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Mejorar los ingresos en AirBnB

By Anfitriona

Más fechas a tener en cuenta para mejorar los ingresos en AirBnB

Después del post anterior, donde indicaba algunas fechas que tengo en cuenta para mejorar los ingresos en alquiler turístico, muchos me habéis dado ideas, o preguntado por más fechas a tener en cuenta para mejorar los ingresos en AirBnB. De hecho es una pregunta recurrente: muchos de mis clientes y amigos me preguntan como hago para, día a día, mejorar los ingresos en AirBnB.

Y en realidad, para mejorar mis ingresos en AirBnB hago muchas cosas que voy contando en este blog… entre ellas, estar atento al calendario es una de las más importantes. Hay fechas clave que te ayudarán a optimizar tus ingresos si te dedicas al alquiler turístico. Ya hemos visto algunas para lo que queda de 2017. Estas son algunas de las fechas que debes tener en cuenta, en Vigo, en el próximo año.

Fechas que debes conocer para mejorar los ingresos en AirBnB (si tienes un apartamento en Vigo).

Viernes 5 de Enero 2018 – Domingo 7 de Enero 2018. Sí, ya se que es el Día de Reyes… pero también es el fin de semana que juega el Real Madrid aquí. Suele atraer a gente.

Viernes 16 de Marzo 2018 – Lunes 19 de Marzo 2018. San José. En comunidades como Madrid disfrutarán de un día festivo, y solemos tener visitantes madrileños, ¿no? Comprueba la meteorología para esos días. Será clave. La semana Santa tan cerca no nos favorece… pero no por ello debemos dejarlo pasar.

Domingo 25 de Marzo 2018 – Domingo 1 de Abril 2018. Semana Santa. ¿Te descubro algo?

Viernes 27 de Abril 2018 – Miércoles 2 de Mayo 2018. Estamos seguros de que muchos turistas elegirán el alquiler turístico como modo de alojamiento para estos 6 días de vacaciones… en la comunidad de Madrid. Los demás, solo cinco… o también seis, si somos optimistas. No aceptes la primera reserva que te llegue por asegurarte una reserva y ahorrar tiempo. Si hace buen tiempo tendremos un 100% de ocupación.

 

Más cosas para mejorar tus ingresos del alquiler en AirBnB.

Ahora que ya sabes las fechas, no creas que por el simple hecho de que haya más ocupación vas a poder pedir un precio superior. Deberás tener un buen anuncio, buenas valoraciones, un elevado ratio de compromiso… Esos son los apartamentos que primero se ocupan. Pero además, unos días antes:

  • Hacer seguimiento a la competencia, y fíjate como están funcionando las reservas.
  • Mejora algo tu anuncio. Pequeños cambios harán que te sitúes “más arriba” lo que te dará mayores opciones para ser el elegido.
  • Ya lo habrás notado. Ocurre en todos los lugares, pero más en Vigo porque arrastramos mala e inmerecida fama de mal tiempo. El simple hecho de que den previsión de buen tiempo será motivo de un aumento de demanda.
  • Evidentemente, eso no es todo: permanece al tanto de otros posibles eventos que tengas lugar en estas fechas.

Para acabar y atendiendo mi cultura del buen servicio, te recomiendo que busques recibir un cliente de mayor poder adquisitivo, aplicando un precio más alto y ofreciendo mejores servicios: lo que se traduce en otra oportunidad de mejorar los ingresos del alquiler turístico.
Si no tienes tiempo o no quieres, lo podemos hacer nosotros por ti. Estamos seguros que mejoraremos tus ingresos en más de un 20% 🙂

mejorar ingresos alquiler turistico

By Anfitriona

Cinco fechas que debes conocer para mejorar los ingresos del alquiler turístico.

Como sabéis, empecé siendo anfitrión de una vivienda turística casi sin quererlo: Estaba aburrido de los problemas que me generaba la legislación en alquiler tradicional y probé algo nuevo. A continuación empezaron a demandar mis servicios algunos amigos, que enseguida me pidieron que “me encargara de todo“, y de ahí a que me llamaran otros propietarios de alquileres turísticos solo hubo un paso. Antes de darme cuenta estaba metido de lleno en el negocio de la vivienda vacacional. Ahora ya incluso alquilamos apartamentos en Vigo desde nuestra propia plataforma… y eso sí que consigue mejorar los ingresos del alquiler turístico.

