Yo soy la AnfitrionaYo soy la Anfitriona
Alojarse en Conxemar en Vigo

By Anfitriona

Alojarse en Conxemar en Vigo

En unas semanas empezarán a publicarse noticias que hablarán de alojarse en Conxemar en Vigo. Que si hay que ir a Portugal. Que si hay que ir a Santiago. O que si los precios son prohibitivos…. Es cierto que alojarse en Vigo, durante la Feria Conxemar, no es sencillo. Pero hoy, cuando ya solo falta un mes, todavía hay muchos alojamientos muy accesibles. (Muy baratos, bajo mi humilde punto de vista).

Nosotros, como todos los años, publicamos algunos datos sobre el alojamiento en Conxemar en Vigo, por si sirven a alguien…

Oferta en Conxemar.

Si hacemos un estudio rápido de precios en AirBnB, a día de hoy -finales de agosto-, cuando falta más de un mes para la celebración de Conxemar, observamos como en Vigo/Centro -véase imagen que abre este post- quedan todavía más de cincuenta apartamentos en alquiler en la plataforma si marcamos las tres noches de Feria. Esta cifra sube mucho si marcamos solo un día, obviamente.

Mas de cincuenta apartamentos vacíos, en el centro de Vigo y a un mes de que empiece la Feria, es una oferta perfectamente razonable.

Los precios en Conxemar.

Evidentemente no abogo por subir los precios hasta llegar al absurdo. Creo que Conxemar es una fantástica Feria para Vigo, que Vigo debe apoyar y que el sector debe aprovecharla, pero sin aprovecharse. Tenemos que hacer que alojarse en Vigo sea algo que los visitantes de Conxemar quieran hacer y disfruten haciéndolo. ¡Para que repitan!

Nota: Muchas veces esos precios que son noticia vienen dados porque determinadas plataformas penalizan enormemente el que se cuelgue el “no hay billetes”. Así que el hotelero, para no decir que no hay habitaciones, le pone a una un precio ridículamente elevado.

Pero si abogo por poner unos precios razonables y los precios a día de hoy, para asistir a Conxemar, no son elevados. De hecho creo que algunos apartamentos tienen precios excesivamente bajos, en el límite del dumping. Si observamos el gráfico del coste total para los tres días de Feria (noches del 1, 2 y 3) vemos que para dos personas, podríamos definir tres zonas diferentes en cuanto a precios:

 

  • Zona UNO. Entre 120-240 euros por las tres noches. En esta zona se sitúa un tercio de la oferta. En total, diecisiete apartamentos. Y los hay de todo tipo: algunos tienen aparcamiento; otros son céntricos; hay tanto estudios como de uno, dos o tres dormitorios… algunos incluso pueden alojar a cinco o seis personas. No son los apartamentos mejor valorados de Vigo, ni lo que tengan un standard de calidad más alto… pero son, en la mayor parte de las ocasiones apartamentos muy interesantes. Quizás algunos son de propietarios que gestionan mal y no modifican los precios nunca, o de propietarios que no tienen en cuenta las fechas de Conxemar. Pero un apartamento para dos, tres o cuatro personas, por 60 euros la noche, es un precio excesivamente bajo.
  • Zona DOS. Entre 260 y 340 euros por las tres noches. En ese rango de precios encontramos una quincena de apartamentos, entre ellos casi todos los gestionados por Anfitriona. Aquí se sitúan los apartamentos más “normales”. Un precioso apartamento en Bouzas; los estudios de El Calvario; o apartamentos cerca de El Corte Inglés, con o sin parking. Precios perfectamente razonables situados en el entorno de los 100 euros la noche.
  • Zona TRES. Más de 360 euros la noche… y creciendo hasta los 1.000 por las tres noches. En esta franja de precios nos encontramos otro “tercio” de los apartamentos. En esta zona los precios crecen de manera rápida. La parte más alta son propietarios que quieren aprovechar la coyuntura, algo lícito pero que si todos lo hiciéramos quizás, solo quizás, penalizaríamos a la ciudad. Otros son apartamentos muy especiales, o grandes, o con algo que les hace diferentes. Algunos otros solo son “algo más caros que la media”. Entre estos algo más caros, podemos encontrar en la franja de los 400 euros por las tres noches -nada descabellado, por otra parte- un precioso ático con terraza; un duplex muy especial, con una hermosa doble altura; o un buen apartamento al lado del Círculo de Empresarios -quizás eso marque la diferencia para una Feria sectorial-. Pero estos últimos rondan los 120/140 euros la noche, que en un apartamento para dos personas, tampoco es excesivo.

