Yo soy la AnfitrionaYo soy la Anfitriona

By Anfitriona

¿Alquilas una propiedad en airbnb?

¿Ya alquilas tu propiedad en Airbnb?

¡Estupendo! Estarás comprobando que es rentable, y muy divertido.

Pero a veces parece que Airbnb está dirigiendo tu vida… ¿no te lo parece a ti? Puede ser un montón de trabajo: investigar el mercado, probar nuevas aplicaciones y plataformas, sincronizar calendarios, comprobar la idoneidad de los huéspedes, hacer el check-in y el check-out, atender sus necesidades y, ¡¡como no!! el mantenimiento y la limpieza del piso.

Todo esto es en la parte mala de tratar de vivir tu vida y a la vez hacer algo bueno por tu ciudad. Bueno, y de tratar de disfrutar del dinero que estás ganando y de la ciudad que estás mostrando.

Si alguna vez has sentido abrumado con tener tu alojamiento en AirBnB, te voy a dar algunas pistas para que esto mejor, voy a tratar de ahorrarte dinero y tiempo, y así mejoraremos y haremos crecer la comunidad de hosts de AirBnB en Vigo y Galicia.

Lo primero es lo primero.

Si deseas ahorrar tiempo como host de Airbnb, lo primero que debes hacer es crear y mantener un registro de las tareas que realizas para así analizar en cuales gastas la mayor parte del tiempo. Esto parece una obviedad pero seguro que no lo haces, y es la única manera de identificar donde puedes optimizar.

Aquí están las principales categorías de tareas que estás haciendo como host de Airbnb.

  • Comunicación con los huéspedes (pre/post reserva).
  • Limpieza.
  • Registros de entrada / salida / espera.
  • Escritura de revisiones y recomendaciones.
  • Compras y Suministros.
  • Mantenimiento general de la propiedad.
  • Actualización de Anuncios / Calendarios / Precios / Plataformas.

¿Quieres saber cuanto cobras por hora? Yo no te lo recomiendo porque quizás te desmoralice, pero si realmente quieres saberlo lo primero es anotar el número de horas que pasas gestionando cada uno de estos items.

Lo más sencillo será que lo evalúes por semana y que multipliques estas entradas de horas semanales por 4,2 de manera que obtengas el valor por meses. Ahora, averigua lo que ingresas por mes y haz la cuenta. ¿Triste? Piensa que hacemos esto para mostrar las maravillas de Vigo, nuestra ciudad, ¡no para ganar dinero! En todo caso, quizás hayas pasado muchas horas, pero seguro que ha sido divertido, seguro que has conocido gente increíble, que les has hecho la vida más agradeble… y eso es muy importante. Además, aunque sean muchas horas, el ingreso final es interesante… ¿no?
Ahora que ya sabes dónde estás gastando tu tiempo te voy a dar algunos consejos de cómo reducir el tiempo dedicado a cada categoría de las principales tareas Airbnb. A mi me funcionan.

  • Comunicación con los huéspedes.

Muchos de los huéspedes de Airbnb se preguntan las mismas cosas, tales como:

¿Donde se encuentra el apartamento? ¿Como visitar las Islas Cíes? ¿Se puede fumar o llevar mascotas? Si encuentras una pregunta que surge a menudo, prueba a contestarla en tu perfil.

Es cierto que algunos usuarios no leen mucho los perfiles, y preguntan cuestiones que están contestadas ya en ellos. Si esto te pasa a menudo, quizás sea una cuestión de formato o redacción: mejóralo. Y prueba a llevar esta cuestión más cerca de la parte superior del anuncio.

¿Todavía te hacen un montón de preguntas? Prueba el truco de copiar / pegar. Toma las respuestas a las 10 preguntas más frecuentes que recibes y almacénalas en un documento de Word, o incluso en el propio buzón de AirBnB.

Nota: seguro que tendrás que hacer un poco de personalización para tu copia / texto dependiendo de la pregunta, pero te ahorrará mucho tiempo. 

  • Limpieza.

La limpieza puede ser agotadora… y si como a mi, el tema de la limpieza te aburre muy rápido, considera la posibilidad de tener un servicio de limpieza autónomo. Yo lo realizo con una persona de mi confianza, que lo hace realmente bien. Es caro pero mantengo un alto standard.

Te recomiendo que hagas lo que yo: buscar una empresa. Un limpiador propio puede enfermar, su niño puede enfermar, o puede tener otro trabajo de limpieza. Esa es la ventaja de trabajar con una empresa, que te enviará otro limpiador si el habitual no puede hacerlo.

Y no te olvides de dar el respaldo que necesita a la empresa de limpieza. Si por cada huésped tienes solo un juego de ropa de cama y toallas, darles “una vuelta” para cada huésped puede causar una presión innecesaria. Y más con el clima húmedo que tenemos en invierno por estos lares. En lugar de tener sólo 1 o 2 juegos de sábanas y toallas, compra 6 u 8 conjuntos, y evitarás esa presión. No tienes que correr y lavarlas antes de que cada huésped llegue, así que podrás lavar la ropa por lotes para ahorrar tiempo, agua, jabón… y dinero.

  • Registros de entrada / salida de espera.

