Yo soy la AnfitrionaYo soy la Anfitriona

By Anfitriona

Ingresos de las Viviendas de Uso Turístico en Vigo 2017.

Gestionar una vivienda para alquileres de corta estancia, las llamadas viviendas de uso turístico, puede ser algo incómodo. Lo será, sobre todo, según el trabajo u ocupación de cada uno y su disponibilidad. Es necesario un esfuerzo importante de actualización de anuncios, de gestión de precios, de recepción de inquilinos, etc. Pero es un esfuerzo que vale la pena. No solo porque somos capaces de mostrar nuestra ciudad de la mejor manera, sino porque obtendremos unos ingresos significativos. Y, es que aunque parezca que no, los ingresos de las viviendas de uso turístico dependen enormemente de la gestión.

Comparativa de ingresos de las viviendas de uso turístico en Vigo.

Como siempre en Anfitriona, cuando hablamos de AirBnB hablamos genéricamente de las plataformas que nos permiten alquilar nuestras viviendas de uso turístico. Aunque en este caso, los datos son los que hemos extraído exclusivamente de AirBnB. Son muy representativos, pues los mayores ingresos de las Viviendas de Uso turístico en Vigo vienen de esa plataforma.

Veíamos que para sacar el máximo partido a nuestros recursos, a nuestro “activo inmobiliario”, la gestión debe ser excelente. Hay una diferencia grande en los ingresos de las viviendas de uso turístico entre hacer una buena gestión y una gestión deficiente.

Como muestra, un botón. De los 46 espacios con un dormitorio que había el primero de enero de 2017 en AirBnB en Vigo, casi tres quintas partes ingresaron durante el 2016 entre 6.000 y 12.000 euros. Podemos suponer entonces que “lo normal” sería estar entre estas cifras: la media de ingresos para un piso de un dormitorio en Vigo se situó en los 9.300 euros anuales. Y una vivienda de un dormitorio que ingrese más de 9.000 euros anuales será un activo muy rentable, por norma general.

Así que si tienes un apartamento de un dormitorio y lo has puesto en alquiler de uso turístico, lo normal es que el año pasado hayas ingresado 9.300 euros. Tres de cada cinco anfitriones, ingresaron, tan solo a través de AirBnB, una cifra similar a esa.

Diferencias de ingresos por alquiler.

La media de ingresos de las viviendas de uso turístico de un dormitorio en Vigo fueron 9.000 euros en 2016. Pero dos quintas partes, es decir, 17 inmuebles de los 46 analizados, ingresaron fuera de ese rango que situábamos entre 6.000 y 12.000. Nueve de ellos ingresaron por encima de los 12.000 euros; y ocho por debajo de 6.000. Es una cifra significativa.

La diferencia es clara. Una vivienda destinada a uso turístico que ingresa menos de 6.000 euros en un año es poco rentable. Pero una vivienda de un dormitorio que ingresa más de 12.000 euros al año, es un activo muy, muy rentable. Y uno de cada cinco apartamentos de un dormitorio que el año pasado se alquilaron para uso turístico ingresaron más de 12.000 euros.

Como obtener los mayores ingresos por alquiler de uso turístico.

¿Sabes quienes fueron? Algunos son apartamentos muy especiales -localización, espacio, vistas, arquitectura-, pero la mayor parte son apartamentos gestionados buscando la excelencia. Aquellos propietarios que presentan unos anuncios con fotografías de alta calidad, aquellos que modifican el anuncio por temporada, aquellos que siguen una estrategia lógica de precios, aquellos que buscan la felicidad del huésped, esos son los que logran mejores resultados y mayores ingresos. Y yo, como Anfitriona, te ofrezco todo eso.

Supongo que habras observado que… ¡Situarte entre el 20% de los mejores apartamentos reporta un incremento de ingresos del 100%! Esto significa que, si haces cuentas, los beneficios por hacer una gestión excelente o hacer solo una buena gestión pueden ser del doble o la mitad.

Tu decides. ¿Donde quieres estar?

Un dato más: El año pasado los ingresos crecieron más de un 20% respecto al año anterior. ¿Llegarán el 2017 un 20% de los pisos a sobrepasar los 15.000 euros de ingresos? Yo apuesto a que los mejor gestionados, sí. Y también apuesto que alguno de los que gestionamos, estará entre ellos.

Este post pertenece a una serie que analiza el Mercado del alquiler de viviendas de uso turístico en Vigo 2017. En unos días aparecerá el nuevo post, con más datos sobre los ingresos de las Viviendas de Uso turístico en Vigo. Permanece atento o suscríbete, te enviaremos el estudio completo y más consejos para alquiler mejor.

viviendas de uso turístico en vigo

By Anfitriona

Estudio de mercado. Viviendas de Uso turístico en Vigo. 2017.

Se habla mucho últimamente del alquiler de viviendas de uso turístico. También en Vigo. Nosotros queríamos conocer de manera directa los datos el mercado de alquiler de viviendas de uso turístico en Vigo, para establecer nuestro propio análisis. Y he escrito una serie de posts que te permitirán conocer los principales datos. Y también aquello que he detectado analizando los datos que he obtenido.

Estudio del mercado de alquiler de viviendas uso turístico en Vigo, año 2017.

Para ello hemos utilizado herramientas de análisis de BigData propias, hemos extraído toda la información de los diferentes espacios que se alquilan en AirBnB en Vigo y su área de influencia, y hemos analizado su desempeño. Para comprobar la fiabilidad de nuestro análisis lo hemos comparado y cotejado con los informes que la propia AirBnB provee. Y también con nuestra buena base de pisos en alquiler.

Antecedentes.

El uno de enero de 2017 había en AirBnB alrededor de 250 espacios que se ofrecían para alquiler completo a los visitantes.

