Yo soy la AnfitrionaYo soy la Anfitriona

By Anfitriona

Superhost de AirBnB en Vigo

La verdad es que ser SuperHost de AirBnB en Vigo era un tema del que nunca me había preocupado. No le había prestado la debida atención a la posibilidad de ser SuperHost por dos razones. Una era que en los foros de AirBnB muchos SuperHosts comentan que no solo no les beneficia esta distinción, si no que incluso les penaliza esta calificación como SuperHost. Y otra -quizás la más importante- es que la segunda evaluación que recibí fue de “una estrella”, y el huésped me dijo que “creyó que una estrella era lo mejor”. Como hasta hace unos días creía que el requisito era tener un 4.8 de puntuación media, pensaba que era casi imposible que yo consiguiera “levantar” ese uno en un espacio de tiempo razonable. ¡¡Debería tener veinte calificaciones de cinco estrellas consecutivas para lograrlo!!

 

 

Aunque en un anuncio tengo ya tengo 54 valoraciones de 5 estrellas, me quedó en el subconsciente que llegar a ser SuperHost en Vigo era tan poco interesante y tan difícil, que ni siquiera me lo planteaba.

 

Ser SuperHost es una agradable sorpresa.

Pero hace unos días me levanté con una agradable sorpresa. Recibí un email en el que me comunicaban que sí, que era SuperHost de AirBnB en Vigo. Y lo más importante, que algunos de mis clientes -y amigos- también lo eran gracias a mi.

Descubrí que para ser SuperHost no necesitas un 4.8, si no un 80% de valoraciones cinco estrellas. Es decir, si tienes ocho valoraciones de cinco estrellas y dos de una estrella, tendrás una valoración media baja -de 4.2-; pero un 80% de valoraciones de cinco estrellas y podrás optar a SuperHost -y si cumples los otros requisitos, lo serás-.

En mi caso fue así… bastantes más de un centenar de valoraciones entre los diferentes apartamentos que gestionamos, y más de un 80% de valoraciones excelentes, de cinco estrellas.

Ser SuperHost en Vigo es un orgullo.

Ser SuperHost de AirBnB fue una sorpresa. Y ser SuperHost de AirBnB en Vigo es un orgullo.

Soy consciente que ser SuperHost no tiene mayor importancia -influyen muchas cosas ajenas a la persona- pero sí que es un pequeño reconocimiento a un trabajo bien hecho. Como leí a alguien por ahí, “una persona que no es SuperHost puede ser un fantástico anfitrión, pero un SuperHost seguro que es un buen anfitrión”.

Vanidades a parte, en Vigo no somos muchos los SuperHost que ofrezcamos casa completas. Tampoco en Galicia hay muchos SuperHosts de AirBnB. De hecho somos muy pocos. Quizás, como siempre, “en Vigo es más difícil”. No lo sé. Pero se que ser SuperHost en Vigo, ser SuperHost de AirBnB en Galicia, me gusta.

Porque como no podía ser de otro modo me gusta que la gente valore bien mi trabajo. Y también me gusta que la gente salga satisfecha de los apartamentos en alquiler que gestionamos en Vigo, pues eso significa que Vigo les ha gustado.

 

Mi experiencia como SuperHost.

Espero poder rectificar a los que dicen que este “honor” les ha perjudicado. Por ahora:

Ser SuperHost de AirBnB en Vigo ha sido una agradable sorpresa y un gran orgullo.

 

 

 


 

By Anfitriona

Las normas de AirBnB

Muchas veces he leído a anfitriones y propietarios quejándose de que AirBnB prioriza a los usuarios frente a los propietarios. Gestionamos bastantes pisos en alquiler en Vigo, así que mi experiencia con AirBnB es amplia. Hasta ahora no he tenido ninguna queja de su funcionamiento, pero es cierto que puede parecer que AirBnB favorece a los usuarios frente a los anfitriones según algunas de sus normas… Por lo demás, las normas de AirBnB hasta ahora no me han parecido del todo injustas, para que engañarnos.

 

Mi experiencia con las normas de AirBnB, y la atención al cliente.

Bueno, hasta hace unos días esa era mi visión. Algo parecido a “estoy muy agradecido a AirBnb pues me permite hacer cosas importantes… y aunque tiene algunas normas que favorecen a los huéspedes frente a los anfitriones, no me parece injustas y las acepto de buena gana.”

Respecto a la atención al cliente -al anfitrión y propietario-, siempre me había parecido muy buena. Las pocas incidencias que he tenido fueron resueltas con extrema amabilidad y diligencia.

Pero ayer me pasó una cosa extraordinaria. Me topé con una de esas “normas de AirBnB” que favorecen a los huéspedes, una que dice que en caso de “desastre natural” el huésped podrá cancelar su reserva en cualquier momento y recibiendo el importe íntegro.