Esto puede ser una parte dolorosa de alquilar tus propiedades en AirBnB, y más si no tienes un buen sistema. Habrás observado que los huéspedes suelen decir que llegarán un buen rato antes de la hora real de llegada, lo cual es lógico porque no quieren llegar y estar de puerta afuera en una ciudad no conocen, cansados tras el viaje. Y tú, que eres un anfitrión responsable, seguro que habrás llegado un buen rato antes de la hora que ellos te han dicho, pues no deseas que tus huéspedes lleguen a una ciudad que no conocen, cansados tras el viaje, y se encuentren de puerta afuera. Así que estarás mucho tiempo esperando la llegada de tus huéspedes. Un buen libro es una opción.

Otra es hacerte con una cerradura electrónica. Hay miles de sistemas y el funcionamiento de todas es más o menos similar: Los huéspedes escriben un código y la puerta se abre, cuando están listos para salir tan sólo se marchan.

Nota: Si no quieres cambiar la cerradura en este momento, puedes hacer lo mismo con la cerradura del buzón -más económico-, y dejar las llaves allí.

 

Y la próxima semana más… por ahora, haz la lista y empieza a contar horas.

 

 

 

 


 

financiar una vivienda

By Anfitriona

Como financiar una vivienda para alquilar.

Hablo con amigos y clientes estos días sobre inversiones en bienes inmobiliarios, porque -como está el patio- invertir en el mercado inmobiliario parece ser una decisión inteligente. Creo que es innegable, que todos lo hemos hecho y que todos podemos estar de acuerdo en que, en general, invertir en inmuebles para alquilar puede ser considerada una buena inversión. Pero hay una decisión muy importante en esta inversión…

¿cómo debemos financiar una vivienda para alquilar?

Indudablemente hay muchas y muy variadas opciones para financiar una propiedad de alquiler y hay que saber cual es la mejor manera teniendo en cuenta los recursos, el tiempo y la aversión al riesgo de cada uno. En todo caso, no es difícil financiar una propiedad para alquiler.

Veamos algunas de las diferentes opciones disponibles para financiar una propiedad para alquiler, y algunas ideas sobre cuando es mejor utilizar cada una de ellas.

1. Efectivo
Esta es la forma más sencilla de financiar una propiedad -o cualquier cosa-. Si eres como yo quizás no sepas que significa comprar en efectivo, pero por si no lo sabes, dicen que es cuando compras y cierras el negocio usando dinero de tu propio bolsillo. Yo no se que es eso, pero supongo que si tienes el dinero es una opción muy interesante. Si lo haces así, las rentabilidades son altas y con gran expectativa de crecimiento; y el riesgo es bajo, como tradicionalmente observamos en el mercado inmobiliario.
El uso de dinero en efectivo es interesante, pero estarás perdiendo las ventajas de apalancamiento financiero. Si no está aprovechando el apalancamiento financiero (es decir, si no estás utilizando el dinero de otros para financiar tu propiedad para alquilar), el retorno de la inversión será menor.

Es la mejor manera de financiar una propiedad de alquiler… si tienes ingresos altos o una buena herencia. Busca buenas oportunidades para hacer pequeñas compras cuando tengas oportunidad. Si no puedes acceder a comprar un inmueble tú solo, o si deseas dividir el riesgo de tus inversiones, júntate con otros para hacerlo. Housers.com es una opción innovadora en este aspecto.

2. Préstamo hipotecario.
Seguro que estás familiarizado con un préstamo bancario convencional. Con aval de una propiedad inmobiliaria, el pago inicial puede estar entre el 20% y el 30%, y te financian el restante. Si es para alquilar, y encuentras a un bancario que escuche y no se limite a seguir lo que le mandan, un buen extra que puedes encontrar es que el banco incluya la renta de alquiler estimada de la propiedad para ayudar a tus ratios de deuda-ingreso. Lo escucharán especialmente si el inquilino ya está en la propiedad de alquiler y consigues convencerles que es un inquilino “a largo plazo”. Intenta hablar de esto con tu prestamista. Es difícil, porque los bancarios suelen pensar poco y prestar mucha atención al manual, pero por intentarlo que no quede.
Tu calificación de crédito, tu historial, y tus ingresos son importantes para un préstamo bancario convencional. También el inmueble sobre el que recae la hipoteca. Ellos determinan tu capacidad para ser aprobado y el tipo de interés de la hipoteca. Y casi seguro te pedirán -por si acaso- un aval personal. Es decir, responderás con todos tus bienes presentes y futuros.
Es lo malo de los préstamos, que hay que devolverlos 🙂 Pero es la manera más rentable y más “normal” de financiar una propiedad para alquiler.

3. Opciones innovadoras.
Hablábamos antes de Housers.com. El Crowdfunding, cada vez más arraigado, es una buena opción. Valóralo.
Si piensas en alquilar a través de AirBnB y este tipo de plataformas, dado que los ingresos son superiores a los del alquiler tradicional, podrías hacer un alquiler con opción a compra, y con los ingresos obtenidos por AirBnB pagar el alquiler e ir ahorrando para comprar en el futuro.
Otra opción, dado que compras para obtener una rentabilidad, es asociarte con el dueño del inmueble, y gestionarle algunos de los alquileres.
Si no tienes dinero y no eres financiable… ¡intenta ser buen negociador!