De estos 250 espacios, hemos filtrado los menos representativos. Por ejemplo, espacios que se ofrecían solo en determinadas temporadas; o espacios muy característicos y diferenciados como veleros; o maravillosas casas al borde del mar con piscina. También filtramos espacios que no tenían el suficiente track-record, y algunos que no se alquilaban de manera periódica. Filtramos estos espacios menos representativos y analizamos el desempeño de las 100 viviendas de uso turístico más representativas que se alquilaban en AirBnB el uno de enero de 2017.

De todas ellas captamos todos los datos relevantes: valoraciones, calidad de las fotografías, número de dormitorios y baños, ubicación, ingresos mensuales, etc. Y obtuvimos el informe del mercado de AirBnB en Vigo para este año 2017. (con datos de 2016, evidentemente).

Gestión de Anfitriona.

Este análisis del mercado de viviendas de uso turístico en Vigo es una información valiosa para Anfitriona, pues nos provee de datos fieles con los que compararnos, con los que aprender, y con los que refinar nuestra propuesta de valor. Compartimos contigo algunos, los más relevantes, para que puedas valorar si alquiler en corta duración es interesante para ti. También puedes comprobar los ingresos que tendrías en esta herramienta de valoración.

Y… ¿por qué no? Algo de publicidad de Anfitriona.

Comparando los datos obtenidos con los datos reales de las viviendas de uso turístico que desde Anfitriona gestiono, observo que los inmuebles gestionados por Anfitriona tienen una valoraciones y unos desempeños muy superiores a la media.

Para mí esto es clave. Puedo proponer a mis clientes una propuesta de clara y contundente: Gestiono tu vivienda en alquiler turístico, obtengo mejores rendimientos que si lo hicieras tú, y además te despreocupas de todo.

¿No te lo crees?

Puedes leer el siguiente post sobre el estudio de mercado de las viviendas de uso turístico en Vigo 2017. Te interesará.

En unos días aparecerá el nuevo post, con más datos sobre las Viviendas de Uso turístico en Vigo. Permanece atento o suscríbete, te enviaremos el estudio completo y más consejos para alquiler mejor.

By Anfitriona

Una experiencia personal: AirBnB no es para todos.

Esta última semana me ha pasado una cosa extrema. Y digo extrema porque he tenido alojadas en un mismo apartamento y en días consecutivos dos chicas, muy similares en cuanto su perfil inicial, pero con un comportamiento extremo, opuesto. Y he descubierto lo que ya sabía: AirBnB no es para todos. Y no tiene nada que ver con la edad, lugar de procedencia, nivel económico o de estudios. Tiene que ver con la visión que se tiene de la vida, de viajar, y de los derechos y deberes de cada uno.

AirBnB no es para todos.

Me doy cuenta que tiene más que ver como como te ves tú y como ves a los demás en esos días que estás de vacaciones. Tiene que ver en como ves los deberes y derechos tuyos y de los demás. Yo pago, por lo que yo tengo este derecho y él este deber. Yo estoy de vacaciones por lo que yo tengo este derecho; él está trabajando por lo que él tiene este deber.

Mis huéspedes vienen a descansar y a disfrutar, y también a pasar unos días agradables en Vigo, en Galicia. Así que trato de que descansen, de que disfruten, y busco que conozcan y se enamoren de Vigo y Galicia. Creo que es mi deber hacer todo lo posible por facilitarles su estancia para que se enamoren de mi ciudad.

El problema llega cuando alguien considera que mi deber es su derecho. Y por ello considera que tiene derecho a exigir, considera que tiene derecho a no ser amable, considera que tiene derecho a no ser, ni siquiera, educado o considerado. Ahí te das cuenta que AirBnB no es para todos.

Laura de Matador.

Una de las chicas que estuvo en los últimos días fue Laura. Laura es redactora jefe de una de las publicaciones más importantes del mundo sobre viajes: Matador. Los gallegos seguro que conocéis Matador por artículos tan brillantes como “Las 17 cosas que le pasan a un gallego siempre que va a Portugal.” de Ana Bulnes. Pero Matador es mucho más… te recomiendo eches un vistazo. Aquí también, claro.

El caso es que Laura y su hija, fueron todo amabilidad, educación y empatía desde el inicio. El primer mensaje que me envió Laura acababa así. “(…) Nos encantaría alquilar tu apartamento!! Gracias!! Laura“. El tercero acababa así: “No te preocupes y mil gracias!! 🙂“. El quinto decía: “jajajjaja genial :))))))))“. Y claro, cuando nos conocimos acabamos tomando unas cañitas en la Plaza de la Constitución de Vigo. Es que si empiezas así, acabas tomando una caña.

A Laura y a su hija todo les pareció bien. Todo les gustó. Todo les interesó. Todo lo agradecieron. Todo lo valoraron. ¡Un lujo conocerlas! ¡Un lujo aprender de ellas! Por cierto: que barbaridad, que de mundo conocen.

No puedo dejar de mencionar madre e hija viajaron en autobús durante el día desde un pueblo de Granada a Madrid para luego enlazar de Madrid a Vigo otra vez en autobús, por la noche. Y después de poco dormir, llegar a las 6:00 a.m. a Vigo y… ¡¡que esté lloviendo!! Pues, aún así, les gustó todo. Estuvieron dos días y recorrieron la ciudad entera y alrededores.