Como decía, esa norma no me parece injusta, al fin y al cabo ¿qué culpa tiene el huésped de un desastre natural? Pero penaliza al anfitrión, pues al fin y al cabo ¿que culpa tiene el anfitrión de ese desastre?

 

Algo extraordinario.

Este pasado fin de semana una terrible serie de incendios asoló el sur de Pontevedra y cercó Vigo, mi ciudad. Las noticias del domingo eran realmente alarmantes… y supongo que algunos huéspedes decidieron cancelar sus reservas.

Una de esas personas que decidió cancelar había reservado en uno de los apartamentos que gestionamos desde Anfitriona. Llegaba el pasado lunes y canceló la reserva tan solo dos horas antes de entrar. Según mi política de cancelaciones debería abonar, por lo menos, ese día. Pero decidió acogerse a una de esas normas  de AirBnB, una que dice que en caso de “desastre natural” se procederá al reembolso íntegro.

Vanesa -un encanto- del servicio de atención al cliente de AirBnB me llamó para comentármelo. Mi opinión al respecto es clara:

  • Primero la ola de incendios no es un “desastre natural” si no un “desastre humano”, pues han sido -al menos en su mayor parte- producidos por el hombre.
  • Segundo, me da lástima que además del desastre humano, ecológico, medioambiental, social y económico producido por los desalmados que incendiaron nuestra tierra, se produzcan réplicas en forma de cancelaciones de reservas o pedidos a nuestras empresas.
  • Y tercero y más importante, y así se lo hice saber a Vanesa, esta es una de las normas de AirBnB que yo acepto. Si AirBnB considera que es un “desastre natural” y que el huésped está en su derecho de cancelar su reserva el mismo día con un reintegro total, yo lo acepto.

 

La sensibilidad de AirBnB.

La contestación -por escrito- de AirBnB me dejó totalmente asombrado. Me dijo que, evidentemente, el huésped no tenía culpa de los incendios, que la información era alarmante y que podía producir miedo, y que el miedo haría que su experiencia no fuera positiva. Así que lo normal es que pudiera cancelar con el reintegro total de su reserva.

Y me dijo que, evidentemente, yo tampoco era culpable de los incendios, y que no sería justo que el miedo de una persona impidiera que yo la alojara, pues veían por mi perfil que trataba muy bien a los huéspedes y que seguro que conseguiría que su experiencia en Vigo fuera totalmente satisfactoria pese a todo.

Así que consideraban que lo justo era que el huésped recibiera el reembolso íntegro de su reserva. Y también era justo que nosotros también recibiéramos el pago íntegro de la reserva. Y tomaron una decisión “mejor que salomónica”. Le devolvieron el total de su reserva al huésped y a nosotros también nos ingresaron el total de la reserva. Increíble.

 

Increíble la respuesta de AirBnB a una de sus normas.

Increíble. No tanto por la cuantía económica si no por el detalle, por la sensibilidad, por la responsabilidad… ¡¡por todo!!

No se como agradecérselo. Solo se me ha ocurrido escribir este post; donar ese dinero para ayudar a una buena reforestación de nuestros bellos montes; y difundir este enorme: ¡¡GRACIAS!!

 

¡¡GRACIAS AirBnB!!

 

 

 


 

Conocer a la competencia en AirBnB

By Anfitriona

Conocer a la competencia en AirBnB

Ya hemos hablado de la necesidad de conocer a la competencia en AirBnB en otras ocasiones. Es importante pues, aunque los host de AirBnB nos ayudamos más de los que competimos, es necesario saber como está tu espacio relacionado con la competencia. Y es cierto que los Anfitriona coopetimos (competimos pero cooperamos), es un mercado naciente en el que todos estamos aprendiendo. Y cuanto mejor lo hagamos, será mejor para todos. Por lo menos por ahora.

Pero excepto en fecha indicadas, con altísima ocupación, el huésped escogerá uno u otro en función de sus intereses. Así que…

Preocúpate en conocer a la competencia en AirBnB.

En Anfitriona hacemos un análisis exhaustivo y riguroso del entorno en AirBnB y otras web de alquiler turístico, más si cabe ahora que colaboramos con inversores y debemos optimizar su rentabilidad. Para nosotros es muy importante. Además al tener bastantes pisos ya en alquiler en Vigo, el esfuerzo nos vale muy mucho la pena.

Conocemos cual es la cómo hacer para salir primero en las búsquedas de nuestro apartamento; conocemos cual es el desempeño de los otros apartamentos; cuales son las fechas clave… en definitiva, monitorizamos la actividad de AirBnB en Vigo y llevamos un control bastante exhaustivo de la situación. Y compartimos lo que sabemos.