No está escrito en piedra cual es la mejor maneara de financiar un inmueble. Simplemente depende de tus recursos, del tiempo y del porqué se está invirtiendo.

 

Así, invertir en inmuebles para alquilar puede ser considerada una buena inversión. Pero hay una decisión muy importante en esta inversión… ¿cómo debemos financiar una vivienda para alquilar?
Y la otra cuestión importante es ¿como vamos a alquilar el bien para obtener la máxima rentabilidad? Yo lo tengo  claro, pero esa es otra historia…

 

 

competencia de airbnb

By Anfitriona

Competencia de AirBnB

Alguno de mis clientes y amigos me han preguntado por la competencia de AirBnB. Desde luego, hay mucha y muy buena.

Que yo conozca, podríamos listar:

Pero el mercado mundial parece estarse consolidando en tres grandes grupos.

Y también vemos como aparecen actores nuevos, como el histórico Booking (booking.com) o el nuevo agregador HundredRooms (hundredrooms.com)

Como vemos, una serie de plataformas que pueden llegar a hacer la gestión de los anuncios algo realmente complejo, pues cada una de las plataformas tiene un sistema de comisiones diferente, y también políticas en cuanto a reservas, cancelaciones, seguros, etc, diferentes. En mi caso, AirBnB funciona realmente bien -por ahora- y supone un tanto por ciento elevado de las reservas, pero no desprecio los demás, porque el objetivo es atraer turistas a Vigo, y no todos los que desean visitarnos están en AirBnB, ¿no?

 

Modelo de los competidores de AirBnB.

Si hacemos un mínimo de historia, vemos que el modelo de ingresos para los sitios web de alquiler de vacaciones había sido el misma hasta que llegó AirBnB. Los dueños de propiedades (hosts o anfitriones) compraban suscripciones fijas periódicas a los sitios web de alquiler de vacaciones para poder añadir los anuncios. Generalmente, si pagabas más tenías más visibilidad e incluso algunos otros beneficios. Algunas plataformas prometían con estos anuncios premium hasta “4 veces más reservas”.

AirBnB ha introducido un cambio muy importante. Airbnb entró en el mercado y vio una manera de captar una cuota de mercado grande y rápida ofreciéndote un anuncio gratuito y cobrando tasas sólo cuando se confirmaron las reservas. Además, no puedes pagar para tener más visibilidad, debes conseguirlo por otros medios -de los cuales hablaremos a su debido tiempo-. Así, AirBnB introduce un cambio importante en el mercado: Por ejemplo, ahora, un anuncio con HomeAway cuesta un fijo de 229€ o una comisión del 8% por reserva, tu eliges.

Veamos una rápida comparación de las estructuras de tarifas para los cinco sitios más grandes:

Airbnb, no cobra nada por poner el anuncio,  cobra un 3% al propietario y una cifra variable -y algo confusa- al huésped que se sitúa en el entorno de 6-12% de la reserva.

FlipKey no cobra nada por poner el anuncio, cobra un 3% al propietario y una cifra entre 5-10% al huésped. Pero en España todavía no podemos utilizarla, así que habrá que esperar.

HomeAway puedes elegir entre un fijo de 229€ anual o una comisión del 8% por reserva; VacationRentals puedes elegir entre un fijo de 349$ anual o una comisión del 8% por reserva; y VRBO puedes elegir entre un fijo de 349$ anual o una comisión del 10% por reserva.

Como vemos, diferentes estrategias y diferentes precios, que nos obligan a estar atentos. Pero las diferencias en las comisiones no son las más significativas, para nosotros los anfitriones.

¿conoces la política de reservas y cancelaciones de la competencia de AirBnB?

En otro momento la estudiaremos a fondo. Porque en eso si que hay diferencias significativas…

 

Alojarse en Galicia

By Anfitriona

Alojarse en un apartamento en Galicia

¿La gente no busca alojarse en un apartamento en Galicia?

Pues eso es lo que parece decir el análisis del perfil del viajero en España de Rastreator. Yo, la noticia la leí hace unos días en Hosteltur, y no dejo de darle vueltas…

¿Por qué los viajeros no buscan alojarse en un apartamento cuando vienen a Galicia?

La verdad es que no lo sé, pero los datos son significativos. Un 30,7% respecto al 53,6% de Canarias o el 51,2% de Madrid. Y la verdad es que no he encontrado datos de como ha sido la realización de ese análisis del perfil del viajero, pero dándolos por válidos, observamos que en Galicia la gente lo que busca es alojarse en casa de un familiar -lógico- pero no en un apartamento… y eso ya no lo veo tan lógico.

Un supuesto es que el gallego es muy celoso de su intimidad, por lo menos eso dicen de nosotros; pero también somos un pueblo generoso, que nos gusta compartir y enseñar las maravillas de nuestra tierra. Otro supuesto es que en Galicia hay menos “segunda residencia” que en Canarias 53,9% o Aragón 50% de visitantes en apartamento turístico. Esas dos comunidades, que lideran el ranking, posiblemente tengan un mayor porcentaje de segundas residencias que sean susceptibles de ser alquiladas, y presentan, sobre todo las Islas Canarias, un desarrollo del sector turístico muy superior.

