Yo soy la AnfitrionaYo soy la Anfitriona

By Anfitriona

Rentabilidad del alquiler de corta estancia.

En los últimos años Airbnb se ha posicionado como una alternativa a los hoteles. Para los viajeros que quieren el espacio y la comodidad que una casa puede proporcionar es una alternativa mucho mejor, con una diferente propuesta de valor (pese que el el lobby hotelero trata de demonizar este servicio). Esta posición como alternativa real y de gran crecimiento abre la puerta a inversores que buscan mejorar la rentabilidad que ofrecen sus inmuebles en el creciente mercado de alquileres a corto plazo. La rentabilidad del alquiler es una cuestión de cifras. Y las cifras revelan que la rentabilidad del alquiler de corta estancia es superior a la del alquiler de larga duración.

 

Principales factores que afectan a la rentabilidad del alquiler de corta estancia.

Cuando hablamos de bienes raíces -aunque sea para alquilar en corta estancia-, hablamos de location, location, location. La historia lo dicta así, aunque la irrupción del #proptech esté cambiando este mantra. Según un breve estudio que he leído en Investopedia, en algunas ciudades estadounidenses los inmuebles son capaces de generar multiplicadores de por cuatro, por cinco o incluso por seis la rentabilidad del alquiler convencional. En otros lugares lógicamente la rentabilidad por alquiler de corta estancia es más baja -aunque en todo caso superior al alquiler tradicional-. Una serie de factores explican esas diferencias entre ciudades.

Capacidad hotelera.

Si la ciudad tiene una capacidad hotelera relativamente pequeña, los precios de Airbnb tenderán a ser algo más elevados. Y por contra, donde los hoteles son abundantes y asequibles, los propietarios de viviendas de uso turístico tienen menos opciones de mantener tarifas altas. Personalmente creo que el usuario de viviendas turísticas -alquiladas a través de AirBnB o de cualquier otra manera- no es potencial cliente de hotel, pues busca otra cosa. Pero no solo eso, mi experiencia dice que una vez que usas AirBnB ya no vuelves nunca a un Hotel, al igual que una vez que tienes un teléfono móvil dejas de usar el teléfono fijo. Pero si es cierto que, hasta que te conviertes en usuario fijo de AirBnB tiendes a comparar, y no olvidemos que pese a sus escandalosas cifras y su espectacular crecimiento, AirBnB -sobre todo en España- está empezando.

Nota: Yo uso AirBnB cuando viajo por vacaciones con mi familia: Evito el desayuno del hotel a la hora que el hotel decide; evito la cena en el restaurante cercano con los niños ya cansados; evito el espacio muy pequeño para “vivir” con la familia, para “con”vivir en familia. Y uso el hotel cuando voy a otra ciudad a trabajar y estoy una o dos noches. Para mi son dos propuestas de valor radicalmente diferentes.

Coste de la vivienda.

El coste de la vivienda es la otra gran parte de la ecuación. Lugares donde los inversores pueden alquilar o comprar con relativa facilidad y a unos precios moderados son lugares óptimos para obtener una buena rentabilidad por alquiler de corta estancia.

 

Ranking de las ciudades estadounidenses.

Utilizando los números proporcionados por Investopedia, analizamos las mejores y peores ciudades para obtener altas rentabilidades por alquiler en corta estancia. Este ranking estaría encabezado por Palm Springs, California, que se beneficia de los turistas de invierno que buscan un destino cálido y soleado, y posiblemente de dos grandes festivales de música: Coachella y Stagecoach. Lahaina, Hawaii, situado en la isla de Maui, es otra ciudad caracterizada por el clima templado durante todo el año y se sitúa en el segundo lugar. Lahaina es un lugar caracterizado por el lujo, que ha abierto un enorme mercado a las viviendas ofertadas por Airbnb, con una diferente propuesta de valor, sin duda más asequible. Ambas ciudades mantienen ingresos medios de 75.000$ anuales por alquiler de corta duración, para valores medios de vivienda de 333.000$ y 618.000$.

Davenport en Florida, Bend en Orlando serían la tercera y cuarta ciudad; Nashville, Tennessee, el centro de música country es la quinta. Estas tres ciudades tienen ingresos medios que rondan los 50.000$ por vivienda. Eso sí, el valor de la vivienda en estas ciudades es también muy inferior a las comentadas, por lo que la rentabilidad final es similar.

La rentabilidad bruta en las principales ciudades de Estados Unidos supera holgadamente el 20%. ¿Te impresiona como a mí?

Alquiler de corta duración en grandes ciudades y en ciudades turísticas.

Seguro que habrás percibido la ausencia en esta lista la ausencia de las principales ciudades como Nueva York, Los Ángeles o Chicago. Quizás es debido, en gran parte, a que esos lugares tienden a estar saturados de anuncios de Airbnb. La saturación de anuncios ejerce presión a la baja sobre los ingresos de Airbnb, lógicamente.

Ubicaciones soleadas y muy turísticas como Miami Beach en Florida o Venice en California, parecen ser lugares perfectos para invertir. Pero según los datos no son lugares perfectos para buscar la rentabilidad del alquiler de corto plazo en este momento. El gran culpable: los precios de las casas. El valor medio de una vivienda en Miami Beach son 862.000$; en Venice sobrepasa el 1.500.000$; y todo para unos ingresos, suculentos, pero que rondas los 40.000$ y 65.000$ respectivamente.

A fondo.

Si vas a invertir en  propiedades para obtener rentabilidad por alquiler de corta duración no busques en los destinos habituales. Algunas ciudades que parecen ser grandes lugares turísticos pueden no ofrecer la rentabilidad máxima si los precios de las casas son demasiado altos o hay una amplia oferta de hoteles o de espacios en AirBnB a precios asequibles. Como la lista estadounidense deja claro, algunas de los mejores son lugares que no tienen un enorme renombre turístico. Ah! No te olvides de comprobar el coste de administrar la propiedad, especialmente si no lo vas a hacer tú. Nosotros te podemos ayudar.