Si gestionas el apartamento tú solo y no deseas que nosotros lo hagamos por ti, una buen herramientas para conocer a tu competencia en AirBnB es https://hyperbnb.com/

Ten en cuenta que la valoración no es la propia de AirBnB, es una valoración que ha diseñado la propia HyperBnB y que te puede ayudar a comprender la posición de tu apartamento en la mente de un huésped potencia. No es mala herramienta para conocer a la competencia en AirBnB.

¿Quieres conocer más a fondo a la competencia en AirBnB en Vigo? Comparte en el grupo de Facebook de Viviendas Turísticas de Vigo.

Mejorar los ingresos en AirBnB

By Anfitriona

Más fechas a tener en cuenta para mejorar los ingresos en AirBnB

Después del post anterior, donde indicaba algunas fechas que tengo en cuenta para mejorar los ingresos en alquiler turístico, muchos me habéis dado ideas, o preguntado por más fechas a tener en cuenta para mejorar los ingresos en AirBnB. De hecho es una pregunta recurrente: muchos de mis clientes y amigos me preguntan como hago para, día a día, mejorar los ingresos en AirBnB.

Y en realidad, para mejorar mis ingresos en AirBnB hago muchas cosas que voy contando en este blog… entre ellas, estar atento al calendario es una de las más importantes. Hay fechas clave que te ayudarán a optimizar tus ingresos si te dedicas al alquiler turístico. Ya hemos visto algunas para lo que queda de 2017. Estas son algunas de las fechas que debes tener en cuenta, en Vigo, en el próximo año.

Fechas que debes conocer para mejorar los ingresos en AirBnB (si tienes un apartamento en Vigo).

Viernes 5 de Enero 2018 – Domingo 7 de Enero 2018. Sí, ya se que es el Día de Reyes… pero también es el fin de semana que juega el Real Madrid aquí. Suele atraer a gente.

Viernes 16 de Marzo 2018 – Lunes 19 de Marzo 2018. San José. En comunidades como Madrid disfrutarán de un día festivo, y solemos tener visitantes madrileños, ¿no? Comprueba la meteorología para esos días. Será clave. La semana Santa tan cerca no nos favorece… pero no por ello debemos dejarlo pasar.

Domingo 25 de Marzo 2018 – Domingo 1 de Abril 2018. Semana Santa. ¿Te descubro algo?

Viernes 27 de Abril 2018 – Miércoles 2 de Mayo 2018. Estamos seguros de que muchos turistas elegirán el alquiler turístico como modo de alojamiento para estos 6 días de vacaciones… en la comunidad de Madrid. Los demás, solo cinco… o también seis, si somos optimistas. No aceptes la primera reserva que te llegue por asegurarte una reserva y ahorrar tiempo. Si hace buen tiempo tendremos un 100% de ocupación.

 

Más cosas para mejorar tus ingresos del alquiler en AirBnB.

Ahora que ya sabes las fechas, no creas que por el simple hecho de que haya más ocupación vas a poder pedir un precio superior. Deberás tener un buen anuncio, buenas valoraciones, un elevado ratio de compromiso… Esos son los apartamentos que primero se ocupan. Pero además, unos días antes:

  • Hacer seguimiento a la competencia, y fíjate como están funcionando las reservas.
  • Mejora algo tu anuncio. Pequeños cambios harán que te sitúes “más arriba” lo que te dará mayores opciones para ser el elegido.
  • Ya lo habrás notado. Ocurre en todos los lugares, pero más en Vigo porque arrastramos mala e inmerecida fama de mal tiempo. El simple hecho de que den previsión de buen tiempo será motivo de un aumento de demanda.
  • Evidentemente, eso no es todo: permanece al tanto de otros posibles eventos que tengas lugar en estas fechas.

Para acabar y atendiendo mi cultura del buen servicio, te recomiendo que busques recibir un cliente de mayor poder adquisitivo, aplicando un precio más alto y ofreciendo mejores servicios: lo que se traduce en otra oportunidad de mejorar los ingresos del alquiler turístico.
Si no tienes tiempo o no quieres, lo podemos hacer nosotros por ti. Estamos seguros que mejoraremos tus ingresos en más de un 20% 🙂

mejorar ingresos alquiler turistico

By Anfitriona

Cinco fechas que debes conocer para mejorar los ingresos del alquiler turístico.

Como sabéis, empecé siendo anfitrión de una vivienda turística casi sin quererlo: Estaba aburrido de los problemas que me generaba la legislación en alquiler tradicional y probé algo nuevo. A continuación empezaron a demandar mis servicios algunos amigos, que enseguida me pidieron que “me encargara de todo“, y de ahí a que me llamaran otros propietarios de alquileres turísticos solo hubo un paso. Antes de darme cuenta estaba metido de lleno en el negocio de la vivienda vacacional. Ahora ya incluso alquilamos apartamentos en Vigo desde nuestra propia plataforma… y eso sí que consigue mejorar los ingresos del alquiler turístico.