Y este fue el comentario que dejaron sobre nuestro apartamento que está situado sobre el Arco de Quirós:

El departamento es precioso! Super bien equipado, impecable y la ubicación es, simplemente, inmejorable: Está en el corazón de Vigo. Pablo ha sido un host increíble, muy amable y simpático, la comunicación fluyó sin ningún problema. También fue muy flexible cuando le pedí hacer un check in temprano y un check out tardío y aceptó, ya que no tenía otros huéspedes ni cuando llegamos ni cuando nos fuimos (gracias!). Lo pasamos de maravilla y no vemos la hora de volver! 🙂

El polo opuesto.

Y, en la misma semana, el polo opuesto. Justo antes -o después, no recuerdo- estuvo otra chica. En sus comunicaciones no aparecieron nunca ni un por favor ni un gracias, lo cual tiene bastante mérito. En su primer mensaje de reserva nos ponía textual y exclusivamente “Somos una pareja que va a pasar el puente al norte“. Cuando le confirmamos la reserva y le preguntamos a que hora llegarían nos contestó: “Hola, el tren llega a las 22:45 así que a la 23 llegaremos al apto. Un saludo,“. Dado que nuestro check-in es hasta las 22:00, me doy cuenta que le daba igual lo que nosotros opináramos sobre su hora de llegada. Su derecho era llegar a la hora que le viniera bien, ¡para eso estaba de vacaciones!

Su estancia no fue grata para ella la primera noche. No fue capaz de poner la calefacción; aunque el edificio es del año 2013 y la calefacción tiene un termostato en la pared… no fue capaz de entenderse con él. Tampoco encontró los platos, ni las mantas; aunque el piso tiene unos 40 metros cuadrados. El último día nos pidió un late check-out pues su tren salía a las 16:00. Le expliqué que no podía ser porque teníamos otro huésped ese día y debíamos limpiar y ordenar el apartamento. Su mensaje de contestación ponía “No entiendo que problema hay en dejar las maletas en el piso mientras limpias y recogerlas después“.

Este fue la evaluación que dejó en AirBnB:

Fuimos a pasar el puente y el primer día no había ni mantas, ni calefacción ni platos, pasamos frío. Pablo nos lo solucionó al día siguiente, pero el último día que teníamos en tren, a las 16, nos hizo dejar la casa a las 12 a pesar de que el primer día nos dio a entender que nos podíamos ir a la hora que quisiéramos, no nos dio ninguna solución para el tema de las maletas y fue incluso desagradable. La casa esta muy bien situada pero es muy ruidosa, cuesta dormir. No repetiría.

Me gusta todo, pero lo que más me gusta es lo de “el primer día no había mantas, ni platos, ni calefacción“. ¡¡Es genial!! Como si sacáramos y pusiéramos platos, mantas o calefacciones de un día para otro. ¡¿¡¿En que cabeza cabe que no haya calefacción un día y aparezca el siguiente!?!? ¿¡¿¡En que cabeza cabe que no haya platos en un apartamento!?!?

Claramente no conseguimos entendernos ella y yo. O no consiguió entenderse ella con el piso. O no encontró los platos, los vasos y la calefacción. O no entiende a AirBnB. O es una venganza por no cumplir su última exigencia.

AirBnB no es para todos… no es para los que mienten en las evaluaciones: AirBnB no lo permite. Por eso hay un botón debajo de cada evaluación que pone “Útil” o “Denunciar”. Y decir que no hay calefación, mantas o platos, no es útil y es denunciable.

Te animo a leer otra evaluaciones de ese apartamento. Rita, por ejemplo, dice del mismo piso:

La casa de Pablo es céntrica, limpia, y confortable. La comunicación fue fácil y rápida y él es majísimo. 100% recomendable.

Rita encontró los platos. Y la calefacción. Y las mantas. Y a mí. Y no miente. Si quieres puedes leer todas las evaluaciones y votarlas: Aquí.

By Anfitriona

Cómo redactar un anuncio en AirBnB

Ya sabemos que en AirBnB son muy importantes las fotografías, a veces lo único importante. Hemos hablado mucho de como hacer estas fotografías bien. Indudablemente si las fotografías no han conseguido que el potencial huésped entre en el anuncio y lea la descripción, no conseguirás una reserva. Pero si lo has conseguido, deberás haber redactado un buen anuncio. Y cuando hablo de AirBnB, como siempre, hablo del genérico de las plataformas de alquiler turístico o de corta duración. Redactar un buen anuncio es absolutamente necesario para cerrar una reserva.

Cómo redactar un anuncio en AirBnB, y hacerlo bien.

Redactar un buen anuncio para AirBnB no es fácil. Incluso hay gente que se dedica exlucisamente a ello. Fíjate Airspruce, ¡¡se dedican exclusivamente a redactar anuncios!! Si llegar tan lejos, podemos analizar la maner de redactar un buen anuncio haciendo benchmark de la gente que sabe. Hecha un vistazo a buenos anuncios: https://www.airbnb.es/rooms/1972955, https://www.airbnb.co.uk/rooms/2371027. O este, que a nosotros nos gusta especialmente: https://www.airbnb.es/rooms/13541459 🙂

Pasos para redactar ese (buen) anuncio para alquiler turístico.

Las pautas que marca la propia AirBnB para la redacción del anuncio son muy coherentes. Te plantea el anuncio como una una cbolla: por capas. Un resumen, si le interesa más al potencial huésped le ofrece una descripción más larga; y para los que tengas dudas, una descripción muy detallada. Además, una serie de items concretos sobre los cuales filtrar esos anuncios.

1.- Resumen

No más de 500 caracteres. En ellos muestra los principales valores de tu espacio, lo que llama la atención. Dale una razón al potencial huésped para seguir leyendo… Por ejemplo, si está en un barrio pintoresco: “En el barrio marinero de Bouzas del Ayuntamiento de Vigo, te propongo (…)”. Si estás entre entre dos ciudades, “Situados entre Bolonia y Florencia”. Si el espacio tiene algo que lo haga diferente: “un moderno duplex para que (…)”. Haz un resumen para que el potencial huésped quiera saber más. Se concreto pero no ofrezcas datos que puedan generar rechazos al potencial huésped: “Un espacio amplio, moderno, con todos los servicios, y en una de las zonas con más personalidad de la ciudad”.