Mi amigo Juanjo Bande, gran conocedor del mundo AirBnB, publica datos sobre rentabilidad de la inversión alquilada en AirBnB en España: Málaga, Canarias, Levante están en el Top5. La lectura es muy similar a la que podemos hacer en Estados Unidos: Lugares con buen clima, turísticos, pero sin gran “nombre”. San Luis de Sabinillas, Santa Lucía de Tirijana, Estepona, Telde, Alcoi… son buenos ejemplos.

Personalmente creo que Vigo es una fantástica ciudad para invertir y obtener una buena rentabilidad por alquiler en corta estancia. Por lo menos a mí me da buen resultado. Sin duda, una buena gestión convierte Vigo en un lugar perfecto, con una alta rentabilidad.

Estoy convencido que Vigo se encuentra entra las ciudades de España más rentables para comprar y alquilar en corta duración. Lo investigaré.

 

 


 

mejorar posicion

By Anfitriona

Mejorar la posición del anuncio en AirBnB

Hablábamos el otro día del posicionamiento en AirBnB. Y aunque mi opinión es que aparecer en las primeras posiciones no es clave, si es cierto que no conviene estar en las últimas. La propia AirBnB nos ofrece unos consejos que, siendo absolutamente lógicos, nos invitan más a pensar en el huésped que en el posicionamiento. Y yo estoy de acuerdo con ellos… además que lo considero lógico: AirBnB colocará en las mejores posiciones los mejores anuncios, y los mejores anuncios serán los que dejen más satisfechos a los huéspedes. Así que antes de preocuparte por el SEO en AirBnB, preocúpete de mejorar tu anuncio. Mejorar la posición del anuncio en AirBnB no es lo importante, ¡lo importante es conseguir más ingresos!

Y, además, lo curioso es que si consigues más ingresos mejorarás la posición de tu anuncio.

Si quieres mejorar la posición de tu anuncio en AirBnB, solo hay un consejo para conseguirlo: ¡haz que guste más a los huéspedes potenciales!

Y tus huéspedes buscarán un alojamiento de calidad, que tenga una descripción detalladas, cuidada, sin errores ortográficos. Preocúpate de cubrir todo el anuncio y ser claro en las explicaciones. También buscarán anfitriones que les ofrezcan buenas expectativas para su viaje.

Completa todos tu anuncio.

Incluye información detallada sobre tu vivienda. Los huéspedes se harán una mejor idea sobre lo que pueden esperar de tu alojamiento y así no se llevarán sorpresas. Una de las pocas cosas que dependen 100% de ti es la veracidad del anuncio. Asegúrate de ser sincero y compartir la máxima información:

  • Describe tu espacio: el título y la descripción deben ser atractivos, pero nunca falso: busca ser detallado e informativo. ¿Que es lo primero que encontrará tu huésped? Muestra qué es lo que convierte a tu alojamiento en algo único, y no defraudarás a nadie: especifica que ofreces, que no ofreces, y tus normas.
  • Imágenes de alta calidad: ya hemos hablado de las fotografías en AirBnB. Es clave. Todas son clave, pero no olvides que la primera impresión que tienen los huéspedes de tu anuncio es a través de la miniatura. Quizás la única impresión.
  • Fija expectativas: Tengo un amigo que dice que el infierno son las expectativas: y yo estoy de acuerdo. Se claro mostrando que pueden esperar los huéspedes.
  • Y actualiza, actualiza, actualiza. Las actualizaciones periódicas te ayudarán a mejorar la posición de tu anuncio en AirBnB.

Utiliza tus evaluaciones para mejorar tú. Y también para mejorar la posición de tu anuncio.

Busca que tus huéspedes te valoren. En público y en privado. Las privadas te resultarán de interés…. pero las públicas mucho más. La cantidad y la calidad de las evaluaciones publicadas afectan a tu posicionamiento en AirBnB (al menos eso dicen desde AirBnB) pero sobre todo afecta a la percepción que tienen los clientes de tu espacio. Además debes aprovechar esta inmejorable  información para mejorar.

Facilita el proceso de reserva a los huéspedes. Más reservas significarán una mejor posición del anuncio en AirBnB.

Responde con rapidez, seguro que has visto que AirBnB valora mucho esto. Y lo valora porque los huéspedes lo valoran… Vivimos en la cultura del a inmediatez, y sea esto bueno o malo, tú podrás mostrar a los huéspedes que eres un anfitrión atento y acogedor. Es lo que buscamos, ¿no?

Si puedes, activa la reserva inmediata.

Fija tarifas competitivas.

Evidentemente la tarifa es clave. Esto da para otro post… pero si te hago una recomendación: ¡actualízala! ¡piensa en ella! Nosotros obtenemos mejoras superiores al 30% en el rendimiento de muchas viviendas solo por dedicarle una horas al precio.

Aprende.

Intercambia consejos. Aprende de otros. Compara diferentes plataformas. Déjate asesorar.

Muchas veces, una gestión profesional y dedicada podrá duplicar tus ingresos… y ¡te sacará muchos problemas de encima!

 

 


 

posicionamiento airbnb

By Anfitriona

Posicionamiento en AirBnB

Mucha gente me pregunta como hacer para que su anuncio tenga buen posicionamiento en AirBnB. Consideramos, por defecto, que aparecer en las primeras posiciones en las búsquedas es clave.

Pero… ¿Es clave el posicionamiento en AirBnB?

Sin duda lo es. En cualquier listado, salir en los primeros puestos te asegura visibilidad. Pero también es cierto que en el caso de AirBnB, como podríamos decir el de Booking a la hora de buscar hotel, no lo es tanto. Estamos muy condicionados por las búsquedas en Google, donde estar en las primeras posiciones te asegura muchísimas visitas, y estar más allá de la primera página te condena a la irrelevancia.