Alojarse en Conxemar en Vigo.

Como vemos, alojarse en Conxemar en Vigo, al menos en AirBnB, no es prohibitivo. Encontramos un tercio de la oferta por debajo de un precio que podríamos considerar razonable; un tercio en un precio adecuado; y un tercio con precios algo elevados, pero excepcionalmente encontramos oferta por encima de los 200 euros la noche.

Alojarse en Vigo en AirBnB es realmente económico incuso durante la Feria de Conxemar. Por cierto, me olvidaba:

¡Gracias, Conxemar!

 

 

 

 

 

 

By Anfitriona

Superhost en Vigo otra vez. Y ya van…

Hace un año que en Anfitriona somos SuperHost en Vigo de la plataforma AirBnB. La primera vez que me nombraron SuperHost, no me lo esperaba. Luego, lo buscaba. Y ahora, no serlo, la verdad es que sería una pequeña decepción.

Ultimamente desde AirBnB no me avisan que me han renovado como SuperHost… Pero el otro día vi un GIF muy simpático, me acordé, revisé, y veo que ya hace mucho tiempo que soy SuperHost en Vigo. Y la verdad es que es un orgullo. Como bien dicen en AirBnB: los anfitriones que son SuperHost, tienen su propio estilo, pero seguro que lo hacen bien. Y hacerlo bien, me gusta.

Reconocimiento y recompensa de ser SuperHost.

Es evidente que a todos nos gusta que nos den una palmadita en la espalda y nos digan “lo estás haciendo bien”. El reconocimiento por un trabajo bien hecho es, sin lugar a dudas, importante. Sobre todo cuando trabajas de cara al público y es el huésped el que lo valora. El reconocimiento siempre es positivo y agradable.

Pero, además de esta recompensa anímica, AirBnB nos provee de algunas mejoras importantes -y promete más cada día-. La verdad es que para mi, la atención preferente en Atención al Cliente, el multicalendario y las reglas de asignación me están beneficiando muchísimo. Y a mis clientes también.

Beneficios a los propietarios.

Porque lo mejor de ser SuperHost es que beneficio a mis clientes, que además de los huéspedes que visitan Vigo son los propietarios de apartamentos a los que ayudo en la gestión de AirBnB.

La herramientas que AirBnB nos provee nos permiten optimizar los resultados, y obtener unos rendimientos algo superiores. Además, para un huésped, alojarse con un SuperHost siempre tiene valor. Sobre todo, cuando te presenta un apartamento sin valoraciones, o con escasas valoraciones. Por eso muchos propietarios de apartamentos turísticos en Vigo me dicen que vale la pena colaborar con nosotros… además de eliminar los problemas que les genera la gestión, obtenemos mayores ingresos. ¡¡Todo sin ventajas!! Ser SuperHost, sin duda, ayuda.

 

 

 

 

By Anfitriona

¿Por qué hacemos gestión de alquileres turísticos en Vigo y Galicia?

Siempre le cuento a los propietarios que empiezan a trabajar con nosotros cual es la razón por la que hacemos gestión de alquileres turísticos en Vigo. Y la verdad es que creamos esta pequeña estructura llamada Anfitriona para dar servicio a nuestros propios inmuebles.

Luego decidimos compartir la estructura con otros clientes y amigos, nosotros les hacemos un favor y ellos nos ayudan a compartir gastos. Pero la gestión de alquileres turísticos en Vigo y Galicia no es nuestro negocio principal. Ni siquiera nuestro negocio secundario.

Las cuentas de la gestión de alquileres turísticos en Vigo -y Galicia-.

Un apartamento tipo genera en Vigo unos 10.000 euros; nosotros cobramos unos 2.000 euros. Para el propietario suele ser una buena cosa: por un lado le saco un problema del medio; y por otro lado le generamos más ingresos que cuando lo hace el propietario por si mismo -estamos muy encima de SEO, de precios, de reservas, de optimizaciones, de los eventos de Vigo, etc-  El propietario gana más con menos esfuerzo. Y nosotros también ganamos algo. Así que todos contentos!!