Cinco fechas que debes conocer para mejorar los ingresos del alquiler turístico (si tienes un apartamento en Vigo).

Antes de empezar, quería aclarar una cosa: cobramos el 20% de los ingresos para que el propietario se despreocupe de todo. Y estamos creciendo mucho porque el propietario realmente se despreocupa de todo: le evitamos o minimizamos los problemas que el alquiler turístico conlleva.

Pero crecemos tan rápido porque el propietario se da cuenta que conseguimos mejorar enormemente los ingresos que se consiguen en alquiler turístico. ¿Cómo lo hacemos? ¡Trabajando! Y trabajar es, entre otras cosas, gestionar bien el calendario y optimizar tus fechas clave. Si tú gestionas tu propia viviendas, como mínimo ten en cuenta estas cinco fechas en la próxima temporada.

Toma nota… o mejor, ¡pónlo ya en el calendario y asegúrate de mejorar tus ingresos!

La temporada que empieza viene cargada de puentes y fechas significativas. No hay que ver solo las de Vigo, si no las de otras poblaciones pues serán buenas oportunidades de llenar nuestras viviendas turísticas al mejor precio, y así mejorar los ingresos del alquiler turístico. Nosotros dedicamos muchas horas a investigar, a conocer, pero si no tú no tienes el tiempo necesario y no quieres contratarnos, empieza por algo fácil: Organiza tu calendario. Verás como unos pequeños cambios consiguen aumentar tus ingresos mensuales de manera muy significativa.

Lunes 2 de Octubre 2017 – Viernes 6 de Octubre 2017. Conxemar llena Vigo y alrededores. Son viajeros de trabajo, preocúpate por tener una buena WiFi y un sistemas de gestión de entradas óptimo. La gente que nos visita viene a trabajar, a hacer negocios, y no pueden permitirse servicios que no sean lo suficientemente profesionales. ¿Tu apartamento está cerca de la línea L9? Asegúrate de ponerlo en el anuncio.

Jueves 12 de Octubre 2017 – Domingo 15 de Octubre 2017. Le tengo gran cariño al Día del Pilar. Este año será jueves, y si no cae un meteorito será una buena ocasión para hacer puente, ¿no?

Miércoles 1 de Noviembre 2017 – Domingo 5 de Noviembre 2017. El primero de noviembre es un miércoles, no es buena fecha para puentes. Pero al ser festivo, quizás haya más ocupación que otros miércoles de noviembre. Una pena que no cuadre mejor, porque ese fin de semana jugará el Athletic de Bilbao en Vigo. El calendario en este caso no es tan favorable como el año pasado… pero tenlo en cuenta.

Martes 5 de Diciembre 2017 – Domingo 10 de Diciembre 2017. El superpuente de antes de Navidad. Suelen ser buenas fechas, y más cuando los dos festivos son miércoles y viernes.

Viernes 29 de Diciembre 2017 – Lunes 1 de Enero 2018. Asegúrate de empezar bien el año. Si gestionas una vivienda vacacional donde puedes alojar a más de 4 turistas estás de suerte. La mayoría de reservas producidas en estas fechas son de grandes grupos que buscan un sitio diferente donde comerse las uvas. Personalmente huyo de esas fechas… pero son claves para algunos de vosotros. Para bien o para mal debes tenerlas en cuenta.

 

¿Todavía no habías cambiado estas fechas en tus calendarios?

Hazlo ahora mismo para empezar a mejorar tus ingresos. El alquiler turístico puede ser más rentable que el tradicional, y dar menos problemas… pero requiere mucha gestión. Hacer esta gestión bien o mal supondrá una enorme diferencia.

 

By Anfitriona

Primera posición en AirBnB

Hace unos días hablábamos de como salir primero en los resultados de AirBnB. Antes ya habíamos hablado del posicionamiento, y cuales eran las claves para mejorarlo. Sin duda un tema que nos preocupa a todos, porque nos hace generar más ingresos. Y puse algunos ejemplos de inmuebles que gestionaba y estaban en la primera posición en AirBnB. Y algunos me comentasteis que solo ponía resultados de los que estaban en primera posición en AirBnB. Pero no es verdad. Ni puse solo esos ni es importante la primera posición en sí misma.

¿Primera posición en AirBnB?

Sí. No es relevante estar en primer o en segunda posición… si es relevante estar entre los primeros. El usuario busca el mejor apartamento acorde a sus necesidades, y no suele quedarse con el primero que ve. Además, el proceso de búsqueda suele formar parte del viaje, es incluso divertido. Pero toda búsqueda tiene un límite, por eso es importante estar arriba.