Pero el posicionamiento en AirBnB no es tan importante. Para la mayoría de nosotros el viaje comienza antes del viaje. El proceso de decisión, de búsqueda, de compartir con los amigos y resto de compañeros, es un proceso gozoso y al que le dedicamos cierto tiempo y energía. Ser “el primero” en el listado de AirBnB, tampoco es la mejor opción.

¿Como valoras tú el posicionamiento en AirBnB?

Piénsalo. No sueles elegir el primero de las lista que te ofrece AirBnB… siempre buscas y analizas varios antes de decantarte por uno. No es lo mismo que con Google, que el primer resultado casi obligatoriamente recibe un “click”. En este caso no es así.

Si te fijas, el primer listado que aparece si analizas una ciudad, es bastante caótico. Prueba a poner en Google: AirBnb y el nombre de una ciudad, o teclea: www.airbnb.es/s/CIUDAD y verás que ese primer listado es podríamos decir que raro. Cuando escribo estas líneas, analizando el caso de Barcelona (ejemplo imprescindible si hablamos de AirBnB en España) vemos que el primer inmueble tiene muchísimas evaluaciones positivas, por encima de 250; el segundo solo una decena; y el quinto es “Nuevo” por lo que no tiene ninguna evaluación. Algunos tienen precios altos (70 euros para una habitación privada); otros muy económicos (12 euros para una habitación privada). Algunas son habitaciones compartidas, otras privadas, otras casas completas. Unos son superhost; otros son absolutament novatos. Los mismo sucede en AirBnB Vigo. Y en cualquier otra ciudad.

Los visitantes dedican tiempo a buscar: te recomiendo que no te obsesiones con tu posicionamiento, en este caso no es lo más importante.

¿Cómo puedo hacer que mi anuncio tenga un mejor posicionamiento en AirBnB?

Evidentemente AirBnB buscará su mayor beneficio, y su mayor beneficio pasa porque los huéspedes encuentren alojamientos que les interesen, y los reserven en esta página. Por lo tanto, se supone que colocarán en las mejores posiciones los anuncios que presenten mejores ratios y clientes más satisfechos. Pero también es cierto que necesita “enganchar” a los nuevos. Es decir, si tienes un apartamento y lo quieres alquilar en AirBnB estás de enhorabuena: estarás en las primeras posiciones rápidamente.

También tengo una noticia mala… esta alta posición será eventual, solo por un tiempo determinado. El algoritmo verá como “funciona” tu anuncio, y lo recolocará. Nuestro consejo es que seas profesional desde el primer día: mejor, se más profesional el primer día.

Si quieres que tu anuncio tenga un buen posicionamiento en AirBnB, solo hay un consejo para conseguirlo: ¡haz que guste a los huéspedes potenciales!

 

 


By Anfitriona

El lobby hotelero contra AirBnB

Mucha gente me dice que AirBnB no va a triunfar en España (¿?) porque está el lobby hotelero contra AirBnB. La verdad es que no entiendo el argumento en ninguna de las dos proposiciones: AirBnB ya ha triunfado (sería la tercera compañía hotelera del mundo por valor), el lobby hotelero -de existir- no tiene fuerza suficiente y no necesariamente está en contra.

El lobby hotelero contra AirBnB.

El llamado lobby hotelero no es tal. Hay algunos hoteleros que tratan de influir en los legisladores para poner puertas al campo, pero muchos otros ven en AirBnB y este tipo de plataformas una gran oportunidad. El tipo de hoteleros que intenta influenciar a los legisladores en favor de sus intereses suele actuar de manera más o menos individual, pues las artes que utilizan no suelen ser bien vistas por la sociedad, por los otros hoteleros, e incluso por la Ley. Por eso, más que lobby, son lobos solitarios… aunque es cierto que algunos todavía mantienen una influencia considerable en los legisladores.

La mayor parte de los hoteleros, por lo menos los que a mi me parece que tienen una mayor y mejor visión, piensan en clave diferente sobre AirBnB y este nuevo tipo de alojamiento. AirBnB también desmonta los argumentos del “sector lobbista

Un servicio complementario.

El argumento principal de Airbnb al defender su posición como “complementario” en lugar de “en oposición” a los hoteles es que el anfitrión promedio proporciona este servicio en el hogar en el que viven y sólo cuando están ausentes. No se si es cierto o no -parece que sí lo es, por los datos- pero es el argumento principal que esgrime AirBnB. Yo creo que, sea o no sea válido este argumento, la oposición del lobby hotelero no tiene ningún fundamento. Son pataletas de perdedor.

Si ir más lejos, hace unos días un importante hotelero mallorquín decía que “el sabía que se iban a acabar las licencias para AirBnB porque el lobby hotelero era muy potente”. Palabras textuales de lobbista. Es ¿era? un hotelero realmente importante en Mallorca -pasa holgadamente del millar de camas en las islas-, en su momento fue lo que llamamos un visionario, pero ahora ya con una edad avanzada busca mantener su posición dominante. Nada nuevo bajo el sol. Su comentario me hizo gracias pues no veía -o no quería ver- que muchos de sus compañeros de lo que él consideraba el lobby hotelero de Mallorca -de lo que él considera SU lobby hotelero- están invirtiendo en viviendas turísticas en vista de lo que se venía encima. Aunque como buenos lobbistas negaban la situación… todos sabemos de la capacidad de negar la evidencia de los lobbistas.

Economía compartida.

Algunos consideran que AirBnB no es economía compartida, otros dicen que sí. No entro en esa discusión. En una encuesta reciente que desarrollaron conjuntamente entre la Universidad de Warwick y el Imperial College en el Reino Unido, examinaron las actitudes de los individuos hacia la economía compartida utilizando una gran muestra representativa de la población británica. Así lo cuenta Pinar Ozcan en un artículo en Independent. Sus resultados confirman que la mayoría de los usuarios y proveedores de economía compartida en el Reino Unido tienen un ingreso promedio por debajo de £ 40,000 y usan u ofrecen estos servicios una vez cada pocos meses. AirDna, una herramienta muy útil -y que uso habitualmente- confirma lo mismo. ¿Es economía compartida por estar por debajo de un salario medio?