Cinco fechas que debes conocer para mejorar los ingresos del alquiler turístico (si tienes un apartamento en Vigo).

Antes de empezar, quería aclarar una cosa: cobramos el 20% de los ingresos para que el propietario se despreocupe de todo. Y estamos creciendo mucho porque el propietario realmente se despreocupa de todo: le evitamos o minimizamos los problemas que el alquiler turístico conlleva.

Pero crecemos tan rápido porque el propietario se da cuenta que conseguimos mejorar enormemente los ingresos que se consiguen en alquiler turístico. ¿Cómo lo hacemos? ¡Trabajando! Y trabajar es, entre otras cosas, gestionar bien el calendario y optimizar tus fechas clave. Si tú gestionas tu propia viviendas, como mínimo ten en cuenta estas cinco fechas en la próxima temporada.

Toma nota… o mejor, ¡pónlo ya en el calendario y asegúrate de mejorar tus ingresos!

La temporada que empieza viene cargada de puentes y fechas significativas. No hay que ver solo las de Vigo, si no las de otras poblaciones pues serán buenas oportunidades de llenar nuestras viviendas turísticas al mejor precio, y así mejorar los ingresos del alquiler turístico. Nosotros dedicamos muchas horas a investigar, a conocer, pero si no tú no tienes el tiempo necesario y no quieres contratarnos, empieza por algo fácil: Organiza tu calendario. Verás como unos pequeños cambios consiguen aumentar tus ingresos mensuales de manera muy significativa.

Lunes 2 de Octubre 2017 – Viernes 6 de Octubre 2017. Conxemar llena Vigo y alrededores. Son viajeros de trabajo, preocúpate por tener una buena WiFi y un sistemas de gestión de entradas óptimo. La gente que nos visita viene a trabajar, a hacer negocios, y no pueden permitirse servicios que no sean lo suficientemente profesionales. ¿Tu apartamento está cerca de la línea L9? Asegúrate de ponerlo en el anuncio.

Jueves 12 de Octubre 2017 – Domingo 15 de Octubre 2017. Le tengo gran cariño al Día del Pilar. Este año será jueves, y si no cae un meteorito será una buena ocasión para hacer puente, ¿no?

Miércoles 1 de Noviembre 2017 – Domingo 5 de Noviembre 2017. El primero de noviembre es un miércoles, no es buena fecha para puentes. Pero al ser festivo, quizás haya más ocupación que otros miércoles de noviembre. Una pena que no cuadre mejor, porque ese fin de semana jugará el Athletic de Bilbao en Vigo. El calendario en este caso no es tan favorable como el año pasado… pero tenlo en cuenta.

Martes 5 de Diciembre 2017 – Domingo 10 de Diciembre 2017. El superpuente de antes de Navidad. Suelen ser buenas fechas, y más cuando los dos festivos son miércoles y viernes.

Viernes 29 de Diciembre 2017 – Lunes 1 de Enero 2018. Asegúrate de empezar bien el año. Si gestionas una vivienda vacacional donde puedes alojar a más de 4 turistas estás de suerte. La mayoría de reservas producidas en estas fechas son de grandes grupos que buscan un sitio diferente donde comerse las uvas. Personalmente huyo de esas fechas… pero son claves para algunos de vosotros. Para bien o para mal debes tenerlas en cuenta.

 

¿Todavía no habías cambiado estas fechas en tus calendarios?

Hazlo ahora mismo para empezar a mejorar tus ingresos. El alquiler turístico puede ser más rentable que el tradicional, y dar menos problemas… pero requiere mucha gestión. Hacer esta gestión bien o mal supondrá una enorme diferencia.

 

By Anfitriona

¿Alquilas una propiedad en airbnb?

¿Ya alquilas tu propiedad en Airbnb?

¡Estupendo! Estarás comprobando que es rentable, y muy divertido.

Pero a veces parece que Airbnb está dirigiendo tu vida… ¿no te lo parece a ti? Puede ser un montón de trabajo: investigar el mercado, probar nuevas aplicaciones y plataformas, sincronizar calendarios, comprobar la idoneidad de los huéspedes, hacer el check-in y el check-out, atender sus necesidades y, ¡¡como no!! el mantenimiento y la limpieza del piso.