¿Como se hace para estar arriba en el posicionamiento?

Ya hemos hablado de ello. Y os di mi secreto para estar arriba entre los anuncios de AirBnB… ¡¡trabajar duro!! Algunos habéis comentado -en público y privado- que expuse las gráficas mejores. No es cierto, expuse las que consideré oportunas para explicar como trabajo… pero tampoco tenemos ningún reparo en exponer todas las demás más. Somos muy transparentes y compartimos muchos datos.

Gestionamos varios apartamentos, trabajamos mucho, y conseguimos buenos resultados a base de esfuerzo y talento. Y podemos decir sin rubor que muchos de nuestros apartamentos se sitúan en las primeras posiciones. Ya lo vimos con anterioridad… y no había expuesto los mejores resultados: Estos apartamentos que gestionamos también están en la primera posición en AirBnB. O casi.

  • Un estudio, con parking. Normal que tenga buenas valoraciones y éstas nos hagan subir. Todavía no está de primero en AirBnB… pero le falta poco.
  • Sorprendente. Tiene parking, lo que lo hace ser valorado. Además, está limpio, muy bien adecuado, y los anfitriones… ¡¡que decir!! Pero es un estudio, y no está muy céntrico. Más bien nada. Y aún así… está casi de primero en AirBnB en su categoría.

 

Había mostrado resultado de otros apartamentos. Ahora muestro más. Es importante conocer porqué te sitúas más o menos arriba. Porque las primeras posiciones en AirBnB generan más ingresos… ¡¡y estoy convencido que somos capaces de generar más de un 20% más de ingresos con una buena gestión!!

Posición en AirBnB

By Anfitriona

¿Cómo hago para salir de primero en AirBnB?

Hace tan solo unas semanas me lo preguntaba un cliente y amigo que acababa de poner un piso ¿Cómo hago para salir de primero en AirBnB?. Realmente es una pregunta recurrente entre todos los que tenemos apartamentos turísticos en corta duración, todos queremos conocer las acciones que debemos realizar para salir en los primeros puestos de AirBnB.

¿Cómo hago para salir de primero en AirBnB?

Ya hemos hablado de como mejorar la posición en AirBnB en algún otro post, no es una pregunta fácil de contestar.

Lo importante es ser consciente que no es tan importante salir de primero en AirBnB, como estar entre los primeros. Esto no es como las posiciones  en el ranking de Google, donde el primero se lleva casi todos los “clicks”. El SEO en AirBnB es tiene una importancia diferente. A la hora de buscar un apartamento turístico para alquilar, los usuarios buscan más y con mayor profundidad: el propio proceso de búsqueda es una parte interesante y divertida del viaje. Pero sin duda es importante salir entre los primeros si deseas optimizar las oportunidades de ser el elegido.

No es fácil saber cuales son los atributos que te hacen destacar. Como bien decía mi amigo uno de mis pisos siempre salía el primero, y en cambio el suyo salía muy pocas veces en la primera página y casi siempre en la número diez -o más-.

Nota: Se debe tener en cuenta que el anuncio que sale de primero lleva muchos meses con una gran tasa de reservas y con unas magníficas valoraciones, y el suyo lo acababa de poner. ¡¡Me parecería mal que el suyo saliera siempre en las primeras posiciones!!

¿Cual es el criterio que utiliza AirBnB los anuncios?

Para ser sincero, no lo sé. He detectado que las posiciones no son muy rigurosas, varían bastante sin un criterio muy definido. Ellos dicen que varían “según las preferencias del huésped”. Pero esta aleatoriedad es más destacada, si cabe, inicialmente. Cuando subes un apartamento, su posición es bastante aleatoria.

Desde el punto de vista de la plataforma tiene mucho sentido, incluso avisan en su apartado de ayuda que lo hacen. Inicialmente quiere comprobar “cómo se comporta” el nuevo anuncio y darle oportunidad de ser alquilado. Una vez los apartamentos llevan más tiempo, las posiciones son más estables.

El criterio utilizado no es conocido en detalle, aunque AirBnB da algunas pistas para salir de primero, o entre los primeros:

Valoran la calidad del anuncio. Y dentro de esa calidad, valoran dos cosas:

  • El atractivo del anuncio, es decir, si los huéspedes hacen clic de forma frecuente en tu anuncio para verlo en profundidad y luego reservarlo. Para ello, la miniatura y descripción inicial es clave.
  • Evaluaciones, tienen en cuenta tanto el número como la calidad de las evaluaciones. Y estoy seguro que también los huéspedes las tienen en cuenta 🙂

Valoran la facilidad para reservar. Y dentro de esa facilidad, valoran dos cosas:

  • El ratio y el tiempo de respuesta, cuanto mayor sea la rapidez y la frecuencia con la que respondas, mejor será el posicionamiento de tu anuncio en AirBnB. También explican que si rechazas a muchos viajeros o si no respondes, pierdes posiciones.
  • Cancelaciones: si cancelas la reserva de un huésped, esto tendrá un efecto negativo sobre la posición en los resultados de búsqueda de tu anuncio.