Dos mil euros es mucho en valor absoluto. Pero si pensamos en términos empresariales y mensuales, no es tanto. Después de gastos generales, de impuestos y demás, lo que restan son algo más de 100 euros al mes. Y con esos 100 euros debemos gestionar las reservas -suponen 20, 30 40 emails al mes-, ir a entregar llaves -3,4 o 5 al mes-, establecer correctamente precios, reponer consumibles, gestionar las incidencias y una largo etcétera. Hacer todo eso por unos 100 euros estaría muy al límite de ser un negocio rentable. Pero esta estructura nos permite gestionar nuestros apartamentos de la mejor manera y por eso lo hacemos.

Nuestros apartamentos, a día de hoy.

Hemos gestionado casi cuarenta apartamentos en el entorno de Vigo -muchos más si contamos el resto de España-. Esto nos da una amplia visión de la actividad del alquiler turístico. Y como decía, por eso lo hacemos.

Pero somos una empresa, además de dar un buen servicio y tener una amplia visión que nos ayude en nuestra actividad principal… nuestras cuentas deben cuadrar. Y a veces observamos como algunos -pocos- inmuebles nos hacen perder dinero; y también observamos como algunos -pocos- clientes no están 100% satisfechos con nuestro quehacer. Curiosamente, suelen ser los mismos.

Si un propietario no está 100% satisfecho o si no valora nuestro trabajo, dejamos de  trabajar con él. Las cuentas están tan al límite, que no vale la pena atender a un propietario que no valora nuestro tiempo.

Dar las llaves.

Porque nos encontramos a veces -muy pocas veces- con clientes que se creen que nuestro trabajo es “dar las llaves de su piso”. Y además esos -pocos, muy pocos- clientes consideraran que el trabajo de “dar las llaves de su piso” es un trabajo de segunda categoría, que somos trabajadores poco cualificados a los que tienen que “enseñarnos”. Esa es una sensación curiosa. Pero eso es harina de otro costal.

Si un propietario cree que lo más importante que hacemos para él es entregar las llaves al huésped, enseguida dejamos de colaborar con él. Son propietarios que no valen la pena.

La gestión de alquileres turísticos es mucho más que dar las llaves. De hecho, “dar las llaves” no supone ni el 30% del esfuerzo que hacemos. Pero…

 

 

 

 

 

By Anfitriona

Ocupación en Semana Santa en Vigo

Mal tiempo, muy malo. Y previsiones malas, muy malas. Y eso indica que la ocupación debería ser baja… ¿no? Pues la ocupación en Semana Santa en Vigo ha sido bastante aceptable, por lo menos en lo que AirBnB respecta. Quedaron libres media docena de apartamentos en los días centrales, como podéis ver en la imagen que acompaña este texto. Y lo precios no eran bajos.

Ocupación en Semana Santa en Vigo.

Así que la ocupación en AirBnB podríamos pensar que rondó el 90% o 95% si tenemos en cuenta que hay aproximadamente 250 apartamentos en alquiler en Vigo, y que se quedaron sin alquilar seis durante viernes y sábado de Semana Santa.

No me interesa el cálculo de ocupación en Semana Santa en Vigo exacto, para eso están las Administraciones. Pero si dos hechos concretos. El primero es que Vigo está desarrollando un potencial turístico grande. Y el segundo, que me afecta mucho, es que quedó sin alquilar uno de los Apartamentos de Anfitriona. Y lo que es más grave: no se porqué.

Vigo está desarrollando un potencial turístico grande.

Eso parece cada vez más claro: El turismo mundial se está desarrollando enormemente; el turismo en España en general está creciendo con cifras de dos dígitos; en Galicia, también. Pero lo de Vigo está siendo espectacular. El crecimiento turístico ya se percibe por la calle: cada vez hay más turistas y eso nos encanta.