2.- Descripción.

2.1.- Características Generales.

Una vez has ofrecido las primeras pinceladas, y una vez que el potencial huésped ha mostrado interés, explica con más detalle. Con todo detalle. El huésped que ha llegado hasta aquí, ya tiene mucho interés: no le falles.

Empieza por ampliar información sobre las pinceladas iniciales. Si tu inmueble está entre Bolonia y Florencia, indica las distancias; si es un duplex, habla de las escaleras; si está en un barrio especial, explica sus características.

Aprovecha esta descripción mas detallada para mostrar las características más específicas de tu alojamiento. Indica el tamaño de la cama, los utensilios de cocina disponibles, como es el acceso, o cualquier otra cosa que pueda ser útil.

2.2.- Zonas a las que tienen acceso los huéspedes

Indica a los huéspedes las zonas compartidas de la casa que pueden utilizar, pero ten en cuenta que si son espacios comunes es recomendable haber avisado a los vecinos. Por ejemplo: si tiene el jardín o piscina común, o una terraza compartida. Si ofreces una habitación dentro de tu vivienda, habla de la cocina, el salón o cualquier otro espacio al que puedan acceder.

2.3.- La relación con los huéspedes

Algunos anfitriones están siempre disponible, otros dan más libertad a los viajeros, otros incluso “dejan las llaves” y ni siquiera aparecen. Personalmente, me encanta el trato con los huéspedes porque me apasiona explicar mi ciudad, los mejores lugares para visitar y orientar al viajero. Porque #vigomola. Describe cómo será tu trato con tus huéspedes.

2.4.- Localización.

Una descripción del barrio, de lo que se van a encontrar al salir a la calle. Yo, aquí, hago una descripción más general, y luego en el email de bienvenida ofrezco más detalles.

 

Y luego ya solo queda cumplimentar el resto de items que cada plataforma te indica. Se riguroso, suele ser lo que utilizan para los filtros de búsqueda, y un engaño o exageración ahí llevará a error a los huéspedes.

By Anfitriona

¿Cuántos alojados hay en AirBnB en tiempo real?

Te presento una herramienta realmente curiosa. Y bella. Es un mapa del mundo donde puedes ver cuántos alojados hay en AirBnB en tiempo real. Cuántos alojados, cuántos registros, cuántos huéspedes viajando…

AirBnB hace las cosas bien.

La verdad es que AirBnB, pese a que determinados diarios se empeñan dar visibilidad a noticias negativas, hace las cosas bien. O por lo menos las hace realmente atractivas. Esta herramienta propia de AirBnB, https://www.airbnb.es/map además de un bonito vídeo de introducción, te permite observar los alojados que hay en el mundo en a través de esta plataforma.

Y la verdad que nos ofrece una buena perspectiva, por lo menos en dos ámbitos. Uno de ellos la responsabilidad social; y otro la capacidad y llegada de AirBnB.

Responsabilidad Social de AirBnB.

La verdad es que la responsabilidad social de AirBnB no solo se deja ver en esta herramienta. Continuamente están dando muestras de ello: Ofrecen empleo a afectados por el veto Trump; Rechazan públicamente (y maravillosamente) las nuevas políticas migratorias de su país; Ofrece alojamiento a refugiados… y tantas y tantas otras. Muchos pensarán que no es más que otra estrategia de marketing, porque siempre hay malpensados. Pero incluso los más malpensados, incluso los mayores haters de AirBnB, convendrán que ojalá todas las compañías hicieran campañas de marketing tan bellas, tan responsables, y tan bien realizadas.

En esta herramienta, jugando con el hastag #OneLessStranger y con el lema “sentirse como en casa”, te permite compartir -y conocer- experiencias en este sentido.

Capacidad de AirBnB.

La verdad es que es una herramienta que te ayuda a tomar perspectiva. ¿Sabes cuántos alojados hay en AirBnB en Galicia en este momento? En el mapa lo puedes ver.

Quizás pienses que no es temporada, o que el clima, o que… y de un vistazo lo puedes comparar con territorios similares. ¿Irlanda? ¿Bretaña? ¿Calabria? ¿Burdeos? Recuerda, son datos en tiempo real, así que la climatología será similar, y la temporada también. Creo que nos ofrece una interesante perspectiva sobre un tema que ya hemos hablado. La necesidad de que Vigo y galicia apuesten por AirBnb.

 

 


 

By Anfitriona

Decreto que regula las viviendas de alquiler de uso turístico en Galicia. (II)

El 10 de febrero se publicaba el Decreto que regula las viviendas de uso turístico en Galicia. Puedes consultarlo aquí. Obviamente me he estudiado la normativa a fondo, pues afecta directamente a mi quehacer profesional. Si eres anfitrión o anfitriona en Galicia tú también debes conocerla a fondo. Este es la segunda parte del esquema de los aspectos más importantes que tiene este Decreto que regula las viviendas de uso turístico en Galicia.

¿Cuales son los requisitos mínimos?

El Decreto describe unos requisitos mínimos que, en mi opinión, son perfectamente asumibles. Espacios amueblados, limpios, dotados de los necesario para su utilización inmediata, y con calefacción (si vas a alquilar en invierno).

También exigen un número de teléfono de atención al usuario 24horas; así como un servicio de atención y mantenimiento, libro de Registro y de Reclamaciones. Estos últimos requerimientos son quizás algo engorrosos, sobre todo si tienes solo un apartamento.