Son cuatro parámetros muy evidentes. AirBnB busca la máxima satisfacción de sus clientes, que no son otros que los huéspedes que tú alojas. A mayor satisfacción de ellos, mayores ingresos para AirBnB… y mejor posicionamiento de tu anuncio. Lógico y sensato.

También valoran, como dijimos, las preferencias del huésped.

Y dentro de esas preferencias, la ubicación es clave. Un factor determinante. Pero hay más factores, aunque no están claramente definidos, ellos hablan de “las preferencias y características de los viajes de los huéspedes. Por ese motivo, los resultados pueden variar en función de cada persona o de los elementos específicos del viaje.”

Y doy fe que es verdad, en función de la persona que busque, los resultados son unos u otros.

 

Nuestra experiencia personal.

Mucha. Muchas experiencia y mucho trabajo detrás. Como hemos trabajado en varias empresas de internet, el tema de SEO y afines nos es cercano. Y sabemos que lo que no se mide no se gestiona, así que tenemos una herramienta que, de manera periódica, analiza la posición de todos nuestros anuncios de manera automática. Así, probamos diferentes acciones y vemos como impactan en los resultados.

¿Os contamos nuestro secreto? ¿Sabéis como hacemos para que nuestros apartamentos salgan los primeros en AirBnB? ¡¡Trabajando duro!! 🙂 Mira algunos de nuestros gráficos de las últimas semanas. Con ellos probamos y aprendemos.

Observemos un muy buen apartamento. Lleva muchos meses con muy buenas valoraciones. ¡¡Normal que esté siempre arriba entre los cuatro mejores!! Los cambios son mínimos, un apartamento muy estable.

Veamos un apartamento muy pequeño, muy céntrico, económico. Al principio tuvo unas valoraciones mediocres, lo que afectó a su posicionamiento. Pero lo hemos ido mejorando dentro de una feroz competencia (pequeño, céntrico, económico)

Un resultado curioso. Un apartamento de lujo, fantástico, céntrico, con muy buenas valoraciones… y que se mantiene en topten de manera constante, pero no avanza.

 

Una curiosidad. Un apartamento, pequeño, muy bien valorado, pero con una incidencia durante esas semanas del “bajón”. ¿Casualidad?

Este trabajo da sus frutos, como ves. Porque salir de primero en AirBnB no influye mucho, pero estar entre los primeros, sí que influye. Muchísimo. ¿Quizás solo por esto valga la pena económicamente una gestión profesional como la de Anfitriona? Creo que sí.

 

 

Ingresos AirBnB Vigo Fotografías

By Anfitriona

Ingresos en AirBnB en Vigo según la calidad de las fotografías.

En todo nuestro Estudio y análisis sobre los ingresos del alquiler en corta estancia en Vigo hablamos de alquiler de uso turístico. Es como la normativa lo denomina. Pero, como explicamos, la realidad es que los datos eran los obtenidos de la plataforma que es líder destacado del mercado: AirBnB. Y ahora, al hablar de los ingresos en AirBnB en Vigo según la calidad de las fotografías, ya debemos cambiar de denominación a este post: yo no hablamos de ingresos por uso turístico, ya hablamos de ingresos en AirBnB en Vigo. Porque hablar de calidad de fotografías es hablar de AirBnB. ¿No sabes por qué?

Ingresos en AirBnB en Vigo según la calidad de las fotografías.

Cuenta la leyenda que Brian Chesky y Joe Gebbia consiguieron que AirBnB despegara -entre otras muchas cosas- el día que se comenzaron a añadir fotos excepcionales a los anuncios. Cuentan que AirBnB ya funcionaba correctamente, pero Brian y Joe observaron que las fotos de los anuncios eran de mala calidad y entendieron que eso restaba interés a los huéspedes. Así que compraron una buena cámara de fotos, fueron a los alojamientos que ofrecía AirBnB en Nueva York, realizaron unas buenas fotografías de los apartamentos, y a partir de ahí observaron como las reservas en esa ciudad crecían como la espuma. ¿Realidad o ficción? Supongo que como en todos los casos de éxito hay cierta parte de realidad novelada.

Por nuestra parte, nos dispusimos a comprobar si la calidad de las fotografías influía en los ingresos en AirBnB. Y cuánto influía.

La evaluación de la calidad.