Los precios para los turistas en Vigo son bastante económicos, por normal general. Visitar Vigo es barato. Y como la previsión meteorológica no ayudaba, muchos de nosotros nos hemos visto obligados a bajar algo los precios. Cousas da vida. Pero estamos consiguiendo atraer muchos visitantes a Vigo:

  • La imagen lo dice todo: seis apartamentos sin alquilar en el centro de Vigo en Semana Santa. Bien.
  • A 60-70-100-130 y 250 euros por noche. Está muy bien.

Uno sin alquilar.

Pero uno  de los que quedó por alquilar era de Anfitriona. Y me preocupa. Un magnífico estudio, con parking, al lado de El Corte Inglés, con magníficas valoraciones… https://www.airbnb.es/rooms/18363535. Y se quedó sin alquilar.

Quizás no hay que darle muchas vueltas. Tenemos bastantes, es normal que alguno quede libre. Pero me molesta… estudio mucho el mercado para fallar en una fecha así.

 

 

 

 

By Anfitriona

Vigo nos sorprendió favorablemente.

¿Vigo nos sorprendió favorablemente? Hay días como hoy, viernes por la tarde, tras dos semanas de durísimo trabajo poniendo en marcha nuestro nuevo proyecto en la Costa del Sol, que aunque sabes que deberías actualizar el blog… no apetece. Hasta que llega una evaluación que dice:

“Vigo nos sorprendió muy favorablemente! Y el lugar y la hospitalidad de XXXXX hicieron que fuera un viaje memorable. El lugar es cómodo y agradable, muy cerca de todo y aún así super tranquilo. Super recomendo!”

Silvia y New se alojaron en nuestro pequeño apartamento en el Casco Vello hace unos días, en febrero. No es el mejor mes del año para conocer Vigo. El apartamento está en una pequeña callecita en el centro de la parte antigua (¿icen que es la más antigua de la parte antigua de Vigo?). Se llama Rúa Cárcere Vella… Quizás tú no la conoces, pero Silvia y New sí la conocieron. Y les sorprendió favorablemente. Por lo que pone en el comentario algo tuvimos que ver en esta sorpresa favorable… y eso, nos llena de orgullo (y satisfacción ;-).Entonces te obligas a escribir, para darle las gracias a esa huésped, Silvia; y también a AirBnB por hacerlo posible. Porque aunque ser Anfitriona de AirBnB es gratificante porque eres capaz de conseguir que nuestra ciudad, Vigo, sorprenda favorablemente a los visitantes. Y aportar a esta singular empresa un granito de arena nos hace sentir bien.

 

 

Anfitriona de Vigo.<h/3>

Ya hemos comentado en más de una ocasión que más que Anfitriones de AirBnB en Vigo nos sentimos como Anfitriones de Vigo, a secas. Somos unos enamorados de Vigo y nos encanta mostrar nuestra ciudad; gestionar pisos turísticos en Vigo nos da oportunidad  e mostrar la mejor cara.

Porque Vigo mola, y lo tenemos que decir. Tenemos que decirlo para que digan otra vez: “Vigo nos sorprendió favorablemente”.  O como dijo Silvia: “Vigo nos sorprendió MUY favorablemente”.

 

 

 


 

By Anfitriona

Un buen año para la gestión de pisos turísticos en Vigo

Un gran año para la gestión de pisos turísticos en general y para el turismo en Vigo en particular: Con unos datos de crecimiento espectaculares en nuestro entorno no era difícil que nosotros también sobrepasáramos holgadamente nuestros objetivos… No era difícil pero lo hicimos; y estamos muy contentos, para que negarlo.

Record de turistas en Vigo.

Pese a que en verano se puso de moda una palabra –turismofobia– increíble en un país como España cuya primera industria es, sin duda, el turismo. Pero afortunadamente en Vigo no sufrimos esa lacra y estamos encantados de que la gente nos visite, nos conozca y disfrute con nosotros. De hecho, creemos que Vigo mola, y lo tenemos que decir.

Gracias a que lo decimos mucho, gracias a que es verdad… y posiblemente gracias al clima, a los eventos, al buen hacer, a la coyuntura, a las Cíes y a mil factores más: Vigo ha tenido este año record de visitantes. Mola. Y también record de pernoctaciones. Mola más todavía.

Así que -en general- ha sido un buen año para Vigo, un buen año para el turismo… y también ha sido un buen año para nosotros. No es difícil crecer cuando todo crece, pero no por eso dejamos de estar contentos y orgullosos.

