Yo soy la AnfitrionaYo soy la Anfitriona
Alojarse en Conxemar en Vigo

By Anfitriona

Alojarse en Conxemar en Vigo

En unas semanas empezarán a publicarse noticias que hablarán de alojarse en Conxemar en Vigo. Que si hay que ir a Portugal. Que si hay que ir a Santiago. O que si los precios son prohibitivos…. Es cierto que alojarse en Vigo, durante la Feria Conxemar, no es sencillo. Pero hoy, cuando ya solo falta un mes, todavía hay muchos alojamientos muy accesibles. (Muy baratos, bajo mi humilde punto de vista).

Nosotros, como todos los años, publicamos algunos datos sobre el alojamiento en Conxemar en Vigo, por si sirven a alguien…

Oferta en Conxemar.

Si hacemos un estudio rápido de precios en AirBnB, a día de hoy -finales de agosto-, cuando falta más de un mes para la celebración de Conxemar, observamos como en Vigo/Centro -véase imagen que abre este post- quedan todavía más de cincuenta apartamentos en alquiler en la plataforma si marcamos las tres noches de Feria. Esta cifra sube mucho si marcamos solo un día, obviamente.

Mas de cincuenta apartamentos vacíos, en el centro de Vigo y a un mes de que empiece la Feria, es una oferta perfectamente razonable.

Los precios en Conxemar.

Evidentemente no abogo por subir los precios hasta llegar al absurdo. Creo que Conxemar es una fantástica Feria para Vigo, que Vigo debe apoyar y que el sector debe aprovecharla, pero sin aprovecharse. Tenemos que hacer que alojarse en Vigo sea algo que los visitantes de Conxemar quieran hacer y disfruten haciéndolo. ¡Para que repitan!

Nota: Muchas veces esos precios que son noticia vienen dados porque determinadas plataformas penalizan enormemente el que se cuelgue el “no hay billetes”. Así que el hotelero, para no decir que no hay habitaciones, le pone a una un precio ridículamente elevado.

Pero si abogo por poner unos precios razonables y los precios a día de hoy, para asistir a Conxemar, no son elevados. De hecho creo que algunos apartamentos tienen precios excesivamente bajos, en el límite del dumping. Si observamos el gráfico del coste total para los tres días de Feria (noches del 1, 2 y 3) vemos que para dos personas, podríamos definir tres zonas diferentes en cuanto a precios:

 

  • Zona UNO. Entre 120-240 euros por las tres noches. En esta zona se sitúa un tercio de la oferta. En total, diecisiete apartamentos. Y los hay de todo tipo: algunos tienen aparcamiento; otros son céntricos; hay tanto estudios como de uno, dos o tres dormitorios… algunos incluso pueden alojar a cinco o seis personas. No son los apartamentos mejor valorados de Vigo, ni lo que tengan un standard de calidad más alto… pero son, en la mayor parte de las ocasiones apartamentos muy interesantes. Quizás algunos son de propietarios que gestionan mal y no modifican los precios nunca, o de propietarios que no tienen en cuenta las fechas de Conxemar. Pero un apartamento para dos, tres o cuatro personas, por 60 euros la noche, es un precio excesivamente bajo.
  • Zona DOS. Entre 260 y 340 euros por las tres noches. En ese rango de precios encontramos una quincena de apartamentos, entre ellos casi todos los gestionados por Anfitriona. Aquí se sitúan los apartamentos más “normales”. Un precioso apartamento en Bouzas; los estudios de El Calvario; o apartamentos cerca de El Corte Inglés, con o sin parking. Precios perfectamente razonables situados en el entorno de los 100 euros la noche.
  • Zona TRES. Más de 360 euros la noche… y creciendo hasta los 1.000 por las tres noches. En esta franja de precios nos encontramos otro “tercio” de los apartamentos. En esta zona los precios crecen de manera rápida. La parte más alta son propietarios que quieren aprovechar la coyuntura, algo lícito pero que si todos lo hiciéramos quizás, solo quizás, penalizaríamos a la ciudad. Otros son apartamentos muy especiales, o grandes, o con algo que les hace diferentes. Algunos otros solo son “algo más caros que la media”. Entre estos algo más caros, podemos encontrar en la franja de los 400 euros por las tres noches -nada descabellado, por otra parte- un precioso ático con terraza; un duplex muy especial, con una hermosa doble altura; o un buen apartamento al lado del Círculo de Empresarios -quizás eso marque la diferencia para una Feria sectorial-. Pero estos últimos rondan los 120/140 euros la noche, que en un apartamento para dos personas, tampoco es excesivo.

