lo conoces desde dentro, es realmente maravilloso. Por norma general, los visitantes que se alojan en viviendas de uso turístico quedan gratamente sorprendidos.

¿Es seguro?

Toquemos madera, pero solo hemos tenido un incidente serio en los más de mil alquileres que hemos gestionado.

Hay varias razones por las cuales los incidente son menores que en el alquiler tradicional.

  • Por una parte, el inquilino está menos tiempo en el inmueble, por lo tanto la utiliza menos. Son usuarios que generalmente “hacen vida” fuera de la propiedad.
  • Por otra, están menos días. Si el inquilino es “algo desordenado” o “poco cuidadoso” solo estará unos días, así que su “desorden” o “falta de cuidado” afectará durante menos tiempo.
  • Por último, se solicita una fianza a la que recurrimos en caso de desperfectos.

¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico de mi vivienda?

La Comunidad de Propietarios puede prohibir la implantación de viviendas de uso turístico en aquellas comunidades cuyos estatutos así lo recojan de forma expresa. Modificar los estatutos requiere unanimidad según la Ley de Propiedad Horizontal actual, por lo que si se opone un solo propietario no podrá hacerse el cambio.

Se prevé un cambio en este artículo, pero parece que no tendrá carácter retroactivo. Si ya tienes una viviendas en alquiler turístico no deberían poder prohibirlo.

¿Tengo que informar a los vecinos de que alquilaré la vivienda en alquiler turístico?

No estás obligado, pero tampoco tienes nada que ocultar. Es cierto que existe una cierta “mala prensa” con este tipo de alquileres. Pero los problemas se dan en otras latitudes -otro tipo de turismo- y en otro tipo de apartamentos -edificios completos, apartamentos grandes-.

Por nuestra parte no hemos tenido ningún incidente con ninguna comunidad ni con ningún inquilino. Trabajamos exclusivamente apartamentos pequeños, con altos estándares de calidad, lo que minimiza los problemas.

 

 

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También hemos escrito sobre:

Sobre aspectos Legales y Normativos en alquiler de corta duración.

 

 

 

 

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Aspectos Legales y Normativos en el Alquiler de Corta Duración (en Vigo)

Hay algunas preguntas que son recurrentes cuando algún propietario desea poner su inmueble en alquiler de corta duración. Hemos recopilado las más habituales, por si tú también te las estás haciendo.

Si tienes cualquier duda específica, por favor, ponte en contacto con nosotros.

 

ASPECTOS LEGALES y NORMATIVOS.

¿Qué es alquiler en corta duración? ¿Y alquiler turístico?

Alquiler de corta duración, alquiler turístico, alquiler de temporada… Son conceptos similares. Es un alquiler de menos de 30 días donde no es aplicable la Ley de Arrendamiento Urbanos -LAU- si no la legislación específica probada al efecto. Enel caso de Galicia, el DECRETO 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.

¿Cual es la diferencia entre apartamento, vivienda turística y viviendas de uso turístico?

Lo define el Decreto. Sin ánimos de ser exhaustivo, hace grupos en función de si están en un mismo bloque, son unifamiliares aisladas, o si están en inmuebles en los que hay más viviendas. En nuestro caso, y posiblemente en el tuyo, estaríamos en el grupo: Viviendas de Uso Turístico.

¿Es legal?

Es necesario solicitar una Licencia y cumplir una serie de requisitos -los requisitos no son excesivamente complejos ni caros-. Cumpliendo la legislación es una actividad totalmente legal.

¿Por qué escucho y leo en las noticias los “apartamentos ilegales”?

Cuando sale en prensa “los pisos turísticos ilegales” hace referencia a inmuebles que no tienen la pertinente Licencia. En otras comunidades autónomas la legislación es algo más estricta, y deja a una parte importante de los inmuebles sin Licencia.

¿Cómo solicito la Licencia de Vivienda de Uso Turístico?

Como norma general, cumpliendo los requisitos solo deberás rellenar el impreso que te entregan en la Xunta de Galicia, y pagar las tasas correspondientes.

Los requisitos para la obtención son variados y específicos. Ponte en contacto con nosotros para analizar tu caso concreto. Por norma general las viviendas actuales cumplen todo.

La normativa específica algunos aspectos que deberás contemplar en tu vivienda -tener hojas de reclamaciones, fichas de seguridad, teléfono de contacto 24 horas, etc-. Son temas que desde Anfitriona resolvemos gustosos.

¿Se pagan impuestos?