El año de los pisos turísticos en Galicia.

El 2017 marca la consolidación de un nuevo modo de alojarse en Galicia. Indudablemente los apartamentos y pisos turísticos siempre existieron, sobre todo en las zonas de playas y en la época estival. Pero la irrupción de plataformas como AirBnB han hecho de los apartamentos y pisos turísticos un nuevo modo de alojarse en Galicia -y en todo el mundo-. Según datos de nuestro amigo Juanjo Bande, más de 10 millones de euros han dejado los turistas en Galicia, solo a través de AirBnB… Personalmente, poco me parece. Creo que es mucho más… creo que se aproxima más a los 100 millones.

El decreto que regula las viviendas de uso turístico en Galicia viene a dar estabilidad a un sector que mantiene un crecimiento imparable, tanto en Galicia como en todo el mundo. Los pisos en alquiler en las principales plataformas prácticamente se multiplican por dos cada año, y el volumen de negocio crece algo más. Una tendencia en Galicia, igual que en otros destinos con mayor potencial turístico como Paris, Londres, Barcelona o Madrid.

Un año para Anfitriona.

El 2017 hemos sobrepasado holgadamente nuestros objetivos -tanto en número de apartamentos propios, como gestionados a terceros, como de ingresos y también los objetivos societarios-. La coyuntura ha ayudado, no lo vamos a negar; pero estamos muy satisfechos -y muy contentos-.

Nuestros clientes también están contentos -muy contentos la mayoría- porque hemos mejorado sus expectativas de ingresos y-crucemos los dedos- no han aparecido problemas significativos.  Nuestros huéspedes nos consideran entre los mejores anfitriones de Vigo -somos SuperHost de Vigo en AirBnB, lo que es un gran honor-.

En este tiempo nos hemos consolidado como el gran gestor de pisos turísticos en Vigo. Y con nuestro modo de hacer estamos abriendo nuevas fronteras -cercanas y lejanas-.

 

Y el futuro se presenta lleno de ilusión, con grandes y nuevos proyectos para nosotros, y para la inversión inmobiliaria de Vigo.

En resumen: Tras gran año para Anfitriona de Vigo, os deseamos ¡¡un muy feliz y exitoso 2018!!

 

 

 

 

By Anfitriona

La gestión de un piso turístico

En un post anterior hablábamos de las cuatro partes en las que descomponíamos la gestión de pisos turísticos. Y describíamos las dos primeras de esas cuatro partes: comercialización y gestión de check-in. Nos faltaba la descripción de la estancia y la gestión de proveedores. Aquí va.

Gestión de la estancia.

Una vez que el huésped llega no suele pasar nada… hasta que pasa. Y hay que estar ahí. Según mi humilde estadística: una vez de cada diez es una consulta por correo o whatsapp; pero una vez cada veinticinco es necesaria una visita.Se necesita un buen local para comer marisco o conocer que Vitrasa lleva al Pabellón de las Traviesas. Falla la caldera o la conexión a Internet. Poca cosa generalmente… pero que marca la diferencia.

Nosotros esa gestión la forzamos. Preguntamos a los huéspedes si necesitan algo en el apartamento, o si necesitan algo en Vigo. No en vano, en la gestión de un piso turístico lo que buscamos es su mejor experiencia en la ciudad. Buscamos que disfruten Vigo.

Gestión de proveedores.

Algunos anfitriones subcontratan la limpieza, otros el planchado de la ropa blanca, o el mantenimiento o incluso el check-in de los huéspedes. Y eso está bien: reduce costes que podemos aplicar en mejorar la experiencia del huésped. Pero a estos proveedores… hay que gestionarlos.

Nosotros subcontratamos contadas operaciones. En el caso típico de la limpieza es evidente que es más económico subcontratar a una empresa y desentenderte… pero eso conlleva unos riesgos. Pero es que además, las cosas no quedarán como tú quieres. Nosotros sabemos qué queremos ofrecer en nuestros apartamentos y cómo queremos hacerlo. Sabemos cómo queremos que queden las cosas -las toallas, los cubiertos, los útiles de cocina…- y también queremos saber si los pisos se deterioran o no, y en que medida. Por eso para nosotros la limpieza es un proceso clave e interno: Creemos que la limpieza es una parte importantísima dentro de la experiencia de usuario. Por contra, subcontratamos el lavado y planchado de ropa blanca. Aunque es un “must”, entendemos que ahí no aportamos ningún valor.