Personalmente no veo un problema excesivo en que los resultados fueran otros… incluso me gustaría que todos los anfitriones ingresáramos más de 40.000 libras anuales. ¿Que problema habría? ¿No sería eso positivo? Desde luego yo busco atraer turistas a Vigo, pero también que mis ingresos sean los máximos. ¿En que punto deja de ser economía colaborativa?

Nota: Por cierto, si quiere conocer cuanto ingresaría tu apartamento, pues verlo aquí.

Anfitriones de AirBnB y el lobby hotelero.

No. No somos especuladores tratando de evadir impuestos como muchas veces escuchamos que dicen los legisladores o sus influencers, los lobbistas. Somos gente honrada, que nos gusta compartir, que nos gusta traer turistas, mostrarles lo mejor de nuestras ciudades, conocer gente nueva y, ¿por qué no? ganar dinero con ello. Y por supuesto que pagamos nuestros impuestos. Las noticias que llegan de Nueva York (pocos días antes de las elecciones), de Barcelona (no solo tratan de prohibir AirBnB, también los hoteles tradicionales), o de Berlín son noticias raras. AirBnB opera en 190 paises y más de 34.000 ciudades… y tiene problemas en tres o cuatro.

La experiencia de Airbnb en Nueva York también pone de manifiesto que el grado de fricción que enfrenta también depende de la medida en que los hoteles lanzan una ofensiva contra estos nuevos servicios. En Nueva York, por ejemplo, la Asociación de Hoteles de Nueva York anunció en 2015 que Airbnb causó una pérdida de US $ 2 mil millones a sus negocios, instando a sus miembros a emprender acciones colectivas contra la compañía. Esto ha resultado en una tremenda presión sobre los funcionarios de la ciudad para prohibir el servicio.

El lobby hotelero en Vigo.

En Vigo, que somos bastante originales, hacemos ofertas de hoteles según las estrellas: 55€ los de 5; 44€ los de cuatro; 33€ los de tres… Una campaña con éxito sin precedentes: alcanzó 30 reservas en agosto. Treinta. Treinta. Increíble cifra de turistas que el lobby hotelero vigués ha conseguido atraer a la ciudad.

Sin duda, para ciudades como Vigo apostar por AirBnB además de por su lobby hotelero no sería ninguna tontería. Como no lo es para casi ninguna ciudad del mundo…

By Anfitriona

Alquilar fuera de temporada en Vigo

Como sabéis soy una enamorada de AirBnB. Me encanta alojar gente en mi apartamento y también en los apartamentos de los clientes que confían en mi, por eso “difundo” el mensaje y hablo de esto… y muchos de vosotros -los que no usáis la plataforma- me preguntáis como es alquiler fuera de temporada de Vigo.

Alquilar fuera de temporada en Vigo es, igualmente, muy interesante.

De hecho, creo que es más interesante alquilar en temporada baja. Los viajeros vienen con otros intereses y no buscan exclusivamente visitar las Islas Cíes. -Y no es broma, creo que el 100% de los visitantes que tuve en los apartamentos en verano visitaron Cíes.- Visitar Cíes y las playas de los alrededores de Vigo es normal, yo les animo a que lo hagan… pero en invierno hay muchas otras cosas que hacer, y para conocerlas y proponerlas debo ser más imaginativa: Y eso me gusta.

El apartamento en la temporada invernal debe estar acondicionado de otro modo. Y como también me gusta preparar las cosas para que la gente esté a gusto en mi casa, que disfruto mucho de ser Anfitriona de AirBnB fuera de temporada.

Ocupación y precios en temporada baja.

Quizás las dudas orbiten más por la parte de la ocupación y los ingresos… Y ya sabéis que no es mi principal preocupación, pero evidentemente los ingresos de AirBnB suponen una ayuda para llegar a fin de mes. Así que diré que la ocupación en diciembre/enero ha sido más alta de lo esperado, rozando el 60%  entre el puente, los fines de semana, las vacaciones de Navidad y algún viajero de negocios intermedio. Desde luego, diciembre/enero es buen mes, y los ingresos deben duplicar los ingresos respecto a un alquiler tradicional. Veremos que sucede en Febrero, pues Carnavales y Semana Santa se retrasa mucho este año… Marzo estará asegurado, pero seguro que alguien querrá visitar Vigo en Febrero. El turismo de Vigo es estacional, como en todos lados, pero Galicia tiene mucho que ofrecer durante todo el año, ¿no?

 

 

 


 

By Anfitriona

¿Alquilas tu propiedad en AirBnB? (yII)

Hace unas semanas escribía sobre alquiler de tu propiedad en AirBnB. Como siempre, cuando hablo de AirBnB hablo genéricamente de este tipo de plataformas (AirBnB, TripAdvisor, Booking, etc). Y escribía sobre mi pequeña experiencia. Esta es la segunda parte. Si alguna vez has sentido abrumado con tener tu alojamiento en AirBnB, te voy a dar algunas pistas más para mejorar el desempeño, para ahorrarte dinero y tiempo, y así mejorar y hacer crecer la comunidad de hosts de AirBnB en Vigo y Galicia.

¿Alquilas tu propiedad en AirBnB?

Decíamos lo primero que debes hacer es crear y mantener un registro de las tareas que realizas para así analizar en cuales gastas la mayor parte del tiempo. Esto parece una obviedad pero seguro que no lo haces, y es la única manera de identificar donde puedes optimizar. Aquí están las principales categorías de tareas que estás haciendo como host de Airbnb.

  • Comunicación con los huéspedes (pre/post reserva).
  • Limpieza.
  • Registros de entrada / salida / espera.
  • Escritura de revisiones y recomendaciones.
  • Compras y Suministros.
  • Mantenimiento general de la propiedad.
  • Actualización de Anuncios / Calendarios / Precios / Plataformas.