No soy fotógrafo profesional, pero se diferenciar una fotografía buena de una mala. Y también se diferenciar una buena de una excelente. Además, ya llevo mucho tiempo trabajando en AirBnB -y en el resto de plataformas– como para saber cuando una anuncio está bien o mal. He escrito bastante sobre ello. Así que evalué las fotografías de 200 anuncios de AirBnB en Vigo. Sin conocer los ingresos que generaban, puntué las fotografías como buenas, regulares o malas.

Me encontré con un grupo de anuncios que tenía una fotografías realmente excepcionales. Entre esas excepcionales estaban, claro, las de los pisos gestionados por anfitriona. Y me encontré con que el grupo de fotografías regulares y malas era realmente reducido. No se si eso significa que soy una Anfitriona optimista, o que los vigueses tienen buena mano para la fotografía. Quizás ambas cosas.

El resultado.

El resultado fue el esperado, pero con una diferencia mayor que la esperada. Los anuncios con fotos que consideraba excepcionales tuvieron unos ingresos por alquiler de uso turístico un 50% superiores a los que tenían unas fotografías calificadas como buenas o regulares, que es lo más habitual. Y los que tenían una fotografías malas, tenían unos ingresos que eran un 50% inferiores a los que tenían fotografías buenas o regulares. ¡¡Una diferencia realmente increíble!!

Parece que la leyenda del growth hacking de AirBnB es demostrable con datos. Y lo que es más importante: algunos apartamentos que se alquilan en Vigo podrían multiplicar por dos sus ingresos en AirBnB solo cambiando las fotografías.

Lo venimos observando en todo el análisisUna buena gestión es capaz de incrementar los ingresos en AirBnB en Vigo de manera muy significativa.

Este post pertenece a una serie que analiza el Mercado del alquiler de viviendas de uso turístico en Vigo 2017. En unos días aparecerá el nuevo post, con más datos sobre los ingresos en AirBnB en Vigo. Permanece atento o suscríbete, te enviaremos el estudio completo y más consejos para alquilar mejor. Y si te ha gustado: ¡¡comparte!!


Ingresos uso turístico segun numero de huéspedes

By Anfitriona

Ingresos del alquiler de uso turístico en Vigo según número de huéspedes.

Sin duda la capacidad del inmueble, es decir, el número de huéspedes que podemos acoger, será clave a la hora de que nos elijan a nosotros. La elección de uno u otro alojamiento tiene, ineludiblemente, que ver con este parámetro. No en vano, AirBnB te pregunta por la localidad que deseas visitar, fechas, y número de huéspedes. Es igual de importante que fecha y lugar. Por eso nuestro estudio de mercado, no podía dejar de analizar los ingresos del alquiler de uso turístico en Vigo, analizando el número de huéspedes que se pueden alojar en cada vivienda.

Ingresos del alquiler de uso turístico en Vigo según número de huéspedes.

Sin duda la capacidad del inmueble, el número de huéspedes que podemos acoger, será clave a la hora de que nos elijan a nosotros. La elección de uno u otro alojamiento tiene, ineludiblemente, que ver con este parámetro. No en vano, AirBnB te pregunta por la localidad que deseas visitar, fechas, y número de huéspedes. Es clave.

Y evidentemente, los ingresos de alquiler de uso turístico varían enormemente según el número de huéspedes que tu puedes alojar. Esta es la gráfica.

Alojamientos que pueden ser ocupados por seis, siete, ocho o más personas consiguen ingresos superiores a los 17.000 euros anuales de media. Son alojamientos singulares de los que en Vigo y su área tan solo encontramos un número reducido de ellos que se alquilen de manera periódica y recurrente. Este tipo de alojamientos que admiten muchos inquilinos suelen estar disponibles exclusivamente en la época estival.

Alojamientos con capacidad para cuatro o cinco inquilinos ya encontramos un grupo grande en el conjunto estudiado. Los ingresos por alquiler de este tipo de apartamentos rozaron los 12.000 euros de media en el año 2016, así que de seguir la tendencia lo superarán holgadamente en el 2017.

Con capacidad para dos o tres inquilinos encontramos un grupo numeroso de apartamentos en nuestra ciudad, algo más de un tercio del total de inmuebles estudiados. Los ingresos por alquiler de uso turístico se situaron alrededor de los 9.000 euros en el año 2016, en Vigo.

El tamaño importa.

Alojamientos grandes obtienen mayores ingresos, pero también tienen ocupaciones más bajas, y poca competencia. Porque si operamos con estos datos, vemos que un inquilino le deja al propietario alrededor de los 2.000 euros anuales en el caso de un inmueble grande; alrededor de 2.500 euros en el caso de un inmueble medio; y algo más de 3.500 euros si es un inmueble pequeño. Podríamos pensar que son más rentables los pisos grandes, pero también tiene un riesgo superior, pues las ocupaciones son menores.