Un rápido vistazo a los listados de AirBnB dice que tanto en Vigo como en La Coruña hay algo más de 300 apartamentos en alquiler… cifras similares a los que se ofrecen en Jaca, con una población veinte veces menor, o en Maspalomas, con una población alrededor de diez veces inferior a las de Vigo y La Coruña. ¿Quizás sea eso? ¿Quizás los viajeros buscan alojarse en apartamentos pero no tenemos suficientes en alquiler?

Mi experiencia dice que sí, que los viajeros buscan alojarse en buenos apartamentos turísticos en Galicia… y que les encanta hacerlo. En todo caso ¡seguiremos trabajando para mejorar!

 

 


 

 

 

By Anfitriona

AirBnB atrae a demasiados turistas.

Estamos asistiendo a un hecho que nos resulta curioso:

AirBnB atrae a demasiados turistas. ¿Eso es cierto?

No es cierto, pero es lo que se desprende de las noticias que estos días estamos viendo en la prensa y de las medidas que determinados Gobiernos están tomando. Nadie desea pisos ilegales: ni AirBnB, ni Booking, ni HomeAway, ni Windu, ni ninguna otra, y mucho menos los anfitriones. Tampoco nadie quiere inquilinos “indeseables”, ni AirBnB, ni Booking, ni HomeAway, ni Windu, ni ninguna otra… ni muchísimo menos el propietario del piso quiere que sus huéspedes sean unos vándalos, unos guarros, que destrocen el piso, o que hagan fiestas en él y molesten al resto de propietarios. Obviamente. Así que mejor buscar una alianza que ir en contra de los ciudadanos.

no es que en algunas ciudades haya demasiados turistas, es que en algunas ciudades hay turistas demasiado malos, ese turismo malo es el que la prensa llama “turismo de borrachera“. Pero el problema del “turismo de borrachera” no radica, evidentemente, en la existencia de AirBnB, Windu, Booking o HomeAway. No hay ni que profundizar en ello: estas plataformas están presentes en todas las ciudades del mundo y solo en una pocas existe este problema. Sin duda es fácil y efectista decir que es culpa de AirBnB. Incluso parece fácil ponerles una multa. Pero decir que el turismo de borrachera es culpa de AirBnB es como decir que el turismo de borrachera es culpa de Estrella Damm o los accidentes de coche culpa de SEAT. Evidentemente no es así.

 

AirBnB atrae a más turistas, y a turistas que buscan otra cosa.

Es cierto que estas plataformas atraen a más turistas y además atraen a turistas que buscan “otra cosa”. Pero es la ciudad la que debe definir esa “otra cosa” y también definir los límites.

Si definimos esos límites y lo que la ciudad ofrece a los turistas -y también a los anfitriones-, estas plataformas pueden ser una enorme oportunidad para algunas ciudades que no vean la presencia de turistas por sus calles como una amenaza, si no como una inmensa oportunidad. Y Vigo podría ser una de ellas. Hay que aprovechar esta oportunidad.

 

¿AirBnB atrae a demasiados turistas a Vigo? No. Por ahora AirBnB podría atraer a más turistas a Vigo.

Publicaba AirBnB en su blog, hace un año, el impacto positivo de la presencia de AirBnB en Madrid. Si duda, los datos millonarios -como lo de cualquier otro estudio realizado por las propias empresas para justificar lo bien que lo hacen y lo buenas que son- son susceptibles de ser puestos en duda. Pero lo que no cabe duda es que en ciudades como Vigo, los turistas vienen a buscar otra cosa, y los Anfitriones de AirBnB -o cualquier otra plataforma- se lo podemos dar.

Ya escribimos en otras ocasiones sobre la oportunidad que atraer turistas a Vigo representa, pero las noticias de estos días, los datos que unos y otros se arrojan a la cara, nos tienen que hacer reflexionar. ¿No debería Vigo aprovechar esta enorme oportunidad?

Intentaré, con los datos que ya tenemos, analizar el impacto positivo de la presencia de AirBnB en Vigo.

 

Todo lleno en Vigo. ¿Demasiados turistas en Vigo?

Vimos este verano noticias muy positivas de ocupación hotelera. En Vigo, rozando el 100%. También los alojamientos que nosotros gestionamos hemos llegado al 100%, y muchos de otros anfitriones con los que tenemos contacto nos ofrecen cifras similares. Pero eso no significa que haya demasiados turistas… esos significa que no hay más plazas en Vigo, y que serían necesarias: Vigo necesita más turistas y los pisos de alquiler son una magnífica solución. ¿Porque no pruebas a alquilar tu vivienda? No solo obtendrá unas ingresos extra, es que además será una experiencia fantástica. Tu piso no solo atraerá a visitantes hacia otros barrios de Vigo, si no que atraerá visitantes con otros intereses, con otras expectativas. Y por lo tanto atraerá a visitantes que gastarán su dinero de otra manera. Atraerás turistas que buscan hacer un turismo diferente. Por suerte, en Vigo, de eso tenemos muuuuuuucho. Además, será una experiencia fantástica, te lo aseguro.

 

Porque como ya explicamos y demostramos, esos turistas dejan ingresos en la ciudad. Y dejan ingresos a los anfitriones. ¿No es eso bueno para Vigo?