Alojarse en Conxemar en Vigo.

Como vemos, alojarse en Conxemar en Vigo, al menos en AirBnB, no es prohibitivo. Encontramos un tercio de la oferta por debajo de un precio que podríamos considerar razonable; un tercio en un precio adecuado; y un tercio con precios algo elevados, pero excepcionalmente encontramos oferta por encima de los 200 euros la noche.

Alojarse en Vigo en AirBnB es realmente económico incuso durante la Feria de Conxemar. Por cierto, me olvidaba:

¡Gracias, Conxemar!

 

 

 

 

 

 

Ingresos AirBnB Vigo Fotografías

By Anfitriona

Ingresos en AirBnB en Vigo según la calidad de las fotografías.

En todo nuestro Estudio y análisis sobre los ingresos del alquiler en corta estancia en Vigo hablamos de alquiler de uso turístico. Es como la normativa lo denomina. Pero, como explicamos, la realidad es que los datos eran los obtenidos de la plataforma que es líder destacado del mercado: AirBnB. Y ahora, al hablar de los ingresos en AirBnB en Vigo según la calidad de las fotografías, ya debemos cambiar de denominación a este post: yo no hablamos de ingresos por uso turístico, ya hablamos de ingresos en AirBnB en Vigo. Porque hablar de calidad de fotografías es hablar de AirBnB. ¿No sabes por qué?

Ingresos en AirBnB en Vigo según la calidad de las fotografías.

Cuenta la leyenda que Brian Chesky y Joe Gebbia consiguieron que AirBnB despegara -entre otras muchas cosas- el día que se comenzaron a añadir fotos excepcionales a los anuncios. Cuentan que AirBnB ya funcionaba correctamente, pero Brian y Joe observaron que las fotos de los anuncios eran de mala calidad y entendieron que eso restaba interés a los huéspedes. Así que compraron una buena cámara de fotos, fueron a los alojamientos que ofrecía AirBnB en Nueva York, realizaron unas buenas fotografías de los apartamentos, y a partir de ahí observaron como las reservas en esa ciudad crecían como la espuma. ¿Realidad o ficción? Supongo que como en todos los casos de éxito hay cierta parte de realidad novelada.

Por nuestra parte, nos dispusimos a comprobar si la calidad de las fotografías influía en los ingresos en AirBnB. Y cuánto influía.

La evaluación de la calidad.

No soy fotógrafo profesional, pero se diferenciar una fotografía buena de una mala. Y también se diferenciar una buena de una excelente. Además, ya llevo mucho tiempo trabajando en AirBnB -y en el resto de plataformas– como para saber cuando una anuncio está bien o mal. He escrito bastante sobre ello. Así que evalué las fotografías de 200 anuncios de AirBnB en Vigo. Sin conocer los ingresos que generaban, puntué las fotografías como buenas, regulares o malas.

Me encontré con un grupo de anuncios que tenía una fotografías realmente excepcionales. Entre esas excepcionales estaban, claro, las de los pisos gestionados por anfitriona. Y me encontré con que el grupo de fotografías regulares y malas era realmente reducido. No se si eso significa que soy una Anfitriona optimista, o que los vigueses tienen buena mano para la fotografía. Quizás ambas cosas.

El resultado.

El resultado fue el esperado, pero con una diferencia mayor que la esperada. Los anuncios con fotos que consideraba excepcionales tuvieron unos ingresos por alquiler de uso turístico un 50% superiores a los que tenían unas fotografías calificadas como buenas o regulares, que es lo más habitual. Y los que tenían una fotografías malas, tenían unos ingresos que eran un 50% inferiores a los que tenían fotografías buenas o regulares. ¡¡Una diferencia realmente increíble!!