En la gestión de un piso turístico es importante estar encima de estas labores. Pero no solo de estas, que son las más inmediatas. Todos los elementos que tenemos subcontratados: energía, comunicaciones, agua, seguro, comunidad… todos ellos deben ser gestionados. O impresionaría conocer los ahorros que implementamos en algunos de los apartamentos que gestionamos. La buena gestión de un piso turístico también tiene que ver con suministros, ahorro energético, compras colaborativas… Y en eso el volumen es clave.

Gestión post-reserva.

La gestión posterior a la salida del huésped no la he incluido entre las cuatro labores clave porque para la mayoría de nosotros no es importante. El cliente no va a volver. Para muchos de nosotros la gestión post-reserva solamente es hacer una evaluación del huésped… y como mucho enviarle un mensaje de agradecimiento para que corresponda con la evaluación.

Eso es así en la mayoría de los casos. Pero cuando gestionas muchos apartamentos te encuentras con que al año alojas a varios miles de visitantes -nosotros, el año pasado pasamos holgadamente de mil-. Y que muchos de ellos repiten año a año, o quizás tienen amigos que quieran visitar la ciudad.

Por nuestra parte tenemos un mínimo CRM que envía, de manera muy esporádica, ofertas y rebajas a los clientes o a sus amistades. Eso nos permite mejorar los ratios y los ingresos en los apartamentos de nuestros clientes. Una vez más, es más rentable la gestión de un piso turístico cercana e individualizada, pero profesional como la que ofrece Anfitriona. Nuestros clientes mejoran sus ingresos, y además dejan de ocuparse de todo.

La para la gestión de un piso turístico, Anfitriona es una oferta mafiosa… de esas que no puedes rechazar. 🙂

 

Ponte en contacto con nosotros, si quieres saber más.

 

 


 

By Anfitriona

Gestión de pisos turísticos

Muchas veces tengo que explicar a mis clientes, nuevos o potenciales, las cuatro partes que integran la gestión de pisos turísticos, y como aportamos valor en cada una de ellas.

Por un lado la comercialización, la gestión del piso hasta que el huésped reserva; por otro la gestión del check-in, que son las labores que hay que hacer hasta que el huésped llega y se cumplen las obligaciones legales; por último la estancia, hasta que el huésped se va; y durante todo el proceso, la gestión de los proveedores y recursos. Alguno añadiría a esto la gestión post-estancia, y es cierto… nosotros la hacemos, por eso tenemos clientes recurrentes. Pero eso es otro capítulo, porque no es una parte indispensable en la gestión de pisos turísticos si no tienes un volumen suficiente.

Comercialización de pisos turísticos.

Que el anuncio sea el idóneo, las fotografías atractivas, el precio el adecuado… y todo esté coordinado en las diversas plataformas. Es muy importante, y una de las claves para obtener la máxima rentabilidad.

Algunos de nuestros clientes antes hacían esta gestión ellos mismos, y me dicen que ahora están obteniendo muchos más ingresos. Incluso después de pagarnos. Y eso está bien, ganan más haciendo menos.

Y no solo es porque hagamos unas buenas descripciones en los anuncios, trabajemos a fondo las fotografías y mantengamos el anuncio siempre en las primeras posiciones. Sobre todo, hacemos una buena gestión de precios.

Porque la gestión de precios es fundamental. Hay que estar al tanto de si, por ejemplo, se juega el Campeonato de España de Balonmano en una fecha determinada, porque muchos padres viajarán con sus hijos. Y ya sabemos que viaje de padres más hijos es igual a reserva en AirBnB.

Solo con una adecuada gestión de los precios, se puede ganar entre un 15% y un 25% más al cabo del año. Pero si además eso lo mezclas con una gestión estratégica de la disponibilidad y optimizas el calendario, la diferencia es muy muy importante.

La clave para “hacerlo bien” es tener el volumen suficiente para dedicarle al talento y la atención necesaria; y también contar con los recursos tecnológicos adecuados -fundamentalmente, las mejores herramientas de software-.