Para nosotros si lo está siendo, desde luego. Unos meses con esta ocupación significan ingresos significativos para los anfitriones. Y eso es bueno.

ingresos por alquiler

By Anfitriona

Ingresos de AirBnB, Booking, Windu, Homeaway

Sí. No ponemos nuestros pisos en alquiler para buscar ingresos en AirBnB, Booking, Wimdu o Homeaway, pero la realidad es que atraer turistas a nuestras ciudades nos reporta unos pequeños ingresos extra. Y eso es bueno, ¿no?

Dicen que estamos en crisis, aunque yo creo que tras tantos años es el estado natural de las cosas. Así que una pequeña ayuda viene bien. Y, si lo haces bien, los ingresos pueden ser significativos. Para que te hagas una idea… un piso en Madrid de un dormitorio puede reportar al anfitrión algo más de 22.500 euros al año. Algo más en Barcelona; algo menos en Sevilla.

¿En Vigo? Un apartamento de un dormitorio puede reportar Algo más de 15.000 euros, si lo haces bien. 

Pero para llegar a estas cantidades, tienes que “hacerlo bien”. Y eso genera gastos… Además, si lo haces bien no lo harás por los ingresos, si no por lo mucho que se disfruta invitando a los huéspedes a conocer la ciudad. La verdad es que es un vicio.

Fíjate lo que dicen otros anfitriones en la comunidad de AirBnB.

  • «Invierto un 15 % de mis ganancias en realizar algunas mejoras que me sugieren los huéspedes». (Allison, Michigan)

  • «Yo utilizo ese dinero extra para pagar la hipoteca. ¡Estoy seguro de que no soy el único!». (Andrew, Nueva York)

  • «Reinvertimos un 10 % de los ingresos en la casa y dividimos el resto en cuatro cuentas: una para mi plan de pensiones privado, otra para el de mi marido, una cuenta de ahorros para adquirir propiedades nuevas y otra destinada a pagar nuestros viajes».(Danielle, Río de Janeiro)

  • «Donamos una parte de los beneficios a organizaciones locales, como el Parque Natural de la Selva Negra Meridional». (Claudia, Zúrich)

 

No está mal, como ves hay de todo… pero lo que más hay es el propio disfrute de hacerlo. Lee en la comunidad, y lo verás. Es igual en AirBnB que en Booking, Windu o HomeAway.

 

¡¡Anímate y Anfitriona Vigo!! Obtendrás algunos ingresos -¿quieres saber cuánto?- y lo disfrutarás. ¿Tú que vas a hacer con ese dinero?

By Anfitriona

Comentarios en AirBnB

Sí. Si buscas una respuesta rápida esta es sí: Siempre debes responder los comentarios de los huéspedes en AirBnB.

Cuando hablo de comentarios en AirBnB, me refiero a AirBnB o a cualquier otra plataforma que nos permitirán atraer turistas a nuestra ciudad -en nuestro caso Vigo-, y obtener unos pequeños ingresos por ello.

Pero es evidente que la pregunta no es tanto si debemos responder si no cómo, cuándo, y cuánto debemos responder a los comentarios -positivos y negativos-.

¿Por qué debemos responder a los comentarios en AirBnB? ¡Vamos a ello!

Lo primero y más importante: por educación. Si alguien nos hace un comentario, es de educación responderlo. ¿No? Pero, además de eso:

1.- Una respuesta a una crítica en Airbnb muestra el compromiso de acogida que tienes con los huéspedes futuros.
2.- Te permite resaltar uno o dos aspectos positivos de la revisión anterior.
3.- Te permite responder a una crítica negativa, y dulcificarla o aclararla.

Y quizás una última e importante -sobre todo en AirBnB-, el anfitrión tiene la última palabra, es decir, no hay derecho a réplica. Y es de las pocas “ventajas” que da AirBnB al anfitrión, así que aprovéchala.

 

Me sorprende cómo algunos anfitriones de Airbnb no responden activamente a los comentarios, más si cabe cuando estos comentarios son negativos. Quizás es que no se les ocurre como, o no saben hacerlo… Contestar bien no es difícil, pero lo cierto es que hay un poco de la ciencia en la respuesta.

 

¿Cual es la “ciencia” de las respuestas a los comentarios de AirBnB?

En primer lugar, no es necesario responder a cada comentario. Sin embargo, te recomiendo que respondas a la mayoría, incluso a todos. Tampoco te costará mucho.
Prueba con un “Hola [nombre del huésped], gracias por la revisión de cinco estrellas!” No te llevará mucho tiempo y reforzarás una buena valoración.
Pero puedes tomarte algo más de tiempo, -sobre todo en respuesta a las críticas-. Trata de demostrar que eres un anfitrión -o anfitriona :-)- comprometido que lee, y se preocupa por sus huéspedes y sus opiniones y comentarios en Airbnb. Eso siempre será bueno para ti.

En segundo lugar, decimos que los clientes no leen, ¿verdad? Es cierto, no leen lo que tú dices en las “normas de la casa“, pero sí que leen los comentarios de otros huéspedes. ¡Aprovéchalo!