Todo esto es en la parte mala de tratar de vivir tu vida y a la vez hacer algo bueno por tu ciudad. Bueno, y de tratar de disfrutar del dinero que estás ganando y de la ciudad que estás mostrando.

Si alguna vez has sentido abrumado con tener tu alojamiento en AirBnB, te voy a dar algunas pistas para que esto mejor, voy a tratar de ahorrarte dinero y tiempo, y así mejoraremos y haremos crecer la comunidad de hosts de AirBnB en Vigo y Galicia.

Lo primero es lo primero.

Si deseas ahorrar tiempo como host de Airbnb, lo primero que debes hacer es crear y mantener un registro de las tareas que realizas para así analizar en cuales gastas la mayor parte del tiempo. Esto parece una obviedad pero seguro que no lo haces, y es la única manera de identificar donde puedes optimizar.

Aquí están las principales categorías de tareas que estás haciendo como host de Airbnb.

  • Comunicación con los huéspedes (pre/post reserva).
  • Limpieza.
  • Registros de entrada / salida / espera.
  • Escritura de revisiones y recomendaciones.
  • Compras y Suministros.
  • Mantenimiento general de la propiedad.
  • Actualización de Anuncios / Calendarios / Precios / Plataformas.

¿Quieres saber cuanto cobras por hora? Yo no te lo recomiendo porque quizás te desmoralice, pero si realmente quieres saberlo lo primero es anotar el número de horas que pasas gestionando cada uno de estos items.

Lo más sencillo será que lo evalúes por semana y que multipliques estas entradas de horas semanales por 4,2 de manera que obtengas el valor por meses. Ahora, averigua lo que ingresas por mes y haz la cuenta. ¿Triste? Piensa que hacemos esto para mostrar las maravillas de Vigo, nuestra ciudad, ¡no para ganar dinero! En todo caso, quizás hayas pasado muchas horas, pero seguro que ha sido divertido, seguro que has conocido gente increíble, que les has hecho la vida más agradeble… y eso es muy importante. Además, aunque sean muchas horas, el ingreso final es interesante… ¿no?
Ahora que ya sabes dónde estás gastando tu tiempo te voy a dar algunos consejos de cómo reducir el tiempo dedicado a cada categoría de las principales tareas Airbnb. A mi me funcionan.

  • Comunicación con los huéspedes.

Muchos de los huéspedes de Airbnb se preguntan las mismas cosas, tales como:

¿Donde se encuentra el apartamento? ¿Como visitar las Islas Cíes? ¿Se puede fumar o llevar mascotas? Si encuentras una pregunta que surge a menudo, prueba a contestarla en tu perfil.

Es cierto que algunos usuarios no leen mucho los perfiles, y preguntan cuestiones que están contestadas ya en ellos. Si esto te pasa a menudo, quizás sea una cuestión de formato o redacción: mejóralo. Y prueba a llevar esta cuestión más cerca de la parte superior del anuncio.

¿Todavía te hacen un montón de preguntas? Prueba el truco de copiar / pegar. Toma las respuestas a las 10 preguntas más frecuentes que recibes y almacénalas en un documento de Word, o incluso en el propio buzón de AirBnB.

Nota: seguro que tendrás que hacer un poco de personalización para tu copia / texto dependiendo de la pregunta, pero te ahorrará mucho tiempo. 

  • Limpieza.

La limpieza puede ser agotadora… y si como a mi, el tema de la limpieza te aburre muy rápido, considera la posibilidad de tener un servicio de limpieza autónomo. Yo lo realizo con una persona de mi confianza, que lo hace realmente bien. Es caro pero mantengo un alto standard.

Te recomiendo que hagas lo que yo: buscar una empresa. Un limpiador propio puede enfermar, su niño puede enfermar, o puede tener otro trabajo de limpieza. Esa es la ventaja de trabajar con una empresa, que te enviará otro limpiador si el habitual no puede hacerlo.

Y no te olvides de dar el respaldo que necesita a la empresa de limpieza. Si por cada huésped tienes solo un juego de ropa de cama y toallas, darles “una vuelta” para cada huésped puede causar una presión innecesaria. Y más con el clima húmedo que tenemos en invierno por estos lares. En lugar de tener sólo 1 o 2 juegos de sábanas y toallas, compra 6 u 8 conjuntos, y evitarás esa presión. No tienes que correr y lavarlas antes de que cada huésped llegue, así que podrás lavar la ropa por lotes para ahorrar tiempo, agua, jabón… y dinero.