¿Es necesario darme de alta en Hacienda o solicitar licencia de apertura de actividad en el Ayuntamiento?

No, en principio no en el caso de “viviendas de uso turístico” si eres persona física.

¿En qué consiste el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Xunta de Galicia?

Las “viviendas de uso turístico” solamente requieren de su registro ante la Administración turística. Debe comunicarse el inicio de actividad al área provincial de la Agencia de Turismo de Galicia utilizándose el formulario oficial, y adjuntar la información que el Decreto que regula las viviendas de alquiler de uso turístico en Galicia estipula. Además pagar las tasas, que son alrededor de 60,00€.

Un poco tedioso -por lo menos para mi, que no me gustan los tramites administrativos-, pero bueno si el sector se regula y normaliza.

¿De qué documentación debe disponerse por si se le requiere?

Creo que no me olvido de nada…

  • Documento identificativo del solicitante.
  • Título -o contrato- que pruebe la disponibilidad de la vivienda para este uso, por parte del titular.
  • Titulo suficiente por parte de la persona o empresa que la comercialice, en caso que así sea.
  • Seguro de responsabilidad civil que cubra los daños causables a los usuarios. Si no lo tienes, deberías hacerlo inmediatamente.
  • Documentación de que la vivienda está legalmente constituida (en principio debería valer uno de éstos):
    • Licencia de primera ocupación.
    • O Cédula de habitabilidad.
    • O Certificado final de obra.
    • O un Certificado municipal que acredite que la vivienda reúne las condiciones técnicas y urbanísticas necesarias.
    • O un Informe del órgano municipal o autonómico acreditativo de que no se adoptaron medidas de reposición de la legalidad urbanística o ambiental (este último, si quieres que sea sincera, no se a que se refiere)
  • Y además, para poder alquilar cualquier vivienda, es necesario contar con el Certificado de Eficiencia Energética. Así que lógicamente se necesitar ese Certificado, aunque el Decreto no lo estipula directamente.

¿Inspeccionar la vivienda?

Sí. Al menos deberían hacerlo.

¿Puede la comunidad de vecinos del edificio oponerse al alquiler como USO turístico de una vivienda?

El Decreto estipula que para ello debería estar recogida en los estatutos la prohibición. Si no lo está, para poder cambiar los estatutos debe iniciarse un proceso en la comunidad que es largo y tedioso… y que no suele ser fructífero. Y aunque no soy de Leyes, creo que una comunidad no podría prohibirlo.

 

¿Es recomendable registrar la vivienda si se tiene pensado alquilar como uso turístico?

Es imprescindible. ¡Hazlo ya!

Bueno, si quieres, nosotros nos ocupamos de todo. Envíanos un correo a anfitriona(arroba)anfitriona.es

 

Puedes leer la primera parte de este análisis del Decreto que regula las viviendas uso turístico aquí.

 

 


 

By Anfitriona

Decreto que regula las viviendas de Uso Turístico en Galicia.

El 10 de febrero se publicaba el Decreto que regula las viviendas de uso turístico en Galicia. El nombre exacto es DECRETO 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia. Puedes consultarlo aquí.

Conozco esta normativa a fondo, pues nos afecta de manera muy directa. Si eres anfitrión o anfitriona de AirBnb en Galicia tú también debes conocerla a fondo. Léela y compréndela. Por mi parte voy a esquematizar los aspectos más importantes que tiene este Decreto que regula las viviendas de uso turístico en Galicia.

Viviendas turísticas, apartamentos turísticos, viviendas de uso turístico.

La diferencia es importante, pues los requisitos que tienen que cumplir las viviendas turísticas y los apartamentos turísticos son mucho más restrictivos y exigentes que los de la nueva categoría de viviendas de uso turístico. Como norma general, si tienes una vivienda que alquilas para turistas, en periodos de cota duración, tienes una vivienda de uso turístico.

La definición concreta es: Son viviendas de uso turístico las cedidas a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de corta duración, amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características previstas en este decreto.

En ese mismo párrafo, el Decreto detalla: La cesión de este tipo de viviendas será de la totalidad de la vivienda, sin que se permita la cesión por estancias (…). Y esa frase es muy importante: Este Decreto impide expresamente el alquiler de habitaciones, que es una práctica habitual en AirBnB. Por poner un ejemplo, en Vigo, más de cien anfitriones han optado por alquilar una habitación… y están fuera de este Decreto.

En el Decreto detalla que estas viviendas podrán ser gestionadas por el propietario, por personas físicas o jurídicas que las representen, o por empresas turísticas reguladas. Y eso está bien, porque la actividad de Anfitriona se ve perfectamente respaldada y regulada por este Decreto.

¿Qué se considera alquiler de corta duración?

Es el alquiler por periodos de tiempo inferiores a 30 días. Los alquileres por temporadas superiores a 30 días se regirán por la Ley De Arrendamientos Urbanos.

¡Ah! Para que sea obligatorio el registro de la vivienda, para que te afecte este Decreto que regula las viviendas de Uso Turístico en Galicia, debes alquilar la vivienda dos o más veces al año.

¿Qué tipos de viviendas se incluyen en el Decreto?

Bajo mi punto de vista, es una de las partes más débiles del Decreto que regula las viviendas de Uso Turístico en Galicia. En principio, como viviendas de uso turístico puede alquilarse cualquier tipología de inmueble siempre que esté legalmente constituida y cumpla la legislación urbanística.

El Decreto deja en manos de los Ayuntamientos (Concellos) parte del trabajo, también la posibilidad de establecer limitaciones en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio o por sector. La mayor parte de los Concellos gallegos han dicho que no establecerán limitaciones, pero tanto en la tipología, como la legislación urbanística y de accesibilidad aplicable, me parece que el Decreto deja fuera determinados aspectos importantes, o presenta ciertas lagunas en casuísticas que pueden llegar a ser comunes.