Es cierto que si son excesivamente largos los comentarios, quizás muchos de los potenciales huéspedes no los lean enteros. Y sabemos que a algunas personas les gusta dejar laaaaaargas críticas positivas… es muy de agradecer, significa que lo hemos hecho bien. Pero quizás estos largos comentarios no sean leídos íntegramente por los nuevos huéspedes. Así que contesta intentando recoger uno o dos aspectos clave de la revisión, y destácalos en tu respuesta. ¿Mencionaron las bonitas vistas? ¿dijeron cómo es de céntrico tu apartamento? Esta es tu oportunidad de examinarte en base a un comentario de cliente, pero además puedes aprovechar para hacerlo notar en tu contestación. 😉

 

Cómo responder a los comentarios críticos en AirBnB.

En tercer lugar y muy importante: es necesario responder a las críticas negativas. Mi recomendación es abordar brevemente el tema y cómo se resolvió. Piensa que el nuevo huésped no quiere leer tu actitud defensiva frente a la situación, o lo equivocado que estaba el huésped anterior en la queja, ni siquiera quiere leer lo maleducado e ingrato que era ese antiguo huésped. El nuevo huésped sólo quiere leer cómo se resolvió. Y, puesto que ya estás respondiendo a críticas negativas, no llames mucho la atención sobre ellas, y sí sobre la solución.

Nunca, nunca, nunca ataques a un huésped. Focaliza en la solución. Piensa que tu respuesta no trata de “educar” a nadie, ni siquiera tratas de “tener razón”, lo que buscas es que la persona que está leyendo tenga oportunidad de comprobar, por ella misma, que el comentario negativo estaba equivocado: pónselo fácil.

 

Y recuerda: todas tus respuestas  a los comentarios en AirBnB deben ser cortas, amables, y ágiles. Incluso las negativas. Si me apuras, sobre todo las respuestas a los comentarios negativos.
La regla de oro es no más de dos oraciones o la mitad de la comentario de cliente.

By Anfitriona

Atraer turistas a vigo

En Anfitriona queremos que el huésped se sienta como en su casa. No para mejorar nuestra clasificación como anfitriones, que nos llevará a mejorar nuestros ingresos, si no porque:

Nuestro objetivo, no lo olvidemos, es atraer turistas a Vigo, a nuestra ciudad.

Conseguir esto depende de muchos factores, y uno importante y difícilmente predecible es la sintonía que tengas con el visitante, pero hay dos reglas básicas que no debes olvidar para conseguir que el huésped se sienta como en casa y así conseguir atraer a más y más turistas a Vigo.

 

Deshacerte del desorden.

Nada hace a un invitado sentirse más incómodo que llegar a un espacio que está lleno de pertenencias personales de otro.

No, no estoy diciendo que tengas que deshacerte de la foto de familia tan bonita que cuelga en la entrada. El dejar ahí esa foto lo podríamos hablar luego, porque en AirBnB los visitantes buscan “ese toque personal”, pero lo que no estoy dispuesta a permitir es que tengas esa pila de revistas viejas por debajo de la mesa de café… y mucho menos esas de coches que tienes en el cuarto de baño. Sí, yo también sé porqué están ahí.

Créeme, tus huéspedes no quieren pasar sus vacaciones entre tus colecciones de… basura.

 

Impersonal con personalidad.

Ahora, como te prometí, vamos a hablar de las fotos: Aunque no sea una basura para ti, es difícil sentirse cómodo en un entorno con 50 fotos de la abuelita, recientemente fallecida, mirándote en el comedor. Algo personal está bien, porque los usuarios de AirBnB estamos buscando algo personal, estamos buscando una nueva manera de viajar. Pero el concepto es algo parecido a “algo impersonal con personalidad”. Ni muy personal ni muy de franquicia.

Si tienes dudas habla con un profesional, podrá ayudarte. Si quieres hacerlo solo: “Menos es más”. Confía en mí y en Mies.

 

Pónte a disposición.

Casi todos los invitados Airbnb desean privacidad durante su estancia, no quieren “una cotorra a su lado”. ¡¡¡Ellos están de vacaciones!!! Pero hazles saber que estás disponible en caso de necesidad: eso les ayudará a sentirse en su casa.

Tu información de contacto debe ser visible para todos los huéspedes después de confirmar una reserva y también en el apartamento. Recuerda que la Ley exige un teléfono 24/7/365 a disposición del huésped. Si no puedes, ya sabes que tu anfitriona te da ese servicio. 🙂

Que tus huéspedes se sientan bienvenidos es parte de tu deber como anfitrión. Para mi es algo más que un deber como anfitriona: es una obligación como enamorada de Vigo y Galicia que soy.

Pero es que el aspecto comunal de Airbnb, HomeAway, etc, es lo que atrae a muchos viajeros a utilizar este tipo de redes en contraposición a los hoteles tradicionales. Y esto es una enorme oportunidad para nosotros, para Vigo, para Galicia. Pero si haces esto obtendrás críticas positivas, tendrás éxito como host Airbnb… y también será bueno para ti pues obtendrás mayores ingresos.

 

 

Si estas son tres reglas fundamentales cuando el visitante ha llegado, puedes preparar bien el terreno con algunos otros tips.

Mantén una comunicación sensible y amigable.

Tu comunicación con el visitante durante el proceso de reserva establecerá el tono para su estancia. Ten en cuenta además que AirBnB es un servicio que está creciendo, para muchos de tus huéspedes es la primera vez y tendrán ciertos miedos. Un tono sensible y amigable facilitará las cosas; y una comunicación desinteresada o lenta podría conseguir que tengan dudas acerca de la reserva o de ti… y no es lo que buscamos.