Parece que la leyenda del growth hacking de AirBnB es demostrable con datos. Y lo que es más importante: algunos apartamentos que se alquilan en Vigo podrían multiplicar por dos sus ingresos en AirBnB solo cambiando las fotografías.

Lo venimos observando en todo el análisisUna buena gestión es capaz de incrementar los ingresos en AirBnB en Vigo de manera muy significativa.

Este post pertenece a una serie que analiza el Mercado del alquiler de viviendas de uso turístico en Vigo 2017. En unos días aparecerá el nuevo post, con más datos sobre los ingresos en AirBnB en Vigo. Permanece atento o suscríbete, te enviaremos el estudio completo y más consejos para alquilar mejor. Y si te ha gustado: ¡¡comparte!!


Ingresos uso turístico segun numero de huéspedes

By Anfitriona

Ingresos del alquiler de uso turístico en Vigo según número de huéspedes.

Sin duda la capacidad del inmueble, es decir, el número de huéspedes que podemos acoger, será clave a la hora de que nos elijan a nosotros. La elección de uno u otro alojamiento tiene, ineludiblemente, que ver con este parámetro. No en vano, AirBnB te pregunta por la localidad que deseas visitar, fechas, y número de huéspedes. Es igual de importante que fecha y lugar. Por eso nuestro estudio de mercado, no podía dejar de analizar los ingresos del alquiler de uso turístico en Vigo, analizando el número de huéspedes que se pueden alojar en cada vivienda.

Ingresos del alquiler de uso turístico en Vigo según número de huéspedes.

Sin duda la capacidad del inmueble, el número de huéspedes que podemos acoger, será clave a la hora de que nos elijan a nosotros. La elección de uno u otro alojamiento tiene, ineludiblemente, que ver con este parámetro. No en vano, AirBnB te pregunta por la localidad que deseas visitar, fechas, y número de huéspedes. Es clave.

Y evidentemente, los ingresos de alquiler de uso turístico varían enormemente según el número de huéspedes que tu puedes alojar. Esta es la gráfica.

Alojamientos que pueden ser ocupados por seis, siete, ocho o más personas consiguen ingresos superiores a los 17.000 euros anuales de media. Son alojamientos singulares de los que en Vigo y su área tan solo encontramos un número reducido de ellos que se alquilen de manera periódica y recurrente. Este tipo de alojamientos que admiten muchos inquilinos suelen estar disponibles exclusivamente en la época estival.

Alojamientos con capacidad para cuatro o cinco inquilinos ya encontramos un grupo grande en el conjunto estudiado. Los ingresos por alquiler de este tipo de apartamentos rozaron los 12.000 euros de media en el año 2016, así que de seguir la tendencia lo superarán holgadamente en el 2017.

Con capacidad para dos o tres inquilinos encontramos un grupo numeroso de apartamentos en nuestra ciudad, algo más de un tercio del total de inmuebles estudiados. Los ingresos por alquiler de uso turístico se situaron alrededor de los 9.000 euros en el año 2016, en Vigo.

El tamaño importa.

Alojamientos grandes obtienen mayores ingresos, pero también tienen ocupaciones más bajas, y poca competencia. Porque si operamos con estos datos, vemos que un inquilino le deja al propietario alrededor de los 2.000 euros anuales en el caso de un inmueble grande; alrededor de 2.500 euros en el caso de un inmueble medio; y algo más de 3.500 euros si es un inmueble pequeño. Podríamos pensar que son más rentables los pisos grandes, pero también tiene un riesgo superior, pues las ocupaciones son menores.

Evidentemente, los ingresos de alquiler de uso turístico varían enormemente según el número de huéspedes que tú puedes alojar. A viviendas mayores, mayores ingresos. ¿Cuál es el mix perfecto? Si eres inversor dependerá de factores personales, como tu capacidad de inversión, el potencial exit, y la sensibilidad al riesgo.