Lo que es más importante ¿qué debe hacerse para realizar esta actividad de forma legal?

A partir del 10 de mayo de 2017 para poder alquilar una vivienda particular en alquiler de corta duración:

  • Debe de inscribirse en el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Xunta de Galicia (con lo que ello conlleva).
  • El propietario debe contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra las incidencias que puedan surgir (deberías tenerlo ya).
  • Comunicar a la Guardia Civil (si la vivienda está en el rural) o a la Policía (si está en medio urbano) la identidad de los inquilinos.
  • Cumplir las obligaciones impuestas en la Ley 7/2011de Turismo de Galicia y con las de este Decreto que regula las viviendas de uso turístico.

¿Tiene que encargarse el propietario de todo?

No es necesario. Las viviendas de uso turístico pueden ser comercializadas por sus propietarios, por empresas turísticas, o la persona física o jurídica que los represente. Por ejemplo por Anfitriona. Somos una buena opción, porque al ser profesionales sabemos como ahorrar costes, maximizar la ocupación y los precios; y como cobramos un porcentaje de lo ingresado obtendrás más ingresos y no tendrás que hacerlo túTodo son ventajas. 🙂

 

 

Podrás leer la segunda parte del análisis Decreto que regula las viviendas de Uso Turístico en Galicia aquí.

 

 


 

By Anfitriona

Anfitriona es PropTech

Hace pocos días conocí y comencé a utilizar el término PropTech. Lo conocí a través de la iniciativa www.proptech.es que lanzan Aguirre Mewman y Finnovative. Estuve buscando definiciones, parámetros comunes e ideas alrededor del concepto PropTech: me parecía interesante ya que pronto descubrí que Anfitriona es PropTech. No solo eso, algunas de las empresas con las que trabajo también lo son.

Anfitriona es PropTech.

Cuando descubrí el término pensé “otra etiqueta más”. Pero la verdad es que es una etiqueta que se adecua enormemente a lo que nosotros hacemos. Porque Anfitriona es PropTech. No lo digo tanto por la definición de PropTech, ni siquiera se si realmente me importa mucho ser o no ser PropTech. Pero estamos trabajando duro sobre las tendencias que se publican sobre PropTech en 2017 en el portal de Aguirre Newman que se está revelando como el líder en la unión entre Real State y Tecnología en nuestro país. En todo caso, si trabajas en el mercado inmobiliario, debes prestar atención a lo que dicen desde Aguirre Newman. ¿No?

Tendencias PropTech 2017.

Aguirre Newman publica estas  5 previsiones para PropTech para el 2017.

  1. Democratizando la inversión.
  1. Optimización en la distribución.
  1. Desintermediación.
  1. Tecnologías para una mayor sostenibilidad.
  1. Colaboración en lugar de la competencia.

Líneas de trabajo de Anfitriona en 2017.

La digitalización, la tecnología, conlleva inevitablemente la optimización de procesos, el traslado de la decisión al centro de datos, y la desaparición de algunas partes de la cadena. Y Anfitriona trabaja en el entorno digital, completamente apalancada en la tecnología, por lo tanto está viviendo esos procesos en primera persona. Y trabajas sobre las tendencias que indican desde Aguirre Newman:

  • Nos basamos en datos. Sería presuntuoso llamarle BigData. Pero conocemos los ingresos de todos los apartamentos de uso turístico de nuestra zona, así que somos capaces de conocer los ingresos que generarán determinados activos con mucha precisión. Eso nos permite prever los recursos que se obtendrán, -y ayudar a obtenerlos-. Anfitriona, y la tecnología, nos permiten a todos y cada uno de nosotros obtener rentas de nuestras propiedades, incluso de esas propiedades que usamos periódicamente.
  • Nuestros procesos son 100% digitales. Somos capaces de conocer ocupaciones, usos y gastos en cada momento. Por lo tanto somos capaces de optimizar nuestros recursos -precios, trabajo, financiación- para adecuarnos a las necesidades reales de los huéspedes. Optimizando los procesos y precios obtenemos mayores rentabilidades sin importar la ubicación. Como sabemos, con el PropTech el location, location, location pierde algo de sentido.
  • Nos apalancamos en plataformas existentes por lo que somos capaces de modificar el proceso de intermediación, resultando inversiones mucho más rentables para el propietario gracias a la tecnología.
  • Nos apoyamos en la tecnología, y a través de ella y nuestro conocimiento optimizamos los gastos -energéticos, de gestión, financieros- para ser más sostenibles y eficientes. Ello no solo redundará en una mayor protección del medio ambiente mediante análisis de residuos y emisiones de CO2, y mediante la optimización del ahorro energético, si no que el uso de dispositivos y aplicaciones inteligentes hace la estancia de nuestros inquilinos muchos más placentera, más respetuosa, y genere un menor impacto energético y de consumos.
  • Somos digitales, nos gusta compartir. Debido a la crisis y a los cambios constantes de estos últimos años, la transformación digital será gestionada mediante la colaboración más que la competición. Más si cabe en el entorno Real State. No queda más remedio.

Esta es la previsión de tendencias PropTech, y como ves nosotros trabajamos en ellas. ¡Permaneceremos atentos!

By Anfitriona

Rentabilidad del alquiler de corta estancia.