  • Registros de entrada / salida de espera.

Esto puede ser una parte dolorosa de alquilar tus propiedades en AirBnB, y más si no tienes un buen sistema. Habrás observado que los huéspedes suelen decir que llegarán un buen rato antes de la hora real de llegada, lo cual es lógico porque no quieren llegar y estar de puerta afuera en una ciudad no conocen, cansados tras el viaje. Y tú, que eres un anfitrión responsable, seguro que habrás llegado un buen rato antes de la hora que ellos te han dicho, pues no deseas que tus huéspedes lleguen a una ciudad que no conocen, cansados tras el viaje, y se encuentren de puerta afuera. Así que estarás mucho tiempo esperando la llegada de tus huéspedes. Un buen libro es una opción.

Otra es hacerte con una cerradura electrónica. Hay miles de sistemas y el funcionamiento de todas es más o menos similar: Los huéspedes escriben un código y la puerta se abre, cuando están listos para salir tan sólo se marchan.

Nota: Si no quieres cambiar la cerradura en este momento, puedes hacer lo mismo con la cerradura del buzón -más económico-, y dejar las llaves allí.

 

Y la próxima semana más… por ahora, haz la lista y empieza a contar horas.

 

 

 

 


 

financiar una vivienda

By Anfitriona

Como financiar una vivienda para alquilar.

Hablo con amigos y clientes estos días sobre inversiones en bienes inmobiliarios, porque -como está el patio- invertir en el mercado inmobiliario parece ser una decisión inteligente. Creo que es innegable, que todos lo hemos hecho y que todos podemos estar de acuerdo en que, en general, invertir en inmuebles para alquilar puede ser considerada una buena inversión. Pero hay una decisión muy importante en esta inversión…

¿cómo debemos financiar una vivienda para alquilar?

Indudablemente hay muchas y muy variadas opciones para financiar una propiedad de alquiler y hay que saber cual es la mejor manera teniendo en cuenta los recursos, el tiempo y la aversión al riesgo de cada uno. En todo caso, no es difícil financiar una propiedad para alquiler.

Veamos algunas de las diferentes opciones disponibles para financiar una propiedad para alquiler, y algunas ideas sobre cuando es mejor utilizar cada una de ellas.

1. Efectivo
Esta es la forma más sencilla de financiar una propiedad -o cualquier cosa-. Si eres como yo quizás no sepas que significa comprar en efectivo, pero por si no lo sabes, dicen que es cuando compras y cierras el negocio usando dinero de tu propio bolsillo. Yo no se que es eso, pero supongo que si tienes el dinero es una opción muy interesante. Si lo haces así, las rentabilidades son altas y con gran expectativa de crecimiento; y el riesgo es bajo, como tradicionalmente observamos en el mercado inmobiliario.
El uso de dinero en efectivo es interesante, pero estarás perdiendo las ventajas de apalancamiento financiero. Si no está aprovechando el apalancamiento financiero (es decir, si no estás utilizando el dinero de otros para financiar tu propiedad para alquilar), el retorno de la inversión será menor.

Es la mejor manera de financiar una propiedad de alquiler… si tienes ingresos altos o una buena herencia. Busca buenas oportunidades para hacer pequeñas compras cuando tengas oportunidad. Si no puedes acceder a comprar un inmueble tú solo, o si deseas dividir el riesgo de tus inversiones, júntate con otros para hacerlo. Housers.com es una opción innovadora en este aspecto.