Así que a nuestros clientes, además de conseguirles mayores ingresos, les evitamos estar siempre pendientes de las comunicaciones y reservas.

Gestión del check-in en los pisos turísticos.

Desde que el huésped reserva hasta que llega suelen producirse dos tipos de comunicaciones. Una vinculada a la estancia, donde nosotros les recomendamos lugares que visitar, locales donde comer o cenar, planes para hacer; y otra vinculada a la llegada.

La primera, si no se produce, la forzamos. Porque en la gestión de pisos turísticos ¡Nuestro objetivo es que la gente disfrute al máximo!

La segunda es más complicada. Es la comunicación donde quedamos para darle las llaves y las indicaciones oportunas a los huéspedes. Los huéspedes vienen de viaje, no conocen la ciudad ni lo que tardarán en llegar y, sobre todo, no quieren estar solos, en la puerta, esperando por nosotros con las maletas. Así que, por norma, dicen que llegarán antes de lo que tienen previsto, para no tener que esperar.

Suelen valorar la mejor de las opciones. El huésped piensa: “el avión aterriza a las 18:55, el taxi tardará unos 15 minutos, así que a las 19:10 puedo estar“. Y dice: “A las 19:00 en el portal“. La realidad es que el avión aterriza a las 18:59, entre que uno baja y recoge su maleta son las 19:20. Entre que busca y sube al taxi son las 19:30, y llega a las 19:50. Total que como nosotros somos unos fantásticos anfitriones hemos llegado 10 minutos antes por si acaso. La espera ha sido de una hora.

Aportando valor en la gestión de pisos turísticos.

El anfitrión que solo tiene un piso no suele valorar esta espera porque no la percibe… le ocurre ocasionalmente y lo considera algo accidental. Considera “dar la llave es un minuto”. Pero cuando tienes muchos pisos, esta gestión es clave. En su optimización trabajamos duro.

Esta entrega, a su vez, es lo que el cliente “cree” que paga. Casi todos nuestros clientes, inicialmente, creen que la gestión de pisos turísticos se limita a limpiar y a “dar las llaves”. Hasta que empiezan a trabajar con nosotros. Eso es lo menos importante de lo que hacemos. 🙂

 

Y las otras dos partes de la gestión de pisos turísticos… en el próximo post.

 

 


 

By Anfitriona

AirBnB en Nigrán.

Hemos decidido ampliar  el mercado y abrir Anfitriona en el Val Miñor. Vigo está funcionando muy, muy bien, y creemos que el Val Miñor, en concreto Nigrán y Bayona, también funcionarán muy bien.

AirBnB en Nigrán.

El mercado de AirBnB en Nigrán todavía es un mercado inmaduro, donde los datos no son suficientemente estables como para establecer previsiones fiables.

Pero con estos datos todavía incipientes, observamos que el crecimiento de apartamentos en alquiler es muy interesante: la oferta se duplica año a año. Y lo que es mejor: los ingresos totales se multiplican por tres, año a año. De 51K en agosto de 2016, a 153K en agosto de 2017; de 35K en julio de 2016, a 83K en julio de 2017; y de 8K en septiembre 2016, a 35K en septiembre 2017.

En esta situación de mercado emergente y disruptivo, cualquier pretensión de predecir el futuro es un esfuerzo vano, más si cabe en un mercado absolutamente estacional como es el mercado de alquiler vacacional en Nigrán.

Ocupación y Demanda de AirBnB en Nigrán.

Fijémonos en el gráfico de ocupación de apartamentos de uno a tres dormitorios, y que se encuentran en el 90% y el 50% del percentil de desempeño por ingresos. Las diferencias son abismales.

En verano “se alquila todo” -incluso los peores tienen un 100% de ocupación”. Pero en temporada media y baja está la clave, los mejores tienen ratios de ocupación que rondan el 50%…

 

Ingresos.
Hay pocos inmuebles en alquiler, por lo tanto pocos datos. Y con pocos datos es difícil establecer cuánto ganará un determinado apartamento… aunque si podemos definir cuánto ha ganado.
Los apartamentos situados en el 75% del percentil -podríamos pensar en uno de cada cuatro-, en los últimos doce meses, han ingresado una media de 11.930 euros.