Evidentemente. En nuestro caso todas las transacciones son electrónicas, así que no declarar esos ingresos sería una temeridad. La fiscalidad está clara y nosotros -evidentemente- recomendamos cumplirla de manera escrupulosa.

¿Por qué escuchamos “los pisos turísticos no pagan impuestos”?

Esa leyenda urbana que se escucha “los apartamentos turísticos no pagan impuestos” es, en la mayor parte de los casos, una falacia. Generalizar diciendo “los pisos turísticos no pagan impuestos” es igual de poco afortunado que decir que los Arquitectos, los propietarios de motocicletas rojas, o los rubios con bigote no pagan impuestos.

 

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Decreto que regula las viviendas de alquiler de uso turístico en Galicia. (II)

El 10 de febrero se publicaba el Decreto que regula las viviendas de uso turístico en Galicia. Puedes consultarlo aquí. Obviamente me he estudiado la normativa a fondo, pues afecta directamente a mi quehacer profesional. Si eres anfitrión o anfitriona en Galicia tú también debes conocerla a fondo. Este es la segunda parte del esquema de los aspectos más importantes que tiene este Decreto que regula las viviendas de uso turístico en Galicia.

¿Cuales son los requisitos mínimos?

El Decreto describe unos requisitos mínimos que, en mi opinión, son perfectamente asumibles. Espacios amueblados, limpios, dotados de los necesario para su utilización inmediata, y con calefacción (si vas a alquilar en invierno).

También exigen un número de teléfono de atención al usuario 24horas; así como un servicio de atención y mantenimiento, libro de Registro y de Reclamaciones. Estos últimos requerimientos son quizás algo engorrosos, sobre todo si tienes solo un apartamento.

¿Es necesario darme de alta en Hacienda o solicitar licencia de apertura de actividad en el Ayuntamiento?

No, en principio no en el caso de “viviendas de uso turístico” si eres persona física.

¿En qué consiste el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Xunta de Galicia?

Las “viviendas de uso turístico” solamente requieren de su registro ante la Administración turística. Debe comunicarse el inicio de actividad al área provincial de la Agencia de Turismo de Galicia utilizándose el formulario oficial, y adjuntar la información que el Decreto que regula las viviendas de alquiler de uso turístico en Galicia estipula. Además pagar las tasas, que son alrededor de 60,00€.

Un poco tedioso -por lo menos para mi, que no me gustan los tramites administrativos-, pero bueno si el sector se regula y normaliza.

¿De qué documentación debe disponerse por si se le requiere?

Creo que no me olvido de nada…

  • Documento identificativo del solicitante.
  • Título -o contrato- que pruebe la disponibilidad de la vivienda para este uso, por parte del titular.
  • Titulo suficiente por parte de la persona o empresa que la comercialice, en caso que así sea.
  • Seguro de responsabilidad civil que cubra los daños causables a los usuarios. Si no lo tienes, deberías hacerlo inmediatamente.
  • Documentación de que la vivienda está legalmente constituida (en principio debería valer uno de éstos):
    • Licencia de primera ocupación.
    • O Cédula de habitabilidad.
    • O Certificado final de obra.
    • O un Certificado municipal que acredite que la vivienda reúne las condiciones técnicas y urbanísticas necesarias.
    • O un Informe del órgano municipal o autonómico acreditativo de que no se adoptaron medidas de reposición de la legalidad urbanística o ambiental (este último, si quieres que sea sincera, no se a que se refiere)
  • Y además, para poder alquilar cualquier vivienda, es necesario contar con el Certificado de Eficiencia Energética. Así que lógicamente se necesitar ese Certificado, aunque el Decreto no lo estipula directamente.

¿Inspeccionar la vivienda?

Sí. Al menos deberían hacerlo.

¿Puede la comunidad de vecinos del edificio oponerse al alquiler como USO turístico de una vivienda?

El Decreto estipula que para ello debería estar recogida en los estatutos la prohibición. Si no lo está, para poder cambiar los estatutos debe iniciarse un proceso en la comunidad que es largo y tedioso… y que no suele ser fructífero. Y aunque no soy de Leyes, creo que una comunidad no podría prohibirlo.

 

¿Es recomendable registrar la vivienda si se tiene pensado alquilar como uso turístico?

Es imprescindible. ¡Hazlo ya!

Bueno, si quieres, nosotros nos ocupamos de todo. Envíanos un correo a anfitriona(arroba)anfitriona.es

 

Puedes leer la primera parte de este análisis del Decreto que regula las viviendas uso turístico aquí.

 

 


 

By Anfitriona

Decreto que regula las viviendas de Uso Turístico en Galicia.