Las tres primeras estaban analizadas en el post anterior.

  • Escribir comentarios en Airbnb.

No hay muchas maneras de hacer que esto vaya más rápido, ya que tienes que personalizar cada crítica para cada huésped. ¿Esperamos que los huéspedes hagan lo mismo, no? Mi consejo es que se escribas las opiniones rápidamente, después de los clientes salgan: Tendrás la experiencia de la visita fresca y podrás escribirla más rápido. Además, le llegará un email al inquilino diciendo que tú has escrito, lo que le incentivará a dejar también una evaluación tuya.

  • Suministros, compras.

Hay ciertas cosas que necesitas comprar periódicamente para ofrecer a tus huéspedes: artículos de tocador, snacks, productos de limpieza, pack de bienvenida, etc… Ir a comprar todas las semanas es una pérdida de tiempo, pero ir comprar “por anticipado” es un gasto financiero… y además hay que acopiar y quizás no dispongas de espacio. Mi consejo es que utilices algún servicio de compra online, con una lista predefinida, y que te la envíen a casa justo en el momento que estás haciendo la limpieza. Es lo más rápido… y no hay que ser muy organizado. Definir una listas, agendar la entrega, y… ¡¡listo!!

Acuérdate de no mezclar estos artículos con los que de uso personal, si tienes recibos/facturas separadas podrás aprovechar las deducciones fiscales. ¿Necesita ayuda con los impuestos Airbnb? Es un tema complicado, pero lo hemos estudiado a fondo. Si tienes dudas, ponte en contacto con nosotros.

  • Mantenimiento de la propiedad

Mi experiencia con los inquilinos de Airbnb es óptima. Tratan mis propiedades casi como si fueran suyas. Pero de evidente ese “casi”. Piensa que tu propiedad será utilizada más como un hotel que como un hogar.

Y eso no se si es malo pero sí se que es lógico, así que asúmelo: Los huéspedes podrán poner tu hogar “a prueba”, por lo que ser proactivo en el mantenimiento de su apartamento es crucial. Si coges un problema antes de que sea un problema, te ahorrarás tiempo y dinero. Ten en cuenta la teoría de las ventanas rotas, ¡también afectará a tu vivienda!

Mi consejo es que crees una lista de elementos que inspeccionar cada vez que entre un nuevo cliente, y otra para temas que inspeccionar una vez al mes. Incluye cosas tales como grifos, puertas, interruptores de luz y bombillas, cerraduras, calefacción / aire acondicionado, cocina/horno, y, en resumen, todo lo que se mueve…

  • Actualización de Anuncios / Calendarios / Precios / Plataformas.

Actualizar los anuncios es importante. Tu perfil debe actualizarse con nuevos servicios, nuevas fotos, nuevos idiomas, nuevas estrategias a medida que vas aprendiendo lo que los clientes valoran más de ti y de tu apartamento. Seguro que cada vez que hablas con un cliente averiguas una nueva clave. Se sistemático con esto: hay que anotarla y guardarla en una lista.

Luego, una vez por semana, destina 30 minutos de editar y actualizar su perfil. El posicionamiento de tu anuncio te lo agradecerá… tus ingresos te lo agradecerán.

Actualizar el calendario de Airbnb y los precios es clave. Hay diferencias de doble o mitad, no puedes permitirte no hacerlo. Pero esto, que lleva tiempo y “talento”  puedes hacerlo de dos maneras.

La primera forma es ir manualmente actualizando la disponibilidad y el precio a diario. Para conocer el precio óptimo, necesitas estar al tanto de los próximos eventos y días festivos (también en otras comunidades). Esto te puede llevar mucho tiempo, y sobre todo te puedes dejar dinero sobre la mesa. En este sentido es posible que hayas visto el programa de precios inteligente de Airbnb. Es su propio servicio integrado y a mi me propone precios en un 20-30% inferiores a los que utilizo finalmente, porque yo trato de ofrecer experiencias de alto valor añadido… pero eso ya depende de cada uno. La otra opción es automatizarlo con alguna otra herramienta.

Actualizar las plataformas. Acabamos de hablar de actualizar calendario y precios… y es un esfuerzo de gestión, ¿verdad? Se puede hacer a mano o de manera automática si solo son calendarios y precios de un apartamento y en una plataforma… pero si tienes varios apartamentos y en varias plataformas solo hay una opción: automatizarlos con alguna herramienta. Pronto escribiré un post sobre ellas: ¡he probado casi todas!
Estas son mis pequeñas reflexiones sobre la experiencia de alquilar mis propiedades en AirBnB. ¡Espero que te ayuden!

 

 

 


 

 

bienvenido a las ciudades

By Anfitriona

¿Por qué AirBnB no es bienvenida en las ciudades?

Mis inversores me llaman preocupados. Los medios de comunicación dan a entender que AirBnB no es bien recibida en las ciudades, y solo escuchan y leen noticias contrarias a este tipo de turismo.

¿Por qué AirBnB no es bien recibida en las ciudades?

Leo mucho sobre ello, porque se escribe mucho y porque mucha gente me pregunta y me expresa sus miedos. Pero es falso: AirBnB es bien recibida en la mayoría de las ciudades. De hecho, yo defiendo que mi ciudad, y tantas otras, deben apostar por este tipo de turismo. Aunque parece que los medios están en mi contra: Solo aparecen noticias que inducen a pensar lo contrario. En las últimas semanas salta la alarma: Además de en Barcelona, Airbnb está en medio de una batalla legal con el estado de Nueva York para combatir una nueva ley contra los alquileres a corto plazo.

En estas noticias siempre hay tres lugares comunes.