Si deseas ponerte en contacto cono nosotros para invertir en Vigo, nuestros socios de Gestora de Viviendas te podrán orientar.

Este post pertenece a una serie que analiza el Mercado del alquiler de viviendas de uso turístico en Vigo 2017. En unos días aparecerá el nuevo post, con más datos sobre los ingresos de las Viviendas de Uso turístico en Vigo. Permanece atento o suscríbete, te enviaremos el estudio completo y más consejos para alquiler mejor.


By Anfitriona

Ingresos del alquiler de uso turístico según temporada, en Vigo.

Cuando comenzamos este Estudio del Mercado de los alquileres turísticos en Vigo 2017, una de las cosas que más nos interesaba analizar era la diferencia de ingresos del alquiler de uso turístico según temporada. Nuestro estudio se centra en Vigo, y utilizamos los datos de AirBnB. Y analizar las diferencias por temporada tiene mucho sentido. Porque el alquiler de corta estancia tiene muchas ventajas, pero también algunos inconvenientes. Y que los ingresos no sean constantes, es uno de ellos. Porque indudablemente el turismo es estacional y en la temporada estival recibimos muchos más visitantes, por lo tanto obtendremos mayores ingresos. Aunque en Vigo, a diferencia de otras ciudades, el alquiler de uso turístico se complementa con el alquiler de corta estancia por motivos laborales o de estudios. Y esta complementariedad es muy buena para nosotros porque nos permite tener buenos ingresos también fuera de temporada.

Ingresos del alquiler de uso turístico según temporada, en Vigo.

Este es el gráfico de ingresos/ocupación.

Observamos como el uso turístico según la temporada llega a duplicarse respecto a los meses menos afortunados. La temporada de invierno, sobre todo noviembre y enero, destacan como meses de poca actividad.

La ocupación, lógicamente, presenta una curva similar a los ingresos. Se sitúa en el entorno al 50% en los meses menos turísticos y casi alcanza el 100% en agosto. Enero y noviembre, se sitúan alrededor del 40%.

Pese a todo, los ingresos del alquiler de uso turístico suponen de media alrededor de 2,5 veces los ingresos por alquiler tradicional. Eso sí, el alquiler turístico requiere una importante gestión, y ahí está la clave.

Yield management.

Sin duda, esta relación entre ocupación e ingresos nos hace pensar en que un buena gestión de esta relación mejorará notablemente la rentabilidad por alquiler del inmueble. Y esto se denomina yield management. Y el yield management es un tema muy estudiado. Porque aunque a veces los anfitriones en AirBnB nos veamos como pioneros, el sector hotelero es realmente profesional y en muchas cosas nos lleva años de ventaja.

Debemos aprender de ellos y utilizar sus técnicas para obtener la máxima rentabilidad. Porque solo obteniendo los máximos ingresos podremos mantener inquilinos satisfechos, que descubran y disfruten nuestra ciudad de la mejor manera. Y solo obteniendo los máximos ingresos de alquiler por uso turístico podremos mantener a los inversores también satisfechos.

La aplicación de estrategias y tácticas de yield management nos permitirán mantener altas tasas de ocupación y maximizar nuestros ingresos por alquiler de uso turístico según la temporada. Y situarnos entre los apartamentos mejor gestionados es incrementar de manera notable los ingresos de una vivienda de uso turístico.

¿No has visto el post que habla de la comparativa de ingresos de un apartamento? Permanece atento… este post es parte de una serie que analiza el mercado de alquiler de uso turístico en Vigo.

O si lo deseas, déjanos tu email y te lo enviaremos con nuestros consejos para mejorar tu desempeño como anfitrión.


By Anfitriona

Ingresos de las Viviendas de Uso Turístico en Vigo 2017.