El 10 de febrero se publicaba el Decreto que regula las viviendas de uso turístico en Galicia. El nombre exacto es DECRETO 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia. Puedes consultarlo aquí.

Conozco esta normativa a fondo, pues nos afecta de manera muy directa. Si eres anfitrión o anfitriona de AirBnb en Galicia tú también debes conocerla a fondo. Léela y compréndela. Por mi parte voy a esquematizar los aspectos más importantes que tiene este Decreto que regula las viviendas de uso turístico en Galicia.

Viviendas turísticas, apartamentos turísticos, viviendas de uso turístico.

La diferencia es importante, pues los requisitos que tienen que cumplir las viviendas turísticas y los apartamentos turísticos son mucho más restrictivos y exigentes que los de la nueva categoría de viviendas de uso turístico. Como norma general, si tienes una vivienda que alquilas para turistas, en periodos de cota duración, tienes una vivienda de uso turístico.

La definición concreta es: Son viviendas de uso turístico las cedidas a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de corta duración, amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características previstas en este decreto.

En ese mismo párrafo, el Decreto detalla: La cesión de este tipo de viviendas será de la totalidad de la vivienda, sin que se permita la cesión por estancias (…). Y esa frase es muy importante: Este Decreto impide expresamente el alquiler de habitaciones, que es una práctica habitual en AirBnB. Por poner un ejemplo, en Vigo, más de cien anfitriones han optado por alquilar una habitación… y están fuera de este Decreto.

En el Decreto detalla que estas viviendas podrán ser gestionadas por el propietario, por personas físicas o jurídicas que las representen, o por empresas turísticas reguladas. Y eso está bien, porque la actividad de Anfitriona se ve perfectamente respaldada y regulada por este Decreto.

¿Qué se considera alquiler de corta duración?

Es el alquiler por periodos de tiempo inferiores a 30 días. Los alquileres por temporadas superiores a 30 días se regirán por la Ley De Arrendamientos Urbanos.

¡Ah! Para que sea obligatorio el registro de la vivienda, para que te afecte este Decreto que regula las viviendas de Uso Turístico en Galicia, debes alquilar la vivienda dos o más veces al año.

¿Qué tipos de viviendas se incluyen en el Decreto?

Bajo mi punto de vista, es una de las partes más débiles del Decreto que regula las viviendas de Uso Turístico en Galicia. En principio, como viviendas de uso turístico puede alquilarse cualquier tipología de inmueble siempre que esté legalmente constituida y cumpla la legislación urbanística.

El Decreto deja en manos de los Ayuntamientos (Concellos) parte del trabajo, también la posibilidad de establecer limitaciones en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio o por sector. La mayor parte de los Concellos gallegos han dicho que no establecerán limitaciones, pero tanto en la tipología, como la legislación urbanística y de accesibilidad aplicable, me parece que el Decreto deja fuera determinados aspectos importantes, o presenta ciertas lagunas en casuísticas que pueden llegar a ser comunes.

Lo que es más importante ¿qué debe hacerse para realizar esta actividad de forma legal?

A partir del 10 de mayo de 2017 para poder alquilar una vivienda particular en alquiler de corta duración:

  • Debe de inscribirse en el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Xunta de Galicia (con lo que ello conlleva).
  • El propietario debe contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra las incidencias que puedan surgir (deberías tenerlo ya).
  • Comunicar a la Guardia Civil (si la vivienda está en el rural) o a la Policía (si está en medio urbano) la identidad de los inquilinos.
  • Cumplir las obligaciones impuestas en la Ley 7/2011de Turismo de Galicia y con las de este Decreto que regula las viviendas de uso turístico.

¿Tiene que encargarse el propietario de todo?

No es necesario. Las viviendas de uso turístico pueden ser comercializadas por sus propietarios, por empresas turísticas, o la persona física o jurídica que los represente. Por ejemplo por Anfitriona. Somos una buena opción, porque al ser profesionales sabemos como ahorrar costes, maximizar la ocupación y los precios; y como cobramos un porcentaje de lo ingresado obtendrás más ingresos y no tendrás que hacerlo túTodo son ventajas. 🙂

 

 

Podrás leer la segunda parte del análisis Decreto que regula las viviendas de Uso Turístico en Galicia aquí.

 

 


 

Dudas sobre la Gestión de alquileres turísticos
Dudas sobre el alquiler turístico (II)
Aspectos Legales y Normativos en el Alquiler de Corta Duración (en Vigo)
Decreto que regula las viviendas de alquiler de uso turístico en Galicia. (II)
Decreto que regula las viviendas de Uso Turístico en Galicia.