En los últimos años Airbnb se ha posicionado como una alternativa a los hoteles. Para los viajeros que quieren el espacio y la comodidad que una casa puede proporcionar es una alternativa mucho mejor, con una diferente propuesta de valor (pese que el el lobby hotelero trata de demonizar este servicio). Esta posición como alternativa real y de gran crecimiento abre la puerta a inversores que buscan mejorar la rentabilidad que ofrecen sus inmuebles en el creciente mercado de alquileres a corto plazo. La rentabilidad del alquiler es una cuestión de cifras. Y las cifras revelan que la rentabilidad del alquiler de corta estancia es superior a la del alquiler de larga duración.

 

Principales factores que afectan a la rentabilidad del alquiler de corta estancia.

Cuando hablamos de bienes raíces -aunque sea para alquilar en corta estancia-, hablamos de location, location, location. La historia lo dicta así, aunque la irrupción del #proptech esté cambiando este mantra. Según un breve estudio que he leído en Investopedia, en algunas ciudades estadounidenses los inmuebles son capaces de generar multiplicadores de por cuatro, por cinco o incluso por seis la rentabilidad del alquiler convencional. En otros lugares lógicamente la rentabilidad por alquiler de corta estancia es más baja -aunque en todo caso superior al alquiler tradicional-. Una serie de factores explican esas diferencias entre ciudades.

Capacidad hotelera.

Si la ciudad tiene una capacidad hotelera relativamente pequeña, los precios de Airbnb tenderán a ser algo más elevados. Y por contra, donde los hoteles son abundantes y asequibles, los propietarios de viviendas de uso turístico tienen menos opciones de mantener tarifas altas. Personalmente creo que el usuario de viviendas turísticas -alquiladas a través de AirBnB o de cualquier otra manera- no es potencial cliente de hotel, pues busca otra cosa. Pero no solo eso, mi experiencia dice que una vez que usas AirBnB ya no vuelves nunca a un Hotel, al igual que una vez que tienes un teléfono móvil dejas de usar el teléfono fijo. Pero si es cierto que, hasta que te conviertes en usuario fijo de AirBnB tiendes a comparar, y no olvidemos que pese a sus escandalosas cifras y su espectacular crecimiento, AirBnB -sobre todo en España- está empezando.

Nota: Yo uso AirBnB cuando viajo por vacaciones con mi familia: Evito el desayuno del hotel a la hora que el hotel decide; evito la cena en el restaurante cercano con los niños ya cansados; evito el espacio muy pequeño para “vivir” con la familia, para “con”vivir en familia. Y uso el hotel cuando voy a otra ciudad a trabajar y estoy una o dos noches. Para mi son dos propuestas de valor radicalmente diferentes.

Coste de la vivienda.

El coste de la vivienda es la otra gran parte de la ecuación. Lugares donde los inversores pueden alquilar o comprar con relativa facilidad y a unos precios moderados son lugares óptimos para obtener una buena rentabilidad por alquiler de corta estancia.

 

Ranking de las ciudades estadounidenses.

Utilizando los números proporcionados por Investopedia, analizamos las mejores y peores ciudades para obtener altas rentabilidades por alquiler en corta estancia. Este ranking estaría encabezado por Palm Springs, California, que se beneficia de los turistas de invierno que buscan un destino cálido y soleado, y posiblemente de dos grandes festivales de música: Coachella y Stagecoach. Lahaina, Hawaii, situado en la isla de Maui, es otra ciudad caracterizada por el clima templado durante todo el año y se sitúa en el segundo lugar. Lahaina es un lugar caracterizado por el lujo, que ha abierto un enorme mercado a las viviendas ofertadas por Airbnb, con una diferente propuesta de valor, sin duda más asequible. Ambas ciudades mantienen ingresos medios de 75.000$ anuales por alquiler de corta duración, para valores medios de vivienda de 333.000$ y 618.000$.

Davenport en Florida, Bend en Orlando serían la tercera y cuarta ciudad; Nashville, Tennessee, el centro de música country es la quinta. Estas tres ciudades tienen ingresos medios que rondan los 50.000$ por vivienda. Eso sí, el valor de la vivienda en estas ciudades es también muy inferior a las comentadas, por lo que la rentabilidad final es similar.

La rentabilidad bruta en las principales ciudades de Estados Unidos supera holgadamente el 20%. ¿Te impresiona como a mí?

Alquiler de corta duración en grandes ciudades y en ciudades turísticas.

Seguro que habrás percibido la ausencia en esta lista la ausencia de las principales ciudades como Nueva York, Los Ángeles o Chicago. Quizás es debido, en gran parte, a que esos lugares tienden a estar saturados de anuncios de Airbnb. La saturación de anuncios ejerce presión a la baja sobre los ingresos de Airbnb, lógicamente.

Ubicaciones soleadas y muy turísticas como Miami Beach en Florida o Venice en California, parecen ser lugares perfectos para invertir. Pero según los datos no son lugares perfectos para buscar la rentabilidad del alquiler de corto plazo en este momento. El gran culpable: los precios de las casas. El valor medio de una vivienda en Miami Beach son 862.000$; en Venice sobrepasa el 1.500.000$; y todo para unos ingresos, suculentos, pero que rondas los 40.000$ y 65.000$ respectivamente.

A fondo.

Si vas a invertir en  propiedades para obtener rentabilidad por alquiler de corta duración no busques en los destinos habituales. Algunas ciudades que parecen ser grandes lugares turísticos pueden no ofrecer la rentabilidad máxima si los precios de las casas son demasiado altos o hay una amplia oferta de hoteles o de espacios en AirBnB a precios asequibles. Como la lista estadounidense deja claro, algunas de los mejores son lugares que no tienen un enorme renombre turístico. Ah! No te olvides de comprobar el coste de administrar la propiedad, especialmente si no lo vas a hacer tú. Nosotros te podemos ayudar.