2. Préstamo hipotecario.
Seguro que estás familiarizado con un préstamo bancario convencional. Con aval de una propiedad inmobiliaria, el pago inicial puede estar entre el 20% y el 30%, y te financian el restante. Si es para alquilar, y encuentras a un bancario que escuche y no se limite a seguir lo que le mandan, un buen extra que puedes encontrar es que el banco incluya la renta de alquiler estimada de la propiedad para ayudar a tus ratios de deuda-ingreso. Lo escucharán especialmente si el inquilino ya está en la propiedad de alquiler y consigues convencerles que es un inquilino “a largo plazo”. Intenta hablar de esto con tu prestamista. Es difícil, porque los bancarios suelen pensar poco y prestar mucha atención al manual, pero por intentarlo que no quede.
Tu calificación de crédito, tu historial, y tus ingresos son importantes para un préstamo bancario convencional. También el inmueble sobre el que recae la hipoteca. Ellos determinan tu capacidad para ser aprobado y el tipo de interés de la hipoteca. Y casi seguro te pedirán -por si acaso- un aval personal. Es decir, responderás con todos tus bienes presentes y futuros.
Es lo malo de los préstamos, que hay que devolverlos 🙂 Pero es la manera más rentable y más “normal” de financiar una propiedad para alquiler.

3. Opciones innovadoras.
Hablábamos antes de Housers.com. El Crowdfunding, cada vez más arraigado, es una buena opción. Valóralo.
Si piensas en alquilar a través de AirBnB y este tipo de plataformas, dado que los ingresos son superiores a los del alquiler tradicional, podrías hacer un alquiler con opción a compra, y con los ingresos obtenidos por AirBnB pagar el alquiler e ir ahorrando para comprar en el futuro.
Otra opción, dado que compras para obtener una rentabilidad, es asociarte con el dueño del inmueble, y gestionarle algunos de los alquileres.
Si no tienes dinero y no eres financiable… ¡intenta ser buen negociador!

No está escrito en piedra cual es la mejor maneara de financiar un inmueble. Simplemente depende de tus recursos, del tiempo y del porqué se está invirtiendo.

 

Así, invertir en inmuebles para alquilar puede ser considerada una buena inversión. Pero hay una decisión muy importante en esta inversión… ¿cómo debemos financiar una vivienda para alquilar?
Y la otra cuestión importante es ¿como vamos a alquilar el bien para obtener la máxima rentabilidad? Yo lo tengo  claro, pero esa es otra historia…

 

 

ingresos por alquiler

By Anfitriona

Ingresos de AirBnB, Booking, Windu, Homeaway

Sí. No ponemos nuestros pisos en alquiler para buscar ingresos en AirBnB, Booking, Wimdu o Homeaway, pero la realidad es que atraer turistas a nuestras ciudades nos reporta unos pequeños ingresos extra. Y eso es bueno, ¿no?

Dicen que estamos en crisis, aunque yo creo que tras tantos años es el estado natural de las cosas. Así que una pequeña ayuda viene bien. Y, si lo haces bien, los ingresos pueden ser significativos. Para que te hagas una idea… un piso en Madrid de un dormitorio puede reportar al anfitrión algo más de 22.500 euros al año. Algo más en Barcelona; algo menos en Sevilla.

¿En Vigo? Un apartamento de un dormitorio puede reportar Algo más de 15.000 euros, si lo haces bien. 

Pero para llegar a estas cantidades, tienes que “hacerlo bien”. Y eso genera gastos… Además, si lo haces bien no lo harás por los ingresos, si no por lo mucho que se disfruta invitando a los huéspedes a conocer la ciudad. La verdad es que es un vicio.

Fíjate lo que dicen otros anfitriones en la comunidad de AirBnB.

  • «Invierto un 15 % de mis ganancias en realizar algunas mejoras que me sugieren los huéspedes». (Allison, Michigan)

  • «Yo utilizo ese dinero extra para pagar la hipoteca. ¡Estoy seguro de que no soy el único!». (Andrew, Nueva York)

  • «Reinvertimos un 10 % de los ingresos en la casa y dividimos el resto en cuatro cuentas: una para mi plan de pensiones privado, otra para el de mi marido, una cuenta de ahorros para adquirir propiedades nuevas y otra destinada a pagar nuestros viajes».(Danielle, Río de Janeiro)

  • «Donamos una parte de los beneficios a organizaciones locales, como el Parque Natural de la Selva Negra Meridional». (Claudia, Zúrich)

 

No está mal, como ves hay de todo… pero lo que más hay es el propio disfrute de hacerlo. Lee en la comunidad, y lo verás. Es igual en AirBnB que en Booking, Windu o HomeAway.

 

¡¡Anímate y Anfitriona Vigo!! Obtendrás algunos ingresos -¿quieres saber cuánto?- y lo disfrutarás. ¿Tú que vas a hacer con ese dinero?

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