Da la bienvenida.

Haz todo lo posible para satisfacer al huésped al llegar: Después de todo, ¡¡eres el anfitrión!! Con esto queremos decir que tienes una responsabilidad. No solo contigo y con tu casa, también con Vigo y con Galicia: ¡quizás eres la primera impresión que se llevarán de nuestra comunidad!

Una de las maneras más fáciles de hacer que tus huéspedes se sientan como en casa Airbnb es recibiendoles el primer día y explicándoles, en persona, el apartamento, sus alrededores y el resto de la ciudad. Entiendo que algunos anfitriones de Airbnb poseen múltiples propiedades y que es cómodo tener un sistema automático de registro de entrada, sin embargo, nada es mejor que la interacción humana. Tienes que decicar 30 minutos para mostrar a tu huésped su nuevo hogar y la ciudad. Sin duda esto conducirá a una mejor crítica y a más ingresos. Pero como sabes, eso no es lo importante: el invitado quiere eso, y es la mejor manera de que conozca Vigo.

Invitado carta de bienvenida.

Yo también les envío una carta de bienvenida. O más bien un par de ellas. Es una simple carta, un simple email que indica al huésped algunos puntos importantes. Si quiere ir a Cíes o almorzar en alguno de los restaurantes que les aconsejo, les digo que reserven con antelación yo les doy los teléfonos. Si necesitan algo especial, se lo pregunto. Si quieren tener la nevera llena o algún detalle gallego especial, se lo ofrezco.

 

Poco a poco construyo para los apartamentos que gestiono paquetes de bienvenida cada vez más robustos, igual que mejoro los apartamentos, la información que ofrezco, los precios o la ocupación. Soy buena en lo que hago. Por eso he recibido numerosos elogios de mis clientes porque soy una buena anfitriona: muchos han dicho que les hice sentir bienvenidos y que disfrutaron Vigo gracias a estas indicaciones.

Y ese es el objetivo.

By Anfitriona

Tendencias del mercado inmobiliario en Vigo.

Publicaba hace unos días mashvisor un artículo que hablaba las tendencias en el mercado inmobiliario en el 2016. Si duda, la perspectiva de Mashvisor es más avanzada que lo que en Vigo y su entorno está viviendo ahora mismo pero eché un vistazo, tratando de estar al día. Estas eran las cuatro tendencias básicas que ahí se describían:

1.- El alquiler de viviendas en arrendamiento a corto plazo aumentará.

2.- El precio del alquiler subirá.

3.- Las casas ecológicas ganarán popularidad.

4.- Tecnología.

 

Leí el artículo con interés, y estoy muy de acuerdo con ellos:

Vaticino que esas serán las tendencias del mercado inmobiliario en Vigo en tan solo unos meses.

Tendencia del mercado inmobiliario en Vigo # 1: El alquiler de viviendas en arrendamiento a corto plazo aumentará.

Airbnb sigue creciendo -a un ritmo anual escalofriante- y tiene solo ocho años de edad, así que la previsión es que ese crecimiento se mantenga. La compra de una segunda casa con un propósito específico para alquilar a corto plazo se está convirtiendo en muy popular, por sus buenas rentabilidades en un contexto bastante… inestable.

En Vigo, dada la peculiar situación de la legislación urbanística, y el crecimiento que en materia de turismo está experimentando la ciudad, esta opción abre unas posibilidades muy interesantes.

Muchas personas ya usamos Airbnb para tener algún ingreso adicional y alquilamos una habitación libre o la totalidad de un apartamento de nuestra propiedad, pero es que comprar una propiedad con el único propósito de ponerla en alquiler turístico es una opción realmente rentable, y todavía poco explotada en nuestra ciudad.
Airbnb, VRBO, HomeAway, Booking y otros sitios web como estos hacen que sea cada vez más fácil y rentable alquilar una propiedad a corto plazo, y empresas como nosotros hacen que cada vez sea más sencilla y económica la gestión.


Tendencia del mercado inmobiliario en Vigo # 2: El alquiler subirá.

Quizás no tanto subirá en el sentido estricto de subir los precios, pero si en el conjunto del interés de la inversión. El Gobierno, consciente de que el mercado de alquiler en España no está en línea con el de su entorno, está dado pasos importantes para regular y potenciar ese mercado.  

Si a estas nuevas leyes e instrumentos fiscales les añadimos el escaso interés de los milenials por la “propiedad de bienes raíces”, nos encontramos un futuro donde el alquiler será -ojalá- algo más habitual, más profesionalizado y con un menor riesgo.


Tendencia del mercado inmobiliario para Vigo # 3: Las casas ecológicas se ganarán en popularidad.

Ser ecológico es una nueva tendencia del mercado inmobiliario. Por fortuna. Y también por fortuna ser ecológico no solo es una tendencia en el mercado inmobiliario, sino en cualquier tipo de mercado.

Cada vez más compradores de vivienda están buscando características ecológicas como paneles solares, termostatos inteligentes y certificados energéticos. Si bien este tipo de instalaciones pueden costar más al principio, la gente de todas las edades se están dando cuenta poco a poco la importancia de ello para el mundo, y porqué no decirlo,, también estamos empezando a ser conscientes del importante ahorro que representan en el largo plazo.