Sin pagar impuestos. Un mantra que se repite allá donde salta una noticia negativa. Alucinante que alguien no pague impuestos cuando todos los pagos son electrónicos. Y por si los periodistas no lo saben: de los pagos electrónicos queda registro. Pero es que además no es difícil conocer cuanto ha ingresado un determinado apartamento en AirBnB en el pasado, AirBnB y muchas otras herramientas proveen este servicio. Si yo, vuestra humilde servidora, conozco cuanto ingresa toda mi competencia… el Sr. Montoro con seguridad también lo conoce. Ojo, es muy fácil: intenta hacer una reserva en un apartamento, apunta los días que está ocupado y multiplica por el precio: tendrás una buena aproximación.

Demonizar. Muchas las noticias tienen a demonizar AirBnB, es casi un deporte de moda. Cada poco tiempo aparece una noticia que cuenta algo malo de AirBnB. “Alquila una casa en AirBnB y encuentra un cadaver”, “Alquila su apartamento en AirBnB y lo encuentra convertido en un lupanar”, “Duerme en una apartamento de AirBnB y lo abducen los extraterrestres”… cosas de este estilo leemos a diario. Pero AirBnB alquila más de un millón de noches al día… normal que pasen cosas -buenas y malas-. Y como siempre dice mi abuelita: “La noticia es que el hombre muerda al perro”.

Acciones legales. La noticia siempre es que una determinada ciudad “toma acciones legales contra AirBnB”, aunque la realidad es que las ciudades/gobiernos “crean leyes y ordenanzas contra AirBnB”. Llevo tiempo leyendo sobre el tema, para tranquilizar a mis inversores y porque las acciones legales se publicitan mucho en la prensa… es fácil encontrarlas. Pese a las muchísimas noticias, no creo que sea el estilo de AirBnB… no creo que “demandar a los gobiernos” sea un buen sistema para tener éxito en todo el mundo.

En todo lo que he leído, creo que con las excepciones de Barcelona y Berlín, Airbnb ha sido acogida en todo el mundo con los brazos abiertos. Es cierto, que en algunos casos, AirBnB hace buenas donaciones para que esos brazos estén “bien abiertos”; también es cierto que casi siempre -por no decir siempre- AirBnB llega a un acuerdo, pero este acuerdo es poco difundido por la prensa… ¿En Nueva York han llegado a una acuerdo? ¿En Barcelona ha ganado finalmente AirBnB? ¿Y en Paris?

 

Al revés.

Creo que es al revés. Las autoridades locales y las comunidades locales -en resumen: las ciudades- deberíamos acercarnos a AirBnB y el resto de plataformas para colaborar. Los funcionarios, los políticos, y los anfitriones deberíamos comenzar a trabajar juntos por el éxito de la ciudad, y de paso tratar de mejorar la propuesta de AirBnB, colaborar con ellos, y aprovechar su potencial. AirBnB tiene muchos datos que aportar para mejorar el turismo de cualquiera de las ciudades en las que opera. Y viceversa.

Muchas ciudades han demostrado que esta colaboración no solo es posible, también es muy ventajosa. En Londres, por ejemplo, Airbnb proporciona información sobre el crecimiento del turismo en los barrios de la ciudad para ayudar a la Oficina de Turismo a difundir los beneficios económicos que el turismo atrae por toda la ciudad, en lugar de mantener a los turistas en el centro. En otras ciudades como París o Amsterdam, la asociación de AirBnB con las autoridades locales se ha vuelto mucho más formal, con Airbnb empezando a cobrar el impuesto turístico de sus usuarios en nombre de las autoridades locales. Como veíamos antes… muchos millones de euros al año.

Airbnb también es conocido por devolver a la comunidad. Como parte de su objetivo de tener una relación “win-win” con la comunidad local, por ejemplo, Airbnb organiza eventos regulares para los anfitriones. Les proporciona información y les ayuda con una variedad de temas – desde la seguridad o los impuestos, hasta cómo proporcionar un mejor servicio a los huéspedes-.

Pero además es que AirBnB nos ayuda a llegar a final de mes. En mi caso, nunca le estaré suficientemente agradecido. 🙂

 

Seguro que AirBnB hace cosas malas, como todos en la vida… pero hay que ver también las buenas. Y parece que para algunos eso no es in. Sin duda, para ciudades como Vigo apostar por AirBnB no sería ninguna tontería. Como no lo es para casi ninguna ciudad del mundo…

 

 

 

 

mejoras fuera de temporada

By Anfitriona

Mejoras para alquilar fuera de temporada.

Parece increíble pero el larguísimo verano de este año se acaba. Y con él la temporada en que teníamos ratios espectaculares de ocupación. Entramos en ese valle que llamamos “fuera de temporada”.

Alquilar fuera de temporada es un reto, así que pongámonos a hacer cambios y mejoras para alquilar fuera de temporada.

Ya entrado el otoño y el invierno, venir a Galicia parece que a algunos les da pereza… No saben lo que se pierden, pero tenemos fama de que en invierno aquí no hay buen clima. Dado que la ocupación y el interés baja, debemos adaptar nuestros precios y nuestras expectativas de ingresos a esta dura época de días cortos y quizás lluviosos. Y ya de paso, podemos adaptar nuestra vivienda y la imagen de ella (adaptar el anuncio) a las necesidades de los viajeros de esta época del año.

Seguro que ya has revisado tus precios, pero también revisa y cambia la descripción y las imágenes. Viste tu vivienda para la lluvia y el frío: realiza cambios y mejoras para alquilar fuera de temporada. Cambia esa imagen “fresca y de verano” por imágenes “acogedoras”.