Gestionar una vivienda para alquileres de corta estancia, las llamadas viviendas de uso turístico, puede ser algo incómodo. Lo será, sobre todo, según el trabajo u ocupación de cada uno y su disponibilidad. Es necesario un esfuerzo importante de actualización de anuncios, de gestión de precios, de recepción de inquilinos, etc. Pero es un esfuerzo que vale la pena. No solo porque somos capaces de mostrar nuestra ciudad de la mejor manera, sino porque obtendremos unos ingresos significativos. Y, es que aunque parezca que no, los ingresos de las viviendas de uso turístico dependen enormemente de la gestión.

Comparativa de ingresos de las viviendas de uso turístico en Vigo.

Como siempre en Anfitriona, cuando hablamos de AirBnB hablamos genéricamente de las plataformas que nos permiten alquilar nuestras viviendas de uso turístico. Aunque en este caso, los datos son los que hemos extraído exclusivamente de AirBnB. Son muy representativos, pues los mayores ingresos de las Viviendas de Uso turístico en Vigo vienen de esa plataforma.

Veíamos que para sacar el máximo partido a nuestros recursos, a nuestro “activo inmobiliario”, la gestión debe ser excelente. Hay una diferencia grande en los ingresos de las viviendas de uso turístico entre hacer una buena gestión y una gestión deficiente.

Como muestra, un botón. De los 46 espacios con un dormitorio que había el primero de enero de 2017 en AirBnB en Vigo, casi tres quintas partes ingresaron durante el 2016 entre 6.000 y 12.000 euros. Podemos suponer entonces que “lo normal” sería estar entre estas cifras: la media de ingresos para un piso de un dormitorio en Vigo se situó en los 9.300 euros anuales. Y una vivienda de un dormitorio que ingrese más de 9.000 euros anuales será un activo muy rentable, por norma general.

Así que si tienes un apartamento de un dormitorio y lo has puesto en alquiler de uso turístico, lo normal es que el año pasado hayas ingresado 9.300 euros. Tres de cada cinco anfitriones, ingresaron, tan solo a través de AirBnB, una cifra similar a esa.

Diferencias de ingresos por alquiler.

La media de ingresos de las viviendas de uso turístico de un dormitorio en Vigo fueron 9.000 euros en 2016. Pero dos quintas partes, es decir, 17 inmuebles de los 46 analizados, ingresaron fuera de ese rango que situábamos entre 6.000 y 12.000. Nueve de ellos ingresaron por encima de los 12.000 euros; y ocho por debajo de 6.000. Es una cifra significativa.

La diferencia es clara. Una vivienda destinada a uso turístico que ingresa menos de 6.000 euros en un año es poco rentable. Pero una vivienda de un dormitorio que ingresa más de 12.000 euros al año, es un activo muy, muy rentable. Y uno de cada cinco apartamentos de un dormitorio que el año pasado se alquilaron para uso turístico ingresaron más de 12.000 euros.

Como obtener los mayores ingresos por alquiler de uso turístico.

¿Sabes quienes fueron? Algunos son apartamentos muy especiales -localización, espacio, vistas, arquitectura-, pero la mayor parte son apartamentos gestionados buscando la excelencia. Aquellos propietarios que presentan unos anuncios con fotografías de alta calidad, aquellos que modifican el anuncio por temporada, aquellos que siguen una estrategia lógica de precios, aquellos que buscan la felicidad del huésped, esos son los que logran mejores resultados y mayores ingresos. Y yo, como Anfitriona, te ofrezco todo eso.

Supongo que habras observado que… ¡Situarte entre el 20% de los mejores apartamentos reporta un incremento de ingresos del 100%! Esto significa que, si haces cuentas, los beneficios por hacer una gestión excelente o hacer solo una buena gestión pueden ser del doble o la mitad.

Tu decides. ¿Donde quieres estar?

Un dato más: El año pasado los ingresos crecieron más de un 20% respecto al año anterior. ¿Llegarán el 2017 un 20% de los pisos a sobrepasar los 15.000 euros de ingresos? Yo apuesto a que los mejor gestionados, sí. Y también apuesto que alguno de los que gestionamos, estará entre ellos.