Hay una larga lista de ideas y aparatos que pueden costar más a corto plazo, pero que valen la pena ambiental y financieramente, y también para el promotor pues construirá productos con un mayor interés para el cliente.


Tendencia del mercado inmobiliario en Vigo # 4: Tecnología.

La tecnología invade todo. También el mercado inmobiliario. Grandes fotos o 3D de una propiedad ya no son suficientes para venderla. Ahora ya se presentan recorridos de video dando a los compradores potenciales una sensación real de la casa.

Lo mismo ocurre con la financiación, donde herramientas como el crowdfunding o las microinversiones, ya compiten abiertamente con la tradicional financiación bancaria.

Por último, la gente va a depender más datos y herramientas en línea antes de tomar decisiones de inversión. Plataformas como la propia Mashvisor ofrecen a los inversores proyecciones de ingresos de alquiler, dinero en efectivo a la entrega, tasa de ocupación Airbnb, etc. Anfitriona también lo hace para Vigo.

Estas herramientas proveen además de visualizaciones fáciles de leer para cualquier perfil inversor, lo que amplía el abanico de potenciales interesados.

 

Estas tendencias apuntadas por Mashvisor se darán en Vigo en tan solo unos meses. Afortunadamente las expectativas del mercado inmobiliario son buenas, y observamos ya muchos signos post-recesión, incluso observamos un importante crecimiento sostenido en ciudades como Madrid. Y no nos olvidemos que la realidad económica viguesas suele ir alrededor de 12 meses por detrás.

 

Indudablemente, -por lo menos eso esperamos- el mercado ya no es el mismo que en 2007. Ahora no solo “hay que hacerlo”, ahora “hay que hacerlo bien”.

Quizás esa podría ser la quinta y más importante tendencia del mercado inmobiliario: Hay que hacerlo bien.

 

 


 

Vigo mola

By Anfitriona

Vigo mola. Y lo tenemos que decir.

Sí. Había escrito sobre ello algo, porque es evidente. Vigo mola.

AirBnB tiene cosas buenas y malas, como todo. Pero es capaz de generar procesos realmente interesantes. Y entre esos procesos AirBnB te da la capacidad para mejorar nuestro entorno.

Aquí la prueba irrefutable de que los Anfitriones pueden mejorar la economía de un territorio, y con ello nuestra calidad de vida. Porque Vigo mola. Y lo tenemos que decir. 

Ayer se marcharon de uno de nuestros apartamentos Ingrid y su familia. Una simpática familia nórdica que venía a recorrer el norte y el oeste peninsular. De País Vasco a Lisboa. Habían decidido pasar una noche en Vigo porque Ingrid había venido en un buque escuela hacía más de veinticinco años. Y no, no fue en la Cutty Shark del 98, que ya le pregunté. 🙂

Venía de pasada, una sola noche para recordar viejos tiempo… nos avisó que llegaría a las 23:00 y marcharía a primera hora.

Le enviamos un email diciéndole todo lo que debería hacer en Vigo, y dado que estábamos al lado del puerto donde el buque escuela amarró hace veinticinco años, y la convencimos para que adelantara su llegada y visitara el puerto y algo más. Le aseguramos que se quedaría impresionada con el cambio.

Conseguimos que adelantara su llegada una horas, y a las 19:00 llegaban a uno de nuestros apartamentos… y ahí tuvimos la oportunidad de contarle algo sobre Vigo, sobre nuestras playas, sobre nuestro Casco Viejo. Ellos se iban a Porto muy temprano y, sí, Porto nos encanta. Pero Vigo también.

Así que fueron al puerto, recordaron, pasearon por el Casco Vello, y cenaron en una terraza que les recomendamos. Y al llegar nos pidió permiso para hacer late checkout. Habían decidido quedarse unas horas más y pasar el día en Vigo… si a nosotros no nos importaba.

Unos comentarios inspiradores y apasionados sobre Vigo.

Pues sí, eso es lo que hicimos. Hacer unos comentarios inspiradores y apasionados sobre Vigo. Y conseguimos que cinco personas cenaran en el Casco Vello, luego desayunaran en la Plaza de Compostela, y fueran hasta Samil… y supongo que comerían allí. No es mala cosa.

Alguno dirá que es solo una muestra… pero seguro que se sorprendería si supiera cuantas noches estamos gestionando este verano. Aunque eso no es relevante. Relevante es el mensaje que dejó Ingrid en nuestro muro.

Tuvimos una maravillosa estancia en la encantadora y relajante ciudad de Vigo. La Anfitriona es la más generosa, servicial y acogedora anfitriona que hemos encontrado, que con mucho gusto comparte información y detalles sobre su ciudad natal, de una manera inspiradora y apasionada. Prolongamos nuestra estancia para visitar una tranquila playa, y disfrutar del agradable ambiente de Vigo incluso más tiempo. El apartamento está situado en el medio de todo y mantiene un alto nivel. Recomendamos este apartamento a familias y otros grupos en vacaciones. A pesar de visitar Barcelona y Pamplona, nuestra estancia en Vigo fue destacado, gracias también a la anfitriona.”

Gracias Ingrid. Es que Vigo mola. Ingrid mola.

 

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