  • Colores. Como siempre, y antes la duda, apuesta por los blancos. Pero si hay maderas y pieles, quizás es el momento de destacarlas. El blanco es una apuesta segura. Es un color frío para el verano, pero con unas pocas alfombras, un toque de madera y unas cuantas mantas, podrás convertirlo en un moderno y cálido refugio. Y si enciendes la chimenea…que te voy a decir si eres el afortunado poseedor de un piso con chimenea: no dudes un instante en encenderla y mostrarla en las fotos bien visible. Pero ten cuidado al combinar chimenea-televisión… suele dar problemas.
  • Paredes de piedra vista (o madera). Depende de cómo se utilice, pero una pared de piedra vista puede ser a la vez elegante y clásica, rústica y hogareña, e incluso moderna. Su textura y color son una oportunidad única para ponerlas en valor. Busca la imagen de la piedra fresca para verano… pero recuerda conseguir que esa piedra sea cálida en invierno. Es fácil.
  • Decoración. Intenta que se vena algunas alfombras, cojines, cortinas y mantas. Trata de convertir el espacio en algo acogedor que nos proteja del frío exterior. Además de con la calefacción -que es cara y no se percibe en las fotografías- es posible transmitir el calor con una decoración y/o luz basada en colores cálidos, luces acogedoras o ropa de cama mullida. Pero mantén la línea minimalista que hablamos en anteriores post, no aproveches ahora para llenar la casa de “todos los trastos que te sobran”.
  • Radiadores. Si tienes un buen sistema de calefacción, haz que se vea. Los radiadores, cubiertos o no, deben ser visibles y notorios en la vivienda para mejorar la rentabilidad en estos meses. Intenta que se vean en las fotos, pero también que se conviertan en elementos decorativos.
  • Terraza. Si tienes terraza, seguro le has sacado un buen partido en verano. Pero es importante sacarle partido también en invierno… ¡y es posible! Seguro habrás optado por un mobiliario fijo que aguante bien a nuestro clima y no se degrade fácilmente con la humedad. Recúbrelo con algunas mantas, viste la mesa y pon una taza de café o te, con la correspondiente tetera o cafetera, añade unas velas y unos libros y haz la foto al atardecer… y verás como luce.

Consejo-ahorro. Si a los anfitriones nos da pánico la factura de la luz por el aire acondicionado en verano… ahora temblamos por la calefacción. Seguro que tienes un buen termostato, como te recomendamos, pero no olvides poner alfombras, mantener las persianas bajadas, y revisar grietas y rendijas y taparlas con burletes ayuda a mantener el calor. Ah!! Y llena la casa de mantas limpias y acogedoras. ¡¡Verás el ahorro que notas!!

Confió en que estas pequeñas mejoras para alquilar fuera de temporada aplicadas a tu anuncio te ayuden a atraer más turistas a Vigo. ¡Falta nos hace!

 

 

 


 

By Anfitriona

¿Cuál es la cosa más excitante de la inversión inmobiliaria?

¿Cuál es la cosa más excitante de la inversión inmobiliaria? ¡La tecnología!

¿Tú que crees? Yo que sí: te voy a mostrar la parte más excitante de la inversión inmobiliaria.

Si piensas en ello, la inversión inmobiliaria no ha cambiado mucho en las últimas décadas. Y no era muy excitante.

Los fundamentos son los mismos: buscas propiedades inmobiliarias disponibles, compras la que consideras más apropiada, si acaso la arreglas un poco, y/o la alquilas o vendes. Habitualmente, primero la alquilas y luego la vendes. Actualmente esto está muy de moda, pues todos consideramos que en pocos años podremos vender nuestras propiedades de alquiler con un buen beneficio. Es lo que siempre ha sido la inversión inmobiliaria.

Nota: Mucha gente confunde inversión inmobiliaria con especulación inmobiliaria y esto les lleva a hablar de burbuja inmobiliaria. Nosotros hablamos -y escribimos- para los que entienden la diferencia.

Pues como decíamos, la inversión inmobiliaria parece que no ha cambiado mucho en las últimas décadas pese a que ahora tenemos algo que nuestros padres y abuelos y bisabuelos ni siquiera podía soñar: la Tecnología.

Si hablamos de inversiones inmobiliarias: sitios web, plataformas, aplicaciones móviles, todo es muy nuevo y ha transformado el mundo de la inversión inmobiliaria casi sin darnos cuenta. Housers, Privalore, UrbanDataAnalytics, Madiva; también AirBnb, TripAdvisors o Booking; y Nest, August… y tantos y tantos otros. Todas estas nuevas tecnologías y herramientas deben ser usadas por los inversores de bienes raíces, y si no las usas, estás fuera de juego. Recordamos que las hojas de cálculo revolucionaron la inversión inmobiliaria cuando los ordenadores se volvieron accesibles a los inversores. Pero esto fue hace un par de décadas. Juego Serio, le llamó Michael Schrage en su fantástico libro. Las hojas de cálculo están obsoletas ahora… la tecnología avanza.

Ahora se puede crear una calculadora de propiedades de inversión, que te dará muchas más opciones y flexibilidad que una hojas de cálculo estándar.

¿No te lo crees? Veamos en detalle por qué debes olvidarte de las hojas de cálculo convencionales y pasar a una calculadora de propiedades de inversión.

Para empezar, ¿Sabes qué es una calculadora de propiedades de inversión?

En una frase: una calculadora de propiedades de inversión es una herramienta en la que tú como inversor inmobiliario puedes calcular los costos asociados con cualquier propiedad en alquiler y que a su vez te genera los retornos esperados y beneficios para esta propiedad en concreto.

¿Qué calcula una calculadora de propiedades de inversión?

Hay muchas, muchas cosas que una calculadora de propiedades de inversión puede calcular. Pero aquí están algunas de las que nosotros consideramos como más importantes:

– El flujo de caja, que es el efectivo que entra y sale de una propiedad cada mes, la diferencia entre el ingreso mensual y el gastos mensual. Debe ser positivo porque de lo contrario significaría que estás perdiendo dinero, y eso no es lo que queremos.

– La tasa de capitalización, que es el ingreso neto de explotación (NOI) sobre el precio de la propiedad. Esta tasa ignora la forma en que se paga una propiedad. Como norma general debe ser de alrededor del 10% o más para que cualquier inversor considere invertir en una propiedad, si dejamos argumentos no económicos a parte.