Este post pertenece a una serie que analiza el Mercado del alquiler de viviendas de uso turístico en Vigo 2017. En unos días aparecerá el nuevo post, con más datos sobre los ingresos de las Viviendas de Uso turístico en Vigo. Permanece atento o suscríbete, te enviaremos el estudio completo y más consejos para alquiler mejor.

viviendas de uso turístico en vigo

By Anfitriona

Estudio de mercado. Viviendas de Uso turístico en Vigo. 2017.

Se habla mucho últimamente del alquiler de viviendas de uso turístico. También en Vigo. Nosotros queríamos conocer de manera directa los datos el mercado de alquiler de viviendas de uso turístico en Vigo, para establecer nuestro propio análisis. Y he escrito una serie de posts que te permitirán conocer los principales datos. Y también aquello que he detectado analizando los datos que he obtenido.

Estudio del mercado de alquiler de viviendas uso turístico en Vigo, año 2017.

Para ello hemos utilizado herramientas de análisis de BigData propias, hemos extraído toda la información de los diferentes espacios que se alquilan en AirBnB en Vigo y su área de influencia, y hemos analizado su desempeño. Para comprobar la fiabilidad de nuestro análisis lo hemos comparado y cotejado con los informes que la propia AirBnB provee. Y también con nuestra buena base de pisos en alquiler.

Antecedentes.

El uno de enero de 2017 había en AirBnB alrededor de 250 espacios que se ofrecían para alquiler completo a los visitantes.

De estos 250 espacios, hemos filtrado los menos representativos. Por ejemplo, espacios que se ofrecían solo en determinadas temporadas; o espacios muy característicos y diferenciados como veleros; o maravillosas casas al borde del mar con piscina. También filtramos espacios que no tenían el suficiente track-record, y algunos que no se alquilaban de manera periódica. Filtramos estos espacios menos representativos y analizamos el desempeño de las 100 viviendas de uso turístico más representativas que se alquilaban en AirBnB el uno de enero de 2017.

De todas ellas captamos todos los datos relevantes: valoraciones, calidad de las fotografías, número de dormitorios y baños, ubicación, ingresos mensuales, etc. Y obtuvimos el informe del mercado de AirBnB en Vigo para este año 2017. (con datos de 2016, evidentemente).

Gestión de Anfitriona.

Este análisis del mercado de viviendas de uso turístico en Vigo es una información valiosa para Anfitriona, pues nos provee de datos fieles con los que compararnos, con los que aprender, y con los que refinar nuestra propuesta de valor. Compartimos contigo algunos, los más relevantes, para que puedas valorar si alquiler en corta duración es interesante para ti. También puedes comprobar los ingresos que tendrías en esta herramienta de valoración.

Y… ¿por qué no? Algo de publicidad de Anfitriona.

Comparando los datos obtenidos con los datos reales de las viviendas de uso turístico que desde Anfitriona gestiono, observo que los inmuebles gestionados por Anfitriona tienen una valoraciones y unos desempeños muy superiores a la media.

Para mí esto es clave. Puedo proponer a mis clientes una propuesta de clara y contundente: Gestiono tu vivienda en alquiler turístico, obtengo mejores rendimientos que si lo hicieras tú, y además te despreocupas de todo.

¿No te lo crees?

Puedes leer el siguiente post sobre el estudio de mercado de las viviendas de uso turístico en Vigo 2017. Te interesará.

En unos días aparecerá el nuevo post, con más datos sobre las Viviendas de Uso turístico en Vigo. Permanece atento o suscríbete, te enviaremos el estudio completo y más consejos para alquiler mejor.

Alojarse en Conxemar en Vigo
Alojarse en Conxemar en Vigo
Ingresos AirBnB Vigo Fotografías
Ingresos en AirBnB en Vigo según la calidad de las fotografías.
Ingresos uso turístico segun numero de huéspedes
Ingresos del alquiler de uso turístico en Vigo según número de huéspedes.
Ingresos del alquiler de uso turístico según temporada, en Vigo.
Ingresos de las Viviendas de Uso Turístico en Vigo 2017.
viviendas de uso turístico en vigo
Estudio de mercado. Viviendas de Uso turístico en Vigo. 2017.