¿Podemos prever un crecimiento mínimo de un 10-15% el año que viene? Supongo que sí. Si gestionamos tu inmueble, nosotros pelearemos porque sí sea. ¿Te animas a obtener más de 12.000 euros por tu inmueble en el Nigrán?

Si quieres despreocuparte y que nosotros nos encarguemos, ponte en contacto con nosotros.

 

 


 

By Anfitriona

Las evaluaciones en AirBnB

Las evaluaciones en AirBnB son un tema recurrente para muchos hosts de AirBnB. Y es que muchas evaluaciones son curiosas. Supongo que las evaluaciones en otras plataformas como TripAdvisor, HomeAways o Windu también lo serán… pero las evaluaciones en AirBnB desde luego se llevan la palma.

Quizás tiene que ver con el modo de valoración de AirBnB, o con la importancia de las evaluaciones en esta plataforma. Yo antes no le daba importancia… pero una vez que eres SuperHost de AirBnB en Vigo, te fijas más. 🙂

 

Evaluaciones de AirBnB: todo perfecto, pero…

Había leído en algún foro de hosts de AirBnB como algún compañero había recibido una evaluación cinco estrellas en todo: cinco estrellas en veracidad, en llegada, en limpieza, en comunicación, en ubicación, en calidad… y cuatro estrellas en la evaluación general. Y comentaba que tener cinco estrellas en todo excepto en “general” era algo así como el mítico: “No eres tú, soy yo. Pero quedamos como amigos

En aquel foro se preguntaban que pasaba por la cabeza de un huésped que valora el alojamiento como perfectamente limpio; fantásticamente ubicado; con la calidad máxima; que considera que el anfitrión es una persona con comunicación cinco estrellas; que tiene establecido un proceso de llegada óptimo; y que además reconoce que el anuncio era un perfecto reflejo de la realidad; pero que, aunque todo fue excelente, su experiencia general no lo fue. La evaluación general es de tan solo cuatro estrellas.

¿Iba acompañado/a y no le gustó la compañía? ¿Llovió ese día? ¿Comió mal en un restaurante? Difícil saberlo, porque esas cosas son “externas” al apartamento y somos incapaces de controlarlas. Pero las causas externas no debían ser valoradas. ¿No?

La verdad es que no lo se… pero molesta bastante cuando pasa.

 

Mis evaluaciones en AirBnB.

Y doy fe que molesta, porque me acaba de pasar. Una huésped ha realizado una evaluación en AirBnB sobre unos de nuestros apartamentos, en concreto ha valorado nuestro trabajo y el fantástico apartamento que tenemos sobre el Arco de Quirós en Vigo. Nos ha valorado cinco estrella en todo, excepto en la suma: en la evaluación general le da un cuatro. Increíble. Es la imagen acompaña este post y que repito aquí por si no se ve bien.

Y los comentarios no dejan lugar a dudas. Es “El mejor lugar para conocer Vigo” y a mí me da las gracias expresamente por mi amabilidad. Pero la experiencia general es de tan solo cuatro estrellas. ¿Por qué SOLO CUATRO ESTRELLAS? Me molesta un poco.

Bueno, sinceramente cuatro estrellas no está mal. Pero no se qué más puedo hacer para conseguir las cinco: soy sincero, el proceso de llegada es óptimo, todo está perfectamente limpio, estoy siempre disponible, la ubicación es perfecta y la calidad del apartamento es la mejor posible… pero la experiencia general no es óptima. Quizás llovió. O puede que el vuelo se retrasara. O… “no eres tú, soy yo… pero quedamos como amigos

La evaluaciones en AirBnB: un misterio.

 

 


 

1 2 3 6
Alojarse en Conxemar en Vigo
Alojarse en Conxemar en Vigo
Superhost en Vigo otra vez. Y ya van…
¿Por qué hacemos gestión de alquileres turísticos en Vigo y Galicia?
Ocupación en Semana Santa en Vigo
Vigo nos sorprendió favorablemente.
Un buen año para la gestión de pisos turísticos en Vigo
La gestión de un piso turístico
Gestión de pisos turísticos
AirBnB en Nigrán.