Evidentemente, los ingresos de alquiler de uso turístico varían enormemente según el número de huéspedes que tú puedes alojar. A viviendas mayores, mayores ingresos. ¿Cuál es el mix perfecto? Si eres inversor dependerá de factores personales, como tu capacidad de inversión, el potencial exit, y la sensibilidad al riesgo.

Si deseas ponerte en contacto cono nosotros para invertir en Vigo, nuestros socios de Gestora de Viviendas te podrán orientar.

Este post pertenece a una serie que analiza el Mercado del alquiler de viviendas de uso turístico en Vigo 2017. En unos días aparecerá el nuevo post, con más datos sobre los ingresos de las Viviendas de Uso turístico en Vigo. Permanece atento o suscríbete, te enviaremos el estudio completo y más consejos para alquiler mejor.


By Anfitriona

Ingresos del alquiler de uso turístico según temporada, en Vigo.

Cuando comenzamos este Estudio del Mercado de los alquileres turísticos en Vigo 2017, una de las cosas que más nos interesaba analizar era la diferencia de ingresos del alquiler de uso turístico según temporada. Nuestro estudio se centra en Vigo, y utilizamos los datos de AirBnB. Y analizar las diferencias por temporada tiene mucho sentido. Porque el alquiler de corta estancia tiene muchas ventajas, pero también algunos inconvenientes. Y que los ingresos no sean constantes, es uno de ellos. Porque indudablemente el turismo es estacional y en la temporada estival recibimos muchos más visitantes, por lo tanto obtendremos mayores ingresos. Aunque en Vigo, a diferencia de otras ciudades, el alquiler de uso turístico se complementa con el alquiler de corta estancia por motivos laborales o de estudios. Y esta complementariedad es muy buena para nosotros porque nos permite tener buenos ingresos también fuera de temporada.

Ingresos del alquiler de uso turístico según temporada, en Vigo.

Este es el gráfico de ingresos/ocupación.

Observamos como el uso turístico según la temporada llega a duplicarse respecto a los meses menos afortunados. La temporada de invierno, sobre todo noviembre y enero, destacan como meses de poca actividad.

La ocupación, lógicamente, presenta una curva similar a los ingresos. Se sitúa en el entorno al 50% en los meses menos turísticos y casi alcanza el 100% en agosto. Enero y noviembre, se sitúan alrededor del 40%.

Pese a todo, los ingresos del alquiler de uso turístico suponen de media alrededor de 2,5 veces los ingresos por alquiler tradicional. Eso sí, el alquiler turístico requiere una importante gestión, y ahí está la clave.

Yield management.

Sin duda, esta relación entre ocupación e ingresos nos hace pensar en que un buena gestión de esta relación mejorará notablemente la rentabilidad por alquiler del inmueble. Y esto se denomina yield management. Y el yield management es un tema muy estudiado. Porque aunque a veces los anfitriones en AirBnB nos veamos como pioneros, el sector hotelero es realmente profesional y en muchas cosas nos lleva años de ventaja.

Debemos aprender de ellos y utilizar sus técnicas para obtener la máxima rentabilidad. Porque solo obteniendo los máximos ingresos podremos mantener inquilinos satisfechos, que descubran y disfruten nuestra ciudad de la mejor manera. Y solo obteniendo los máximos ingresos de alquiler por uso turístico podremos mantener a los inversores también satisfechos.

La aplicación de estrategias y tácticas de yield management nos permitirán mantener altas tasas de ocupación y maximizar nuestros ingresos por alquiler de uso turístico según la temporada. Y situarnos entre los apartamentos mejor gestionados es incrementar de manera notable los ingresos de una vivienda de uso turístico.

¿No has visto el post que habla de la comparativa de ingresos de un apartamento? Permanece atento… este post es parte de una serie que analiza el mercado de alquiler de uso turístico en Vigo.

O si lo deseas, déjanos tu email y te lo enviaremos con nuestros consejos para mejorar tu desempeño como anfitrión.


1 2 3 4 6
Superhost de AirBnB en Vigo
Las normas de AirBnB
Conocer a la competencia en AirBnB
Conocer a la competencia en AirBnB
Mejorar los ingresos en AirBnB
Más fechas a tener en cuenta para mejorar los ingresos en AirBnB
mejorar ingresos alquiler turistico
Cinco fechas que debes conocer para mejorar los ingresos del alquiler turístico.
Primera posición en AirBnB
Posición en AirBnB
¿Cómo hago para salir de primero en AirBnB?
Ingresos AirBnB Vigo Fotografías
Ingresos en AirBnB en Vigo según la calidad de las fotografías.
Ingresos uso turístico segun numero de huéspedes
Ingresos del alquiler de uso turístico en Vigo según número de huéspedes.
Ingresos del alquiler de uso turístico según temporada, en Vigo.