– El “cash on cash”, es igual al ingresos neto de explotación (NOI) sobre la inversión en efectivo total, lo que significa que puedes diferenciar entre si se pagó por la propiedad en efectivo o con un préstamo. Los expertos recomiendan un retorno de al menos 7% para asegurar una buena rentabilidad en efectivo.

– El Retorno de la inversión (ROI) que es simplemente la proporción de los ingresos anuales de alquiler sobre la inversión total en efectivo.

– El Ingreso neto de operación, que es la diferencia entre todos los ingresos que genera su propiedad menos todos los gastos operativos necesarios.

Si has llegado hasta aquí probablemente estás pensando, “Entonces, ¿que me está contando la Anfitriona? Todos estos números y muchos más me los calcula mis hojas de cálculo. Es verdad, a primera vista, una calculadora de propiedades de inversión no producirá nada significativamente diferente de lo que tus hojas de cálculo pueden hacer. Sin duda las hojas de cálculo tiene ventajas, sobre todo una gran ventaja: siemprelohemoshechoasí, pero también tienen desventajas.

¿Cuáles son las desventajas de las hojas de cálculo?

  1. Las hojas de cálculo consumen mucho tiempo. Sé que algunos estaréis gritando “¿¡¿¡qué!?!?”, ya que sabes que la recopilación de datos y el análisis utilizado lleva mucho, mucho más tiempo que hacer las hojas de cálculo. Y los demás edad estaréis gritando “¿¡¿¡QUÉ!?!?” recordando lo que llevaban antes las cosas, antes de que hubiera hojas de cálculo. Pero lo que quiero decir es que, incluso con las hojas de cálculo, la recopilación de datos y la entrada de los mismos habitualmente lleva más tiempo que el análisis de los datos. Y eso no tiene sentido. ¿A ti no te lleva tiempo? Eres afortunado…
  2. Las hojas de cálculo no permiten el cambio. El mercado de inmobiliario es dinámico, y en estos últimos años es casi caótico: es de vital importancia tener la capacidad de ver y responder a los cambios de inmediato y las hojas de cálculo no te permiten hacer eso. Una vez que has metido los números y cifras, estarán así hasta que los cambies. ¿Eso no te preocupa? Pues debería…
  3. Las hojas de cálculo multiplican errores. ¡¡No me digs que no te ha pasado!! Somos humanos y cometemos errores. Especialmente cuando se trata de introducir grandes cantidades de datos en una hoja de cálculo. Y en lugar de ser capaz de capturar este error y corregirlo, las hojas de cálculo multiplican el efecto de los errores de datos debido a las transferencias a través de fórmulas y copias de celdas. A veces te das cuenta (sobre todo cuando al final aparece un resultado desorbitado), y a veces no. ¿Tu crees que siempre te has dado cuenta de tus errores? Ya…
  4. Las hojas de cálculo no permiten una cooperación y colaboración eficientes. Si está trabajando con socios o mentores o cualquier otra persona que necesite tener acceso a sus datos y análisis, es difícil hacerlo con hojas de cálculo. Las hojas de cálculo no permiten el acceso a todos y la documentación adecuada en una sola ubicación compartida. Es cierto que Google Docs y este tipo de herramientas han facilitado esta tarea pero, ¿todo tu equipo las maneja con soltura? No te creo…
  5. Las hojas de cálculo no permiten el acceso móvil. Los inversores sabemos que un ordenador de escritorio o un portátil no es suficiente para tener éxito en nuestro negocio en la actualidad. Necesitamos la movilidad y la libertad que ofrecen las aplicaciones para móviles. Las hojas de cálculo no permiten esta flexibilidad. ¿Alguna vez ha intentado mirar una hoja de cálculo desde tu teléfono inteligente? Espero que no hayas tenido la necesidad…

 

Esas son las desventajas de utilizar una hoja de cálculo como herramienta de inversión. ¿Y cuáles son las ventajas de una calculadora de propiedades de inversión?

  1. Una calculadora de propiedades de inversión ahorra tiempo y energía. Debido a que no tienes que introducir los datos manualmente, destinarás el tiempo en el análisis de los datos, y así podrás decidir con mejor criterio cuál es la mejor propiedad de inversión para tus intereses.
  2. Una calculadora de propiedades de inversión es dinámica. Una vez más, porque no tiene que introducir todos los datos a mano, con una calculadora de propiedades de inversión puedes disfrutar de una experiencia mucho más dinámica que te permite reaccionar rápidamente a cualquier cambio importante en el mercado inmobiliario.
  3. Una calculadora de propiedades de inversión es probable que produzca estimaciones más precisas. Debido a que una calculadora de propiedades de inversión utiliza datos comparativos e históricos, el análisis que realiza es más probable que conduzca a cálculos precisos que un inversor utilizando sus propias hojas de cálculo.
  4. Una buena calculadora de propiedad de inversión no habla solo de los números. La forma en que una buena calculadora de propiedades de inversión está programada no tiene en cuenta sólo los números, sino que debe medir lo bueno que cada barrio y de cada ciudad para la inversión inmobiliaria -incluso para una inversión específica- y basarse en otros aspectos más subjetivos, pero también más humanos. Por lo tanto, una calculadora debe añadir datos externos, y dar una puntuación global de la operación, pero también desagregada, lo que permitirá a los inversores compararlo con otras inversiones no solo mediante los números.

Si hasta aquí, significa que te puede interesar, o por lo menos estás considerando hacer un primer movimiento. Entonces, no seas arcaico y colabora con nosotros. ¡¡Hagamos innovación abierta!!

Estamos creando nuestra propia calculadora para realizar inversiones inmobiliarias en alquiler. ¿Quieres probar un avance?

Si quieres saber más, ponte en contacto con nosotros, estamos aplicando seriamente la tecnología en inversiones inmobiliarias en Vigo y Galicia.

 

 


 

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