Mi amigo Juanjo Bande, gran conocedor del mundo AirBnB, publica datos sobre rentabilidad de la inversión alquilada en AirBnB en España: Málaga, Canarias, Levante están en el Top5. La lectura es muy similar a la que podemos hacer en Estados Unidos: Lugares con buen clima, turísticos, pero sin gran “nombre”. San Luis de Sabinillas, Santa Lucía de Tirijana, Estepona, Telde, Alcoi… son buenos ejemplos.

Personalmente creo que Vigo es una fantástica ciudad para invertir y obtener una buena rentabilidad por alquiler en corta estancia. Por lo menos a mí me da buen resultado. Sin duda, una buena gestión convierte Vigo en un lugar perfecto, con una alta rentabilidad.

Estoy convencido que Vigo se encuentra entra las ciudades de España más rentables para comprar y alquilar en corta duración. Lo investigaré.

 

 


 

mejorar posicion

By Anfitriona

Mejorar la posición del anuncio en AirBnB

Hablábamos el otro día del posicionamiento en AirBnB. Y aunque mi opinión es que aparecer en las primeras posiciones no es clave, si es cierto que no conviene estar en las últimas. La propia AirBnB nos ofrece unos consejos que, siendo absolutamente lógicos, nos invitan más a pensar en el huésped que en el posicionamiento. Y yo estoy de acuerdo con ellos… además que lo considero lógico: AirBnB colocará en las mejores posiciones los mejores anuncios, y los mejores anuncios serán los que dejen más satisfechos a los huéspedes. Así que antes de preocuparte por el SEO en AirBnB, preocúpete de mejorar tu anuncio. Mejorar la posición del anuncio en AirBnB no es lo importante, ¡lo importante es conseguir más ingresos!

Y, además, lo curioso es que si consigues más ingresos mejorarás la posición de tu anuncio.

Si quieres mejorar la posición de tu anuncio en AirBnB, solo hay un consejo para conseguirlo: ¡haz que guste más a los huéspedes potenciales!

Y tus huéspedes buscarán un alojamiento de calidad, que tenga una descripción detalladas, cuidada, sin errores ortográficos. Preocúpate de cubrir todo el anuncio y ser claro en las explicaciones. También buscarán anfitriones que les ofrezcan buenas expectativas para su viaje.

Completa todos tu anuncio.

Incluye información detallada sobre tu vivienda. Los huéspedes se harán una mejor idea sobre lo que pueden esperar de tu alojamiento y así no se llevarán sorpresas. Una de las pocas cosas que dependen 100% de ti es la veracidad del anuncio. Asegúrate de ser sincero y compartir la máxima información:

  • Describe tu espacio: el título y la descripción deben ser atractivos, pero nunca falso: busca ser detallado e informativo. ¿Que es lo primero que encontrará tu huésped? Muestra qué es lo que convierte a tu alojamiento en algo único, y no defraudarás a nadie: especifica que ofreces, que no ofreces, y tus normas.
  • Imágenes de alta calidad: ya hemos hablado de las fotografías en AirBnB. Es clave. Todas son clave, pero no olvides que la primera impresión que tienen los huéspedes de tu anuncio es a través de la miniatura. Quizás la única impresión.
  • Fija expectativas: Tengo un amigo que dice que el infierno son las expectativas: y yo estoy de acuerdo. Se claro mostrando que pueden esperar los huéspedes.
  • Y actualiza, actualiza, actualiza. Las actualizaciones periódicas te ayudarán a mejorar la posición de tu anuncio en AirBnB.

Utiliza tus evaluaciones para mejorar tú. Y también para mejorar la posición de tu anuncio.

Busca que tus huéspedes te valoren. En público y en privado. Las privadas te resultarán de interés…. pero las públicas mucho más. La cantidad y la calidad de las evaluaciones publicadas afectan a tu posicionamiento en AirBnB (al menos eso dicen desde AirBnB) pero sobre todo afecta a la percepción que tienen los clientes de tu espacio. Además debes aprovechar esta inmejorable  información para mejorar.

Facilita el proceso de reserva a los huéspedes. Más reservas significarán una mejor posición del anuncio en AirBnB.

Responde con rapidez, seguro que has visto que AirBnB valora mucho esto. Y lo valora porque los huéspedes lo valoran… Vivimos en la cultura del a inmediatez, y sea esto bueno o malo, tú podrás mostrar a los huéspedes que eres un anfitrión atento y acogedor. Es lo que buscamos, ¿no?

Si puedes, activa la reserva inmediata.

Fija tarifas competitivas.

Evidentemente la tarifa es clave. Esto da para otro post… pero si te hago una recomendación: ¡actualízala! ¡piensa en ella! Nosotros obtenemos mejoras superiores al 30% en el rendimiento de muchas viviendas solo por dedicarle una horas al precio.

Aprende.

Intercambia consejos. Aprende de otros. Compara diferentes plataformas. Déjate asesorar.

Muchas veces, una gestión profesional y dedicada podrá duplicar tus ingresos… y ¡te sacará muchos problemas de encima!

 

 


 

1 2 3 4 5 6
Ingresos de las Viviendas de Uso Turístico en Vigo 2017.
viviendas de uso turístico en vigo
Estudio de mercado. Viviendas de Uso turístico en Vigo. 2017.
Una experiencia personal: AirBnB no es para todos.
Cómo redactar un anuncio en AirBnB
¿Cuántos alojados hay en AirBnB en tiempo real?
Decreto que regula las viviendas de alquiler de uso turístico en Galicia. (II)
Decreto que regula las viviendas de Uso Turístico en Galicia.
Anfitriona es PropTech
Rentabilidad del alquiler de corta estancia.
mejorar posicion
Mejorar la posición del anuncio en AirBnB